Impuestos de tenencia y de salida en Portugal

Desde la escritura hasta la venta de la última unidad, el proyecto asume costes por la tenencia del activo. Estos gastos son reducidos mes a mes, pero muy significativos a lo largo de un periodo de concesión de licencias prolongado.

• impuesto sobre bienes inmuebles (IMI) sobre los artículos en cartera
• impuesto inmobiliario complementario (AIMI) cuando la titularidad determine su aplicación
• seguros sobre el suelo, las obras y, posteriormente, las unidades terminadas pendientes de venta
• seguridad y mantenimiento
• cuotas de comunidad una vez constituidas las unidades y antes de ser vendidas
• contabilidad, auditoría y cumplimiento estatutario del vehículo societario
• honorarios profesionales fijos y gastos de gestión de la promoción.

Estas partidas deben incluirse en el flujo de caja mes a mes. Expresadas como una cifra anual única parecen insignificantes; repartidas a lo largo de un ciclo de tres años con retrasos, no lo son.

Una sociedad de proyecto portuguesa tributa por sus beneficios conforme al régimen del impuesto sobre sociedades, aplicándose recargos municipales y estatales según el nivel de beneficio imponible y el municipio. La base imponible no equivale al margen de caja del promotor: las diferencias temporales, la capitalización de costes, los límites a la deducibilidad de gastos financieros y el tratamiento de las pérdidas inciden en ella.

Tres consecuencias para el modelo:

• el impuesto debe calcularse sobre una base imponible proyectada y no aplicarse como un tipo fijo sobre el margen de caja
• el calendario de pago del impuesto es relevante, ya que puede vencer antes de percibir los ingresos definitivos de las ventas
• la distribución de dividendos a los socios plantea una cuestión independiente de retenciones y convenios de doble imposición, especialmente para inversores no residentes.

COSTES DE VENTA A MODELIZAR

• comisión de agencia, calculada sobre el valor bruto de venta
• marketing: marca, identidad visual, renders (CGI), sitio web, piso piloto, inserciones en portales
• costes legales en contratos de promesa y escrituras
• certificados energéticos, expediente técnico y cualquier certificación requerida por los compradores
• el coste de tenencia de las unidades no vendidas, incluidas las cuotas de comunidad y el IMI
• cualquier incentivo o contribución comercial ofrecida para cerrar ventas en un mercado más lento.

Estos costes se modelizan habitualmente como un porcentaje del valor bruto de desarrollo y suelen subestimarse, en particular el gasto de marketing de una primera promoción en un mercado nuevo.

Existen tres vías de salida para una promoción completada, y cada una de ellas se negocia y tributa de forma distinta.

La venta de unidades terminadas de forma individual genera el mayor valor bruto, pero es la que más tiempo requiere, conlleva los mayores costes de transacción y amplía el periodo de financiación.

La venta del activo terminado en su totalidad es más rápida y sencilla, generalmente con un descuento respecto a los valores agregados de las unidades, y atrae a compradores institucionales cuya due diligence se centra en el activo y en los ingresos.

La venta de las participaciones del vehículo del proyecto transmite tanto la entidad como el activo. Cambia el análisis fiscal para ambas partes y traslada la due diligence al historial de la sociedad —financiación, contratos, declaraciones fiscales, pasivos— en lugar de limitarse únicamente al edificio.

La vía elegida debe definirse en la fase de estructuración, ya que condiciona la forma en que debe gestionarse el vehículo a lo largo de todo el proyecto.

Una sociedad de proyecto destinada a una venta de participaciones debe mantenerse impecable desde el primer día:

• un proyecto por vehículo, sin activos ni pasivos no relacionados
• registros societarios, presentaciones y registro de titularidad real completos y actualizados
• cada movimiento de financiación documentado en el momento en que se produce
• contratos redactados de modo que las garantías y las responsabilidades por defectos sean cedibles
• el expediente urbanístico, el expediente técnico y la licencia de utilización (licença de utilização) completos
• declaraciones fiscales al día y sin contingencias pendientes
• una situación de titularidad que coincida con el registro, el catastro fiscal y el levantamiento topográfico.

• Aplicar un porcentaje fiscal fijo al margen de caja en lugar de modelizar la base imponible.
• Ignorar los costes de mantenimiento y tenencia durante un largo periodo de tramitación de licencias.
• Subestimar el gasto de comercialización en un primer proyecto en un mercado desconocido.
• Carecer de un plan para las unidades no vendidas al vencimiento de la financiación.
• Decidir entre una venta de activos y una venta de participaciones solo cuando aparece un comprador.
• Reconstruir los registros societarios y técnicos durante la due diligence del comprador, asumiendo costes y retenciones en el precio.