Projektentwicklung in Portugal aus den Vereinigten Staaten

Projektentwickler aus den Vereinigten Staaten agieren als Drittstaatsparteien, wobei für jede von ihnen gehaltene portugiesische Einheit die zusätzliche Ebene der US-Steuereinstufung und -Berichterstattung gilt. Die portugiesische Seite ist Routine; der eigentliche Aufwand liegt in der Abstimmung zwischen den beiden Systemen.

Die Entwicklungsvorschriften selbst ändern sich nicht mit der Staatsangehörigkeit des Projektentwicklers. Das Grundstück ist dasselbe Grundstück, das kommunale Verfahren ist dasselbe Verfahren, und die Bau- und Nutzungsgenehmigung (licença de utilização)en werden auf derselben Grundlage erteilt. Was sich ändert, ist das organisatorische Umfeld des Projekts: welche Dokumente akzeptiert werden, wie viel Zeit Identifizierung und Compliance in Anspruch nehmen, wie Geldflüsse ablaufen und wie die portugiesische Struktur mit der Besteuerung im Heimatland interagiert.

WAS TATSÄCHLICH ANDERS IST ALS IN DEN VEREINIGTEN STAATEN

• US-Unternehmensdokumente erfordern eine Apostille und eine beglaubigte Übersetzung.
• Die US-steuerliche Einstufung des portugiesischen Vehikels sollte vor der Gründung festgelegt werden.
• Das FATCA-Reporting gilt für portugiesische Konten von US-Personen.
• Die Compliance-Prüfung von Geldern mit US-Herkunft dauert in der Regel länger, als Projektentwickler erwarten.

Nichts kann vertraglich vereinbart, finanziert oder abgeschlossen werden, bevor die Identifizierungsebene eingerichtet ist. Beginnen Sie damit vor der Einigung über das Grundstück, nicht erst nach dem Vorvertrag.

• eine portugiesische Steuernummer (NIF) für jede natürliche und juristische Person, die unterzeichnet, hält oder finanziert
• Regelungen zur steuerlichen Vertretung, sofern für nicht ansässige Beteiligte erforderlich
• Gründung und Handelsregistereintragung für das portugiesische Projektvehikel, sofern eines genutzt wird
• die Erklärung über das wirtschaftliche Eigentum (RCBE), eingereicht und auf aktuellem Stand gehalten
• Bestellung eines zertifizierten Buchhalters für die portugiesische Einheit
• die Festlegung des Status zur IVA-Registrierung, entschieden vor Beginn der Rechnungsstellung für Bauleistungen.

• Gründungsurkunde (Certificate of formation oder incorporation), Gesellschaftsvertrag (Operating agreement oder Bylaws), mit Apostille und Übersetzung.
• Certificate of good standing des Gründungsbundesstaates.
• Geschäftsführer- oder Vorstandsbeschlüsse zur Genehmigung der Investition und Benennung der Zeichnungsberechtigten.
• Identitätsnachweise und Nachweise der wirtschaftlichen Berechtigung für alle beherrschenden Personen.

Planen Sie hierfür ausreichend Zeit ein. Die Legalisation von Dokumenten und beglaubigte Übersetzungen sind im Verhältnis zum Gesamtprojekt kostengünstig, befinden sich jedoch auf dem kritischen Pfad sowohl der Gründung als auch des Bank-Onboardings – und beides lässt sich am Ende nicht beschleunigen.

Die Kontoeröffnung ist die mit Abstand häufigste Ursache für Verzögerungen bei ausländischen Projektentwicklern.

• Rechnen Sie mit detaillierten Nachforschungen zur Herkunft der US-Mittel und zur vollständigen Eigentümerkette.
• Das Bank-Onboarding für Vehikel in US-Besitz ist im Zeitplan vor der escritura regelmäßig der langwierigste Posten.
• Klären Sie die Bereitschaft des Instituts zur Aufnahme von US-Personen ab, bevor Sie Zeit in einen Antrag investieren.
• Planen Sie den Zahlungsablauf für Steuerzahlungen, die vor der escritura beglichen sein müssen.

Behandeln Sie die Bank als einen eigenen Arbeitsstrang mit eigenem Zeitplan und Verantwortlichen, der parallel zur Due-Diligence-Prüfung läuft. Ein Abschlusstermin, der voraussetzt, dass ein Konto „bis dahin“ existieren wird, ist ein gefährdeter Termin.

Die Entscheidung über die Struktur gehört vor den Erwerb, da eine spätere Umstrukturierung generell als neue Transaktion mit eigenen Kosten und Registrierungen behandelt wird.

• Direkteigentum versus eine abgeschirmte portugiesische Projektgesellschaft
• Lda bei einer kleinen Anzahl bekannter Investoren; SA bei einer breiteren Gesellschafterbasis oder wenn Anteilsübertragungen zu erwarten sind
• Sitz der Holdinggesellschaft und was dies für die Quellensteuer sowie den späteren Exit bedeutet
• Corporate Governance der Partner: Finanzierungspflichten, Beschlussquoren, Deadlock-Regelungen, Übertragungsbeschränkungen
• ob der Exit als Asset Deal oder Share Deal geplant ist, da dies die Wahl des Vehikels bereits jetzt bestimmt.

• Eigenkapital wird typischerweise in den USA beschafft; vorrangiges Baukreditkapital wird lokal über die portugiesische Zweckgesellschaft (SPV) strukturiert.
• Das USD/EUR-Währungsrisiko betrifft sowohl die Eigenkapitalzuführung als auch das Bauprogramm.
• Portugiesische Kreditgeber prüfen und besichern das Projekt, nicht die US-amerikanische Inlandsbilanz des Sponsors; die lokalen Unterlagen müssen daher für sich allein tragfähig sein.

Portugiesische Projektentwicklungsdarlehen werden gegen zertifizierte Baufortschritte ausgezahlt, nicht bei Vertragsunterzeichnung. Ausländische Sponsoren sollten die zeitliche Lücke zwischen dem letzten Euro an Eigenkapital und der ersten Darlehensauszahlung explizit modellieren und die oben genannte Onboarding-Zeit hinzurechnen.

• Die Analyse der steuerlichen Einstufung (Entity Classification) des portugiesischen Vehikels sollte vor der Gründung erfolgen.
• Die Einstufung als passive Kapitalanlage sowie Berichtspflichten sollten mit US-Rechtsberatern geprüft werden.
• Die portugiesische Körperschaftsbesteuerung, kommunale Zuschläge und der Exit-Pfad sollten erst nach der US-Besteuerung modelliert werden, nicht davor.

Die Besteuerung auf portugiesischer Seite folgt dem üblichen Zyklus – Grunderwerbsteuer beim Erwerb, IVA während der Bauphase, IMI während der Haltedauer und Gewinnbesteuerung bei der Veräußerung. Die US-Steuerebene kommt darüber zu liegen, und beide müssen vor dem Grundstückskauf gemeinsam mit Beratern beider Rechtsordnungen geprüft werden.

• Fernunterzeichnung mittels notariell beglaubigter und mit Apostille versehener Vollmacht ist Standard.
• Zeitzonendisziplin: Vereinbaren Sie wöchentliche Projektgespräche, statt sich auf E-Mail-Verläufe zu verlassen.
• Beauftragen Sie eine lokale Bauüberwachung mit entsprechenden Befugnissen; Anweisungen aus der Ferne allein reichen zur Baustellenkontrolle nicht aus.

Ein praxistaugliches Team für ein erstes portugiesisches Projekt aus den Vereinigten Staaten:

• ein portugiesischer Rechtsanwalt für Eigentumsrechte, Verträge, Struktur und Genehmigungsrisiken
• ein portugiesischer Steuerberater und ein zertifizierter Buchhalter für das Vehikel
• ein Architekten- und Ingenieurteam, das zur lokalen Einreichung zugelassen ist
• ein Projektmanager oder Bauüberwachungsteam vor Ort
• ein Immobiliengutachter und Vertriebsberater mit belegbaren Vergleichswerten im angestrebten Teilmarkt
• ein Steuerberater im Heimatland, der sich mit der portugiesischen Seite abstimmt.

Die Abstimmung zwischen den beiden Steuerberatern wird am häufigsten versäumt – und verursacht am häufigsten vermeidbare Kosten.

Ausländische Projektentwickler kalkulieren in ihrem ersten Modell regelmäßig drei Aspekte zu knapp: Identitätsprüfung und Bankprozesse, die kommunale Prüfungs- und Genehmigungsdauer sowie die Zeitspanne zwischen Baufertigstellung und der licença de utilização. Jeder dieser Punkte bemisst sich in Monaten, nicht in Wochen, und sie überschneiden sich nicht so reibungslos, wie es ein Gantt-Diagramm suggeriert.

Bauen Sie den Terminplan ausgehend vom Genehmigungskalender rückwärts auf und planen Sie Puffer sowohl für Zeit als auch für Budget ein.

• Gesellschaftsgründung in Portugal, bevor die US-Klassifizierungsentscheidung getroffen wurde.
• Die Annahme, dass eine US-Bauvertragsstruktur direkt übertragbar ist.
• Unterschätzung der Dauer des Bank-Onboardings für US-Kapital.
• Modellierung des Exits nach US-Zeitplänen statt nach der portugiesischen Abfolge von escritura und Genehmigungen.

1. NIFs einholen und das Bank-Onboarding starten.

2. Die Struktur mit den Beratern beider Rechtsordnungen abstimmen.

3. Gesellschaft gründen, wirtschaftlich Berechtigte registrieren, den Buchhalter bestellen.

4. Rechtliche und technische Due-Diligence-Prüfung für das Grundstück abschließen.

5. Genehmigungsweg und realistischen Zeitplan festlegen.

6. Finanzierungsstruktur passend zu diesem Zeitplan finalisieren.

7. Bauleistungen vergeben und die Baustelle ordnungsgemäß eröffnen.

8. Exit-Dokumentation bereits während der Bauphase zusammenstellen, nicht erst danach.

Jeder der oben genannten Schritte ist in Portugal gängige Praxis. Der Grund, warum aus dem Ausland gesteuerte Projekte scheitern, liegt fast nie an den Regularien; es liegt daran, dass mit der Vorbereitung zu spät begonnen wurde und der Zeitplan so aufgestellt war, als hätte man frühzeitig angefangen.