Contratos de construcción y contratación en Portugal

• **A tanto alzado (empreitada por preço global).** La mejor opción cuando el proyecto está completamente definido y se conoce el terreno. Precio cerrado, flexibilidad limitada y modificaciones costosas.
• **Por precios unitarios / re-medible.** Las cantidades se vuelven a medir conforme a los precios pactados. Resulta útil cuando el alcance está definido pero no las mediciones exactas, como en el movimiento de tierras.
• **Coste objetivo con incentivos y penalizaciones (pain/gain).** Alinea los intereses cuando existe un riesgo real. Requiere transparencia contable en régimen de libros abiertos (open-book) por ambas partes y una auditoría de costes rigurosa.
• **En dos fases.** Se designa al contratista de forma anticipada para la fase previa a la construcción y el precio se fija una vez que el proyecto y los estudios técnicos estén consolidados. Se tarda más en llegar a una cifra, pero dicha cifra se mantiene.
• **Gestión de la construcción (construction management).** Contratación directa de paquetes de obra a cambio de unos honorarios. Máximo control y máximo riesgo asumido; apto únicamente para promotores con experiencia.

Una licitación justificada y rigurosa produce ofertas comparables. Para ello es necesario entregar una documentación idéntica a cada licitador, establecer un procedimiento de consultas por escrito cuyas respuestas se distribuyan a todos, definir una delimitación clara del alcance respecto a lo que suministran terceros y publicar el modelo de evaluación con antelación.

QUÉ DEBE CONTENER EL PLIEGO DE LICITACIÓN

• el proyecto con licencia concedida y las especificaciones técnicas
• el documento de oferta económica en el formato previsto para la evaluación
• el contrato propuesto, en su totalidad, no sujeto a «acuerdo posterior»
• los condicionantes del programa de obra, accesos, horarios de trabajo y logística de la obra
• las bases del plan de seguridad y salud y los riesgos específicos del emplazamiento
• la información disponible sobre el terreno y los estudios técnicos, indicando su grado de validez
• los requisitos relativos a garantías, seguros y aprobación de subcontratistas.

Evalúe considerando conjuntamente el precio, el programa, los recursos y la distribución de riesgos. La cifra más baja vinculada a la peor asignación de riesgos no es la oferta más económica.

• **Pago.** Fechas de valoración, plazos de certificación, condiciones de pago y qué conceptos pueden retenerse y de qué manera.
• **Retenciones.** Porcentaje, límite máximo, liberación a la recepción de la obra y tras el periodo de garantía, y posibilidad de sustitución por un aval.
• **Programa de obra.** Programa base, obligaciones de actualización y procedimiento de reclamación de prórrogas de plazo con sus correspondientes periodos de notificación.
• **Penalizaciones por retraso.** Una estimación previa y justificada del perjuicio, fijada por unidad de tiempo y con un límite máximo, junto con el mecanismo de reducción en caso de entregas parciales.
• **Modificaciones (variations).** Quién puede ordenarlas, en base a qué justificación se acuerda el precio y qué tarifas se aplican en caso de desacuerdo.
• **Vicios y defectos.** Duración del periodo de garantía, plazos de respuesta y tratamiento de los vicios ocultos y responsabilidades legales.
• **Resolución y suspensión.** Causas, plazos de subsanación y destino de los materiales, subcontratas y de la propia obra en caso de resolución.
• **Resolución de controversias.** Un procedimiento escalonado —negociación, peritaje o mediación, y posteriormente arbitraje o vía judicial—, con indicación expresa de la sede y el idioma.

La construcción en Portugal conlleva obligaciones legalmente definidas en materia de coordinación de seguridad tanto en la fase de proyecto como durante la ejecución de los trabajos, el aviso previo de apertura de centro de trabajo y la coordinación de los contratistas en obra. Son obligaciones que competen tanto al promotor como al contratista, y deben contemplarse expresamente en la estructura contractual de designación en lugar de asumir que corresponden exclusivamente al constructor.

Los litigios contractuales se ganan o se pierden en los registros: órdenes de obra, libros de incidencias y diarios de obra, fotografías del avance, notificaciones de retraso, valoraciones y correspondencia. Establezca el sistema de registro documental antes del inicio de los trabajos y convierta su mantenimiento en una obligación contractual para ambas partes.