Erwerbskosten sind die ersten echten Barmittel, die ein Projekt verbraucht; sie fallen an, bevor ein Vermögenswert existiert, und sie werden fast nie durch eine Projektfinanzierung abgedeckt.
Ihre korrekte Modellierung verändert den Eigenkapitalbedarf, den Zeitpunkt des ersten Kapitalabrufs und in einigen Fällen die Struktur, über die das Grundstück erworben wird.
- Grunderwerbsteuer (IMT)
- Stempelsteuer auf die Übertragung
- Notar- und Grundbuchkosten
- Rechtsberatungs- und Due-Diligence-Honorare
- Gutachten und technische Berichte
- Makler- und Vermittlungshonorare
- Anzahlungsrisiko im Rahmen des CPCV
- Strukturierungs- und Gründungskosten
In diesem Leitfaden
01Was im Akquisitionsblock enthalten ist
Die Anschaffungskosten sind nicht gleichzusetzen mit dem Grundstückspreis. Sie setzen sich aus dem Grundstückspreis und all jenen Kosten zusammen, die erforderlich sind, um ein lastenfreies Eigentumsrecht zu übertragen und genau zu wissen, was übertragen wird. Aus Cashflow-Sicht ist dieser Block in zweierlei Hinsicht ungewöhnlich: Er fällt ganz zu Beginn an und ist weitgehend nicht finanzierbar.
Die wichtigsten Positionen:
- Grunderwerbsteuer (IMT), zu entrichten vor der Beurkundung
- Stempelsteuer auf die Übertragung und separat auf etwaige Finanzierungen
- Notargebühren und Grundbuchkosten
- Rechtsberatungskosten für den Vorvertrag, die Due Diligence und den Abschluss
- Technische Due Diligence — topografische Vermessung, Baugrunduntersuchung, Umwelt- und archäologische Vorprüfung
- Planungsanalyse sowie die Kosten einer Vorabanfrage, sofern eine solche gestellt wird
- Gründung und Strukturierung der Projektgesellschaft
- Käuferseitige Makler- oder Vermittlungshonorare, sofern zutreffend.
02Grunderwerbsteuer und Stempelsteuer
Die IMT wird auf Grundlage des höheren Werts aus Transaktionspreis oder dem steuerlichen Wert der Immobilie (valor patrimonial tributário) berechnet. Der anwendbare Steuersatz hängt von der Beschaffenheit der Immobilie und der beabsichtigten Nutzung ab, und die für Bauland geltenden Kategorien entsprechen nicht denen für Wohnimmobilien. Die Berechnung sollte von dem die Transaktion betreuenden Rechtsanwalt oder Steuerberater vorgenommen und vor Leistung der Anzahlung überprüft werden, da es sich um einen beträchtlichen Betrag handelt, der in liquiden Mitteln gezahlt werden muss.
Die Stempelsteuer fällt auf die Übertragung selbst sowie separat auf Finanzierungsvereinbarungen an. Bei beiden handelt es sich um Transaktionskosten und nicht um abzugsfähige Entwicklungskosten im üblichen Sinne, und beide müssen in der Eigenkapitalplanung berücksichtigt werden.
Wird anstelle des Grundstücks eine bestehende Gesellschaft erworben, ändert sich die Analyse grundlegend — andere Steuern, andere Due Diligence, andere Risiken. Dieser Weg ist wirtschaftlich mitunter attraktiv, wandelt jedoch eine Immobilientransaktion in eine gesellschaftsrechtliche Transaktion um.
03Die Kosten vor der Beurkundung
Die Reihenfolge, in der Ausgaben getätigt werden, ist von Bedeutung. Due-Diligence-Kosten fallen vor dem Abschluss der Akquisition an und sind verloren, falls die Transaktion nicht zustande kommt. Dies ist jedoch kein Argument dafür, auf sie zu verzichten; es ist ein Argument für die richtige zeitliche Abfolge.
Ein disziplinierter Ablauf sieht Ausgaben in Tranchen vor:
- zuerst eine planerische und eigentumsrechtliche Vorprüfung am Schreibtisch zu geringen Kosten
- ein Vorvertrag mit Bedingungen, die das Grundstück sichern, während die weiteren Arbeiten voranschreiten
- Vermessung und technische Untersuchungen, sobald die planerische Ausgangslage geklärt ist
- vollständige juristische Abschlussarbeiten erst dann, wenn die Bedingungen nahezu erfüllt sind.
DOKUMENTE UND GUTACHTEN, DIE EINZUBUDGETIEREN SIND
- Grundbuchauszug und Steuernachweis für jeden Artikel
- topografische Vermessung mit bestätigten Grenzen und Höhenpunkten
- geotechnische Untersuchung bei unbekannten Bodenverhältnissen
- Umweltprüfung bei zuvor genutzten Grundstücken
- archäologische Vorprüfung in sensiblen Bereichen
- Bestätigungen der Netzkapazitäten durch die Versorgungsnetzbetreiber
- städtebauliche Stellungnahme oder Voranfrage.
04Anzahlungsrisiko
Die Anzahlung im Rahmen des Vorvertrags ist kein Kostenpunkt, stellt jedoch das größte frühe finanzielle Risiko im Projekt dar. Ob und unter welchen Umständen sie gefährdet ist, entscheidet die Vertragsgestaltung und nicht ein Prozentsatz. Die Staffelung der Anzahlung nach planerischen Meilensteinen, deren Absicherung und die genaue Definition dessen, was beim Nichteintritt einer Bedingung geschieht, sind die drei entscheidenden Hebel.
05Wie sich dies im Modell niederschlägt
Erwerbskosten sollten in der Wirtschaftlichkeitsberechnung als separater Block mit eigenem Zeitplan erscheinen und nicht als prozentualer Aufschlag auf den Grundstückspreis. Der Grund liegt im Cashflow: Dieser Block wird aus dem Eigenkapital finanziert, bevor Fremdkapital in Anspruch genommen wird, und er bestimmt das Mindesteigenkapital, das ein Projekt vor dem Start benötigt.
Ein nützlicher Test: Wenn der Erwerbsblock zuzüglich der Honorare für die ersten sechs Monate das verfügbare Eigenkapital übersteigt, ist das Projekt in seiner aktuellen Form nicht finanzierbar – unabhängig davon, wie stark die Exit-Marge aussieht.
06Häufige Fehlermuster
- Modellierung der IMT auf Basis des Kaufpreises, wenn der Steuerwert höher ist.
- Annahme, dass Erwerbssteuern über die Projektfinanzierung abgedeckt werden können.
- Behandlung eines Anteilskaufs als Steuerersparnis ohne umfassende Corporate Due Diligence.
- Bindung einer vollständigen Anzahlung bei Vertragsunterzeichnung ohne bauplanungsrechtliche Bedingung.
- Weglassen der Kosten für Gutachten und Vermessungen, die für die Einreichung des Genehmigungsantrags ohnehin erforderlich sind.
- Nichtberücksichtigung von Gründungs-, Bank- und Strukturierungskosten sowie des dafür erforderlichen Zeitaufwands.
07Häufige Fragen
Fragen, die Entwickler in dieser Phase häufig stellen.
Wann wird die IMT gezahlt?
Die Grunderwerbsteuer wird vor der Beurkundung der Kaufurkunde beglichen; der Notar verlangt einen Zahlungsnachweis. Sie wird auf Basis des höheren Werts aus dem deklarierten Kaufpreis oder dem steuerlichen Einheitswert der Immobilie berechnet, und zwar zu Sätzen, die von der Art der Immobilie und deren Nutzung abhängen, und sie wird in der Regel nicht über eine Projektentwicklungsfinanzierung finanziert.
Lässt sich die Grunderwerbsteuer durch den Kauf einer Gesellschaft vermeiden, die Grundbesitz hält?
Ein Anteilskauf (Share Deal) ist eine andere Transaktion mit einer anderen steuerlichen Bewertung, und spezifische Regelungen können je nach Gesellschaft und erworbenem Gesellschaftsanteil zur Anwendung der Grunderwerbsteuer führen. Zudem übernimmt man dabei die Historie und die Verbindlichkeiten des Unternehmens. Eine solche Entscheidung sollte niemals ohne portugiesische Steuer- und Rechtsberatung getroffen werden.
Wer zahlt das Maklerhonorar?
In der portugiesischen Praxis beauftragt und bezahlt üblicherweise der Verkäufer den Makler, diese Vereinbarung muss jedoch schriftlich bestätigt werden. Wird ein käuferseitiger Berater oder Vermittler eingeschaltet, geht dieses Honorar zu Lasten des Käufers und gehört in das Akquisitionsbudget.
Wie viel Budget sollte ich für die Due Diligence einplanen?
Die Kosten richten sich eher nach der Komplexität des Grundstücks als nach dessen Preis: Prüfung der Eigentums- und gesellschaftsrechtlichen Verhältnisse, Planungsanalyse, topografische und geotechnische Untersuchungen sowie gegebenenfalls Umwelt- und archäologische Vorprüfungen. Im Verhältnis zum Gesamterwerb ist dieser Betrag gering und stellt die kostengünstigste Risikominimierung im gesamten Entwicklungszyklus dar.
08Offizielle Quellen und weiterführende Literatur
Rechtliche Begleitung durch VVA
Bevor Sie sich auf ein Grundstück oder Projekt festlegen
Sobald ein Grundstück oder Projekt feststeht, verlagert sich der Fokus von allgemeiner Orientierung auf die konkrete Transaktion: Eigentum, Planungsstand, Genehmigungen, Belastungen, Verträge und Haltestruktur.
Die Rechtsdienstleistungen werden von Valente Veiga & Associados erbracht.