Madeira y Azores

Los marcos nacionales de planificación y desarrollo urbanístico se aplican junto con las adaptaciones regionales y las instituciones autonómicas de Madeira. El Decreto-ley 555/99, que contiene el RJUE, fue adaptado a Madeira mediante el Decreto Legislativo Regional 37/2006/M; el texto consolidado regional permanece en vigor y debe interpretarse conjuntamente con el marco nacional y las posteriores modificaciones regionales.

No debe asumirse que las reformas nacionales se apliquen en Madeira exactamente del mismo modo que en el territorio continental. Por ejemplo, la autoridad de ordenación territorial de Madeira ha manifestado expresamente que la modificación introducida por el Decreto-ley 117/2024 en el régimen nacional del suelo no se aplica en Madeira.

Madeira cuenta con paisajes protegidos, monumentos naturales, zonas agrícolas, masa forestal y territorio costero sensible. Laurisilva de Madeira fue inscrita en la Lista del Patrimonio Mundial de la UNESCO en 1999 y abarca aproximadamente 15.000 hectáreas.

Las Azores cuentan con su propio sistema regional de ordenación territorial, autoridades regionales e instrumentos de planificación específicos para cada isla. El Plan Regional de Ordenación del Territorio de Azores se publicó mediante el Decreto Legislativo Regional 26/2010/A, y el Portal de Ordenación del Territorio de Azores proporciona acceso a instrumentos regionales y municipales, condicionantes e información sobre riesgos.

Las Azores utilizan instrumentos de gestión costera específicos para cada isla. Debe identificarse el plan aplicable para cada isla y municipio en particular: una clasificación urbanística que figure en el plan municipal no debe interpretarse sin verificar los instrumentos costeros y regionales aplicables.

Una propiedad insular puede abarcar un terreno considerable pero tener una capacidad práctica de desarrollo limitada. La superficie de terreno residual no debe valorarse como si pudiera albergar edificaciones.

La topografía puede determinar la arquitectura, el presupuesto y el cronograma. Una parcela en ladera no debe valorarse utilizando el coste de construcción estándar de un terreno llano.

En Madeira, los riesgos pertinentes pueden incluir inestabilidad de taludes, deslizamientos de tierra, desprendimiento de rocas, inundaciones repentinas, desbordamiento de cursos de agua, incendios forestales, inundaciones costeras, tormentas, vientos fuertes y actividad sísmica. El Serviço Regional de Proteção Civil da Madeira ha publicado una evaluación de riesgos regional que cubre peligros naturales, tecnológicos y mixtos.

En Açores, los riesgos pertinentes pueden incluir terremotos, actividad volcánica, deformación del terreno, emisiones de gases, deslizamientos de tierra, inundaciones costeras, tormentas, exposición a tsunamis y erosión. Utilice el portal de riesgos naturales de Açores, la monitorización de CIVISA y la información de Proteção Civil.

El desarrollo en islas implica con frecuencia ubicaciones costeras. Una corta distancia hasta el mar puede afectar de forma sustancial tanto al coste de construcción como al coste del ciclo de vida.

Una tubería cercana no demuestra que la red pueda asumir la demanda del proyecto.

En las islas más pequeñas, un proyecto de envergadura puede representar una nueva carga significativa. Debe obtenerse una acreditación por escrito de la capacidad antes de fijar el presupuesto del proyecto.

Las restricciones de acceso en las islas pueden ser más determinantes que la distancia. Un terreno puede ser adecuado para una vivienda terminada y, al mismo tiempo, resultar excepcionalmente difícil de construir.

La construcción en islas conlleva una cadena de suministro que debe modelizarse de forma independiente. El programa de desarrollo debe incluir holgura logística.

Los hoteles y proyectos turísticos insulares deben diseñarse en función de su entorno operativo. El número de habitaciones no debe fijarse sin comprobar si el proyecto puede contratar y alojar al equipo necesario.

La vivienda habitual, los compradores internacionales, las segundas residencias y las residencias gestionadas requieren diferentes especificaciones, estructuras de servicios y estrategias de venta.

Las propiedades insulares pueden contener casas antiguas, construcciones agrícolas, estructuras de piedra, almacenes, edificios de valor patrimonial o promociones parcialmente ejecutadas. Un edificio puede parecer habitable aun requiriendo obras sustanciales de estructura y envolvente.

Los condicionantes patrimoniales pueden generar valor mediante la escasez y la identidad, pero también pueden incrementar los plazos de diseño, los honorarios de especialistas, los costes de construcción, los tiempos de tramitación y el mantenimiento. El modelo financiero debe reflejar ambos efectos.

Las condiciones pueden cambiar sustancialmente en distancias cortas. En Madeira, las condiciones de la costa sur y de la costa norte pueden diferir de manera notable, y la altitud puede modificar la temperatura, la nubosidad y el atractivo para los visitantes. En Açores, los patrones meteorológicos y la exposición varían entre islas y entre ubicaciones costeras, urbanas y en altitud.

Los proyectos insulares requieren un enfoque de valoración que refleje el mercado de salida específico. En una isla más pequeña, las transacciones comparables pueden ser limitadas, los periodos de comercialización pueden ser más largos, los compradores pueden exigir mayores descuentos, la refinanciación puede ser más difícil y las valoraciones de los prestamistas pueden ser conservadoras.

Las regiones autónomas pueden aplicar tipos regionales, adaptaciones, incentivos o programas de apoyo en circunstancias concretas. La elegibilidad, la sustancia, la actividad, la ubicación y la ejecución deben revisarse antes de incluir un beneficio fiscal en el modelo financiero.

El Decreto-Ley 108/2026 introdujo una revisión sustancial del marco nacional del RJUE, y su entrada en vigor fue aplazada al 1 de octubre de 2026 mediante el Decreto-Ley 155-B/2026.

La información urbanística y de infraestructuras debe verificarse para el inmueble específico antes de basarse en ella.