Adquirir un proyecto existente
Cómo hacer la diligencia de un proyecto con consentimiento urbanístico o parcialmente construido, y valorar lo que realmente se compra.
La decisión que esta página le ayuda a tomar
Si el consentimiento, los contratos y las obras existentes merecen su precio, y qué debe renegociarse antes de completar.
Comprar un proyecto vivo transfiere más que el terreno. Se heredan una licencia con condiciones y plazos, un diseño que puede no encajar con tu producto, contratos con proyectistas y contratistas, y todo lo que se haya construido o pagado hasta ese momento.
La pregunta central de la diligencia es si el consentimiento es válido, vigente y utilizable tal cual. Las licencias pueden caducar, las condiciones pueden estar incumplidas, y las obras ejecutadas de forma distinta al proyecto aprobado pueden requerir regularización antes de obtener la licencia de uso.
La valoración depende de esa respuesta. Un consentimiento que puedes construir de inmediato vale sustancialmente más que uno que requiere modificación, que a su vez vale más que uno que debe volver a presentarse. Las obras parcialmente ejecutadas pueden añadir valor o ser un pasivo, según su calidad, documentación y cumplimiento.
Qué está decidiendo
- Compra de activos o compra de participaciones, y qué pasivos conlleva cada vía.
- Si construir el proyecto aprobado o modificarlo, y qué coste en tiempo supone la modificación.
- Qué contratos existentes novar, renegociar o resolver.
- Cómo valorar las obras parcialmente ejecutadas, incluyendo cualquier coste de reparación o regularización.
Cómo avanzar
- Verificar la licencia: validez, condiciones, plazos y cualquier suspensión.
- Comparar el proyecto aprobado con lo que realmente se ha construido.
- Revisar cada contrato del proyecto, incluidos proyectistas, contratista y cualquier preventa.
- Cuantificar los costes de reparación, regularización y finalización antes de ofertar.
- Elegir la vía de adquisición con asesoramiento legal y fiscal sobre los pasivos transferidos.
- Estructurar el cierre en torno a los hitos que reducen el riesgo del consentimiento.
Documentos necesarios
- Permiso de construcción y proyecto aprobado completo, incluidas todas las modificaciones aprobadas.
- Correspondencia del expediente municipal, condiciones y registros de inspección.
- Levantamiento de obra ejecutada e informes de inspección del sitio.
- Contratos con proyectistas, contratista, proveedores y cualquier comprador en preventa.
- Cuentas de la sociedad, posición fiscal y de deuda cuando se proponga una compra de participaciones.
Lista de comprobación
- Validez y fechas de caducidad de la licencia confirmadas con el expediente municipal.
- Todas las condiciones de la licencia listadas, con evidencia de cumplimiento o un coste para cumplirlas.
- Desviaciones entre lo aprobado y lo construido identificadas y cuantificadas.
- Contratos de preventa revisados en cuanto a precio, plazos y remedios del comprador.
- Posición del contratista aclarada: cantidades adeudadas, retenciones, reclamaciones y garantías.
- Seguros, avales y garantías confirmados como transferibles.
- Estructura de la adquisición elegida con los pasivos mapeados.
Riesgos y cómo gestionarlos
Una licencia caducada o próxima a su plazo límite.
Cómo gestionarlo: Verificar el estado directamente con el ayuntamiento y condicionar el cierre a un consentimiento válido.
Obras construidas de forma distinta al proyecto aprobado.
Cómo gestionarlo: Encargar una comparación de obra ejecutada y valorar la regularización antes de ofertar.
Contratos de preventa en términos que no puedes cumplir.
Cómo gestionarlo: Revisar cada contrato y valorar la exposición, o renegociar antes del cierre.
Pasivos ocultos en una compra de participaciones.
Cómo gestionarlo: Realizar diligencia financiera, fiscal y legal sobre la sociedad y asegurar garantías e indemnizaciones.
Preguntas frecuentes
- ¿Es más seguro comprar la sociedad que comprar el activo?
- Ninguna es intrínsecamente más segura. Una compra de participaciones puede preservar licencias y contratos pero carga con el historial de la sociedad; una compra de activos es más limpia pero puede requerir que los consentimientos se transfieran o se vuelvan a emitir. La elección necesita asesoramiento legal y fiscal para el objetivo concreto.
- ¿Se puede transferir un permiso de construcción a un nuevo propietario?
- La transferencia es generalmente posible mediante el proceso municipal, pero es un paso procedimental con requisitos y plazos propios. Confírmalo antes de suponer que el consentimiento se traslada automáticamente.
- ¿Cómo deben valorarse las obras parcialmente ejecutadas?
- Por lo que cuesta completarlas de forma conforme, no por lo que se gastó. Las obras no verificadas o no conformes pueden tener un valor negativo una vez se incorpora el coste de reparación y regularización.
- ¿Qué pasa si el vendedor no puede aportar el expediente municipal completo?
- Trata la documentación faltante como riesgo no cuantificado. El expediente normalmente puede reconstruirse con el ayuntamiento, pero no completes la operación asumiendo que está completo y conforme.
Orientación general para decisiones de planificación. No constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni urbanístico para un caso concreto.