Madeira & die Azoren

Die nationalen Rahmenbedingungen für die Raumordnung und Stadtentwicklung gelten zusammen mit den regionalen Anpassungen und regionalen Institutionen Madeiras. Das Gesetzesdekret 555/99, welches das RJUE enthält, wurde durch das Regionale Gesetzesdekret 37/2006/M an Madeira angepasst; der konsolidierte regionale Rechtsakt bleibt in Kraft und sollte zusammen mit dem nationalen Rahmen und den nachfolgenden regionalen Änderungen gelesen werden.

Es sollte nicht davon ausgegangen werden, dass nationale Reformen auf Madeira in genau derselben Weise wie auf dem Festland gelten. So hat beispielsweise die Raumordnungsbehörde von Madeira ausdrücklich erklärt, dass die durch das Gesetzesdekret 117/2024 eingeführte Änderung des nationalen Bodenregimes auf Madeira keine Anwendung findet.

Madeira umfasst geschützte Landschaften, Naturdenkmäler, landwirtschaftliche Flächen, Wälder und empfindliche Küstengebiete. Der Lorbeerwald (Laurisilva) von Madeira wurde 1999 in die Liste des UNESCO-Welterbes aufgenommen und erstreckt sich über rund 15.000 Hektar.

Die Azoren verfügen über ein eigenes regionales Raumordnungssystem, regionale Behörden und inselspezifische Planungsinstrumente. Der regionale Raumordnungsplan für die Azoren wurde durch das Regionale Gesetzesdekret 26/2010/A veröffentlicht, und das Raumordnungsportal der Azoren bietet Zugang zu regionalen und kommunalen Instrumenten, Einschränkungen sowie Risikoinformationen.

Auf den Azoren kommen inselspezifische Küstenmanagement-Instrumente zur Anwendung. Der jeweils maßgebliche Plan sollte für die jeweilige Insel und Gemeinde ermittelt werden: Eine im kommunalen Plan ausgewiesene planerische Einstufung sollte nicht herangezogen werden, ohne die geltenden Küsten- und regionalen Instrumente zu prüfen.

Eine Inselimmobilie kann zwar über eine erhebliche Grundstücksfläche verfügen, jedoch nur eine begrenzte praktische Entwicklungskapazität aufweisen. Die verbleibende Restfläche sollte nicht so bewertet werden, als ob sie bebaut werden könnte.

Die Topografie kann die Architektur, das Budget und den Zeitplan bestimmen. Ein Hanggrundstück sollte nicht auf der Grundlage von Standardbaukosten für flaches Gelände bewertet werden.

Auf Madeira können zu den relevanten Risiken Hanginstabilität, Erdrutsche, Steinschlag, Sturzfluten, übertretende Wasserläufe, Waldbrände, Küstenüberflutungen, Stürme, Starkwind und seismische Aktivität gehören. Der regionale Zivilschutzdienst von Madeira hat eine regionale Risikobewertung veröffentlicht, die natürliche, technologische und gemischte Gefahren abdeckt.

Auf den Azoren können zu den relevanten Risiken Erdbeben, vulkanische Aktivität, Bodendeformationen, Gasemissionen, Erdrutsche, Küstenüberflutungen, Stürme, Tsunami-Gefährdung und Erosion gehören. Nutzen Sie das Naturgefahrenportal der Azoren, das CIVISA-Monitoring und die Informationen des Zivilschutzes.

Projektentwicklungen auf Inseln betreffen häufig Standorte an der Küste. Eine geringe Entfernung zum Meer kann sowohl die Baukosten als auch die Lebenszykluskosten wesentlich beeinflussen.

Eine nahegelegene Leitung beweist nicht, dass das Netz den Bedarf des Projekts aufnehmen kann.

Auf kleineren Inseln kann ein größeres Projekt eine erhebliche neue Last darstellen. Ein schriftlicher Kapazitätsnachweis sollte eingeholt werden, bevor das Projektbudget festgelegt wird.

Einschränkungen bei der Erreichbarkeit auf Inseln können bedeutsamer sein als die Entfernung. Ein Grundstück kann für ein fertiggestelltes Haus geeignet sein, während die Errichtung außergewöhnlich schwierig ist.

Das Bauen auf Inseln erfordert eine Lieferkette, die separat modelliert werden sollte. Der Projektzeitplan sollte logistische Pufferzeiten enthalten.

Inselhotels und Tourismusprojekte sollten auf ihr jeweiliges Betriebsumfeld abgestimmt werden. Die Zimmeranzahl sollte nicht festgelegt werden, ohne zuvor zu prüfen, ob das Projekt das erforderliche Personal rekrutieren und unterbringen kann.

Dauerhafter Wohnraum, internationale Käufer, Zweitwohnsitze und betreute Wohnanlagen erfordern unterschiedliche Spezifikationen, Servicestrukturen und Vertriebsstrategien.

Inselimmobilien können alte Häuser, landwirtschaftliche Gebäude, Steinstrukturen, Lagerhäuser, denkmalgeschützte Gebäude oder teilweise fertiggestellte Bauprojekte umfassen. Ein Gebäude kann bewohnbar wirken, während es erhebliche Arbeiten an Tragwerk und Gebäudehülle erfordert.

Denkmalschutzauflagen können durch Seltenheit und Identität Werte schaffen, sie können jedoch auch die Planungsdauer, Fachhonorare, Baukosten, Genehmigungszeiten und die Instandhaltung erhöhen. Das Finanzmodell sollte beide Effekte widerspiegeln.

Die Bedingungen können sich über kurze Distanzen erheblich ändern. Auf Madeira können sich die Gegebenheiten an der Süd- und Nordküste wesentlich unterscheiden, und die Höhenlage kann Temperatur, Bewölkung und Attraktivität für Besucher beeinflussen. Auf den Azoren variieren Wettermuster und Exposition zwischen den Inseln sowie zwischen Küsten-, städtischen und höher gelegenen Lagen.

Inselprojekte erfordern einen Bewertungsansatz, der den spezifischen Exit-Markt widerspiegelt. Auf einer kleineren Insel sind Vergleichstransaktionen möglicherweise begrenzt, Vermarktungszeiträume können länger sein, Käufer fordern unter Umständen höhere Abschläge, Refinanzierungen können schwieriger sein und die Bewertungen der Kreditgeber konservativ ausfallen.

Die autonomen Regionen können unter festgelegten Bedingungen regionale Steuersätze, Anpassungen, Anreize oder Förderprogramme anwenden. Anspruchsberechtigung, Substanz, Tätigkeit, Standort und Umsetzung müssen geprüft werden, bevor ein Steuervorteil in das Finanzmodell aufgenommen wird.

Mit dem Gesetzesdekret 108/2026 wurde eine wesentliche Überarbeitung des nationalen RJUE-Rahmens eingeführt, und sein Inkrafttreten wurde durch das Gesetzesdekret 155-B/2026 auf den 1. Oktober 2026 verschoben.

Planungs- und Infrastrukturinformationen müssen vor Heranziehung für die jeweilige Immobilie verifiziert werden.