Madeira & de Azoren

De nationale kaders voor ruimtelijke ordening en stedelijke ontwikkeling zijn van toepassing in combinatie met de regionale aanpassingen en regionale instellingen van Madeira. Decree-Law 555/99, dat de RJUE bevat, werd voor Madeira aangepast via Regional Legislative Decree 37/2006/M; het geconsolideerde regionale diploma blijft van kracht en dient te worden gelezen in samenhang met het nationale kader en latere regionale wijzigingen.

Er mag niet van worden uitgegaan dat nationale hervormingen op exact dezelfde wijze van toepassing zijn op Madeira als op het vasteland. Zo heeft de autoriteit voor ruimtelijke ordening van Madeira uitdrukkelijk verklaard dat de wijziging die via Decree-Law 117/2024 is ingevoerd in het nationale grondregime, niet van toepassing is op Madeira.

Madeira omvat beschermde landschappen, natuurmonumenten, landbouwgebieden, bos en kwetsbaar kustgebied. De Laurisilva van Madeira werd in 1999 opgenomen op de UNESCO-Werelderfgoedlijst en beslaat ongeveer 15.000 hectare.

De Azoren hebben een eigen regionaal systeem voor ruimtelijke ordening, regionale autoriteiten en eiland-specifieke planningsinstrumenten. Het Regionale Ruimtelijke Plan voor de Azoren werd gepubliceerd via Regionaal Wetgevend Decreet 26/2010/A, en het Portaal voor Ruimtelijke Ordening van de Azoren biedt toegang tot regionale en gemeentelijke instrumenten, beperkingen en risico-informatie.

De Azoren maken gebruik van eiland-specifieke instrumenten voor kustbeheer. Het toepasselijke plan moet worden vastgesteld voor het specifieke eiland en de betreffende gemeente: een planningsclassificatie die in het gemeentelijke plan wordt weergegeven, mag niet worden geïnterpreteerd zonder de toepasselijke kust- en regionale instrumenten te controleren.

Een vastgoedobject op een eiland kan over aanzienlijke grond beschikken, maar een beperkte praktische ontwikkelingscapaciteit hebben. De resterende grondoppervlakte mag niet worden gewaardeerd alsof deze geschikt is voor bebouwing.

Topografie kan bepalend zijn voor de architectuur, het budget en de planning. Een terrein op een helling mag niet worden getaxeerd op basis van de standaard bouwkosten voor een vlak terrein.

Op Madeira kunnen relevante risico's bestaan uit hellinginstabiliteit, aardverschuivingen, vallend gesteente, plotselinge overstromingen, het buiten de oevers treden van waterlopen, natuurbranden, kustoverstromingen, stormen, zware wind en seismische activiteit. De Serviço Regional de Proteção Civil da Madeira heeft een regionale risicobeoordeling gepubliceerd die natuurlijke, technologische en gemengde risico's omvat.

Op de Azoren kunnen relevante risico's bestaan uit aardbevingen, vulkanische activiteit, bodemdeformatie, gasemissies, aardverschuivingen, kustoverstromingen, stormen, blootstelling aan tsunami's en erosie. Maak gebruik van het portaal voor natuurlijke risico's van de Azoren, CIVISA-monitoring en informatie van Proteção Civil.

Ontwikkeling op eilanden betreft vaak kustlocaties. Een korte afstand tot de zee kan zowel de bouwkosten als de levenscycluskosten wezenlijk beïnvloeden.

Een nabijgelegen leiding bewijst niet dat het netwerk de vraag van het project kan opvangen.

Op kleinere eilanden kan een substantieel project een aanzienlijke nieuwe belasting vormen. Schriftelijk bewijs van de capaciteit moet worden verkregen voordat het projectbudget wordt vastgesteld.

Toegangsbeperkingen op eilanden kunnen belangrijker zijn dan afstand. Een locatie kan geschikt zijn voor een voltooide woning, terwijl de bouw ervan uitzonderlijk moeilijk is.

Bouwen op een eiland brengt een toeleveringsketen met zich mee die onafhankelijk moet worden gemodelleerd. Het ontwikkelingsprogramma moet logistieke speling bevatten.

Eilandhotels en toeristische projecten moeten worden ontworpen rond hun operationele omgeving. Het aantal kamers mag niet worden vastgesteld zonder te toetsen of het project het vereiste team kan werven en huisvesten.

Permanente bewoning, internationale kopers, tweede verblijven en beheerde residenties vereisen verschillende specificaties, servicestructuren en verkoopstrategieën.

Vastgoed op eilanden kan oude huizen, agrarische gebouwen, stenen constructies, loodsen, erfgoedgebouwen of gedeeltelijk voltooide ontwikkelingen bevatten. Een gebouw kan bewoonbaar lijken terwijl er aanzienlijke werkzaamheden aan de constructie en de gebouwschil vereist zijn.

Erfgoedbeperkingen kunnen waarde creëren door schaarste en identiteit, maar ze kunnen ook de ontwerptijd, kosten voor specialisten, bouwkosten, goedkeuringstermijnen en het onderhoud verhogen. Het financiële model dient beide effecten te weerspiegelen.

Omstandigheden kunnen over korte afstanden aanzienlijk veranderen. Op Madeira kunnen de omstandigheden aan de zuidkust en noordkust wezenlijk verschillen, en hoogte kan invloed hebben op temperatuur, bewolking en de aantrekkingskracht voor bezoekers. Op de Azoren variëren weerpatronen en blootstelling per eiland en tussen kustlocaties, stedelijke locaties en hoger gelegen gebieden.

Eilandprojecten vereisen een waarderingsbenadering die de specifieke exitmarkt weerspiegelt. Op een kleiner eiland zijn vergelijkbare transacties mogelijk beperkt, kunnen commercialiseringsperioden langer zijn, kunnen kopers grotere kortingen eisen, kan herfinanciering moeilijker zijn en kunnen waarderingen van kredietverstrekkers conservatief zijn.

De autonome regio's kunnen in welbepaalde omstandigheden regionale tarieven, aanpassingen, stimuleringsmaatregelen of ondersteuningsprogramma's toepassen. Geschiktheid, substantie, activiteit, locatie en implementatie moeten worden beoordeeld voordat een belastingvoordeel in het financiële model wordt opgenomen.

Decreet-wet 108/2026 heeft een substantiële herziening van het nationale RJUE-kader ingevoerd, en de inwerkingtreding ervan werd door Decreet-wet 155-B/2026 uitgesteld tot 1 oktober 2026.

Informatie over ruimtelijke ordening en infrastructuur moet voor het specifieke vastgoed worden geverifieerd voordat erop kan worden vertrouwd.