La mayoría de los proyectos portugueses a partir de cierta escala involucran más de un interés: un propietario de suelo que no desea vender directamente, un inversor que financia las obras y un promotor que gestiona el proceso. La forma en que se documenten estos intereses determina quién controla el programa, quién asume los sobrecostes y a quién se paga primero.
La estructura debe definirse antes de comprometer el suelo. Convertir un apretón de manos en una alianza formal una vez firmado un contrato de promesa suele costar más en impuestos y negociaciones de lo que habría costado estructurar la operación correctamente desde el principio.
- vías de aportación: suelo, capital, trabajo y garantías
- elección del vehículo societario y estructura accionarial
- control, materias reservadas y bloqueo
- cascadas de beneficios y rentabilidades preferentes
- mecanismos de sobrecoste y dilución
- salida, restricciones a la transmisión y derechos de drag/tag
- consecuencias fiscales y registrales
En esta guía
01Qué aporta realmente cada socio
Las negociaciones de una alianza mejoran sustancialmente cuando las aportaciones se describen como posiciones de riesgo y no como valores nominales.
- **Suelo.** Fijo, ilíquido y con un valor que solo depende de lo que permita la situación urbanística. Valórelo según el valor residual del suelo bajo una hipótesis de proyecto consensuada, no por el precio de venta inicial.
- **Capital.** Con un coste fijado según la exigencia de rentabilidad y la prelación. Los fondos propios subordinados a la deuda conllevan un coste diferente a los fondos propios que financian todo el proyecto.
- **Promoción.** Tiempo, capacidad de licenciamiento, relaciones con contratistas y exposición reputacional. Por lo general, se remunera en parte mediante honorarios y en parte mediante una participación en los beneficios.
- **Garantías.** Los avales o garantías personales o corporativas otorgadas a un prestamista constituyen una aportación real y deben valorarse, no darse por sentadas.
02Vehículo y participación societaria
La mayoría de los proyectos recurren a un vehículo de proyecto específico para que el suelo, la licencia, la financiación y las ventas se ubiquen en una única entidad independiente y delimitada. La participación social se ajusta al valor acordado de las aportaciones, pero la mera titularidad de las participaciones no determina el control: lo determina el pacto de socios.
QUÉ DEBE DETERMINAR EL ACUERDO
- composición del consejo de administración, cuórum y voto de calidad de la presidencia (o su ausencia)
- materias reservadas que requieren unanimidad o mayoría cualificada
- obligaciones de financiación, plazos de notificación y consecuencias del incumplimiento
- la cascada de distribución de beneficios y el calendario de las distribuciones
- restricciones a la transmisión, adquisición preferente, derecho de arrastre (*drag-along*) y de acompañamiento (*tag-along*)
- resolución de situaciones de bloqueo (*deadlock*) y mecanismos de último recurso
- qué sucede en caso de insolvencia, fallecimiento o cambio de control de un socio.
03La cascada de distribución de beneficios
Una cascada (*waterfall*) es simplemente el orden en el que los fondos salen del vehículo. Un proyecto viable en Portugal normalmente amortiza primero la deuda sénior, luego los préstamos de los socios, después el capital propio invertido, a continuación un rendimiento preferente sobre dicho capital propio y, solo entonces, reparte el beneficio residual en la proporción acordada, a menudo con una comisión de éxito (*promote*) para la parte que gestiona el proyecto una vez alcanzada una rentabilidad mínima umbral (*hurdle*).
Dos detalles provocan la mayoría de las disputas: si el rendimiento preferente se capitaliza y si los costes de venta, los impuestos y los gastos de funcionamiento del vehículo se deducen antes o después de evaluar el umbral (*hurdle*). Ambos deben redactarse como ejemplos aritméticos en un anexo, no como mero texto.
04Situaciones de bloqueo (*deadlock*)
Las cláusulas de bloqueo (*deadlock*) solo son útiles si son aplicables. Un mecanismo de compraventa (*buy-sell*) en el que ninguna de las partes dispone de liquidez para comprar es meramente testimonial. Las opciones prácticas incluyen la designación de un experto independiente para resolver cuestiones de valoración, un escalonamiento progresivo hacia los socios principales, el derecho a forzar la venta de la totalidad del proyecto tras un periodo determinado y una fórmula acordada previamente para el precio de salida de las participaciones minoritarias.
05Consecuencias fiscales y registrales
Cada estructura presenta un perfil propio en cuanto al impuesto sobre transmisiones patrimoniales y el IVA: aportar suelo, permutar suelo por unidades construidas, transmitir participaciones en una sociedad tenedora de suelo y vender el activo al finalizar tributan de manera distinta, y el tratamiento puede variar según la actividad del vehículo y los plazos temporales. Defina la estructura con asesoramiento fiscal portugués antes de firmar, ya que reorganizarla más adelante suele activar precisamente los costes tributarios que la estructura pretendía gestionar.
Por último, asegúrese de que todo lo acordado de forma privada quede debidamente reflejado donde resulte preceptivo para vincular a terceros: en el registro mercantil en lo relativo al vehículo y en el registro de la propiedad respecto a los derechos sobre el inmueble.
06Preguntas frecuentes
Preguntas habituales de los promotores en esta etapa.
¿Puede un propietario aportar suelo en lugar de venderlo?
Sí. El suelo puede aportarse a un vehículo de proyecto a cambio de participaciones sociales, o bien comprometerse mediante un acuerdo de permuta en el que el propietario recibe unidades terminadas en lugar de efectivo. Ambas opciones son habituales, pero cada una conlleva sus propias consecuencias en materia de impuestos sobre transmisiones patrimoniales, IVA y valoración, y ambas requieren verificar de forma independiente la situación urbanística del suelo antes de fijar los valores.
¿Qué debe incluir la lista de materias reservadas?
Normalmente, el presupuesto y cualquier variación sustancial del mismo, la designación y destitución del contratista principal, cualquier endeudamiento o garantía adicional, la política de precios de venta por debajo de un mínimo acordado, las modificaciones del proyecto con licencia, el reparto de dividendos y cualquier transmisión de participaciones o del propio suelo.
¿Cómo se gestionan los sobrecostes entre los socios?
A través de un mecanismo de financiación debidamente documentado: a quién se solicita primero, con qué plazo de preaviso, a qué coste y qué sucede si un socio no aporta fondos. Sin un mecanismo pactado de dilución o préstamo, el sobrecoste se convierte en una renegociación en el peor momento posible, cuando la obra está en marcha y se está disponiendo de la financiación.
¿Se inscribe una joint venture en algún registro público?
El propio vehículo figura en el registro mercantil con sus socios y administradores. El acuerdo privado entre socios por lo general no se inscribe, pero cualquier carga, acuerdo de promesa o derecho que afecte al suelo puede y a menudo debe reflejarse en el registro de la propiedad para que sea oponible a terceros.
07Fuentes oficiales y lecturas complementarias
Apoyo jurídico a través de VVA
Antes de comprometerse con un solar o proyecto
Una vez identificado un solar o proyecto, el foco pasa de la información general a esa operación concreta: titularidad, situación urbanística, licencias, cargas, contratos y estructura de tenencia.
Los servicios jurídicos son prestados por Valente Veiga & Associados.