Mehrwertsteuer bei der Immobilienentwicklung in Portugal

Die meisten Kostenpositionen bei einer Projektentwicklung sind gleich, unabhängig davon, wer das Vorhaben realisiert. Bei der MwSt. ist das nicht der Fall. Ob die Vorsteuer auf Bauleistungen und Honorare abgezogen werden kann, hängt von der Gesellschaft, ihrer registrierten Tätigkeit und der Nutzung des fertigen Objekts ab. Dasselbe physische Gebäude kann daher je nach Entscheidungen, die vor dem Grundstückskauf getroffen wurden, erheblich unterschiedliche Kosten verursachen.

Deshalb gehört die steuerliche Einordnung der MwSt. an die Seite der Strukturierungsentscheidung und nicht in die Buchhaltung nach Fertigstellung.

• Ist die Projektgesellschaft eine steuerpflichtige Person, die eine Tätigkeit ausübt, die zum Vorsteuerabzug berechtigt?
• Wie wird das fertige Objekt veräußert oder genutzt, und berechtigt diese Leistung zum Vorsteuerabzug?
• Wenn die beabsichtigte Veräußerung steuerbefreit ist: Ist ein Verzicht auf die Steuerbefreiung möglich und sachgerecht, und welche Bedingungen sind daran geknüpft?

Die Antworten bestimmen darüber, ob die MwSt. auf Bauleistungen ein Timing-Problem ist, das Zinsen kostet, oder ein definitiver Kostenfaktor des Projekts.

Volle Vorsteuerabzugsberechtigung bedeutet nicht, dass die MwSt. kostenlos ist. Die Vorsteuer wird im Zuge des Baufortschritts gezahlt oder verbucht, während die Erstattung über die periodische Steuererklärung und – falls ein Guthaben fällig ist – erst nach der Bearbeitungszeit der Steuerbehörde erfolgt. Bei einem großen Vorhaben kann der jeweils ausstehende Betrag beträchtlich sein und muss finanziert werden.

Praktische Konsequenzen für das Modell:

• Die MwSt. sollte als eigene Cashflow-Zeile mit Zahlungs- und Erstattungszeitpunkten modelliert werden, nicht saldiert mit den Kosten
• der Finanzierungsplan muss das MwSt.-Betriebskapital abdecken, da viele Kreditlinien dies nicht tun
• Erstattungsfristen sollten konservativ angesetzt werden
• das Reverse-Charge-Verfahren bei Bauleistungen verändert das Profil im Vergleich zu normalen Rechnungen mit MwSt.-Ausweis und sollte so modelliert werden, wie es tatsächlich zur Anwendung kommt.

Der klassische Fall ist ein Projekt, dessen Ausgangsumsätze steuerbefreite Leistungen ohne Optionsmöglichkeit sind, wodurch die Vorsteuer nicht abzugsfähig ist. Die Wohnraumvermietung ist hierfür das typische Beispiel. Trifft dies zu, wird die Umsatzsteuer auf die gesamten Bau- und Honorarausgaben zu einem echten Kostenfaktor, und ein auf Nettobasis bewertetes Vorhaben ist plötzlich wirtschaftlich nicht mehr tragfähig.

Ein teilweiser Vorsteuerabzug führt zu einer weiteren Komplexitätsebene, wenn eine Zweckgesellschaft sowohl zum Vorsteuerabzug berechtigende als auch nicht berechtigende Tätigkeiten ausübt. Dies erfordert eine Vorsteueraufteilung und in einigen Fällen nachträgliche Berichtigungen bei Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens über die Zeit.

Der Vorsteuerabzug ist nachweispflichtig. In der Praxis geht der Vorsteuerabzug häufiger durch Mängel in den Unterlagen als durch die materielle Rechtslage verloren.

VOM ERSTEN TAG AN DURCHZUSETZENDE ANFORDERUNGEN

• Jede Rechnung muss auf die korrekte juristische Person mit der korrekten Steuernummer ausgestellt sein
• Rechnungen müssen so datiert und beschrieben sein, dass die Leistung eindeutig identifizierbar ist
• Verträge müssen mit der angewandten Abrechnungspraxis übereinstimmen
• Das Reverse-Charge-Verfahren muss von beiden Parteien korrekt abgebildet werden
• Periodische Steuererklärungen müssen fristgerecht eingereicht und entsprechende Belege aufbewahrt werden
• Eine zentrale Zuständigkeit für die umsatzsteuerliche Position im gesamten Projektteam.

Die Art der Veräußerung steht in Wechselwirkung sowohl mit der Umsatzsteuer als auch mit der Ertragsbesteuerung. Der Verkauf fertiggestellter Einheiten, der Verkauf der Immobilie als Ganzes und der Verkauf der Anteile an der Projektgesellschaft stellen drei unterschiedliche Leistungstatbestände mit drei unterschiedlichen Behandlungen dar. Eine für einen Exit-Weg optimierte Struktur kann für einen anderen ineffizient sein. Aus diesem Grund sollte der beabsichtigte Exit bereits in der Strukturierungsphase festgelegt und vor der finalen Festlegung der Verkaufsstrategie erneut überprüft werden.

• Bewertung eines Build-to-Rent-Wohnprojekts auf Basis der Nettobaukosten.
• Annahme der Vorsteuerabzugsfähigkeit, ohne die Tätigkeit und steuerliche Registrierung der Zweckgesellschaft zu prüfen.
• Abrechnung von Beraterhonoraren an eine Privatperson oder eine ausländische Gesellschaft, bevor die Zweckgesellschaft existiert.
• Fehlende Working-Capital-Puffer für die Vorsteuerdifferenz zwischen Zahlung und Erstattung.
• Annahme, dass ein Verzicht auf die Steuerbefreiung möglich ist, ohne die Voraussetzungen zu überprüfen.
• Ein Wechsel des Plans von Verkauf auf Vermietung in einer späten Projektphase ohne erneute umsatzsteuerliche Analyse.