Costes e impuestos de adquisición en Portugal

El coste de adquisición no es únicamente el precio del suelo. Es el precio del suelo más todo lo necesario para transmitir un título libre de cargas y conocer con precisión qué se está transmitiendo. En términos de flujo de caja, este bloque es inusual en dos aspectos: se desembolsa al inicio y es en gran medida no financiable.

Las partidas principales:

• impuesto sobre transmisiones patrimoniales (IMT), liquidado antes de la escritura
• impuesto de timbre sobre la transmisión y, por separado, sobre cualquier financiación
• aranceles notariales y costes del registro de la propiedad
• honorarios legales del contrato de promesa, due diligence y cierre
• due diligence técnica: levantamiento topográfico, estudio geotécnico y evaluación medioambiental y arqueológica
• análisis urbanístico y el coste de la solicitud de información previa cuando se recurra a ella
• constitución y estructuración del vehículo de proyecto
• honorarios de agencia o intermediación de la parte compradora, en su caso.

El IMT se calcula sobre el mayor importe entre el precio de la transacción o el valor fiscal del inmueble (valor patrimonial tributário). El tipo aplicable depende de la naturaleza del inmueble y del uso previsto, y las categorías aplicables al suelo en desarrollo no son las mismas que las de las viviendas residenciales. El cálculo debe elaborarlo el abogado o contable que gestione la operación y verificarse antes de comprometer el depósito, ya que se trata de una cifra relevante y se abona al contado.

El impuesto de timbre se aplica a la propia transmisión y, de forma independiente, a las operaciones de financiación. Ambos son costes de transacción y no costes deducibles de la promoción en el sentido ordinario, y ambos deben incluirse en el plan de fondos propios.

Cuando se adquiere una entidad existente en lugar del terreno, el análisis cambia por completo: impuestos distintos, due diligence diferente y otros riesgos. Esa vía resulta a veces atractiva desde el punto de vista comercial, pero transforma una operación inmobiliaria en una societaria.

El orden en el que se desembolsa el dinero es fundamental. Los costes de due diligence se devengan antes de que se complete la adquisición y se pierden si la operación no prospera. Esto no es un argumento para prescindir de ellos, sino para secuenciarlos adecuadamente.

Una secuencia disciplinada desembolsa por tramos:

• primero, revisión urbanística y de títulos de forma documental, a bajo coste
• un contrato de promesa con condiciones que mantengan el suelo disponible mientras avanzan los trabajos posteriores
• levantamiento e investigación técnica una vez conocida la situación urbanística
• trabajo de formalización legal completa solo cuando las condiciones estén prácticamente cumplidas.

DOCUMENTOS E INFORMES A PRESUPUESTAR

• certificación registral y ficha fiscal de cada artículo
• levantamiento topográfico con linderos y cotas confirmados
• estudio geotécnico donde se desconozcan las condiciones del terreno
• evaluación ambiental preliminar en suelos previamente utilizados
• prospección arqueológica en zonas sensibles
• confirmaciones de capacidad de suministro por parte de los operadores de red
• dictamen urbanístico o solicitud de información previa.

El depósito en virtud del contrato de promesa no es un coste, pero constituye la mayor exposición inicial del proyecto. Que esté en riesgo, y bajo qué circunstancias, se decide mediante la redacción contractual y no por el porcentaje. Escalonar el depósito en función de los hitos urbanísticos, asegurarlo y definir con precisión qué ocurre si una condición no se cumple son las tres palancas clave.

Los costes de adquisición deben figurar en la valoración como un bloque independiente con su propio calendario, no como un porcentaje añadido al precio del suelo. El motivo es el flujo de caja: este bloque se abona con fondos propios, antes de disponer de deuda, y fija los fondos propios mínimos que requiere un proyecto antes de poder iniciarse.

Una prueba útil: si el bloque de adquisición más los primeros seis meses de honorarios profesionales superan los fondos propios disponibles, el proyecto no es financiable en su forma actual, independientemente de lo sólido que parezca el margen de salida.

• Modelizar el IMT sobre el precio cuando el valor fiscal es superior.
• Asumir que los impuestos de adquisición pueden incluirse en la financiación de la promoción.
• Considerar una compra de participaciones como un ahorro fiscal sin una due diligence societaria completa.
• Comprometer la totalidad del depósito en la firma sin ninguna condición urbanística.
• Omitir el coste de los estudios que la solicitud de licencia requerirá de todos modos.
• Ignorar los costes de constitución, bancarios y de estructuración, así como el tiempo que conllevan.