Costes de construcción en una promoción en Portugal

Los estudios de viabilidad preliminares recurren al precio por metro cuadrado porque todavía no se dispone de nada mejor. Es legítimo, siempre que el ratio se considere el punto de partida de una estimación y no la estimación en sí misma.

Un presupuesto de construcción operativo consta de cuatro niveles:

• el coste de edificación, calculado a partir de un rango de precios según la tipología de producto y el nivel de calidades
• los costes de la parcela exteriores al edificio: demolición, movimiento de tierras, estructuras de contención, urbanización exterior, paisajismo, aparcamiento y cerramientos perimetrales
• los costes de infraestructuras y acometidas necesarios para dar servicio a la promoción
• implantación de obra, supervisión, seguros, avales y los gastos generales y beneficio industrial del contratista.

Los precios de referencia deben proceder de una constructora o de un aparejador que trabaje en la misma zona y con la misma tipología de producto. Las medias nacionales enmascaran las dos variables que más alteran el coste: las calidades y la ubicación.

• Nivel de calidades: la diferencia entre un estándar funcional y un acabado prémium es sustancial y viene fijada por el posicionamiento del producto, no por el constructor.
• Estructura y terreno: los sótanos, las cimentaciones profundas, la excavación en roca y las obras de contención pueden acaparar el presupuesto en parcelas urbanas complejas.
• Accesos y logística de la parcela: las parcelas urbanas consolidadas conllevan costes que un terreno despejado no tiene.
• Edificaciones existentes: la rehabilitación conlleva un riesgo por vicios ocultos inexistente en la obra nueva, y una inspección técnica rara vez los elimina todos.
• Cronograma: los plazos ajustados y los trabajos en invierno conllevan sobrecostes.
• Condiciones de mercado: la disponibilidad de contratistas en la zona en el momento de la licitación, lo que constituye un riesgo de coyuntura temporal, no de diseño.

PARTIDAS A PRESUPUESTAR POR SEPARADO

• demolición, retirada y gestión de amianto
• excavación en roca, achique de aguas freáticas, entibaciones y obras auxiliares
• tratamiento de suelos contaminados
• muros de contención y nivelación del terreno
• viales, aceras, redes de saneamiento y alumbrado dentro del ámbito de la actuación
• acometidas de suministros y cualquier refuerzo de red necesario
• paisajismo y zonas públicas objeto de cesión
• equipamiento interior, electrodomésticos, mobiliario y enseres cuando formen parte del producto
• oficina de ventas y piso piloto
• seguros, avales de fiel cumplimiento y garantías.

Los costes de conexión y acometida merecen una atención especial. Cuando la red existente carece de capacidad, el coste de refuerzo recae sobre el proyecto y puede ser sustancial. Confirmar la capacidad con los operadores durante la due diligence resulta mucho más económico que descubrir dicha limitación durante la construcción.

La licitación es el momento en que una estimación se convierte en un compromiso. Comparar las ofertas basándose únicamente en el precio es el error más común y costoso en esta fase.

• Emitir un pliego de licitación homogéneo para que todos los licitadores valoren el mismo alcance.
• Comparar según el alcance, las exclusiones, el programa de obra y las salvedades asociadas a cada oferta.
• Evaluar la capacidad del contratista, su carga de trabajo actual, su solvencia financiera y su trayectoria en obras comparables.
• Fijar el modelo de contrato, el mecanismo de pago, las retenciones, los hitos y las penalizaciones por demora.
• Acordar el procedimiento de control de cambios antes de iniciar los trabajos, incluyendo cómo se valoran y aprueban las modificaciones.

Las retenciones y los avales existen para preservar la capacidad de negociación en el momento en que el promotor ya no dispone de ella: al final de la obra, cuando se detectan defectos y el contratista ya ha cobrado.

El control de costes en obra es una disciplina documental. Certificaciones mensuales frente al avance medido, un registro dinámico de modificaciones con aprobaciones registradas antes de proceder con los trabajos y un registro de riesgos que haga un seguimiento de los problemas incipientes antes de que se conviertan en reclamaciones.

Dos reglas protegen el presupuesto:

• no se ordena ninguna modificación sin una instrucción valorada y aprobada
• la partida de imprevistos se libera por decisión explícita, no por inercia.

El expediente técnico debe recopilarse a medida que avanzan los trabajos. Reconstruirlo tras la finalización retrasa la licença de utilização, y la licença de utilização retrasa cada una de las ventas.

• Un precio por metro cuadrado aplicado a la superficie bruta sin exclusiones especificadas.
• Obras exteriores, acometidas e infraestructuras omitidas por completo.
• Características del terreno asumidas a partir de parcelas colindantes en lugar de investigadas.
• Partida de imprevistos consumida por mejoras de calidades durante el diseño.
• Licitación adjudicada al precio más bajo con exclusiones sin examinar.
• Modificaciones ordenadas verbalmente en obra y valoradas a posteriori.
• Falta de previsión del coste de la ampliación del plazo sobre la financiación y los costes indirectos.