Ejecución de la fase de construcción en Portugal

La fase de construcción se gana o se pierde en los dos meses previos a la movilización. Para cuando llega la maquinaria, el proyecto de ejecución debe estar completado, el contrato firmado, el cronograma acordado, el equipo de supervisión designado y las obligaciones de apertura cumplidas. Las obras que se inician con un proyecto incompleto pasan el resto de la promoción presupuestando modificaciones.

QUÉ DEBE QUEDAR CERRADO ANTES DE LA MOVILIZACIÓN

• la licencia de construcción recogida y las tasas asociadas abonadas
• el proyecto de ejecución completado y coordinado entre todas las disciplinas
• las mediciones detalladas y conciliadas con el plan de costes
• el contrato formalizado, con el cronograma, las condiciones de pago y las garantías acordadas
• las notificaciones de apertura de obra y las declaraciones de responsabilidad técnica presentadas
• el plan de seguridad y salud y los nombramientos de coordinación formalizados
• los seguros confirmados y en vigor
• las acometidas provisionales de obra, accesos y permisos de ocupación temporal tramitados.

La modalidad de contratación determina quién asume el riesgo del diseño, cómo se garantiza la certeza del precio y con qué rapidez puede iniciarse la obra.

• **Tradicional (diseño y posterior construcción).** El promotor completa el proyecto, lo saca a licitación y el contratista presupuesta un alcance perfectamente definido. Máxima certeza en el precio, inicio más lento, exige rigor en el diseño.
• **Diseño y construcción.** El contratista asume la responsabilidad de completar el diseño conforme a un pliego de prescripciones funcionales. Mayor rapidez y menos interfaces, pero el control de las calidades debe quedar contractualmente fijado en los requisitos del promotor para evitar mermas de calidad.
• **Gestión de la construcción (Construction Management).** Los paquetes de obra se contratan por separado bajo la gestión del promotor. Aporta flexibilidad y rapidez en proyectos complejos o por fases, pero el promotor retiene el riesgo de coordinación y no existe un único responsable del precio final.

La selección del contratista no es únicamente un ejercicio económico. Compruebe la habilitación y clasificación para las obras en cuestión, su solvencia financiera, la carga de trabajo actual, el equipo técnico asignado al proyecto y proyectos comparables ya finalizados, visitándolos en persona.

Cualquiera que sea la modalidad utilizada, las condiciones comerciales relevantes son constantes:

• el alcance presupuestado y lo que queda expresamente excluido
• el mecanismo de valoración de modificaciones de obra, con precios acordados
• el ciclo de pagos, el porcentaje de retención y las condiciones de liberación
• el calendario de obra, las fechas de entrega parcial y las penalizaciones por demora
• los motivos de prórroga de plazo y el régimen de notificaciones
• las garantías de cumplimiento —aval bancario, garantía de la sociedad matriz o retención—
• el periodo de garantía por defectos y el procedimiento para su subsanación
• los derechos de suspensión y resolución contractual para ambas partes
• las obligaciones en materia de seguros y la asignación de riesgos en obra.

Un contrato a precio alzado basado en un proyecto incompleto es la fuente de litigios más habitual en las obras de promoción inmobiliaria en Portugal. El contratista presupuesta lo que está dibujado; todo lo demás se convierte en una modificación negociada desde una posición de debilidad.

La práctica portuguesa atribuye responsabilidades formales a las propias obras:

• designación formal de la responsabilidad técnica de la ejecución y de la dirección de obra a cargo de profesionales cualificados
• el cartel de obra con los datos de la licencia, visible desde la vía pública
• la coordinación de seguridad y salud durante la ejecución, manteniendo actualizado el plan de seguridad
• la comunicación de apertura del centro de trabajo a las autoridades competentes cuando sea preceptivo
• los planes de gestión de residuos de construcción y demolición
• el control de ruidos, horarios de trabajo, accesos y protección de fincas colindantes
• un registro de obra riguroso: instrucciones, certificaciones, ensayos, inspecciones y partes diarios.

Los incumplimientos en este ámbito rara vez paralizan un proyecto de forma inmediata. Suelen manifestarse como requerimientos sancionadores, reparos en inspecciones o carencias en el dossier final de entrega en el momento en que se necesita la licencia de utilización (licença de utilização).

Ciclo mensual en un proyecto financiado:

1. el contratista presenta la certificación de los trabajos ejecutados;

2. la supervisión de obra verifica las mediciones y la calidad sobre el terreno;

3. el técnico de control (monitoring surveyor) certifica el avance para la entidad financiera;

4. se libera la disposición de fondos, deducidas las retenciones y cumplidas las condiciones aplicables;

5. se abona el pago al contratista en el plazo establecido contractualmente.

Dado que la certificación precede al pago, el promotor debe financiar el desfase de capital circulante. Y dado que la certificación depende de la calidad, un defecto persistente puede paralizar todo el flujo de caja, no solo la partida en disputa.

Todo proyecto sufre cambios. La clave no está en evitar el cambio, sino en controlarlo:

• ninguna instrucción sin una orden de modificación por escrito
• toda modificación valorada y fechada antes de su ejecución siempre que sea posible
• un único registro actualizado que refleje el coste, el impacto en plazo y el estado de aprobación
• imputación de imprevistos con cargo al registro, manteniendo la visibilidad del saldo disponible
• conciliación mensual del registro con el informe de costes y el flujo de caja.

Cuando un cambio altere también el proyecto aprobado en términos urbanísticos, trátelo en primer lugar como un asunto de licencias y, en segundo, como una cuestión de costes. Construir primero y regularizar después es el camino más caro.

• aprobación de materiales y muestras testigo acordadas antes de realizar los pedidos
• planes de inspección y ensayo que cubran la estructura, la impermeabilización, el comportamiento térmico y acústico, y las instalaciones del edificio
• cronogramas de puesta en servicio de las instalaciones mecánicas, eléctricas y de fontanería
• cumplimiento en materia de accesibilidad y protección contra incendios verificado respecto al proyecto aprobado, sin dar nada por sentado
• revisión de remates realizada de forma progresiva a medida que se completan las zonas, sin posponerlo a una única intervención al final de la obra
• registro fotográfico y documental continuo durante toda la obra, incluidas las unidades que quedarán ocultas.

Las unidades de obra ocultas son el problema recurrente. Todo lo que vaya a quedar tapado —impermeabilizaciones, drenajes, armaduras, aislamientos— debe quedar documentado antes de quedar oculto, ya que la alternativa posterior es demoler o abrir elementos ya terminados.

La documentación recopilada durante la ejecución de las obras es la que da soporte a la licencia de utilización (licença de utilização) y, posteriormente, a la venta. Reunirla a posteriori resulta un proceso lento e incompleto.

• planos conforme a obra (as-built) de todas las disciplinas
• certificados y declaraciones de conformidad de las instalaciones
• certificación energética
• confirmaciones de conexión a infraestructuras y suministros
• actas de ensayos, puestas en servicio e inspecciones
• fichas técnicas de materiales, garantías e instrucciones de mantenimiento
• el expediente técnico exigible para el edificio terminado
• el registro de modificaciones debidamente conciliado con el proyecto aprobado.

La terminación en términos comerciales y la terminación en términos administrativos no coinciden en la misma fecha. La licencia de utilización (licença de utilização) se obtiene tras la finalización de las obras, la presentación de las declaraciones y certificados preceptivos y —en función del municipio y del uso— la correspondiente inspección.

Modele ese desfase de forma deliberada: los costes financieros se siguen acumulando y, por lo general, las unidades no pueden transmitirse a los compradores en condiciones normales hasta que la situación de la licencia esté resuelta. Los promotores que planifican el cierre de las ventas en función de la terminación material de la obra en lugar de la obtención de la licencia incumplen sistemáticamente sus propios plazos.

• insolvencia del contratista a mitad de las obras y el coste de removilizar a un sustituto
• escalada de costes de materiales y mano de obra a lo largo de un programa prolongado
• condiciones arqueológicas o del terreno descubiertas una vez iniciada la excavación
• plazos de conexión a los suministros fuera del control del promotor
• restricciones meteorológicas y estacionales en ubicaciones costeras o protegidas
• quejas de los vecinos y las consiguientes restricciones en los horarios de trabajo
• desviaciones respecto al proyecto aprobado acumuladas de forma inadvertida hasta la inspección.

Cada uno de ellos tiene una medida de mitigación —garantía de cumplimiento, indexación, estudio del terreno, solicitud anticipada de suministros, una programación realista, diálogo con la comunidad y un registro activo de cambios. Ninguno de ellos cuenta con una solución disponible en el momento en que se está solicitando la licencia.