Planung, Genehmigung und kommunale Abgaben

Zwischen dem Kaufvertrag und der Baugenehmigung fallen bei einem Projekt Ausgaben für Personen und für Genehmigungen an. Die Personen bilden das Planungsteam; die Genehmigungen betreffen die Gemeinde und die externen Behörden. Beides schafft keinen physischen Sachwert und beides wird aus Eigenmitteln finanziert.

Typische Positionen:

• Architekturprojekt, vom Vorentwurf bis zur bauaufsichtlichen Einreichung
• Fachplanungen — Tragwerk, Wasser, Abwasser, Elektro, Telekommunikation, Gas, Akustik, Wärmeschutz, Brandschutz
• Nachweise zu Barrierefreiheit, Energie und Abfallentsorgung, sofern zutreffend
• Gutachten und Fachberichte, die für die Einreichung erforderlich sind
• Projektsteuerung, Planungs- und Genehmigungskoordination
• Kommunale Antrags- und Lizenzgebühren
• Kommunale Erschließungsabgabe (TMU)
• Kosten im Zusammenhang mit der Beteiligung externer Behörden
• Bankbürgschaften bei anfallenden Erschließungsarbeiten
• Ausgleichszahlungen, sofern Flächenabtretungen nicht in natura erbracht werden können.

Honorarangebote für Planungsleistungen sind nur dann vergleichbar, wenn die Leistungsbilder identisch sind. Die Fragen, die darüber entscheiden, ob ein Honorar günstig oder schlichtweg unvollständig ist:

• welche Fachplanungen enthalten sind und welche erst später separat beauftragt werden müssen
• ob Ausschreibungsunterlagen und Leistungsverzeichnisse zum Leistungsumfang gehören
• ob die Bauüberwachung und die technische Dokumentation inbegriffen sind
• wie viele Planungsänderungen abgedeckt sind, bevor Zusatzhonorare anfallen
• wer für die Beantwortung behördlicher Nachfragen zuständig ist
• ob das Honorar das Änderungsverfahren bei Modifizierungen des Entwurfs abdeckt.

Die letzten beiden Punkte wiegen schwerer, als es den Anschein hat. Ein Projekt, das mehrere Runden behördlicher Nachfragen nach sich zieht, während das Planungsteam jede Rückmeldung separat in Rechnung stellt, wird sein Honorarbudget rasch überschreiten.

Die Erschließungsabgabe ist der Posten, der bei einer ersten Wirtschaftlichkeitsprüfung am häufigsten übersehen wird. Sie wird durch kommunale Satzung geregelt, variiert nach Gemeinde, Nutzungsart und Größenordnung und wird typischerweise bei Erteilung der Genehmigung beglichen.

Zwei Grundsätze sind unerlässlich:

• die geltende kommunale Satzung einholen und die Abgabe für Ihr spezifisches Vorhaben berechnen, bevor der Grundstückspreis festgelegt wird
• diese bei Änderungen des Vorhabens erneut prüfen, da die Berechnungsgrundlage üblicherweise der Fläche oder der Nutzung folgt.

Genehmigungs- und Verwaltungsgebühren sind geringer und besser planbar, summieren sich jedoch über Einreichungen, Änderungen, Abnahmen und Zertifikate hinweg.

Umfasst ein Projekt Erschließungsarbeiten, verlangt die Gemeinde in der Regel eine Sicherheit — üblicherweise eine Bankbürgschaft —, die die Ausführung der Infrastruktur abdeckt. Die Sicherheit stellt an sich keine Kosten dar, verursacht jedoch Gebühren, bindet Bankkapazitäten und bleibt bestehen, bis die Arbeiten abgenommen sind.

INFRASTRUKTURPOSITIONEN, DIE KOSTEN VERURSACHEN

• Straßen, Gehwege, Beleuchtung und öffentlicher Raum innerhalb der Erschließung
• Wasser-, Abwasser- und Regenwassernetze sowie deren Anschluss an das öffentliche Netz
• elektrische Infrastruktur, Umspannstationen und Netzverstärkung
• Telekommunikations-Leerrohre
• Landschaftsgestaltung und zu übergebende öffentliche Flächen
• Instandhaltungsverpflichtungen während des Garantiezeitraums.

Die Genehmigungsphase birgt versteckte Kosten: die Haltekosten für bereits erworbenes Bauland. Jeder zusätzliche Monat des Genehmigungsverfahrens bedeutet einen Monat an Zinsen, Versicherungen, kommunaler Grundsteuer und Gemeinkosten für einen Vermögenswert, der keinen Ertrag abwirft.

Dies rückt mehrere Entscheidungen in ein neues Licht. Mehr für ein leistungsstärkeres Planungsteam auszugeben oder in eine Voranfrage zu investieren, ist häufig günstiger als die Verzögerung, die durch diese Maßnahmen vermieden wird. Die Projektkalkulation sollte daher den Zeitplan bepreisen, nicht nur die Gebühren.

• Keine TMU-Position in der Kalkulation, erst im Genehmigungsstadium entdeckt.
• Planungskosten nur für die Architektur beziffert, Fachplanungen erscheinen erst später.
• Kein Spielraum für Änderungen oder für die Beantwortung behördlicher Klarstellungen eingeplant.
• Garantiegebühren und deren Laufzeit im Finanzierungsmodell unberücksichtigt.
• Ausgleich für Grundstücksabtretungen in natura angenommen, ohne vorab zu prüfen, ob dies möglich ist.
• Anforderungen externer Behörden erst nach der Einreichung identifiziert, was sowohl Gebühren als auch Monate an Verzögerung nach sich zieht.