Costes de financiación a lo largo de una promoción

El coste financiero es más que el diferencial sobre el tipo de referencia. Un modelo realista incluye:

• comisión de apertura o estructuración de la línea de financiación
• comisión de disponibilidad sobre importes no dispuestos
• intereses sobre saldos dispuestos, ya sean capitalizados o liquidados periódicamente
• impuesto de timbre sobre el crédito, aplicable a las operaciones de financiación
• gastos de tasación, tanto iniciales como de revisión
• honorarios del técnico de seguimiento durante el periodo de disposiciones
• gastos legales del prestamista, habitualmente a cargo del prestatario
• costes de avales y garantías cuando las obras de urbanización lo exijan
• comisiones de amortización anticipada o de salida, según proceda
• el coste de mantener las líneas de financiación durante un periodo de comercialización superior al previsto.

Las líneas de financiación promotora liberan fondos por tramos contra certificaciones de obra. Esta mecánica tiene tres consecuencias para el análisis de viabilidad.

En primer lugar, los intereses se devengan sobre el saldo dispuesto, por lo que el perfil temporal del gasto importa tanto como el importe total. En segundo lugar, la certificación introduce un desfase entre la valoración de la constructora y el abono de los fondos, que el promotor debe anticipar. En tercer lugar, el proceso de seguimiento constituye en sí mismo un coste y un hito del cronograma, no un mero trámite administrativo.

Casi siempre se exigen fondos propios antes de la primera disposición, y las entidades prestamistas requerirán que estén formalmente comprometidos. Por ello, en el modelo económico, el desembolso de la adquisición y los primeros honorarios profesionales deben financiarse íntegramente con equity.

Un dossier de financiación (lender pack) que responda por anticipado a estas cuestiones acorta notablemente la aprobación del crédito:

• la situación urbanística: licencia aprobada, PIP o el riesgo urbanístico remanente
• el plan de costes, su procedencia y el margen de imprevistos reservado
• el cronograma, reflejando de forma explícita los plazos de concesión de licencias y de comercialización
• justificación de los precios de venta, así como las preventas o reservas cerradas
• la constructora: solvencia, capacidad técnica, modalidad contractual, avales y retenciones
• el historial del promotor en proyectos comparables
• el vehículo societario: estructura, accionistas, trazabilidad de los fondos y titularidad real
• la salida: cómo y cuándo se amortiza la financiación.

El apalancamiento se ve entonces limitado por las pruebas de loan-to-cost y loan-to-value, y por la perspectiva del prestamista sobre el periodo de ventas.

El retraso en el cronograma es el principal riesgo financiero en la promoción inmobiliaria portuguesa, ya que los plazos de concesión de licencias son largos y escapan en parte al control del promotor. Una ampliación de seis meses no solo añade seis meses de intereses; añade seguros, impuesto municipal sobre bienes inmuebles, retenciones de honorarios profesionales, costes generales y, potencialmente, un desplazamiento de la ventana de ventas hacia condiciones de mercado diferentes.

Modélelo de forma explícita:

• ejecute el escenario base con un plazo de concesión de licencias realista, no optimista
• ejecute un escenario de retraso de seis meses y compruebe el margen de cumplimiento de covenants, no solo el margen de beneficio
• verifique el plazo de la línea de crédito frente a la finalización de las ventas, incluida la fase final de escrituras
• identifique el punto en el que se hace necesaria una comisión de prórroga o una refinanciación.

Las unidades se venden a lo largo de un periodo de tiempo y cada venta libera fondos sujetos al mecanismo de amortización y cancelación de cargas del prestamista. La brecha entre la finalización práctica de las obras y la última escritura es donde muchos proyectos agotan el plazo de la línea de financiación.

Controles prácticos:

• acordar los precios de liberación de deuda por unidad desde el inicio y comprobar que liquidan el préstamo con un ritmo de absorción realista
• confirmar qué sucede si quedan unidades sin vender al vencimiento
• planificar la opción de refinanciación antes de que sea necesaria, en lugar de hacerlo durante un incumplimiento de covenants.

• Asumir que la línea de crédito cubre los impuestos de adquisición, el IVA y las comisiones.
• Modelizar los intereses únicamente durante la fase de construcción, ignorando la obtención de licencias y la cola de ventas.
• Omitir comisiones, el impuesto de timbre sobre el crédito y los costes legales y de supervisión.
• No contemplar contingencias, de modo que la primera variación rompe el calendario de disposiciones de fondos.
• Un calendario de ventas que finaliza después de que venza la línea de crédito.
• Precios de cancelación fijados de tal manera que las últimas unidades soportan una cuota desproporcionada de la deuda.