Estructuración del vehículo de proyecto en Portugal

Los promotores a menudo consideran la estructura de propiedad como un mero trámite documental que resolver una vez asegurado el terreno. En la práctica, la estructura determina cuatro aspectos que no se pueden revertir fácilmente: quién asume la responsabilidad, cómo se puede financiar el proyecto, cómo se gravan y distribuyen los beneficios y cómo se puede transmitir el activo en el momento de la desinversión.

La reestructuración posterior a la adquisición suele tratarse como una nueva transacción, con sus propios costes y trámites registrales. Por eso, la decisión corresponde adoptarla antes del contrato de promesa, en paralelo a la viabilidad y la due diligence legal.

Las preguntas que la determinan:

• ¿Cuántas partes invierten y en qué condiciones?
• ¿Existe deuda externa y qué exigirá la entidad prestamista?
• ¿Cuál es el periodo de tenencia previsto y la vía de salida?
• ¿Los participantes son residentes o no residentes, personas físicas o jurídicas?
• ¿Existe una cartera previa a la que deba incorporarse el proyecto, o debe mantenerse al margen?

La titularidad directa por parte de una o más personas físicas es sencilla y económica de formalizar. Puede ser adecuada para un único proyecto de pequeña envergadura sin deuda externa y sin socios, donde la intención sea construir y vender con rapidez.

Una sociedad de proyecto específica —un vehículo de propósito especial— es la estructura estándar tan pronto como concurre alguno de los siguientes factores: financiación bancaria, coinversores, ejecución por fases, la intención de vender el proyecto en su conjunto o el deseo de blindar y delimitar la responsabilidad frente a otros activos.

QUÉ LE APORTA UNA SOCIEDAD DE PROYECTO

• un perímetro delimitado para los activos, pasivos y cuentas del proyecto
• una única contraparte para el prestamista, el contratista y el equipo de diseño
• un marco de gobernanza para las decisiones entre inversores
• la opción de una venta de participaciones a la salida en lugar de una venta de activos
• un marco definido para acumular y distribuir el beneficio
• continuidad en caso de que sea necesario sustituir a un participante.

El coste es la administración: constitución, contabilidad, presentaciones formales, umbrales de auditoría legal y la disciplina de mantener los asuntos de la entidad separados de los de sus propietarios.

Las dos formas societarias más utilizadas para la promoción inmobiliaria en Portugal son la sociedade por quotas (Lda) y la sociedade anónima (SA).

Una Lda es el vehículo estándar para la mayoría de los proyectos: gobernanza más sencilla, capital dividido en quotas y una estructura de administración directa. Se adapta bien a un número reducido de inversores conocidos.

Una SA es una estructura basada en acciones con una gobernanza más formal, elegida habitualmente cuando hay un mayor número de inversores, previsión de transmisiones de acciones, participación institucional o una estructura diseñada para futuras captaciones de capital.

La elección influye en las formalidades de transmisión, los requisitos de gobernanza, las obligaciones de información pública y la percepción que tendrá un futuro comprador del vehículo. Debe evaluarse en función de la vía de desinversión y no por mera conveniencia presente.

• números de identificación fiscal (NIF) para la entidad y, cuando proceda, para los participantes
• constitución e inscripción en el registro mercantil, disponiendo del certificado correspondiente para las contrapartes
• la declaración de titularidad real (RCBE), debidamente actualizada
• apertura de cuenta bancaria, que para socios extranjeros puede demorarse bastante más de lo previsto y debe iniciarse con antelación
• alta a efectos fiscales, incluida la situación relativa al IVA
• designación de un contable certificado, preceptiva para las sociedades portuguesas
• acuerdos de representación fiscal cuando los participantes sean no residentes.

El proceso de admisión bancaria (onboarding) es el factor que retrasa el cierre con mayor frecuencia. Las entidades aplican controles exhaustivos sobre el origen de los fondos y la titularidad real a los vehículos de promoción con socios extranjeros, y el proceso no se puede acelerar al final.

Cuando invierte más de una parte, el pacto de socios o acuerdo de joint venture es el documento que evita que las discrepancias ordinarias de un proyecto de promoción inmobiliaria se conviertan en litigios.

TÉRMINOS QUE DEBEN ACORDARSE POR ESCRITO

• el desglose de la financiación, el calendario de aportaciones y las consecuencias en caso de que una parte no aporte los fondos
• si la financiación se instrumenta como capital propio, préstamo de socios o una combinación, así como el rendimiento de cada uno
• umbrales de decisión: qué materias requieren unanimidad y cuáles se delegan en la administración
• nombramiento y cese de administradores, así como el alcance de sus facultades
• el presupuesto y el proceso de aprobación de desviaciones y sobrecostes
• resolución de situaciones de bloqueo (deadlock)
• restricciones a la transmisión, derechos de adquisición preferente, drag-along y tag-along
• el hecho detonante de la desinversión, el mecanismo de valoración y la cascada de distribución (waterfall)
• reporte: qué información se elabora, con qué periodicidad y bajo qué estándares.

La cascada de distribución merece especial atención. Los retornos de la promoción inmobiliaria se generan tarde y de forma irregular, y el orden en que se reembolsan los préstamos, los rendimientos preferentes y el reparto de beneficios altera sustancialmente el resultado de cada parte.

Cada euro que entra en el vehículo debe documentarse en el preciso instante en que se transfiere, sin posponer su justificación para más adelante ante el banco o el auditor. Esto exige contratos de préstamo de socios por escrito con condiciones definidas, aportaciones formales de capital debidamente registradas y acuerdos de servicios intragrupo documentados en condiciones de plena competencia (arm's length) cuando un grupo asume la gestión de la promoción.

Una documentación deficiente de la financiación genera problemas concretos: los bancos se niegan a computar inyecciones no documentadas como fondos propios, la Autoridade Tributária cuestiona las deducciones, y la due diligence de los compradores en la salida transforma los saldos sin justificar en retenciones sobre el precio.

La posición fiscal del vehículo debe determinarse antes de la transacción, no descubrirse durante la fase de obras. Hay dos áreas prioritarias en la fase de estructuración.

La fiscalidad indirecta de la adquisición grava la propia compraventa, y el régimen aplicable depende de qué se adquiere, quién lo adquiere y bajo qué fórmula jurídica. La operación debe modelizarse con el tipo impositivo correcto, liquidando el impuesto antes de la escritura y rara vez recurriendo a financiación para ello.

El IVA de la construcción es un factor determinante para el flujo de caja. Que el IVA soportado en las obras resulte deducible depende de la naturaleza de la actividad del vehículo y del régimen aplicable a las ventas definitivas. Una estructura que determine la no deducibilidad del IVA de la construcción puede consumir gran parte del margen del proyecto, por lo que la situación debe confirmarse con un asesor fiscal portugués antes de suscribir el contrato de obra.

El periodo de tenencia devenga el impuesto municipal sobre bienes inmuebles, y la salida implica la tributación societaria sobre la plusvalía, consideraciones de retención sobre las distribuciones y el análisis de convenios de doble imposición cuando los inversores sean no residentes.

La vía de salida es la que debe condicionar la estructura, y no al revés. La venta individual de unidades terminadas, la venta del activo en su conjunto y la venta de las participaciones de la sociedad del proyecto constituyen tres transacciones distintas con consecuencias fiscales diferentes, perfiles de comprador dispares y diferentes cargas de due diligence.

Un vehículo destinado a la venta de participaciones debe mantenerse impecable en todo momento: un único proyecto, sin pasivos preexistentes, registros societarios completos, financiación documentada, contratos en regla con garantías cesibles y un expediente técnico y urbanístico completo. Esta disciplina cuesta poco durante el proyecto y resulta muy costosa de regularizar a posteriori en el momento de la venta.

• Comprar a título personal con la intención de transmitirlo a una sociedad más adelante.
• Firmar un contrato de promesa antes de decidir quién será el comprador, sin derecho de cesión.
• Participantes no residentes sin los trámites fiscales portugueses preceptivos.
• Apertura de la cuenta bancaria iniciada tras el contrato de promesa, lo que retrasa la formalización.
• Un registro de titularidad real desactualizado que bloquea una escritura o una disposición de fondos.
• Capital inyectado sin contrato de préstamo, lo que genera un saldo sin justificar en el momento de la salida.
• Ausencia de un proceso de decisión documentado, de modo que un sobrecoste se convierte en un conflicto entre socios.
• Una posición de IVA asumida en lugar de confirmada antes del contrato de construcción.