Aanhoud- en exitbelastingen in Portugal

Vanaf de escritura tot de verkoop van de laatste eenheid betaalt het project voor het bezit van het actief. Deze kosten zijn per maand gering, maar lopen over een langdurige vergunningsperiode fors op.

• gemeentelijke onroerendezaakbelasting (IMI) op de aangehouden artikelen
• aanvullende onroerendezaakbelasting (AIMI) wanneer de eigendomspositie hiertoe leidt
• verzekering van grond, werkzaamheden en, later, voltooide onverkochte eenheden
• beveiliging en onderhoud
• VvE-bijdragen zodra eenheden zijn gevormd en voordat deze zijn verkocht
• boekhouding, accountantscontrole en wettelijke naleving voor de entiteit
• honoraria van adviseurs en overhead voor ontwikkelingsmanagement.

Deze posten horen maand na maand thuis in de cashflow. Uitgedrukt als één enkel jaarlijks bedrag lijken ze verwaarloosbaar; uitgesmeerd over een cyclus van drie jaar met vertraging zijn ze dat allerminst.

Een Portugese projectvennootschap wordt over haar winst belast onder het regime van de vennootschapsbelasting (IRC), waarbij gemeentelijke en nationale opslagen gelden afhankelijk van de hoogte van de belastbare winst en de gemeente. Het belastbare resultaat is niet de kasmarge van de ontwikkelaar: timingverschillen, het activeren van kosten, renteaftrekbeperkingen en verliesverrekening zijn hierop allemaal van invloed.

Drie consequenties voor het model:

• belasting moet worden berekend op basis van een geprojecteerd belastbaar resultaat, niet als een vast percentage over de kasmarge
• de timing van de belastingbetaling is van belang, omdat deze kan vallen vóórdat de uiteindelijke verkoopopbrengsten binnenkomen
• uitkeringen aan aandeelhouders roepen een afzonderlijke vraag op over bronbelasting en verdragsregelingen, met name voor niet-ingezeten beleggers.

TE MODELLEREN VERKOOPKOSTEN

• makelaarscourtage, berekend over de bruto verkoopwaarde
• marketing: merkidentiteit, beeldmateriaal, CGI's, website, modelwoning, vermeldingen op portals
• juridische kosten voor CPCV's en escrituras
• energielabels, technisch dossier en eventuele certificeringen die kopers verlangen
• de kosten van het aanhouden van onverkochte eenheden, inclusief VvE-lasten en IMI
• eventuele incentives of bijdragen die worden aangeboden om verkopen te sluiten in een tragere markt.

Deze worden doorgaans gemodelleerd als een percentage van de bruto ontwikkelingswaarde en worden dikwijls onderschat, met name de marketinguitgaven voor een eerste project in een nieuwe markt.

Er bestaan drie exitroutes voor een voltooid ontwikkelingsproject, en deze worden verschillend belast en onderhandeld.

Het individueel verkopen van voltooide eenheden levert de hoogste brutowaarde op, maar duurt het langst, brengt de hoogste transactiekosten met zich mee en verlengt de financieringsperiode.

Het voltooide actief als geheel verkopen is sneller en eenvoudiger, doorgaans tegen een korting ten opzichte van de totale waarde van de afzonderlijke eenheden, en trekt institutionele kopers aan wier due diligence zich richt op het actief en de inkomsten.

Het verkopen van de aandelen in het projectvehikel draagt zowel de entiteit als het actief over. Dit verandert de fiscale analyse voor beide partijen en verlegt de due diligence naar de geschiedenis van de onderneming — financiering, contracten, belastingaangiften, verplichtingen — in plaats van enkel het gebouw.

Het te volgen traject moet al in de structureringsfase worden bepaald, omdat dit randvoorwaarden stelt aan de wijze waarop het vehikel gedurende het hele project moet worden beheerd.

Een projectvennootschap die bedoeld is voor een aandelenverkoop moet vanaf dag één zuiver worden gehouden:

• één project per vehikel, zonder niet-gerelateerde activa of passiva
• volledige en actuele vennootschapsadministratie, deponeringen en UBO-register
• elke financieringsstroom gedocumenteerd op het moment dat deze plaatsvindt
• contracten zo opgesteld dat garanties en aansprakelijkheden voor gebreken overdraagbaar zijn
• het stedenbouwkundig dossier, het technisch dossier en de licença de utilização compleet
• belastingaangiften up-to-date zonder openstaande posten
• een eigendomspositie die overeenkomt met het register, de belastingadministratie en de inmeting.

• Het toepassen van een vast belastingpercentage op de kasmarge in plaats van het modelleren van het belastbare resultaat.
• Het negeren van aanhoudingskosten gedurende een lange vergunningsperiode.
• Het onderschatten van de marketinguitgaven bij een eerste project in een onbekende markt.
• Geen plan hebben voor onverkochte eenheden bij het aflopen van de financieringsfaciliteit.
• Pas beslissen tussen een activatransactie en een aandelentransactie wanneer zich een koper aandient.
• Het reconstrueren van vennootschappelijke en technische dossiers tijdens de due diligence van de koper, met extra kosten en prijsinhoudingen tot gevolg.