Btw op vastgoedontwikkeling in Portugal

De meeste kostenposten bij een ontwikkeling zijn hetzelfde, ongeacht wie het project bouwt. Voor btw geldt dat niet. Of voorbelasting op de bouw en honoraria kan worden teruggevorderd, hangt af van het vehikel, van de geregistreerde activiteit en van het uiteindelijke gebruiksdoel van het actief. Hetzelfde fysieke gebouw kan daardoor wezenlijk verschillende kosten met zich meebrengen, afhankelijk van beslissingen die zijn genomen voordat de locatie werd aangekocht.

Daarom hoort de btw-positie thuis bij de structureringsbeslissing, en niet in het boekhoudkundige traject na oplevering.

• Is het projectvehikel een belastingplichtige die een activiteit uitoefent die recht geeft op aftrek van voorbelasting?
• Hoe zal over het voltooide product worden beschikt of hoe zal het worden gebruikt, en geeft die levering recht op aftrek?
• Als de beoogde overdracht is vrijgesteld, is een afstand van vrijstelling dan mogelijk en passend, en welke voorwaarden zijn daaraan verbonden?

De antwoorden bepalen of btw op de bouw een timingkwestie is die rente kost, of een absolute kostenpost van het project.

Volledige terugvorderbaarheid maakt btw niet kosteloos. Voorbelasting wordt betaald of verantwoord naarmate de werkzaamheden vorderen, terwijl terugvordering plaatsvindt via de periodieke aangifte en, wanneer een terugbetaling verschuldigd is, na de verwerkingstermijn van de belastingdienst. Bij een groot project kan het openstaande bedrag op enig moment aanzienlijk zijn, en dit moet worden gefinancierd.

Praktische gevolgen voor het model:

• Btw moet worden gemodelleerd als een eigen cashflowregel met timing van betaling en terugvordering, en niet worden gesaldeerd met de kosten
• het financieringsplan moet het werkkapitaal voor de btw dekken, aangezien veel kredietfaciliteiten dit niet doen
• teruggaafperioden moeten conservatief worden ingeschat
• de verleggingsregeling voor bouwdiensten verandert het profiel ten opzichte van gewone facturen met btw en moet worden gemodelleerd zoals deze in werkelijkheid zal functioneren.

Het klassieke geval is een project waarvan de prestaties zijn vrijgesteld zonder mogelijkheid tot afstand van vrijstelling, waardoor de voorbelasting niet kan worden teruggevorderd. Residentiële verhuur is het bekende voorbeeld. Wanneer dat van toepassing is, wordt de btw op alle bouw- en advieskosten een reële kostenpost, en is een project dat op basis van nettocijfers is doorgerekend plotseling materieel onhaalbaar.

Gedeeltelijke terugvordering voegt een extra laag van complexiteit toe wanneer een vehikel zowel belaste als vrijgestelde activiteiten uitvoert, wat een pro rata-toerekening vereist en, in sommige gevallen, een herziening in de loop van de tijd op investeringsgoederen.

Btw-terugvordering is gebaseerd op bewijsstukken. In de praktijk gaat het recht op terugvordering vaker verloren door gebrekkige documentatie dan door de wetgeving zelf.

VEREISTEN OM VANAF DAG ÉÉN TE HANDHAVEN

• elke factuur uitgereikt aan de juiste juridische entiteit, met het juiste fiscaal nummer
• facturen gedateerd en omschreven zodat de geleverde prestatie identificeerbaar is
• contracten in overeenstemming met de toegepaste facturatiebehandeling
• de verleggingsregeling correct verwerkt door beide partijen
• periodieke aangiften tijdig ingediend, met bewaring van de onderliggende stukken
• één enkel aanspreekpunt voor de btw-positie binnen het hele projectteam.

De wijze van vervreemding heeft zowel invloed op de btw als op de inkomstenbelasting. De verkoop van voltooide eenheden, de verkoop van het vastgoed als geheel en de verkoop van de aandelen in het projectvehikel zijn drie verschillende prestaties met drie verschillende fiscale behandelingen. Een structuur die voor de ene route is geoptimaliseerd, kan voor een andere inefficiënt zijn. Daarom moet de beoogde exit al in de structureringsfase worden bepaald en opnieuw worden beoordeeld voordat de verkoopstrategie definitief wordt vastgesteld.

• Een build-to-rent residentieel project beoordelen op basis van netto bouwkosten.
• Uitgaan van terugvordering zonder de activiteiten en registratie van het vehikel te verifiëren.
• Honoraria voor professionele dienstverlening gefactureerd aan een natuurlijk persoon of een buitenlandse entiteit voordat het vehikel bestaat.
• Geen rekening houden met werkkapitaal voor openstaande btw tussen het moment van betaling en de daadwerkelijke teruggave.
• Ervan uitgaan dat afstand van vrijstelling mogelijk is zonder de voorwaarden te controleren.
• Een wijziging van de plannen van verkoop naar verhuur laat in het project, zonder hernieuwde btw-analyse.