Creación y gestión del equipo de desarrollo en Portugal

• **Arquitecto.** Redacta el proyecto de arquitectura, lidera la solicitud de licencias y suele coordinar las disciplinas de especialidades.
• **Ingenieros.** Estructuras, cimentaciones, abastecimiento y saneamiento de aguas, electricidad, mecánica/climatización, telecomunicaciones, acústica, comportamiento térmico y seguridad contra incendios; cada uno elabora un proyecto de especialidades firmado.
• **Coordinador de seguridad.** Funciones legales de coordinación en fase de proyecto y de ejecución, con obligaciones que vinculan tanto al promotor como al contratista.
• **Project manager.** Gestiona el cronograma, el presupuesto, el flujo de información y las interfaces que no corresponden al equipo de diseño.
• **Consultor de costes.** Planificación independiente de costes, evaluación de ofertas y comprobación de certificaciones; una disciplina independiente del diseño.
• **Abogado.** Título de propiedad, contratos, estructuración, documentación de arrendamiento o venta, y trámites con las administraciones públicas.
• **Contable / asesor fiscal.** Constitución de vehículos societarios, tratamiento del IVA, cumplimiento normativo e informes.
• **Agente.** Datos de mercado durante el estudio de viabilidad y, posteriormente, comercialización para venta o alquiler; debe contar con la debida licencia.

Contrate al abogado y a un especialista en costes o viabilidad antes de comprometerse con el suelo. Contrate al arquitecto para verificar la situación urbanística antes de firmar cualquier compromiso vinculante incondicional. Incorpore a los ingenieros con la antelación suficiente para que influyan en el diseño en lugar de limitarse a documentarlo. Contrate al coordinador de seguridad antes de que las decisiones de diseño condicionen la metodología constructiva. Contrate al contratista en último lugar en una modalidad tradicional, o en una fase temprana en una modalidad en dos etapas.

LO QUE DEBE ESPECIFICAR TODO CONTRATO DE SERVICIOS

• los entregables, por fases, en forma de lista
• la duración del encargo, incluyendo expresamente los servicios durante la fase de obra
• el número de revisiones del diseño y qué circunstancias devengan honorarios adicionales
• los requisitos de asistencia: reuniones, visitas de obra, reuniones con las administraciones
• las obligaciones de coordinación entre disciplinas y quién resuelve los conflictos
• la colegiación profesional, el nivel de seguro y su periodo de mantenimiento
• la propiedad intelectual y el derecho a utilizar el diseño con otro equipo
• el calendario de honorarios vinculado a los entregables, con retenciones cuando proceda
• los derechos de resolución contractual y qué documentación se entrega tras la rescisión.

Los promotores a distancia tienen éxito cuando imponen ritmo en lugar de intensidad: un informe semanal por escrito contrastado con el cronograma, un informe mensual de costes conciliado con la valoración inicial, registros fotográficos a intervalos definidos y una lista programada de decisiones para que el equipo nunca se quede bloqueado esperando una respuesta.

Visite la obra en los momentos clave: antes de presentar la solicitud de licencias, en la evaluación de ofertas de licitación, en la movilización, en la fase de preinstalaciones y en la terminación práctica de la obra. Las visitas que coinciden con la toma de decisiones aportan más valor que las visitas que coinciden con el mero avance.

Sustituir a un consultor a mitad de proyecto cuesta tiempo, honorarios y conocimiento, por lo que debe ser una decisión meditada y no una reacción impulsiva. Se justifica cuando los entregables se retrasan reiteradamente sin justificación, cuando los fallos de coordinación repercuten en el contratista, cuando el profesional no puede acreditar su colegiación o seguro vigentes, o cuando la comunicación se ha deteriorado hasta el punto de que el promotor ya no confía en los informes. Asegúrese de que el contrato lo permita y de que el diseño pueda continuarse legalmente con un sucesor.