Planeamiento, licencias y tasas municipales

Entre la escritura y el permiso de construcción, un proyecto gasta en personas y en permisos. Las personas son el equipo de diseño; los permisos corresponden al municipio y a las entidades externas. Ninguno de los dos genera un activo físico y ambos se sufragan con fondos propios.

Partidas habituales:

• proyecto de arquitectura, desde el concepto hasta la entrega municipal
• proyectos de especialidades: estructura, fontanería, saneamiento, electricidad, telecomunicaciones, gas, acústica, térmica y seguridad contra incendios
• elementos de accesibilidad, energía y gestión de residuos, según proceda
• levantamientos topográficos e informes especializados exigidos para la tramitación
• gestión del proyecto, coordinación del diseño y consultoría urbanística
• tasas municipales de solicitud y de licencia
• tasa municipal de urbanización (TMU)
• costes asociados a las consultas a entidades externas
• avales bancarios cuando se incluyan obras de infraestructura
• pagos compensatorios cuando la cesión de suelo no pueda realizarse en especie.

Las propuestas de honorarios de diseño solo son comparables cuando los entregables son idénticos. Las preguntas que determinan si unos honorarios son económicos o simplemente incompletos:

• qué especialidades están incluidas y cuáles se contratarán posteriormente
• si la documentación de licitación y el estado de mediciones están dentro del alcance
• si se incluye la dirección de obra y el expediente técnico
• cuántas revisiones de diseño están cubiertas antes de aplicar honorarios adicionales
• quién es responsable de responder a los requerimientos de aclaración municipales
• si los honorarios cubren el proceso de modificación si el proyecto cambia.

Las dos últimas importan más de lo que parece. Un proyecto que genere varias rondas de aclaraciones municipales con un equipo de diseño que cobre por cada respuesta superará rápidamente su presupuesto de honorarios.

La tasa de urbanización es la partida que más suele pasarse por alto en una valoración preliminar. Se fija mediante reglamento municipal, varía según el ayuntamiento, el uso y la escala, y suele liquidarse con la emisión del permiso.

Dos disciplinas son esenciales:

• obtener la normativa municipal aplicable y calcular la tasa para su proyecto específico antes de fijar el precio del suelo
• volver a comprobarla cuando el proyecto cambie, ya que la base de cálculo suele depender de la superficie o del uso.

Las tasas de licencia y administrativas son más reducidas y predecibles, pero se acumulan a lo largo de tramitaciones, modificaciones, inspecciones y certificados.

Cuando un proyecto implica obras de urbanización, el municipio suele exigir una garantía —generalmente un aval bancario— que cubra la ejecución de las infraestructuras. La garantía no constituye un coste en sí misma, pero conlleva una comisión, consume capacidad bancaria y permanece en vigor hasta la recepción de las obras.

PARTIDAS DE INFRAESTRUCTURA QUE CONLLEVAN COSTE

• viales, aceras, alumbrado y espacio público dentro de la actuación
• redes de abastecimiento de agua, saneamiento y pluviales y su conexión a la red pública
• infraestructura eléctrica, centros de transformación y refuerzo de red
• canalizaciones de telecomunicaciones
• paisajismo y zonas públicas sujetas a entrega
• obligaciones de mantenimiento durante el periodo de garantía.

La fase de aprobación tiene un coste oculto: el coste de mantenimiento del suelo ya adquirido. Cada mes adicional de tramitación de licencias representa un mes de intereses, seguros, impuesto municipal sobre bienes inmuebles y gastos generales sobre un activo que no genera nada.

Esto replantea varias decisiones. Pagar más por un equipo de diseño más cualificado o invertir en una solicitud de información previa resulta a menudo más económico que el retraso que evitan dichas medidas. Por tanto, la valoración financiera debe cuantificar el cronograma, no solo los honorarios.

• Omisión de la partida de la TMU en la valoración, detectada en la fase de obtención de la licencia.
• Honorarios de proyecto presupuestados únicamente para la arquitectura, surgiendo las especialidades más adelante.
• Ausencia de provisión para modificaciones o para responder a requerimientos de aclaración municipales.
• Comisiones de avales y su duración excluidas del modelo financiero.
• Compensación por cesión de suelo asumida en especie sin haber confirmado previamente su viabilidad.
• Requisitos de organismos externos identificados tras la presentación, lo que añade tanto tasas como meses de retraso.