Impuestos a lo largo del ciclo de promoción en Portugal

Asigne los impuestos al cronograma del proyecto en lugar de a una sola partida en la valoración económica:

1. **Adquisición** — fiscalidad indirecta sobre transmisiones e impuesto de timbre, a liquidar antes de la escritura y financiado con fondos propios.

2. **Construcción** — IVA en cada factura, más las tasas municipales asociadas a la obtención de licencias.

3. **Tenencia** — fiscalidad inmobiliaria municipal anual sobre el solar y, posteriormente, sobre el stock sin vender.

4. **Transmisión** — tributación de la ganancia y la mecánica con la que se estructura la salida.

Cada momento tiene su propio patrón de flujo de caja. El impuesto de adquisición es un único desembolso cuantioso antes de que se cree valor alguno. El IVA de la construcción es una salida continua de fondos a lo largo de la obra. El impuesto sobre la tenencia es un cargo recurrente menor que pasa a ser significativo si una promoción se paraliza. El impuesto sobre la transmisión llega cuando se perciben los fondos, pero solo si el beneficio se ha calculado correctamente a lo largo del proceso.

La compra de inmuebles en Portugal devenga el impuesto municipal sobre transmisiones onerosas (IMT) y el impuesto de timbre, liquidándose ambos antes de otorgar la escritura. La base imponible es normalmente la mayor entre el precio contractual o el valor de registro fiscal del inmueble, y el tipo de IMT aplicable depende de la clasificación del inmueble y de su uso previsto: el suelo urbano para construcción, el suelo rústico, las viviendas y otros edificios urbanos no reciben el mismo tratamiento.

ASPECTOS PRÁCTICOS PARA UN PROMOTOR

• el impuesto es una partida de fondos propios: debe liquidarse antes de la escritura y antes de disponer de cualquier financiación contra obra terminada
• el valor de registro fiscal puede superar el precio negociado, y el impuesto se calcula sobre el importe mayor
• la clasificación registral del suelo determina el tratamiento fiscal, por lo que debe comprobarse durante la due diligence
• existen exenciones y reducciones, pero son condicionales, y las condiciones pueden perderse por cambios de uso posteriores
• los gastos de notaría, registro y due diligence se suman al impuesto dentro del mismo requerimiento de liquidez previo a la escritura.

Confirme los tipos aplicables y las posibles bonificaciones con un asesor fiscal portugués antes de firmar el contrato de promesa de compraventa, ya que el coste fiscal no es renegociable a posteriori.

El IVA es la mayor partida de flujo de caja fiscal en la mayoría de las promociones y la que se modeliza incorrectamente con mayor frecuencia.

Los servicios de construcción se facturan con IVA. En función del acuerdo entre las partes y de la naturaleza de las obras, puede aplicarse el mecanismo de inversión del sujeto pasivo a los servicios de construcción, trasladando la obligación contable al destinatario. En cualquier caso, el promotor debe saber, antes del inicio de las obras, si el IVA que soporta es deducible.

Esa respuesta depende de las operaciones de salida: si las entregas del proyecto están sujetas al IVA, el IVA soportado es en principio deducible con arreglo a las normas generales; si las entregas están exentas, el IVA soportado constituye un coste real que debe figurar como tal en el presupuesto. Los proyectos de uso mixto pueden generar una situación mixta, con aplicación de prorrata.

MODELIZAR EL IVA COMO FLUJO DE CAJA, NO COMO UN IMPORTE NETO

Incluso cuando el IVA es totalmente deducible, se abona en la fecha de la factura y se recupera en el ciclo de devolución o compensación. Ese desfase constituye capital circulante. En una obra de gran envergadura, el pico de exposición al IVA puede rivalizar con la partida de contingencias, y las entidades financiadoras esperarán verlo desglosado por separado en lugar de integrado en el coste de construcción.

Mientras se ostenta la propiedad del inmueble, el impuesto municipal sobre bienes inmuebles (IMI) se devenga anualmente sobre el valor patrimonial tributario, a un tipo fijado por el municipio dentro de los límites legales. El impuesto adicional sobre bienes inmuebles (AIMI) grava el valor patrimonial tributario acumulado de los inmuebles titularidad de un sujeto pasivo, con sujeción a determinadas exclusiones.

Para una promoción inmobiliaria, se derivan tres consecuencias:

• el terreno genera un coste de tenencia desde el día de la adquisición y durante todo el proceso de concesión de licencias
• es probable que el valor patrimonial registrado se revalúe tras la finalización, lo que modificará la carga fiscal sobre el stock no vendido
• un proyecto paralizado acumula impuestos sobre la tenencia junto con los costes financieros, motivo por el cual los retrasos agravan los costes en lugar de limitarse a posponerlos.

Cuando una promoción se lleva a cabo a través de una sociedad portuguesa, el beneficio se enmarca con carácter general en el régimen del impuesto sobre sociedades, con la posible aplicación de recargos municipales y estatales en función del nivel de beneficios y de la ubicación. Cuando el inmueble se posee a título particular, se aplica un régimen diferente a la ganancia.

Para el promotor, las cuestiones prácticas son:

• si el proyecto se califica como existencias comerciales o como activo de inversión, lo que afecta a la forma de reconocimiento del beneficio
• qué costes se capitalizan en el activo y cuáles se deducen a medida que se incurren
• cómo se tratan los intereses y demás costes de financiación, incluida cualquier limitación a su deducibilidad
• la imputación temporal del reconocimiento de ingresos frente a las fechas de la escritura de cada unidad
• el aprovechamiento de bases imponibles negativas cuando el vehículo desarrolla otra actividad.

No son cuestiones que deban resolverse en el momento de la venta. El criterio contable adoptado al inicio del proyecto determina la respuesta.

Cuando los inversores, financiadores o socios son no residentes, surgen aspectos adicionales: obligaciones de registro y representación, retenciones sobre determinados pagos, convenios de doble imposición y comunicación de la titularidad real. Ninguno de ellos es opcional, y todos resultan más fáciles de gestionar en la constitución que de corregir en el momento de la distribución.

En la desinversión, el mismo resultado económico puede alcanzarse por dos vías.

Una **venta de activos** transmite el inmueble. El comprador adquiere la titularidad libre de cargas, aplica la tributación ordinaria de transmisiones a la adquisición y no hereda el historial de la sociedad. Su proceso de *due diligence* es más sencillo y, por lo tanto, suele facilitar la fijación del precio.

Una **venta de participaciones** transmite la sociedad propietaria del inmueble. El perfil fiscal es diferente para ambas partes, y el comprador asume todo el historial de la entidad: contratos, pasivos, situación fiscal y asuntos laborales. Esto exige una *due diligence* más exhaustiva, mayores garantías y, a menudo, un ajuste de precio o retención.

La comparativa debe realizarse como un cálculo neto de impuestos para ambas partes, teniendo en cuenta los costes de *due diligence*, el riesgo derivado de las garantías y el perfil previsible de compradores. Una estructura que resulte eficiente para el vendedor pero poco atractiva para el mercado no es eficiente.

• fijar el régimen de IVA antes de iniciar las obras, por escrito y con asesoramiento profesional
• financiar los impuestos indirectos de la adquisición y los costes previos a la escritura mediante fondos propios en el modelo de flujo de caja
• reflejar el IVA como una partida continua e independiente, no compensada al final
• incluir el IMI y el AIMI en la partida de costes de tenencia durante todo el cronograma previsto, contemplando un escenario de retraso
• determinar el criterio contable de capitalización y reconocimiento de ingresos desde el inicio
• mantener al día las declaraciones societarias y de titularidad real en todo momento, ya que se revisan en el proceso de venta
• volver a calcular la comparativa de salida antes de iniciar la comercialización, no después de recibir una oferta.

La fiscalidad rara vez determina si una promoción es viable. Sin embargo, determina habitualmente si la estructura de financiación se sostiene y si el beneficio reflejado en la valoración es el beneficio que finalmente llega a los socios.