El IVA es la partida que más se suele modelizar de forma errónea en una promoción en Portugal, ya que la respuesta es estructural y no meramente aritmética: el mismo inmueble puede conllevar un IVA deducible o no deducible en función de quién sea su titular y del destino que se le dé.
Este capítulo formula las cuestiones que conviene plantear a un asesor fiscal portugués antes de firmar el contrato de obra y explica la mecánica de tesorería aplicable incluso cuando el IVA es totalmente deducible.
- el IVA soportado en la construcción y en los honorarios
- la inversión del sujeto pasivo en los servicios de construcción
- la deducibilidad y la naturaleza de la actividad
- las transmisiones exentas de bienes inmuebles
- la renuncia a la exención y sus condiciones
- calendario de recuperación y plazos de devolución
- El IVA en los modelos de alquiler y explotación
- disciplina documental y de facturación
En esta guía
01Por qué el IVA es una cuestión estructural
La mayoría de las partidas de coste en una promoción son iguales con independencia de quién ejecute el proyecto. El IVA no lo es. El hecho de que el IVA soportado en la construcción y los honorarios pueda deducirse depende del vehículo, de su actividad registrada y del destino que se dé al activo terminado. Por tanto, el mismo inmueble físico puede conllevar un coste materialmente diferente en función de las decisiones adoptadas antes de adquirir el terreno.
Por ese motivo, el tratamiento del IVA debe formar parte de la decisión de estructuración y no del flujo de trabajo contable tras la finalización.
02Las tres preguntas que responder antes de firmar el contrato de obra
- ¿Es el vehículo del proyecto un sujeto pasivo que realiza una actividad que otorga el derecho a deducir el IVA soportado?
- ¿Cómo se transmitirá o utilizará el producto terminado y confiere dicha entrega el derecho a deducir?
- Si la transmisión prevista está exenta, ¿es posible y adecuada la renuncia a la exención, y qué condiciones lleva aparejadas?
Las respuestas determinan si el IVA de la construcción es una cuestión de calendario que genera costes por intereses, o un coste absoluto del proyecto.
03Flujo de caja, incluso cuando es deducible
Que sea totalmente deducible no significa que el IVA resulte gratuito. El IVA soportado se abona o se contabiliza a medida que avanzan las obras, mientras que la recuperación llega a través de la declaración periódica y, cuando procede una devolución, tras el plazo de tramitación de la administración tributaria. En un proyecto de gran envergadura, el importe pendiente en un momento determinado puede ser significativo y es necesario financiarlo.
Consecuencias prácticas para el modelo:
- El IVA debe modelizarse como una línea de flujo de caja propia con su correspondiente calendario de pago y recuperación, sin netearlo frente al coste
- el plan de financiación debe cubrir el capital circulante para el IVA, ya que muchas líneas de crédito no lo contemplan
- los plazos de devolución deben estimarse con prudencia
- la inversión del sujeto pasivo en los servicios de construcción modifica el perfil en comparación con las facturas ordinarias con repercusión de IVA y debe modelizarse según su funcionamiento real.
04Dónde el IVA se convierte en un coste absoluto
El caso clásico es el de un proyecto cuyas operaciones de salida son entregas exentas sin renuncia a la exención, lo que hace que el IVA soportado no sea deducible. El arrendamiento residencial es el ejemplo habitual. Cuando esto aplica, el IVA sobre la totalidad del gasto en construcción y honorarios pasa a ser un coste real, y un proyecto evaluado sobre importes netos se vuelve de repente materialmente inviable.
La deducción parcial añade un nivel adicional de complejidad cuando un vehículo desarrolla tanto actividades deducibles como no deducibles, lo que exige el prorrateo y, en determinados casos, la regularización a lo largo del tiempo sobre los bienes de inversión.
05Disciplina documental
La deducción del IVA se basa en la prueba documental. En la práctica, el derecho a deducir se pierde más a menudo por defectos formales y de documentación que por motivos legales.
REQUISITOS QUE DEBEN APLICARSE DESDE EL PRIMER DÍA
- cada factura emitida a la entidad jurídica correcta, con el número de identificación fiscal correcto
- facturas fechadas y con una descripción que permita identificar claramente la prestación o entrega
- contratos coherentes con el tratamiento de facturación aplicado
- la inversión del sujeto pasivo correctamente reflejada por ambas partes
- declaraciones periódicas presentadas en plazo, conservando los justificantes pertinentes
- un único responsable del tratamiento y posición del IVA en todo el equipo del proyecto.
06Interacción con la vía de salida
La vía de desinversión interactúa tanto con el IVA como con la imposición sobre la renta. La venta de unidades terminadas, la venta del activo en su totalidad y la venta de las participaciones del vehículo del proyecto son tres operaciones distintas con tres tratamientos tributarios diferentes. Una estructura optimizada para una vía puede ser ineficiente para otra, motivo por el cual la salida prevista debe identificarse en la fase de estructuración y revisarse antes de fijar definitivamente la estrategia de comercialización.
07Patrones habituales de error
- Evaluar un proyecto residencial «build-to-rent» sobre el coste neto de construcción.
- Asumir la deducibilidad sin confirmar la actividad y el registro censal del vehículo.
- Honorarios profesionales facturados a una persona física o a una entidad extranjera antes de que el vehículo exista formalmente.
- No prever dotación de capital circulante para el IVA pendiente entre el desembolso y su recuperación.
- Dar por sentada la posibilidad de renuncia a la exención sin comprobar el cumplimiento de los requisitos.
- Un cambio de planes de venta a alquiler en una fase avanzada del proyecto, sin un nuevo análisis del impacto en el IVA.
08Preguntas frecuentes
Preguntas habituales de los promotores en esta etapa.
¿Se aplica IVA en la venta de un inmueble en Portugal?
Las transmisiones de bienes inmuebles están generalmente exentas de IVA con arreglo al régimen portugués, con la posibilidad, en circunstancias delimitadas, de renunciar a la exención entre sujetos pasivos. Dado que la renuncia conlleva condiciones y consecuencias para ambas partes, la postura debe determinarse con un asesor fiscal portugués antes de formalizar los contratos.
¿Qué es la inversión del sujeto pasivo en los servicios de construcción?
En los servicios de construcción prestados a un sujeto pasivo en Portugal, la obligación de liquidar el IVA se traslada generalmente al destinatario. Esto modifica la facturación y la declaración tanto para el contratista como para el promotor, y altera el perfil de flujo de caja en comparación con una factura ordinaria con repercusión de IVA.
¿Puedo deducir el IVA de los honorarios de proyecto pagados antes de que exista la sociedad?
La deducción depende de que las facturas se emitan a nombre del sujeto pasivo que realiza la actividad y de la situación registral en ese momento. Esta es una de las razones prácticas para constituir el vehículo del proyecto antes de que comience un gasto profesional significativo.
¿Cambia el uso previsto del inmueble la situación con respecto al IVA?
Sí. Construir para vender, construir para alquilar con uso residencial y construir para explotar un negocio de servicios o turístico pueden generar resultados distintos a efectos del IVA, ya que la deducibilidad depende de la naturaleza de la actividad a la que sirven los costes soportados.
09Fuentes oficiales y lecturas complementarias
Apoyo jurídico a través de VVA
Antes de comprometerse con un solar o proyecto
Una vez identificado un solar o proyecto, el foco pasa de la información general a esa operación concreta: titularidad, situación urbanística, licencias, cargas, contratos y estructura de tenencia.
Los servicios jurídicos son prestados por Valente Veiga & Associados.