Realizar un primer estudio de viabilidad en un terreno portugués

Un primer estudio de viabilidad existe para responder a una pregunta: ¿vale la pena invertir dinero en este terreno? Debería llevar unas horas, utilizar información de acceso público más una o dos llamadas telefónicas, y ser susceptible de recalcularse a medida que se disponga de nuevos datos.

Ese propósito dicta su forma. La precisión no es el objetivo; la robustez, sí. Un modelo que arroja una rentabilidad con dos decimales a partir de doce hipótesis inventadas es menos útil que un modelo preliminar cuyo escenario adverso sea realista.

Tres reglas mantienen útil una valoración preliminar:

• cada hipótesis de ingresos debe ser rastreable hasta una evidencia, no basarse en una opinión
• cada hipótesis de costes debe incluir las partidas que habitualmente se olvidan
• el resultado debe ser un rango, obtenido mediante pruebas explícitas de sensibilidad, no una sola cifra.

La superficie edificable, no la superficie de la parcela, determina los ingresos. El plan municipal fija la capacidad mediante una combinación de parámetros, y el vinculante es aquel que proporcione el resultado más pequeño:

• el índice de edificabilidad aplicado a la superficie de la parcela
• la huella de implantación máxima
• la altura máxima o el número de plantas sobre rasante
• los retranqueos respecto a linderos, carreteras y cursos de agua
• las normas de alineación y morfología en el tejido urbano consolidado
• la dotación de aparcamiento, que consume superficie y puede limitar la huella.

Las definiciones varían entre municipios: si los sótanos, balcones, zonas técnicas y de circulación computan para el índice es una cuestión del reglamento local, no una constante nacional. En una primera aproximación, adopte la envolvente plausible más reducida. El optimismo en este punto se acumula en cada línea posterior del modelo.

La superficie bruta edificable no es lo que se vende. Los núcleos de comunicación, pasillos, salas técnicas, zonas comunes y plazas de aparcamiento no vendibles absorben una parte significativa. El ratio de eficiencia es el resultado del diseño y depende de la tipología y de la estrategia de núcleos.

La disciplina en un primer análisis consiste en aplicar un ratio conservador, señalarlo como la mayor incertidumbre individual del modelo y sustituirlo en cuanto un arquitecto elabore un esquema inicial de distribución. Cuando el producto incluye aparcamiento, trasteros o terrazas que se venden por separado, deben valorarse como partidas independientes en lugar de integrarse en un único precio medio.

Fije el valor de venta por metro cuadrado a partir de transacciones cerradas de producto comparable en el mismo micromercado. En Portugal, esto implica combinar series estadísticas nacionales sobre precios de transacción con datos de agencias locales para la calle, vistas, planta y nivel de acabados específicos.

Ajuste explícitamente en función de:

• diferencias de producto: obra nueva frente a producto rehabilitado, combinación de tipologías, espacio exterior
• absorción: cuántas unidades absorbe de forma realista el micromercado al mes
• el periodo de ventas, que en proyectos de mayor envergadura se extiende mucho más allá de la finalización de la obra
• cualquier hipótesis de crecimiento de precios, que en un primer análisis debe ser cero.

Un programa de ventas por fases también modifica el perfil de flujos de caja, lo que altera el coste financiero. En una primera aproximación, basta con asumir un ritmo de absorción realista en lugar de una venta instantánea al finalizar la obra.

El coste de construcción se expresa normalmente como un rango de euros por metro cuadrado según la tipología de producto y sus calidades, facilitado por un constructor o aparejador activo en la región. El rango es fundamental: una estimación puntual única oculta la variabilidad que decide la viabilidad del proyecto.

COSTES OMITIDOS HABITUALMENTE EN UN PRIMER ANÁLISIS

• preparación del terreno, demolición, excavación en roca y suelos contaminados
• obras de infraestructura y urbanización fuera de la huella de la edificación
• tasas de acometida y costes de refuerzo de redes de suministros
• tasas municipales de urbanización y posibles compensaciones u obligaciones de cesión de suelo
• honorarios profesionales de arquitectura, todas las especialidades de ingeniería, project management y dirección de obra
• estudios técnicos: topográfico, geotécnico, arqueológico, acústico, ambiental
• seguros, avales y garantías
• marketing, comisiones de agencia y costes legales asociados a las ventas
• una partida para imprevistos de al menos el diez por ciento, reservada de forma independiente y no consumida en modificaciones del alcance.

Los impuestos sobre la adquisición se abonan antes de la escritura y rara vez se financian. El impuesto sobre transmisiones patrimoniales y el impuesto de actos jurídicos documentados deben modelizarse al tipo aplicable a la transacción y al activo específicos, y la posición respecto al IVA en la construcción y en las ventas finales debe determinarse desde el principio, ya que es tanto una cuestión de tesorería como de costes.

El coste financiero es una función del tiempo. Los intereses se devengan desde la primera disposición de fondos hasta la amortización, a lo largo de un periodo que abarca la concesión de licencias, la construcción y el tramo final de ventas. Un proyecto con un margen sólido y un retraso urbanístico de dieciocho meses puede perder la mayor parte de dicho margen solo por los costes financieros de tenencia.

Modelice el cronograma de forma explícita:

• periodo previo a la solicitud y fase de diseño
• revisión municipal, incluyendo un margen realista para solicitudes de aclaración
• dictámenes de entidades externas, que siguen sus propios plazos
• contratación y movilización
• construcción
• inspección, licença de utilização y expediente técnico
• ventas y formalización de escrituras.

Ejecute el modelo al menos tres veces.

• Caso base, utilizando valores contrastados con evidencias y costes en el rango medio.
• Escenario adverso de precios: valores de venta un diez por ciento inferiores.
• Escenario adverso de ejecución: costes un diez por ciento superiores y cronograma seis meses más largo.

Un suelo viable alcanza el margen requerido en el caso base y se mantiene solvente —no necesariamente rentable— en ambos escenarios adversos. Un suelo que no supera cualquiera de los escenarios adversos no queda descartado automáticamente, pero solo puede seguir adelante con una mitigación estructural: un precio de suelo inferior, un contrato condicionado, un prealquiler o una estrategia de fases que limite el gasto comprometido.

El valor residual resultante es la cifra que debe regir la negociación: el precio máximo del suelo que aún permite obtener la rentabilidad objetivo tras someterse a la prueba de escenarios adversos.

• Tratar la superficie de la parcela como superficie edificable.
• Utilizar el índice general e ignorar las limitaciones de ocupación, altura o aparcamiento que realmente condicionan el proyecto.
• Asumir un ratio de eficiencia procedente de una tipología distinta.
• Fijar los precios de venta a partir de anuncios y ofertas de mercado en lugar de transacciones cerradas.
• Excluir del coste las infraestructuras, acometidas y tasas municipales.
• Omitir los costes financieros o modelizarlos únicamente durante el periodo de construcción.
• No incluir imprevistos, o permitir que la partida de imprevistos se absorba de forma encubierta en cambios de alcance durante el diseño.
• Presentar una rentabilidad puntual única sin ningún escenario adverso.

Un primer análisis de viabilidad que supera las pruebas de sensibilidad justifica el siguiente tramo de inversión: un dictamen urbanístico o PIP, un anteproyecto de un arquitecto, una comprobación de costes por parte de un aparejador y una due diligence legal sobre la titularidad del inmueble. Cada uno de estos pasos sustituye una hipótesis por un hecho contrastado, y el modelo vuelve a ejecutarse.

La valoración es un documento vivo a lo largo de todo el ciclo. Establece la oferta en la adquisición, respalda el dosier de financiación en la fase de financiación, monitoriza las desviaciones durante la construcción y mide el resultado en la salida.