La TVA sur la promotion immobilière au Portugal

La plupart des lignes de coûts d'une opération de promotion sont identiques, quel que soit l'opérateur. Ce n'est pas le cas de la TVA. La possibilité de récupérer la TVA déductible sur les travaux et les honoraires dépend du véhicule, de son activité déclarée et de l'affectation finale de l'actif. Un même bâtiment physique peut ainsi afficher un coût sensiblement différent selon les décisions prises avant l'acquisition du terrain.

C'est pourquoi la question de la TVA relève des décisions de structuration, et non du volet comptable après l'achèvement.

• Le véhicule de projet est-il un assujetti exerçant une activité ouvrant droit à déduction de la TVA en amont ?
• De quelle manière le produit final sera-t-il cédé ou utilisé, et cette opération ouvre-t-elle droit à déduction ?
• Si la cession prévue est exonérée, une renonciation à l'exonération est-elle possible et pertinente, et à quelles conditions est-elle soumise ?

Les réponses déterminent si la TVA sur la construction constitue un décalage de trésorerie générant des intérêts ou un coût net pour le projet.

Une déductibilité intégrale ne rend pas la TVA indolore. La TVA en amont est payée ou comptabilisée au fur et à mesure de l'avancement des travaux, tandis que sa récupération intervient via la déclaration périodique et, lorsqu'un remboursement est dû, à l'issue du délai de traitement par l'administration fiscale. Sur un projet de grande envergure, le montant en attente à un instant donné peut être considérable et doit être financé.

Conséquences pratiques pour le modèle :

• La TVA doit être modélisée sur sa propre ligne de flux de trésorerie avec ses échéances de paiement et de récupération, et non déduite du coût net
• le plan de financement doit couvrir le besoin en fonds de roulement lié à la TVA, car de nombreux financements ne l'intègrent pas
• les délais de remboursement doivent être estimés avec prudence
• l'autoliquidation sur les prestations de construction modifie le profil par rapport aux factures soumises à la TVA ordinaire et doit être modélisée selon son fonctionnement effectif.

Le cas classique est celui d'un projet dont les opérations en aval sont des opérations exonérées sans possibilité d'option, rendant la TVA en amont non récupérable. La location résidentielle en est l'exemple type. Dans ce cas, la TVA sur l'ensemble des dépenses de construction et d'honoraires devient un coût réel, et un projet évalué sur des montants nets devient soudainement non viable sur le plan matériel.

La déduction partielle ajoute un niveau de complexité supplémentaire lorsqu'un véhicule exerce à la fois des activités ouvrant droit à déduction et des activités exclues, ce qui impose une clé de répartition et, dans certains cas, des régularisations dans le temps sur les biens d'investissement.

La récupération de la TVA repose sur des preuves documentaires. En pratique, le droit à déduction se perd plus souvent en raison de vices de forme que par l'effet de la loi.

EXIGENCES À RESPECTER DÈS LE PREMIER JOUR

• chaque facture établie au nom de la bonne entité juridique, avec le bon numéro d'identification fiscale
• des factures datées et libellées de façon à ce que la prestation soit parfaitement identifiable
• des contrats conformes au traitement de facturation appliqué
• l'autoliquidation correctement répercutée par les deux parties
• des déclarations périodiques déposées dans les délais, avec conservation des pièces justificatives
• un responsable unique désigné pour la gestion de la TVA au sein de l'équipe du projet.

Le mode de cession interagit avec la TVA ainsi qu'avec l'imposition des bénéfices. La vente de lots achevés, la vente de l'actif dans son ensemble et la cession des parts de la société de projet constituent trois opérations distinctes soumises à trois régimes différents. Une structure optimisée pour une voie donnée peut s'avérer inefficace pour une autre, c'est pourquoi le mode de sortie prévu doit être identifié dès la phase de structuration et réexaminé avant de fixer définitivement la stratégie de commercialisation.

• Évaluer un projet résidentiel destiné à la location (build-to-rent) sur la base des coûts de construction hors taxes.
• Présumer la récupération de la TVA sans confirmer l'activité et l'immatriculation du véhicule.
• Faire facturer des honoraires professionnels à une personne physique ou à une entité étrangère avant l'immatriculation du véhicule.
• Absence de provision pour fonds de roulement pour couvrir le décalage de trésorerie lié à la TVA entre le décaissement et son remboursement.
• Présumer qu'une renonciation à l'exonération est possible sans en vérifier les conditions préalables.
• Modifier le projet tardivement pour passer de la vente à la location, sans procéder à une nouvelle analyse de la TVA.