Build-to-rent y explotación del activo en Portugal

Un activo en cartera se valora en función de los ingresos operativos netos estabilizados y una rentabilidad. Por tanto, cada euro de coste operativo anual evitable supone un múltiplo de ese euro deducido del valor. Esto hace que las decisiones de diseño orientadas al mantenimiento tengan una repercusión financiera que no existe en una promoción destinada a la venta.

QUÉ PIDEN LOS OPERADORES EN LA FASE DE DISEÑO

• acabados resistentes y reemplazables con componentes estandarizados en todas las unidades
• contadores individuales y una asignación clara de los costes comunes
• acceso a instalaciones y salas técnicas sin necesidad de entrar en las viviendas
• control de accesos, gestión de paquetería y estrategia de residuos dimensionados para el uso real
• servicios y zonas comunes proporcionados: un equipamiento infrautilizado es un puro coste
• espacio para la gestión in situ, almacenamiento y mantenimiento
• un plan de sustitución a lo largo del ciclo de vida elaborado antes de la entrega.

Modele las rentas por tipología de unidad a partir de comparables contrastados en el mismo submercado, no a partir de las medias de la ciudad. A continuación, elabore los costes de abajo hacia arriba y ponga a prueba el resultado en tres escenarios: base, comercialización más lenta y mayores costes operativos con rentas estancadas. La diferencia entre lo bruto y lo neto es donde fracasa la mayoría de los planes del primer año.

Utilice un único contrato de arrendamiento tipo en todo el activo, redactado conforme al marco portugués, con criterios homogéneos de fianza, renovación, preaviso y actualización de rentas. La coherencia es importante tanto en el plano comercial como en el jurídico: una cartera de contratos negociados individualmente resulta más difícil de gestionar y los compradores le aplican descuentos durante la *due diligence*.

Conserve la documentación que exigirá un eventual comprador: un *rent roll* claro, el historial de morosidad, los registros de fianzas, los informes sobre el estado de las unidades, el historial de mantenimiento y los certificados de conformidad. Recopilar esto a posteriori durante un proceso de venta es donde se pierde valor.

• **Autogestión.** Control total y retención del margen, pero requiere escala y una auténtica capacidad operativa.
• **Operador externo.** Acceso más rápido a la especialización, mediante honorarios y un alcance de servicios definido; el rendimiento debe medirse en función de los KPI acordados.
• **Híbrido.** El propietario conserva la gestión de activos y la estrategia de comercialización, mientras que el operador se encarga del servicio diario.

Cualquiera que sea la opción elegida, defina la presentación de informes, la aprobación de presupuestos, las competencias sobre gastos de capital y los derechos de rescisión antes de que entre el primer inquilino.

Mantener un activo en cartera presenta un perfil fiscal y financiero distinto al de su venta: tributación de los ingresos, tratamiento a efectos de IVA del arrendamiento residencial, deducibilidad de los costes financieros, IMI y el tratamiento en una eventual desinversión. Estos aspectos deben definirse con asesoramiento fiscal portugués en la fase de estructuración, ya que el vehículo seleccionado para una promoción para la venta no es automáticamente el adecuado para la retención en patrimonio.

La financiación de inversión también difiere de la financiación promotora: se dimensiona en función de los ingresos estabilizados y los *covenants*, por lo que la transición de la línea de crédito para la construcción a la financiación de inversión debe planificarse, contemplando un periodo de estabilización realista entre ambas.