Navegar por la vía de concesión de licencias en Portugal

La exposición de un promotor durante la tramitación de licencias se mide en meses de costes de mantenimiento del suelo ya adquirido. Esto convierte la estrategia de concesión de licencias en una decisión financiera, no administrativa. Dos proyectos con parámetros económicos de construcción idénticos pueden generar rentabilidades completamente distintas porque uno eligió una vía que despejó la incertidumbre a tiempo y el otro descubrió una consulta preceptiva a los dieciocho meses.

La fase de concesión de licencias comprende tres líneas de trabajo diferenciadas que se solapan:

• la evaluación municipal del proyecto con respecto a las normas urbanísticas y de edificación
• las consultas a entidades externas cuya competencia sectorial se ve afectada por el emplazamiento o el uso
• la propia elaboración del expediente técnico por parte del promotor, en secuencia y con un diseño coherente.

Los retrasos casi siempre se originan en la tercera línea de trabajo y solo se hacen evidentes a través de las dos primeras.

El régimen jurídico de la urbanización y la edificación (RJUE) contempla distintos procedimientos en función de la naturaleza de la operación. Las cuestiones prácticas son qué procedimiento se aplica a su operación y si conviene precederlo de una solicitud de información previa.

Solicitud de información previa (PIP)

Un PIP solicita al municipio que se pronuncie sobre una propuesta definida antes de que exista el proyecto completo. Es el instrumento adecuado cuando la respuesta condiciona una decisión: si comprar el terreno, cuánto pagar, si desarrollar un hotel o apartamentos, o si se sostienen las hipótesis de edificabilidad.

Un PIP es tan bueno como lo sea la consulta planteada. Una solicitud imprecisa produce una respuesta imprecisa con escaso valor práctico. Un PIP bien delimitado define el uso, la capacidad, la volumetría, la altura, la implantación, los accesos, el aparcamiento y las infraestructuras con la claridad suficiente como para que se pueda confiar plenamente en la respuesta.

Licencia

El procedimiento de licencia implica una decisión municipal sobre la operación, basada en el proyecto de arquitectura y, posteriormente, en los proyectos de especialidades. Es la vía habitual para operaciones de edificación de envergadura, y el procedimiento con el que las entidades de crédito y los compradores se sienten más cómodos, ya que genera un acto municipal explícito.

Comunicación previa

La comunicación previa es un procedimiento más ágil disponible para categorías de operaciones definidas, en el que el control se ejerce de forma diferente y la operación puede avanzar una vez reunidos los elementos requeridos. Es más rápido cuando resulta aplicable, pero la clasificación es una cuestión jurídica: tramitar conforme al procedimiento incorrecto constituye un defecto grave que puede afectar a las obras, a la licença de utilização y a la eventual venta.

Operaciones de loteamento y urbanización

Cuando el proyecto implica subdividir terrenos o crear infraestructuras, la operación activa los procedimientos de loteamento y urbanización con sus propios requisitos, incluidas obligaciones de infraestructura, garantías y, con frecuencia, cesiones de terrenos o compensaciones a la Câmara Municipal.

Una solicitud completa y coherente a nivel interno es la herramienta de control de plazos más eficaz de la que dispone un promotor. Los técnicos municipales revisan los expedientes por orden; los expedientes incompletos pasan al final de la cola y generan requerimientos que consumen semanas cada uno.

QUÉ CONTIENE UN EXPEDIENTE LISTO PARA SU PRESENTACIÓN

• el proyecto de arquitectura, elaborado según los requisitos de presentación del municipio
• los formularios oficiales y anexos municipales, debidamente cumplimentados
• la acreditación de la legitimidad: títulos de propiedad o el interés que legitime al solicitante
• la certidão permanente del registro de la propiedad y la caderneta predial de cada artículo
• las declaraciones de responsabilidad de cada proyectista, con su correspondiente registro profesional
• las fichas de cálculo que demuestren el cumplimiento de los parámetros urbanísticos
• los proyectos de accesibilidad, acústica, térmica, energía, seguridad contra incendios y residuos, según corresponda
• el material fotográfico y topográfico que describa la situación existente
• la acreditación de cualquier acto previo en el que se base la solicitud, incluida una decisión sobre PIP.

Los proyectos de especialidades (estructuras, abastecimiento de agua, saneamiento, electricidad, telecomunicaciones, gas, acústica, térmica y seguridad contra incendios) siguen a la aprobación de la arquitectura en la vía de licencia. Su elaboración requiere un equipo de diseño coordinado y tiempo suficiente; con frecuencia, constituyen el punto en el que un proyecto con recursos insuficientes se estanca.

En función de la parcela y del uso previsto, la Câmara Municipal consulta a entidades externas. Entre los ejemplos habituales se incluyen la autoridad ambiental para cuestiones hídricas y ambientales, la autoridad de conservación para áreas protegidas y terrenos forestales, la autoridad de carreteras para los accesos a vías nacionales, la autoridad de patrimonio para inmuebles catalogados y zonas de protección, la autoridad sanitaria para determinados usos, protección civil y bomberos para el diseño de seguridad, y la autoridad de turismo para desarrollos turísticos.

Se aplican tres reglas prácticas:

• identificar la lista completa de entidades intervinientes antes de la presentación, no después de que el municipio lo requiera
• preparar el material técnico específico que necesita cada entidad, en lugar de confiar en que el paquete de arquitectura responda a cuestiones sectoriales
• considerar sus plazos como inamovibles y planificar el cronograma en función de ellos.

Un dictamen negativo pero fundamentado es subsanable. Un dictamen que nunca se solicitó porque se pasó por alto un condicionante en la due diligence supone reiniciar por completo el calendario del proyecto.

Una vez presentado el expediente, la Câmara Municipal lo revisa y puede emitir solicitudes de aclaración o requerir elementos adicionales. La forma de gestionar estos requerimientos determina si el proceso tardará meses o años.

• Responder en una única contestación consolidada en lugar de hacerlo por entregas.
• Responder a la pregunta formulada, haciendo referencia al plano o documento específico que la resuelve.
• No utilizar una respuesta de aclaración para introducir cambios de diseño no relacionados.
• Mantener un registro por escrito de cada interacción y de cada plazo.
• Cuando se dispute una interpretación, resolverla en una reunión con el departamento técnico antes de formalizar la respuesta.

Los cambios de diseño tras la presentación requieren una disciplina especial. Una modificación sustancial exige por lo general una nueva evaluación, y una sucesión de pequeñas modificaciones resulta más perjudicial que una única revisión debidamente consolidada.

Una vez aprobado el proyecto y aceptados los proyectos de especialidades, se liquidan las tasas municipales y se emite la licencia de construcción (alvará). Las tasas municipales de urbanización (TMU) y las eventuales obligaciones de compensación se liquidan normalmente en este momento y pueden ser significativas; deben haberse contemplado en el modelo de viabilidad desde el principio.

Las obras solo pueden comenzar una vez emitido formalmente el permiso. Antes de la movilización:

• presentar la comunicación de inicio de obra ante la Câmara Municipal
• exhibir el alvará en la obra según lo exigido
• confirmar el plan de seguridad y salud y la designación del coordinador de seguridad
• verificar el registro, seguros y fianzas del contratista
• organizar el archivo técnico de la obra para que se vaya recopilando a medida que avanzan los trabajos y no tener que reconstruirlo al final.

• Presentar un expediente incompleto para «hacer correr el reloj», lo que en la práctica lo retrasa.
• Descubrir la necesidad de un dictamen externo después de la presentación.
• Optar por la comunicação prévia para una operación que requería licencia.
• Confiar en una indicación verbal de un funcionario municipal en lugar de un acto por escrito.
• Elaborar proyectos de especialidades que contradicen la arquitectura aprobada.
• Dejar caducar un PIP o una aprobación antes de presentar el trámite posterior.
• Iniciar las obras antes de que se emita formalmente el permiso.
• No presupuestar las tasas municipales, que solo aparecen en la fase de emisión de la licencia.

Una licencia de obras no es el final de la relación urbanística. Las modificaciones durante las obras deben regularizarse, la licença de utilização depende del expediente técnico recopilado en obra y la venta de las unidades depende de ambos. La disciplina establecida durante la tramitación de licencias —documentación completa, respuestas consolidadas y un único diseño coordinado— es la misma disciplina que permite obtener la licença de utilização sin una segunda ronda de correcciones.