Ontwikkelen in Portugal vanuit de Verenigde Staten

Amerikaanse projectontwikkelaars treden op als partijen uit een derde land, waarbij de aanvullende laag van Amerikaanse fiscale classificatie en rapportage van toepassing is op elke Portugese entiteit die zij bezitten. De Portugese zijde is routinematig; het zwaartepunt van het werk zit in de afstemming tussen beide systemen.

De ontwikkelingsregels zelf veranderen niet met de nationaliteit van de projectontwikkelaar. De grond is dezelfde grond, de gemeentelijke procedure is dezelfde procedure en de bouw- en gebruiksvergunning (licença de utilização)en worden op dezelfde grondslag verleend. Wat wel verandert, is het traject rondom het project: welke documenten worden geaccepteerd, hoelang identificatie en compliance duren, hoe geldstromen verlopen en hoe de Portugese structuur interacteert met de belastingheffing in het thuisland.

WAT DAADWERKELIJK ANDERS IS TEN OPZICHTE VAN DE VERENIGDE STATEN

• Amerikaanse vennootschapsdocumenten vereisen een apostille en een beëdigde vertaling.
• De Amerikaanse fiscale classificatie van het Portugese vehikel moet voorafgaand aan de oprichting worden bepaald.
• FATCA-rapportage is van toepassing op Portugese rekeningen van Amerikaanse personen.
• De compliancecontrole van gelden met een Amerikaanse herkomst verloopt over het algemeen trager dan projectontwikkelaars verwachten.

Er kan niets worden gecontracteerd, gefinancierd of voltooid totdat de identificatielaag gereed is. Begin hiermee voordat er overeenstemming is over de locatie, niet pas na het voorlopig koopcontract.

• een Portugees fiscaal nummer (NIF) voor elke natuurlijke persoon en entiteit die tekent, aanhoudt of financiert
• regelingen voor fiscaal vertegenwoordiging waar vereist voor niet-ingezeten deelnemers
• oprichting en inschrijving in het handelsregister van het Portugese projectvehikel, indien van toepassing
• de verklaring van uiteindelijk belang (RCBE), ingediend en actueel gehouden
• aanstelling van een gecertificeerd accountant voor de Portugese entiteit
• de positie inzake btw-registratie, vastgesteld voordat de facturering van de bouw begint.

• Certificate of formation of incorporation, operating agreement of statuten, voorzien van een apostille en vertaald.
• Certificate of good standing van de staat van oprichting.
• Bestuurs- of directiebesluiten waarin de investering wordt goedgekeurd en tekenbevoegden worden aangewezen.
• Bewijs van identificatie en uiteindelijk belang voor alle controlerende personen.

Reken hier ruim voldoende tijd voor. Het legaliseren van documenten en beëdigde vertalingen zijn relatief goedkoop binnen het project, maar ze maken deel uit van het kritieke pad van zowel de oprichting als de onboarding bij de bank, en geen van beide processen kan op het laatst worden versneld.

Het openen van een rekening is de meest voorkomende oorzaak van vertraging voor buitenlandse ontwikkelaars.

• Verwacht grondig onderzoek naar de herkomst van Amerikaanse middelen en de volledige eigendomsketen.
• Bank-onboarding voor vehikels in Amerikaans eigendom is doorgaans het meest tijdrovende onderdeel in het tijdschema voorafgaand aan het verlijden van de akte.
• Verifieer de bereidheid van de instelling om US persons te onboarden alvorens tijd te investeren in een aanvraag.
• Plan het betalingsmechanisme voor belastingafdrachten die vóór de akte moeten zijn voldaan.

Behandel het banktraject als een aparte werkstroom met een eigen tijdschema en verantwoordelijke, die parallel loopt aan de due diligence. Een voltooiingsdatum die ervan uitgaat dat er "tegen die tijd" wel een rekening zal zijn, is een datum die risico loopt.

De beslissing over de structuur hoort voorafgaand aan de acquisitie te worden genomen, omdat herstructurering achteraf over het algemeen wordt behandeld als een nieuwe transactie met bijbehorende kosten en registraties.

• direct eigendom versus een afgeschermde Portugese projectvennootschap
• Lda voor een klein aantal bekende investeerders; SA wanneer het aandeelhoudersbestand breder is of overdrachten worden verwacht
• waar de holdingentiteit is gevestigd, en wat dat betekent voor bronheffingen en de uiteindelijke exit
• hoe partners worden bestuurd: financieringsverplichtingen, besluitvormingsdrempels, patstellingen (deadlocks), overdrachtsbeperkingen
• of de exit bedoeld is als een activatransactie of een aandelentransactie, aangezien dat het vehikel nu al vormgeeft.

• Eigen vermogen wordt doorgaans in de VS aangetrokken; senior projectfinanciering wordt lokaal geregeld op het niveau van de Portugese SPV.
• Het USD/EUR-valutarisico heeft betrekking op zowel de inbreng van eigen vermogen als het bouwprogramma.
• Portugese kredietverstrekkers beoordelen het project, niet de binnenlandse balans van de Amerikaanse sponsor, waardoor het lokale dossier op zichzelf moet kunnen staan.

Portugese projectfinanciering wordt opgenomen op basis van gecertificeerde werkzaamheden, niet bij de ondertekening van een contract. Buitenlandse sponsors moeten het tijdsverloop tussen de laatste euro aan eigen vermogen en de eerste opname expliciet modelleren, en de hierboven genoemde onboarding-tijd daaraan toevoegen.

• De analyse van de entiteitskwalificatie voor het Portugese vehikel moet voorafgaan aan de oprichting.
• De kwalificatie als passieve belegging en de bijbehorende rapportageverplichtingen moeten worden getoetst met een Amerikaanse advocaat.
• Portugese vennootschapsbelasting, gemeentelijke opcenten en de exitroute moeten ná de Amerikaanse belasting worden gemodelleerd, niet ervoor.

De Portugese belastingheffing volgt de reguliere cyclus — overdrachtsbelasting bij aankoop, btw gedurende de bouw, gemeentelijke onroerendezaakbelasting tijdens het bezit, en winstbelasting bij verkoop. De Amerikaanse laag komt daar bovenop, en beide moeten vóór de aankoop van de grond gezamenlijk worden getoetst met adviseurs in beide jurisdicties.

• Ondertekening op afstand via een notarieel verleden en geapostilleerde volmacht is standaard.
• Tijdzonediscipline: plan een wekelijkse projectcall in plaats van te vertrouwen op e-mailketens.
• Stel lokaal toezicht met bevoegdheden aan; instructies op afstand volstaan niet om een bouwplaats te beheersen.

Een werkbaar team voor een eerste Portugees project vanuit de Verenigde Staten:

• een Portugese advocaat voor eigendomstitel, contracten, structuur en vergunningsrisico's
• een Portugese belastingadviseur en een gecertificeerd accountant voor het vehikel
• een architect en ingenieursteam die bevoegd zijn om lokaal aanvragen in te dienen
• een projectmanager of toezichtsteam ter plaatse
• een taxateur en een verkoopadviseur met aantoonbare vergelijkingsobjecten in de beoogde deelmarkt
• een belastingadviseur uit het thuisland die afstemt met de Portugese zijde.

Afstemming tussen de twee belastingadviseurs is het onderdeel dat het vaakst wordt vergeten, en datgene wat het vaakst tot vermijdbare kosten leidt.

Buitenlandse initiatiefnemers schatten in hun eerste model doorgaans drie zaken te krap in: identificatie en bankzaken, de gemeentelijke beoordelingsperiode en de periode tussen de feitelijke oplevering en de licença de utilização. Elk van deze zaken wordt gemeten in maanden, niet in weken, en ze overlappen elkaar niet zo naadloos als een Gantt-diagram suggereert.

Bouw de planning terugrekenend op vanuit de vergunningenkalender, en houd zowel in tijd als in geld een reserve aan.

• Oprichten in Portugal voordat het besluit over de Amerikaanse kwalificatie is genomen.
• Aannemen dat een Amerikaanse contractstructuur voor de bouw direct kan worden overgenomen.
• Onderschatten van de bank-onboardingperiode voor kapitaal afkomstig uit de VS.
• De exit modelleren op basis van Amerikaanse tijdslijnen in plaats van de Portugese akte- en vergunningenvolgorde.

1. Vraag NIF's aan en start de bank-onboarding.

2. Stem de structuur af met adviseurs in beide jurisdicties.

3. Richt de vennootschap op, registreer de uiteindelijk belanghebbenden en stel de accountant aan.

4. Voltooi de juridische en technische due diligence van de locatie.

5. Bepaal het vergunningstraject en de realistische planning.

6. Sluit de financieringsstructuur af op basis van die planning.

7. Contracteer de aannemers en start de werkzaamheden op de bouwplaats correct op.

8. Verzamel de exit-documentatie tijdens de bouw, niet erna.

Elke bovenstaande stap is gangbare praktijk in Portugal. De reden dat projecten die vanuit het buitenland worden aangestuurd mislukken, ligt bijna nooit aan de regels; het komt doordat de voorbereiding te laat is opgestart en het tijdschema is opgesteld alsof men al vroeg was begonnen.