Baukosten bei einem portugiesischen Entwicklungsprojekt

Frühe Wirtschaftlichkeitsberechnungen nutzen Quadratmeterpreise, weil es noch keine besseren Grundlagen gibt. Das ist legitim, sofern dieser Richtwert als Ausgangspunkt einer Kostenschätzung und nicht als die Schätzung selbst betrachtet wird.

Ein tragfähiges Baubudget besteht aus vier Ebenen:

• die eigentlichen Gebäudekosten, abgeleitet aus einer Richtwertspanne für den Produkttyp und den Ausstattungsstandard
• die Kosten auf dem Grundstück außerhalb des Gebäudes – Abbruch, Erdarbeiten, Stützbauwerke, Außenanlagen, Landschaftsgestaltung, Stellplätze, Einfriedungen
• die für die Erschließung des Vorhabens erforderlichen Infrastruktur- und Anschlusskosten
• Baustelleneinrichtung, Bauüberwachung, Versicherungen, Bürgschaften sowie Gemeinkosten und Gewinn des Bauunternehmens.

Richtwerte sollten von einem Bauunternehmen oder Baukalkulator stammen, der in derselben Region am selben Produkttyp arbeitet. Nationale Durchschnittswerte verschleiern die beiden Variablen, die die Kosten am stärksten beeinflussen: Ausstattungsstandard und Standort.

• Ausstattungsstandard: Die Spanne zwischen einem funktionalen Standard und einer Premium-Ausführung ist groß und wird durch die Produktpositionierung bestimmt, nicht durch das Bauunternehmen.
• Tragwerk und Baugrund: Untergeschosse, Tiefgründungen, Felsaushub und Stützarbeiten können das Budget bei beengten städtischen Grundstücken dominieren.
• Baustellenzufahrt und Logistik: Dicht bebaute städtische Grundstücke verursachen Kosten, die bei einer Freifläche nicht anfallen.
• Bestandsgebäude: Sanierungen bergen Baugrund- und Bestandsrisiken, die es beim Neubau nicht gibt, und ein Gutachten schließt diese selten vollständig aus.
• Terminplan: Gestraffte Bauzeiten und Winterbauarbeiten verursachen Mehrkosten.
• Marktbedingungen: Verfügbarkeit von Bauunternehmen in der Region zum Zeitpunkt der Ausschreibung – dies ist ein Terminrisiko, kein Planungsrisiko.

SEPARAT ZU KALKULIERENDE POSITIONEN

• Abbruch, Asbestsanierung und Entsorgung
• Felsaushub, Wasserhaltung, Baugrubensicherung und temporäre Hilfsbauwerke
• Sanierung kontaminierter Böden
• Stützmauern und Geländemodellierung
• Erschließungsstraßen, Gehwege, Entwässerung und Beleuchtung innerhalb des Projekts
• Versorgungsanschlüsse und eventuell erforderliche Netzverstärkungen
• Landschaftsgestaltung und zu übergebende öffentliche Flächen
• Innenausbau, Einbaugeräte, Möblierung und Ausstattung, sofern diese Teil des Produkts sind
• Marketing-Suite und Musterwohnung
• Versicherungen, Vertragserfüllungsbürgschaften und Gewährleistungen.

Anschlussgebühren verdienen besondere Aufmerksamkeit. Wenn das bestehende Netz nicht über ausreichende Kapazitäten verfügt, gehen die Verstärkungskosten zu Lasten des Projekts und können erheblich sein. Die Bestätigung der Kapazitäten bei den Betreibern während der Due-Diligence-Prüfung ist weitaus kostengünstiger, als den Engpass erst während der Bauphase festzustellen.

In der Ausschreibung wird aus einer Schätzung eine verbindliche Verpflichtung. Angebote ausschließlich über den Preis zu vergleichen, ist der häufigste und teuerste Fehler in dieser Phase.

• Geben Sie einheitliche Ausschreibungsunterlagen heraus, damit alle Bieter denselben Leistungsumfang bepreisen.
• Vergleichen Sie nach Leistungsumfang, Ausschlüssen, Terminplan und den mit jedem Angebot verbundenen Vorbehalten und Qualifikationen.
• Prüfen Sie die Kapazität, die aktuelle Auslastung, die finanzielle Lage und die Erfolgsbilanz des Bauunternehmens bei vergleichbaren Arbeiten.
• Legen Sie die Vertragsform, den Zahlungsmechanismus, Sicherheitseinbehalte, Meilensteine und Schadensersatz bei Verzug fest.
• Vereinbaren Sie das Nachtragsmanagement vor Baubeginn, einschließlich der Art und Weise, wie Änderungen bewertet und genehmigt werden.

Sicherheitseinbehalte und Bürgschaften dienen dazu, das Druckmittel genau an dem Punkt aufrechtzuerhalten, an dem der Entwickler keines mehr hat: am Ende der Arbeiten, wenn Mängel festgestellt werden und das Bauunternehmen bereits bezahlt ist.

Die Kostenkontrolle auf der Baustelle ist eine Frage disziplinierter Dokumentation: monatliche Bewertungen anhand des gemessenen Baufortschritts, ein fortlaufendes Nachtragsregister mit dokumentierten Genehmigungen vor Ausführung der Arbeiten und ein Risikoregister, das neu auftretende Probleme erfasst, bevor sie zu Forderungen werden.

Zwei Regeln schützen das Budget:

• Keine Änderung wird ohne eine bepreiste und genehmigte Anweisung beauftragt
• Rückstellungen für Unvorhergesehenes werden durch gezielte Entscheidung freigegeben, nicht durch schleichenden Verbrauch.

Die technische Bauakte sollte fortlaufend während der Arbeiten zusammengestellt werden. Ihre nachträgliche Rekonstruktion nach Fertigstellung verzögert die licença de utilização, und die licença de utilização verzögert jeden Verkauf.

• Ein auf die Bruttofläche angewendeter Quadratmeterpreis ohne ausgewiesene Ausschlüsse.
• Außenanlagen, Anschlüsse und Infrastruktur vollständig weggelassen.
• Baugrundverhältnisse von Nachbargrundstücken abgeleitet, anstatt sie zu untersuchen.
• Budgetreserve durch Ausstattungs-Upgrades während der Planungsphase aufgebraucht.
• Vergabe der Ausschreibung an den niedrigsten Preis mit ungeprüften Ausschlüssen.
• Änderungen mündlich auf der Baustelle angewiesen und erst nachträglich bepreist.
• Keine Berücksichtigung der Kosten einer Terminplanverlängerung auf Finanzierung und Gemeinkosten.