Financieringskosten gedurende een projectontwikkeling

Financieringskosten zijn meer dan alleen de marge bovenop de referentierente. Een realistisch model omvat:

• afsluit- of structureringsvergoeding voor de faciliteit
• bereidstellingsprovisie over niet-opgenomen bedragen
• rente over opgenomen saldi, gekapitaliseerd of periodiek voldaan
• zegelrecht op krediet, dat van toepassing is op financieringsovereenkomsten
• taxatiekosten, initieel en bij herbeoordeling
• kosten voor de monitoring surveyor gedurende de opnameperiode
• juridische kosten van de kredietverstrekker, meestal gedragen door de lener
• garantie- en borgstellingskosten wanneer infrastructuurwerken dit vereisen
• vergoedingen voor vervroegde aflossing of exit fees waar van toepassing
• de kosten voor het aanhouden van faciliteiten gedurende een langere verkoopperiode dan gepland.

Ontwikkelingsfaciliteiten keren gelden in fasen uit op basis van gecertificeerde werkzaamheden. Dat mechanisme heeft drie gevolgen voor de haalbaarheidsanalyse.

Ten eerste loopt rente op over het opgenomen saldo, waardoor het uitgavenprofiel net zo belangrijk is als het totaalbedrag. Ten tweede introduceert certificering een tijdsverschil tussen de vorderingsstaat van de aannemer en de ontvangst van de gelden, dat de projectontwikkelaar moet overbruggen. Ten derde is het monitoringproces zelf een kosten- en planningspost, geen administratieve formaliteit.

Eigen vermogen is bijna altijd vereist vóór de eerste opname, en kredietverstrekkers verwachten dat dit zichtbaar is gecommitteerd. Daarom moeten het aankoopblok en de vroege advieskosten in het model worden gefinancierd uit eigen vermogen.

Een financieringsdossier dat deze vragen vooraf beantwoordt, verkort het kredietgoedkeuringsproces aanzienlijk:

• de planologische status — goedgekeurde vergunning, PIP of het resterende risico
• het kostenplan, de bron daarvan en de aangehouden post onvoorzien
• de planning, met expliciete weergave van de vergunnings- en verkoopperiodes
• onderbouwing van verkoopwaarden, en eventuele voorverkoop of reserveringen
• de aannemer: reputatie, capaciteit, contractvorm, garanties en inhoudingen
• het trackrecord van de sponsor bij vergelijkbare projecten
• het vehikel: structuur, aandeelhouders, herkomst van middelen, uiteindelijke begunstigden
• de exit: hoe en wanneer de faciliteit wordt afgelost.

De leverage wordt vervolgens beperkt door loan-to-cost- en loan-to-value-toetsen, en door de visie van de kredietverstrekker op de verkoopperiode.

Projectvertraging is het voornaamste financieringsrisico bij projectontwikkeling in Portugal, omdat vergunningstrajecten lang duren en deels buiten de macht van de ontwikkelaar liggen. Een uitloop van zes maanden betekent niet alleen zes maanden extra rente; het brengt ook kosten met zich mee voor verzekeringen, gemeentelijke onroerendgoedbelasting, honoraria van adviseurs, overhead en, mogelijk, een verschoven verkoopvenster met gewijzigde marktomstandigheden.

Modelleer dit expliciet:

• reken in het basisscenario met een realistische, en niet met een optimistische, vergunningstermijn
• reken een vertragingsscenario van zes maanden door en controleer de convenantruimte, niet alleen de marge
• toets de looptijd van de faciliteit aan de afronding van de verkoop, inclusief de afwikkeling van de notariële aktes
• bepaal het moment waarop een verlengingsvergoeding of herfinanciering noodzakelijk wordt.

Eenheden worden over een bepaalde periode verkocht, en elke verkoop maakt gelden vrij conform het vrijgavemechanisme van de kredietverstrekker. De periode tussen de feitelijke oplevering en het passeren van de laatste akte is het punt waarop bij veel projecten de looptijd van de faciliteit verstrijkt.

Praktische beheersmaatregelen:

• spreek vooraf vrijgaveprijzen per eenheid af en controleer of deze de lening aflossen op basis van een realistisch verkooptempo
• stel vast wat er gebeurt als eenheden op de eindvervaldag nog onverkocht zijn
• plan de herfinancieringsoptie vóórdat deze nodig is, en niet pas tijdens een convenantbreuk.

• Erop vertrouwen dat de faciliteit aankoopbelastingen, btw en provisies/honoraria dekt.
• Rente uitsluitend modelleren over de bouwperiode, met voorbijgaan aan de vergunningsfase en de uitloop van de verkoop.
• Het weglaten van provisies, zegelrecht op krediet, monitoring- en juridische kosten.
• Geen post onvoorzien opnemen, waardoor de eerste wijziging het opnameschema direct doorkruist.
• Een verkoopprogramma dat pas eindigt nadat de faciliteit is vervallen.
• Vrijgaveprijzen zó vaststellen dat op de laatste eenheden een onevenredig groot deel van de schuld rust.