Madeira et les Açores

Les cadres nationaux d'aménagement du territoire et d'urbanisme s'appliquent conjointement avec les adaptations régionales et les institutions régionales de Madeira. Le décret-loi 555/99, qui contient le RJUE, a été adapté à Madeira par le décret législatif régional 37/2006/M ; le texte régional consolidé reste en vigueur et doit être lu conjointement avec le cadre national et les modifications régionales ultérieures.

Il ne faut pas présumer que les réformes nationales s'appliquent à Madeira exactement de la même manière que sur le continent. Par exemple, l'autorité d'aménagement du territoire de Madeira a expressément indiqué que la modification introduite par le décret-loi 117/2024 au régime foncier national ne s'applique pas à Madeira.

Madeira comprend des paysages protégés, des monuments naturels, des zones agricoles, des forêts et des territoires côtiers sensibles. La Laurisilva de Madeira a été inscrite sur la liste du patrimoine mondial de l'UNESCO en 1999 et couvre environ 15 000 hectares.

Les Açores disposent de leur propre système régional d'aménagement du territoire, de leurs propres autorités régionales et d'instruments de planification spécifiques à chaque île. Le Plan régional d'aménagement du territoire des Açores a été publié par le décret législatif régional 26/2010/A, et le Portail d'aménagement du territoire des Açores donne accès aux instruments régionaux et municipaux, aux servitudes et aux informations relatives aux risques.

Les Açores utilisent des instruments de gestion côtière spécifiques à chaque île. Le plan applicable doit être identifié pour l'île et la municipalité concernées : une classification d'urbanisme figurant dans le plan municipal ne doit pas être analysée sans vérifier les instruments côtiers et régionaux applicables.

Une propriété insulaire peut comprendre une superficie importante mais présenter une capacité de développement concrète limitée. La superficie de terrain résiduelle ne doit pas être valorisée comme si elle pouvait accueillir des constructions.

La topographie peut déterminer l'architecture, le budget et le programme. Un terrain à flanc de colline ne doit pas être évalué sur la base d'un coût standard de construction sur terrain plat.

À Madère, les risques pertinents peuvent inclure l'instabilité des pentes, les glissements de terrain, les chutes de blocs, les crues soudaines, le débordement de cours d'eau, les feux de forêt, les submersions marines, les tempêtes, les vents violents et l'activité sismique. Le Service régional de la protection civile de Madère a publié une évaluation régionale des risques couvrant les aléas naturels, technologiques et mixtes.

Aux Açores, les risques pertinents peuvent inclure les séismes, l'activité volcanique, les déformations du sol, les émissions de gaz, les glissements de terrain, les submersions marines, les tempêtes, l'exposition aux tsunamis et l'érosion. Consultez le portail des risques naturels des Açores, la surveillance du CIVISA et les informations de la Protection civile.

Le développement insulaire implique fréquemment des emplacements côtiers. Une faible distance par rapport à la mer peut affecter de manière significative tant le coût de construction que le coût du cycle de vie.

Une canalisation à proximité ne prouve pas que le réseau peut absorber la demande du projet.

Sur les petites îles, un projet important peut représenter une nouvelle charge significative. Une confirmation écrite de la capacité doit être obtenue avant que le budget du projet ne soit fixé.

Les contraintes d'accès insulaires peuvent être plus importantes que la distance. Un terrain peut être adapté à une maison achevée tout en étant exceptionnellement difficile à construire.

La construction insulaire implique une chaîne d'approvisionnement qui doit être modélisée de manière indépendante. Le programme de développement doit inclure une marge logistique.

Les hôtels et projets touristiques insulaires doivent être conçus en fonction de leur environnement d'exploitation. Le nombre de chambres ne doit pas être fixé sans vérifier si le projet peut recruter et loger l'équipe requise.

Les logements permanents, les acheteurs internationaux, les résidences secondaires et les résidences gérées requièrent des spécifications, des structures de services et des stratégies de vente différentes.

Les propriétés insulaires peuvent comprendre des maisons anciennes, des bâtiments agricoles, des structures en pierre, des entrepôts, des bâtiments patrimoniaux ou des aménagements partiellement achevés. Un bâtiment peut sembler habitable tout en nécessitant d'importants travaux de structure et d'enveloppe.

Les contraintes patrimoniales peuvent créer de la valeur grâce à la rareté et à l'identité, mais elles peuvent également accroître les délais de conception, les honoraires de spécialistes, les coûts de construction, les délais d'approbation et l'entretien. Le modèle financier doit refléter ces deux effets.

Les conditions peuvent varier considérablement sur de courtes distances. À Madeira, les conditions entre la côte sud et la côte nord peuvent différer sensiblement, et l'altitude peut modifier la température, la couverture nuageuse et l'attrait touristique. Aux Açores, les conditions météorologiques et l'exposition varient d'une île à l'autre et entre les zones côtières, urbaines et en altitude.

Les projets insulaires nécessitent une approche d'évaluation qui reflète le marché de sortie spécifique. Sur une île plus petite, les transactions comparables peuvent être limitées, les délais de commercialisation peuvent être plus longs, les acheteurs peuvent exiger des décotes plus importantes, le refinancement peut être plus difficile et les évaluations des prêteurs peuvent être prudentes.

Les régions autonomes peuvent appliquer des taux régionaux, des adaptations, des incitations ou des programmes d'aide dans des circonstances définies. L'éligibilité, la substance, l'activité, la localisation et la mise en œuvre doivent être examinées avant qu'un avantage fiscal ne soit intégré dans le modèle financier.

Le décret-loi 108/2026 a introduit une révision substantielle du cadre national du RJUE, et son entrée en vigueur a été reportée au 1er octobre 2026 par le décret-loi 155-B/2026.

Les informations relatives à l'urbanisme et aux infrastructures doivent être vérifiées pour le bien spécifique avant de s'y fier.