Finanzierungskosten über den gesamten Entwicklungsverlauf

Finanzierungskosten bestehen aus mehr als nur der Marge über dem Referenzzinssatz. Ein realistisches Modell umfasst:

• Bereitstellungs- oder Strukturierungsgebühr für die Fazilität
• Bereitstellungszinsen auf nicht abgerufene Beträge
• Zinsen auf abgerufene Beträge, kapitalisiert oder laufend bedient
• Stempelsteuer auf Kredite, die bei Finanzierungsvereinbarungen anfällt
• Bewertungsgebühren, initial und bei Überprüfungen
• Honorare für den Monitoring Surveyor über den gesamten Abrufzeitraum
• Rechtskosten des Kreditgebers, die üblicherweise vom Kreditnehmer getragen werden
• Aval- und Bürgschaftsgebühren, sofern Infrastrukturarbeiten diese erfordern
• Vorfälligkeitsentschädigungen oder Exit-Gebühren, sofern anwendbar
• die Kosten für die Aufrechterhaltung der Fazilitäten während einer länger als geplanten Verkaufsphase.

Entwicklungsfazilitäten geben Mittel schrittweise gegen Nachweis zertifizierter Bauleistungen frei. Diese Mechanik hat drei Konsequenzen für die Wirtschaftlichkeitsberechnung.

Erstens fallen Zinsen auf den in Anspruch genommenen Betrag an, sodass der zeitliche Verlauf der Ausgaben ebenso wichtig ist wie die Gesamtsumme. Zweitens entsteht durch die Zertifizierung eine zeitliche Verzögerung zwischen der Rechnungsstellung des Bauunternehmens und dem Geldeingang, die der Entwickler zwischenfinanzieren muss. Drittens ist der Monitoring-Prozess selbst ein Kosten- und Terminplanfaktor und keine bloße administrative Formalität.

Eigenkapital wird fast immer vor dem ersten Mittelabruf verlangt, und Kreditgeber erwarten, dass dieses nachweislich gebunden ist. Aus diesem Grund müssen der Erwerbsblock und die frühen Beraterhonorare im Modell aus Eigenkapital finanziert werden.

Ein Banken-Exposé, das diese Fragen im Voraus beantwortet, verkürzt die Kreditgenehmigung erheblich:

• den Planungsstatus – erteilte Genehmigung, PIP oder das verbleibende Risiko
• den Kostenplan, dessen Herkunft und die vorgehaltene Budgetreserve
• den Terminplan mit explizit ausgewiesenen Genehmigungs- und Verkaufszeiträumen
• Nachweise für die Verkaufswerte sowie etwaige Vorverkäufe oder Reservierungen
• das Bauunternehmen: Bonität, Kapazitäten, Vertragsform, Bürgschaften und Sicherheitseinbehalte
• den Track Record des Sponsors bei vergleichbaren Projekten
• die Projektgesellschaft: Struktur, Gesellschafter, Mittelherkunftsnachweis, wirtschaftlich Berechtigte
• den Exit: wie und wann die Fazilität zurückgezahlt wird.

Der Fremdkapitaleinsatz wird dann durch Loan-to-Cost- und Loan-to-Value-Prüfungen sowie durch die Einschätzung des Kreditgebers bezüglich des Verkaufszeitraums begrenzt.

Projektverzögerungen sind das dominierende Finanzierungsrisiko bei portugiesischen Projektentwicklungen, da die Genehmigungsverfahren langwierig sind und teilweise außerhalb der Kontrolle des Entwicklers liegen. Eine Verlängerung um sechs Monate bedeutet nicht nur sechs zusätzliche Zinsmonate; sie verursacht zusätzliche Kosten für Versicherungen, Grundsteuer, Beraterhonorare, Gemeinkosten und potenziell ein in ein anderes Marktumfeld verschobenes Verkaufsfenster.

Modellieren Sie dies explizit:

• Rechnen Sie den Basisfall mit einer realistischen, nicht optimistischen Genehmigungsdauer durch
• Rechnen Sie einen Verzögerungsfall von sechs Monaten durch und prüfen Sie den Covenant-Spielraum, nicht nur die Marge
• Gleichen Sie die Kreditlaufzeit mit dem Abschluss der Verkäufe ab, einschließlich des Nachlaufs für die Beurkundungen
• Ermitteln Sie den Zeitpunkt, an dem eine Verlängerungsgebühr oder eine Refinanzierung erforderlich wird.

Einheiten werden über einen Zeitraum hinweg verkauft, und jeder Verkauf gibt Mittel gemäß dem Freigabemechanismus des Kreditgebers frei. Die Zeitspanne zwischen der praktischen Fertigstellung und der finalen Beurkundung ist der Punkt, an dem vielen Projekten die Kreditlaufzeit ausgeht.

Praktische Steuerungsmaßnahmen:

• Vereinbaren Sie von Beginn an Freigabepreise pro Einheit und prüfen Sie, ob diese den Kredit bei einer realistischen Absorptionsrate tilgen
• Klären Sie, was passiert, wenn Einheiten bei Endfälligkeit unverkauft bleiben
• Planen Sie die Refinanzierungsoption, bevor sie benötigt wird, anstatt erst während eines Covenant-Bruchs.

• Die Annahme, dass die Kreditfazilität Erwerbssteuern, IVA und Gebühren abdeckt.
• Die Modellierung von Zinsen ausschließlich über die Bauphase hinweg unter Vernachlässigung von Genehmigung und Verkaufsnachlauf.
• Das Auslassen von Gebühren, Stempelsteuer auf Kredite, Monitoring- und Rechtsberatungskosten.
• Keine Rückstellungen für Unvorhergesehenes, sodass die erste Abweichung den Mittelabrufplan durchbricht.
• Ein Verkaufszeitplan, der erst nach Fälligkeit der Kreditfazilität endet.
• Freigabepreise, die so angesetzt sind, dass die letzten Einheiten einen unverhältnismäßig hohen Anteil der Schuldenlast tragen.