Aankoopkosten en belastingen in Portugal

De aankoopkosten zijn niet louter de grondprijs. Het is de grondprijs plus alles wat nodig is om een zuivere eigendomstitel over te dragen en om precies te weten wat er wordt overgedragen. In termen van cashflow is dit blok op twee manieren ongebruikelijk: de uitgaven vinden vroeg in het proces plaats en het is grotendeels niet financierbaar.

De belangrijkste posten:

• overdrachtsbelasting (IMT), voldaan vóór het verlijden van de akte
• zegelrecht op de overdracht, en afzonderlijk op eventuele financiering
• notariskosten en kadasterkosten
• juridische kosten voor de voorlopige koopovereenkomst, due diligence en voltooiing
• technische due diligence — topografisch onderzoek, geotechnisch onderzoek, milieu- en archeologische screening
• planologische analyse en de kosten van een verzoek om voorafgaande informatie (PIP) waar dit wordt toegepast
• oprichting en structurering van het projectvehikel
• aankoopmakelaars- of introductiekosten, waar van toepassing.

IMT wordt berekend over de hoogste van de transactieprijs of de fiscale waarde van het onroerend goed (valor patrimonial tributário). Het toepasselijke tarief hangt af van de aard van het vastgoed en het beoogde gebruik, en de categorieën die gelden voor ontwikkelingsgrond zijn niet dezelfde als die voor woningen. De berekening moet worden opgesteld door de advocaat of accountant die de transactie begeleidt en worden geverifieerd voordat de aanbetaling wordt vastgelegd, aangezien het om een aanzienlijk bedrag gaat dat uit eigen middelen moet worden voldaan.

Zegelrecht is van toepassing op de overdracht zelf en, afzonderlijk, op financieringsovereenkomsten. Beide zijn transactiekosten in plaats van aftrekbare ontwikkelingskosten in de gebruikelijke zin, en beide moeten worden opgenomen in het eigenvermogensplan.

Wanneer een bestaande entiteit wordt overgenomen in plaats van de grond, verandert de analyse volledig — andere belastingen, andere due diligence, ander risico. Die route is commercieel soms aantrekkelijk, maar verandert een vastgoedtransactie in een vennootschappelijke transactie.

De volgorde waarin geld wordt uitgegeven is van belang. Due-diligencekosten worden gemaakt voordat de aankoop wordt voltooid en gaan verloren als de transactie niet doorgaat. Dat is geen argument om ze over te slaan; het is een argument om ze zorgvuldig te faseren.

Een gedisciplineerde fasering spreidt de uitgaven in tranches:

• eerst bureauonderzoek naar planologie en eigendomstitels, tegen lage kosten
• een voorlopig koopcontract met voorwaarden die de locatie beschikbaar houden terwijl verdere werkzaamheden plaatsvinden
• landmeetkundig en technisch onderzoek zodra de planologische positie duidelijk is
• volledige juridische afrondingswerkzaamheden pas zodra er nagenoeg aan de voorwaarden is voldaan.

DOCUMENTEN EN RAPPORTEN OM IN TE BUDGETTEREN

• kadastraal uittreksel en fiscaal overzicht voor elk artikel
• topografische inmeting met bevestigde grenzen en hoogtematen
• geotechnisch onderzoek waar de bodemgesteldheid onbekend is
• milieuscreening op eerder gebruikt terrein
• archeologische screening in kwetsbare gebieden
• bevestigingen van netcapaciteit door de netbeheerders
• stedenbouwkundig advies of aanvraag van een verzoek om voorafgaande informatie.

De aanbetaling onder het voorlopige koopcontract is geen kostenpost, maar vormt wel het grootste vroege risico binnen het project. Of en onder welke omstandigheden dit risico loopt, wordt bepaald door de contractuele formulering en niet door het percentage. Het faseren van de aanbetaling aan de hand van planologische mijlpalen, het veiligstellen ervan en het exact definiëren van wat er gebeurt als er niet aan een voorwaarde wordt voldaan, zijn de drie doorslaggevende hefbomen.

Aankoopkosten moeten in de haalbaarheidsanalyse worden opgenomen als een afzonderlijk blok met een eigen timing, en niet als een percentage dat bij de grondprijs wordt opgeteld. De reden hiervoor is cashflow: dit blok wordt betaald uit eigen vermogen, nog voordat er leningen worden opgenomen, en het bepaalt het minimale eigen vermogen dat een project nodig heeft om van start te kunnen gaan.

Een nuttige toets: als het aankoopblok plus de eerste zes maanden aan honoraria voor adviseurs het beschikbare eigen vermogen overschrijdt, is het project in zijn huidige vorm niet financierbaar, ongeacht hoe sterk de exitmarge oogt.

• IMT modelleren op basis van de prijs wanneer de fiscale waarde hoger ligt.
• Aannemen dat aankoopbelastingen kunnen worden meegenomen in het ontwikkelingskrediet.
• Een aandelentransactie behandelen als een belastingbesparing zonder een volledige corporate due diligence.
• Zich vastleggen op een volledige aanbetaling bij ondertekening zonder planologische ontbindende voorwaarde.
• Het weglaten van de kosten van onderzoeken die hoe dan ook nodig zijn voor de vergunningaanvraag.
• Het negeren van de oprichtings-, bank- en structureringskosten en de tijd die daarmee gemoeid is.