Riesgo, seguros y garantías en promociones portuguesas

Un registro de riesgos útil cuenta, para cada elemento, con: una descripción lo suficientemente específica como para actuar, un responsable que realmente pueda influir en él, una probabilidad y un impacto expresados en dinero y tiempo, la mitigación en curso y la fecha del próximo punto de decisión. Los elementos sin un responsable o sin una fecha son mera decoración.

• **Riesgo de autorizaciones.** Condiciones, consultas a organismos externos y recursos que prolongan el periodo previo a la construcción mientras se mantiene el suelo y se acumulan los costes.
• **Titularidad y linderos.** Divergencia entre la escritura, el registro, el registro fiscal y el levantamiento topográfico; servidumbres de paso, arrendamientos o cargas no declaradas.
• **Terreno.** Condiciones imprevistas, nivel freático, contaminación y restos arqueológicos en un terreno valorado a partir de una inspección visual.
• **Suministros.** Capacidad de conexión, plazos y coste del refuerzo de redes, que con frecuencia se descubren tarde y rara vez se planifican adecuadamente.
• **Construcción.** Capacidad y solvencia del contratista, disponibilidad de mano de obra y materiales, y fallos de calidad que afloran en la entrega.
• **Mercado.** Absorción más lenta de lo previsto, debilitamiento de los precios durante un programa prolongado o un cambio en el perfil del comprador.
• **Financiación.** Incumplimiento de compromisos contractuales, condiciones de disposición de fondos no satisfechas y riesgo de refinanciación al vencimiento de la financiación.

Cada riesgo debe asignarse a uno de los cuatro tratamientos y valorarse en consecuencia. La transferencia contractual solo funciona cuando la contraparte puede asumir realmente el riesgo; un precio cerrado de un contratista sin el balance necesario para absorber un sobrecoste no es una transferencia, es una reclamación en ciernes.

El seguro cubre eventos repentinos y accidentales, no resultados comerciales. No protegerá frente a un mercado que se ralentiza o un diseño presupuestado de forma optimista. Esos riesgos se mitigan mediante la ejecución por fases, provisiones para contingencias y no comprometiendo más de lo que el proyecto puede absorber.

QUÉ CONFIRMAR ANTES DE LA MOVILIZACIÓN

• que la póliza designe efectivamente a los asegurados correctos, incluidos los requisitos de las entidades financiadoras
• que la suma asegurada refleje el valor contractual actual, no la estimación inicial
• que las estructuras existentes estén cubiertas cuando el proyecto sea una rehabilitación
• que las franquicias sean asumibles en el nivel fijado
• que el periodo de cobertura se extienda a lo largo del periodo de mantenimiento o garantía de defectos
• que cada proyectista cuente con un seguro de responsabilidad civil profesional, con límites adecuados, y que se mantenga tras la finalización
• que los certificados se recopilen y se agenden para su renovación a lo largo del programa.

Los avales de ejecución, las garantías de pago anticipado, las garantías de la sociedad matriz y las retenciones responden, cada uno, a un supuesto de incumplimiento diferente. Selecciónelos en función del valor que esté genuinamente en riesgo y recuerde que toda garantía tiene un coste que el contratista repercute en la oferta.

La responsabilidad por defectos no termina cuando se finaliza la última unidad. Establezca quién responde de los defectos, cómo se registra una reclamación, de qué forma la liberación de retenciones o avales queda condicionada al cierre definitivo de incidencias y cómo se hacen llegar las garantías y manuales a los propietarios finales y a la comunidad de propietarios. Los compradores juzgan a un promotor por cómo gestiona el primer año posterior a la entrega.