Acquérir un projet existant
Comment vérifier un programme autorisé ou partiellement construit, et évaluer ce que vous achetez réellement.
La décision que cette page vous aide à prendre
Si le permis, les contrats et les travaux existants valent leur prix, et ce qui doit être renégocié avant la finalisation.
Acheter un projet en cours transfère plus qu'un terrain. Vous héritez d'un permis avec des conditions et des délais, d'une conception qui peut ne pas convenir à votre produit, de contrats avec des concepteurs et des entrepreneurs, et de tout ce qui a été construit ou payé jusque-là.
La question centrale de la vérification est de savoir si le permis est valide, à jour et utilisable en l'état. Les permis peuvent devenir caducs, des conditions peuvent rester non remplies, et des travaux exécutés différemment du projet approuvé peuvent nécessiter une régularisation avant la délivrance d'un permis d'utilisation.
Le prix découle de cette réponse. Un permis immédiatement constructible vaut sensiblement plus qu'un permis nécessitant une modification, lui-même valant plus qu'un permis devant être redéposé. Les travaux partiellement réalisés peuvent ajouter de la valeur ou constituer un passif, selon la qualité, la documentation et la conformité.
Ce que vous décidez
- Achat d'actif ou achat de parts, et quels passifs chaque voie comporte.
- S'il faut construire le programme approuvé ou le modifier, et ce que la modification coûte en temps.
- Quels contrats existants novater, renégocier ou résilier.
- Comment évaluer les travaux partiellement réalisés, y compris tout coût de remise en état ou de régularisation.
Comment avancer
- Vérifier le permis : validité, conditions, délais et toute suspension.
- Comparer le projet approuvé avec ce qui a été effectivement construit.
- Examiner chaque contrat du projet, y compris concepteurs, entrepreneur et éventuelles pré-ventes.
- Chiffrer les coûts de remise en état, de régularisation et d'achèvement avant de faire une offre.
- Choisir la voie d'acquisition avec conseil juridique et fiscal sur les passifs transférés.
- Structurer la finalisation autour des jalons qui réduisent le risque lié au permis.
Documents nécessaires
- Permis de construire et projet approuvé complet, y compris toutes les modifications approuvées.
- Correspondance du dossier municipal, conditions et rapports d'inspection.
- Relevé de l'exécuté et rapports d'inspection du site.
- Contrats avec concepteurs, entrepreneur, fournisseurs et éventuels acheteurs en pré-vente.
- Comptes de la société, position fiscale et d'endettement lorsqu'un achat de parts est envisagé.
Liste de contrôle
- Validité du permis et dates d'expiration confirmées par rapport au dossier municipal.
- Toutes les conditions du permis listées, avec preuve de conformité ou coût de mise en conformité.
- Écarts entre travaux approuvés et construits identifiés et chiffrés.
- Contrats de pré-vente examinés pour le prix, les délais et les recours de l'acheteur.
- Position de l'entrepreneur clarifiée : sommes dues, retenues, réclamations et garanties.
- Assurances, garanties et cautions confirmées comme transférables.
- Structure de l'acquisition choisie avec les passifs cartographiés.
Risques et traitement
Un permis devenu caduc ou proche d'une échéance.
Comment le traiter: Vérifier le statut directement auprès de la municipalité et conditionner la finalisation à un permis valide.
Travaux construits différemment du projet approuvé.
Comment le traiter: Commander une comparaison avec l'exécuté et chiffrer la régularisation avant l'offre.
Contrats de pré-vente à des conditions que vous ne pouvez pas tenir.
Comment le traiter: Examiner chaque contrat et chiffrer l'exposition, ou renégocier avant la finalisation.
Passifs cachés dans un achat de parts.
Comment le traiter: Mener une vérification financière, fiscale et juridique de la société et obtenir garanties et indemnités.
Questions fréquentes
- Acheter la société est-il plus sûr qu'acheter l'actif ?
- Ni l'un ni l'autre n'est intrinsèquement plus sûr. Un achat de parts peut préserver permis et contrats mais porte l'historique de la société ; un achat d'actif est plus propre mais peut nécessiter le transfert ou la réémission des permis. Le choix exige un conseil juridique et fiscal adapté à la cible précise.
- Un permis de construire peut-il être transféré à un nouveau propriétaire ?
- Le transfert est généralement possible via la procédure municipale, mais c'est une étape procédurale avec ses exigences et ses délais. Confirmez-le avant de supposer que le permis se transmet automatiquement.
- Comment évaluer des travaux partiellement réalisés ?
- Par ce qu'il en coûte pour les achever en conformité, pas par ce qui a été dépensé. Des travaux non vérifiés ou non conformes peuvent avoir une valeur négative une fois la remise en état et la régularisation chiffrées.
- Que faire si le vendeur ne peut pas produire le dossier municipal complet ?
- Traitez la documentation manquante comme un risque non quantifié. Le dossier peut généralement être reconstitué avec la municipalité, mais ne finalisez pas en supposant qu'il est complet et conforme.
Orientation générale pour des décisions de planification. Ce n'est pas un conseil juridique, fiscal ou d'urbanisme pour un cas précis.