Halte- und Exit-Steuern in Portugal

Von der Beurkundung bis zum Verkauf der letzten Einheit zahlt das Projekt für das Halten des Vermögenswerts. Diese Kosten sind pro Monat gering, summieren sich jedoch über einen langen Genehmigungszeitraum zu erheblichen Beträgen.

• Grundsteuer (IMI) auf die gehaltenen Artikel
• zusätzliche Grundsteuer (AIMI), sofern die Eigentümerstruktur dies erforderlich macht
• Versicherungen für Grundstücke, Bauarbeiten und später für fertiggestellte, nicht verkaufte Einheiten
• Sicherheitsdienst und Instandhaltung
• Eigentümergemeinschaftskosten, sobald die Einheiten begründet wurden und bevor sie verkauft sind
• Buchhaltung, Wirtschaftsprüfung und gesetzliche Compliance für die Projektgesellschaft
• laufende Beraterhonorare und Gemeinkosten für das Entwicklungsmanagement.

Diese Positionen gehören Monat für Monat in den Cashflow. Als einzelne Jahressumme ausgedrückt wirken sie unbedeutend; verteilt über einen Dreijahreszyklus mit Verzögerungen sind sie es keineswegs.

Eine portugiesische Projektgesellschaft wird mit ihrem Gewinn nach den Vorschriften der Körperschaftsteuer besteuert, wobei je nach Höhe des zu versteuernden Gewinns und der jeweiligen Gemeinde kommunale und staatliche Zuschläge anfallen. Das steuerliche Ergebnis entspricht nicht der Cash-Marge des Entwicklers: Zeitliche Verschiebungen, die Aktivierung von Kosten, Beschränkungen beim Zinsabzug und die steuerliche Behandlung von Verlusten wirken sich allesamt darauf aus.

Drei Konsequenzen für das Berechnungsmodell:

• Die Steuer sollte auf Basis eines prognostizierten steuerlichen Ergebnisses berechnet und nicht als Pauschalsatz auf die Cash-Marge angewendet werden
• der Zeitpunkt der Steuerzahlung ist entscheidend, da dieser vor dem Eingang der endgültigen Verkaufserlöse liegen kann
• Ausschüttungen an die Gesellschafter werfen gesonderte Fragen hinsichtlich Quellensteuern und Doppelbesteuerungsabkommen auf, insbesondere bei nicht ansässigen Investoren.

ZU MODELLIERENDE VERKAUFSSEITIGE KOSTEN

• Maklerprovision, berechnet auf Basis des Bruttoverkaufswerts
• Marketing: Markenauftritt, Bildmaterial, Renderings (CGIs), Website, Musterwohnung, Portalplatzierungen
• Rechtskosten für Vorverträge und Beurkundungen
• Energieausweise, die technische Dokumentation und sämtliche von Käufern geforderten Zertifizierungen
• die Kosten für das Halten unverkaufter Einheiten, einschließlich Eigentümergemeinschaftskosten und IMI
• etwaige Anreize oder Nachlässe, die gewährt werden, um Verkäufe in einem schwächeren Marktumfeld abzuschließen.

Diese Kosten werden üblicherweise als Prozentsatz des Bruttoentwicklungswerts modelliert und häufig unterschätzt – insbesondere die Marketingausgaben für ein erstes Vorhaben in einem neuen Markt.

Für ein fertiggestelltes Entwicklungsprojekt existieren drei Exit-Möglichkeiten, die steuerlich und verhandlungstechnisch unterschiedlich behandelt werden.

Der Einzelverkauf fertiggestellter Einheiten erzielt den höchsten Bruttowert, dauert jedoch am längsten, verursacht die höchsten Transaktionskosten und verlängert die Finanzierungslaufzeit.

Der Verkauf der fertiggestellten Immobilie als Ganzes ist schneller und einfacher, erfolgt in der Regel mit einem Abschlag gegenüber den summierten Einzelwerten und zieht institutionelle Käufer an, deren Due Diligence sich auf die Immobilie und die Erträge konzentriert.

Der Verkauf der Anteile an der Projektgesellschaft überträgt sowohl die Gesellschaft als auch die Immobilie. Er verändert die steuerliche Analyse für beide Parteien und verlagert die Due Diligence auf die Historie des Unternehmens – Finanzierung, Verträge, Steuererklärungen, Verbindlichkeiten – anstatt nur auf das Gebäude.

Der gewählte Weg sollte bereits in der Strukturierungsphase festgelegt werden, da er Vorgaben dafür macht, wie die Gesellschaft während des gesamten Projekts geführt werden muss.

Eine Projektgesellschaft, die für einen Anteilsverkauf vorgesehen ist, muss vom ersten Tag an sauber geführt werden:

• ein Projekt pro Gesellschaft, ohne sachfremde Vermögenswerte oder Verbindlichkeiten
• vollständige und aktuelle Gesellschaftsunterlagen, Einreichungen und Register der wirtschaftlichen Eigentümer
• jede Finanzierungsbewegung zum Zeitpunkt ihres Entstehens dokumentiert
• Verträge so gestaltet, dass Gewährleistungen und Mängelhaftungen abtretbar sind
• Planungsakte, technische Dokumentation und licença de utilização vollständig
• Steuererklärungen auf dem neuesten Stand und ohne offene Positionen
• eine Eigentumssituation, die mit dem Grundbuch, den Steuerunterlagen und der Vermessung übereinstimmt.

• Anwendung eines pauschalen Steuersatzes auf die Barmarge, anstatt das steuerliche Ergebnis zu modellieren.
• Außerachtlassung von Haltekosten über eine lange Genehmigungsphase hinweg.
• Unterschätzung der Marketingausgaben bei einem ersten Projekt in einem unbekannten Markt.
• Kein Plan für unverkaufte Einheiten bei Fälligkeit der Kreditfazilität.
• Entscheidung zwischen einem Asset Sale und einem Share Sale erst dann, wenn ein Käufer auftaucht.
• Rekonstruktion von Gesellschafts- und technischen Unterlagen während der Due Diligence des Käufers, verbunden mit Kosten und Kaufpreiseinbehalten.