Projekttyp 02

Urbane Sanierung

Ein Bestandsgebäude transformieren, ohne die Kontrolle über dessen Historie, Bausubstanz, rechtmäßige Nutzung, Nutzer oder wirtschaftlichen Wert zu verlieren.

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Urbane Sanierung

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Urbane Sanierung auf einen Blick

Hauptprodukt: Sanierte Gebäude oder Einheiten, die im Wesentlichen aus einer Bestandsimmobilie geschaffen wurden
Typischer Exit: Einzelverkauf von Einheiten, Gesamtgebäudeverkauf, Refinanzierung oder langfristiger Betrieb
Wichtigster Werttreiber: Die Differenz zwischen den Erwerbs- und Sanierungskosten und dem Wert eines rechtlich regularisierten, technisch modernisierten und marktfähigen Gebäudes
Kritische frühe Entscheidung: Welche bestehenden Elemente erhalten werden können und sollten, und ob die vorgeschlagene Nutzung, Fläche und Einheitenstruktur rechtmäßig realisiert werden können
Hauptumsetzungsrisiko: Unbekannte Bestandsbedingungen in Kombination mit unvollständigen Planungs- und Bauunterlagen
Besondere Chance: Charakter, Lage, gewachsenes städtisches Umfeld und bestehendes Bauvolumen, die durch einen Neubau möglicherweise nur schwer zu reproduzieren sind

Ist die urbane Sanierung die richtige Projektart?

Dieser Leitfaden kann geeignet sein, wenn das Projekt wesentlich von einem Bestandsgebäude abhängt. Dies kann Folgendes umfassen:

Sanierung eines Mehrfamilienhauses
Umwandlung eines Bestandsgebäudes in Wohneinheiten
Restaurierung einer historischen Immobilie
Sanierung eines Palastes, Herrenhauses oder Anwesens
Nutzungsänderung zwischen Wohn- und Nichtwohnnutzung
Sanierung eines gemischt genutzten Gebäudes
Erhalt der Fassade mit dahinterliegendem Wiederaufbau
Erweiterung eines Bestandsgebäudes
Sanierung einer bewohnten oder vermieteten Immobilie
Modernisierung eines bestehenden Mietobjekts
und Zusammenführung mehrerer Gebäude zu einem koordinierten Projekt

Ein anderer Leitfaden ist möglicherweise besser geeignet, wenn:

Das bestehende Gebäude vollständig abgerissen wird

Nutzen Sie den Leitfaden für Wohnbauentwicklung (Residential Development) oder den entsprechenden Neubau-Leitfaden, wenn das bestehende Gebäude kaum eine rechtliche, physische oder wirtschaftliche Grundlage für das fertiggestellte Projekt bietet.

Der Erhalt lediglich eines geringfügigen Bauteils oder einer Fassade macht die gesamte Maßnahme nicht automatisch zu einem Sanierungsprojekt.

Das Hauptziel der touristische Betrieb ist

Nutzen Sie den Leitfaden für Tourismus & Resorts (Tourism & Resort), wenn die fertiggestellte Immobilie eine touristische Klassifizierung, Dienstleistungen, einen Betrieb oder Nutzungsbeschränkungen für die Einheiten erfordert.

Die fertiggestellten Wohnungen zur Vermietung im Bestand gehalten werden

Kombinieren Sie diesen Leitfaden mit dem Leitfaden für Build-to-Rent, wenn das langfristige Betriebsmodell ebenso wichtig ist wie die Sanierungsarbeiten.

Das Projekt hauptsächlich Grundstücke oder Infrastruktur schafft

Nutzen Sie den Leitfaden für Grundstücke & Parzellierung (Land & Subdivision), wenn der Hauptwert in der Neuordnung von Grundstücken und nicht in der Wiederherstellung von Gebäuden liegt.

Die Wertschöpfungskette der Sanierung

Urbane Sanierung schafft Wert durch eine festgelegte Abfolge:

Bestandsobjekt

Das Gebäude, der Rechtstitel, die Bewohner, die Vorgeschichte und der bauliche Zustand bei Erwerb

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Rechtliche Ausgangslage

Die Bauteile, Flächen und Nutzungen, deren Rechtmäßigkeit nachgewiesen werden kann

Eingriffs- und Baurechte

Was erhalten, baulich verändert, rekonstruiert, erweitert oder umgenutzt werden darf

Technische Lösung

Wie die Planung die vorhandene Bausubstanz mit aktuellen Anforderungen in Einklang bringt

Realisierbares Endprodukt

Die Einheiten, Nutzungen und Flächen, die grundbuchlich erfasst, genutzt und übertragen werden können

Wirtschaftliches Ergebnis

Der Verkaufs-, Miet-, Refinanzierungs- oder Betriebswert nach Erfüllung aller Projektverpflichtungen

Wenn eine Phase nicht fundiert ist, können die nachfolgenden Phasen überbewertet sein. Der Kaufpreis sollte nicht ausschließlich auf der sichtbaren Fläche des Gebäudes oder der Nutzungsbeschreibung des Verkäufers basieren.

Beginnen Sie damit, die beabsichtigte Umgestaltung zu definieren

Legen Sie das Projektbriefing fest, bevor Sie den Ankaufspreis bestimmen.

Definieren Sie:

derzeitige Nutzung
beabsichtigte Nutzung
bestehende Anzahl der Einheiten
geplante Anzahl der Einheiten
bestehende rechtmäßige Fläche
geplante Fläche
zu erhaltende Elemente
abzubrechende Elemente
geplante Erweiterung
Dach- und Untergeschossstrategie
horizontale Eigentumsstruktur
Denkmalschutzziele
Nachhaltigkeitsziele
Zielkäufer oder -betreiber
erforderlicher Fertigstellungsstandard
und beabsichtigter Exit

Erhaltung

Instandhaltungs- oder Reparaturarbeiten, die darauf abzielen, das bestehende Gebäude zu erhalten, ohne seine Eigenschaften wesentlich zu verändern.

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Umbau

Arbeiten, die die physischen Eigenschaften eines bestehenden Gebäudes verändern, ohne unter eine andere anwendbare Kategorie zu fallen.

Wiederaufbau

Bau nach vollständigem oder teilweisem Abbruch, vorbehaltlich der geltenden gesetzlichen Definition und des Verhältnisses zum rechtmäßigen Vorgängerbau.

Erweiterung

Eine Vergrößerung der Grundfläche, Geschossfläche, Höhe oder des Volumens des Gebäudes.

Nutzungsänderung

Eine Änderung von der bestehenden rechtmäßigen Nutzung zu einer anderen Nutzung, mit oder ohne damit verbundene Baumaßnahmen.

Abbruch und Ersatzneubau

Beseitigung des bestehenden Gebäudes, gefolgt von einer Neubatmaßnahme.

Diese Beschreibungen haben planungsrechtliche und technische Konsequenzen. Die kommerzielle Verwendung des Begriffs „Sanierung“ bestimmt nicht die rechtliche Einstufung der Arbeiten.

Bestehend bedeutet nicht rechtmäßig

Die erste rechtliche Frage ist nicht, was physisch existiert. Sie ist, was durch gültige rechtliche und planungsrechtliche Nachweise belegt werden kann.

Prüfen

grundbuchliche Beschreibung
Steuereintrag
ursprünglicher Bautitel
genehmigte Architekturpläne
Änderungen und Erweiterungen
Nutzungstitel und historische Nutzung
Parzellierungs- oder Aufteilungsinstrumente
Wohnungseigentumstitel
Einheitenbeschreibungen
kommunale Akten
archivierte Pläne
Durchsetzungsverfahren
Abbruchanordnungen
Legalisierungsverfahren
und Bescheinigungen oder Erklärungen bezüglich des Gebäudes

Vergleichen Sie die Dokumentenlage mit

dem Aufmaß
den tatsächlichen Grundrissen
Fassaden
Dach
Untergeschoss
Nebengebäuden
Anzahl der Einheiten
und der tatsächlichen Nutzung

Klassifizieren Sie jede Abweichung als

Maßabweichung
nicht eingetragene, aber rechtmäßige bauliche Änderung
nicht dokumentierte bauliche Änderung, die weiterer Nachweise bedarf
potenziell legalisierungsfähige Baumaßnahme
rechtswidrige Baumaßnahme
oder Baumaßnahme, die ihren praktischen Wert verloren haben könnte, falls sie beseitigt werden muss

Ein steuerlicher Eintrag beweist für sich genommen nicht die Rechtmäßigkeit von Bau oder Nutzung. Eine grundbuchliche Beschreibung ersetzt keinen baurechtlichen Nachweis. Ein langjähriger physischer Bestand begründet nach einem Abriss nicht automatisch das Recht, dieselbe Fläche wiederaufzubauen.

Rekonstruieren Sie die städtebauliche Historie

Erstellen Sie eine chronologische Bauakte. Diese sollte Folgendes erfassen:

ursprüngliche Errichtung
ursprünglich genehmigte Nutzung
nachträgliche Genehmigungen oder Mitteilungen
genehmigte bauliche Veränderungen
Nutzungsänderungen
Rechtsakte zur Begründung von Wohnungseigentum
eingetragene Änderungen
steuerliche Änderungen
Historie von Vollstreckungs- oder Inspektionsmaßnahmen
aktueller baulicher Zustand
aktuelle Nutzung
und der geplante Eingriff

Wo kommunale Unterlagen unvollständig sind, untersuchen Sie

historische Katasterdaten
Luftaufnahmen
Archive
Unterlagen der Versorgungsunternehmen
frühere Transaktionen
Architektenakten
Unterlagen der Eigentümergemeinschaft
und sonstige zulässige Nachweise

Das Ziel besteht nicht darin, eine ansprechende historische Darstellung zu schaffen. Es geht darum, die rechtlich vertretbare Ausgangsbasis für das Projekt zu ermitteln.

Städtische Sanierungsgebiete und Sanierungsmaßnahmen

Gemeinden können eine Área de Reabilitação Urbana, kurz ARU, ausweisen. Eine ARU bezeichnet ein Gebiet, in dem das städtische Gefüge, Gebäude, Infrastrukturen oder öffentliche Räume eine koordinierte Sanierung rechtfertigen.

Die Gemeinde kann zudem eine Operação de Reabilitação Urbana, kurz ORU, beschließen, welche die Strategie oder das Programm für die Maßnahmen festlegt.

Der anwendbare Rahmen kann Folgendes umfassen:

eine einfache Sanierungsmaßnahme
eine systematische Sanierungsmaßnahme
eine Sanierungsstrategie
ein strategisches Sanierungsprogramm
eine Gemeinde
ein kommunales Unternehmen
eine andere Verwaltungsstelle
oder ein Sanierungsvertrag

Bestätigen

ob sich die Immobilie innerhalb einer ARU befindet
das Datum und die Gültigkeit der Abgrenzung
ob eine ORU genehmigt wurde
die anwendbare Strategie oder das anwendbare Programm
die zuständige Verwaltungsstelle
die Vereinbarkeit des Projekts mit den Sanierungszielen
anwendbare kommunale Verfahren
potenzielle öffentliche Baumaßnahmen
und die Bedingungen für etwaige Anreize

Die Lage innerhalb einer ARU reicht für sich allein nicht aus, um

bestehende Baumaßnahmen zu legalisieren
einen Abriss zu genehmigen
eine Erweiterung zu genehmigen
eine Nutzungsänderung zu bestätigen
steuerliche Vorteile zu garantieren
oder Denkmalschutzauflagen aufzuheben

Die wichtigste Regelung ist der rechtliche Rahmen für die städtische Sanierung (Decree-Law 307/2009, konsolidiert).

Prüfen Sie Vorkaufsrechte vor dem Erwerb

Eine Immobilie kann aufgrund ihrer Lage in einer ARU, des Denkmalschutzstatus, kommunaler Beschlüsse, eines Mietverhältnisses oder eines anderen rechtlichen Rahmens gesetzlichen Vorkaufsrechten unterliegen.

Ermitteln Sie vor Unterzeichnung und Vollzug

jeden potenziellen Berechtigten
die Rechtsgrundlage
die offenzulegenden Transaktionsinformationen
die Art der Mitteilung
die geltende Rückmeldefrist
und die Folgen einer Nichteinhaltung

Findet das offizielle Online-Bekanntmachungsverfahren Anwendung, sollten die Transaktionsinformationen präzise und ausreichend frühzeitig übermittelt werden. Eine pauschale vertragliche Erklärung, dass die Immobilie „frei von Vorkaufsrechten“ ist, ersetzt das erforderliche Verfahren nicht.

Ermitteln Sie, wer das Gebäude nutzt

Behandeln Sie ein Gebäude erst dann als leerstehend, wenn der Leerstand rechtlich und physisch überprüft wurde.

Eine Nutzung kann entstehen durch

Wohnraummietverträge
Gewerbemietverträge
Dienstwohnungsverhältnisse
Gebrauchsleihe
Hausmeister
Nutzung durch Familienangehörige
unbefugte Nutzung
Kurzzeitunterkünfte
Konzessionen
oder eine sonstige vertragliche oder tatsächliche Vereinbarung

Erstellen Sie eine Nutzungsmatrix mit folgenden Angaben:

genutzte Fläche
Nutzer
Rechtsgrundlage
Vertragsdatum
Laufzeit
Miete oder Zahlung
Kaution
Verlängerung
Kündigungsrechte
Schutzstatus
Mitteilungen
Rechtsstreitigkeiten
Zuständigkeit für Versorgungsleistungen
bereits durchgeführte Arbeiten
und Strategie zur geräumten Übergabe

Der Erwerbsvertrag sollte festlegen,

ob die Immobilie bewohnt oder geräumt erworben wird,
wer das Risiko der Besitzverschaffung trägt,
welche Nachweise für den Leerstand erforderlich sind,
wie Mieten und Kautionen übertragen werden,
ob der Vollzug an den Leerstand geknüpft ist,
und was geschieht, wenn ein Bewohner nicht auszieht.

Verlassen Sie sich nicht allein auf die Aussage des Verkäufers, dass „die Mieter zugestimmt haben, auszuziehen“.

Sanierung vermieteter Gebäude

Baumaßnahmen, die vermietete Immobilien betreffen, erfordern eine spezifische rechtliche und verfahrensbezogene Analyse.

Je nach Mietvertrag und Eingriff kann das Projekt Folgendes umfassen:

Arbeiten bei fortlaufender Bewohnung
vorübergehende Aussetzung
vorübergehende Umsetzung
dauerhafte Umsetzung
einvernehmliche Beendigung
gesetzliche Kündigung
Entschädigung
Rückkehrrechte
Schutz von Haushaltsangehörigen
und Sonderbehandlung älterer oder schutzbedürftiger Mieter

Das anwendbare Verfahren hängt ab von

Mietvertragsdatum
Wohn- oder Nichtwohnnutzung
Vertragsbedingungen
Umfang und rechtlicher Einordnung der Arbeiten
Abriss
erforderlichen Genehmigungen
Merkmalen der Bewohner
und aktueller Gesetzgebung

Kosten und Terminplan sollten Folgendes umfassen:

Verhandlungen
rechtliche Verfahren
vorübergehende Unterbringung
Umsiedlung
Entschädigung
Umzug und Einlagerung
Sicherheit
Verzögerungen
und Wiederherstellungspflichten

Die bezugsfreie Übergabe sollte als kritisches Projektergebnis behandelt werden, wenn Bauarbeiten bei verbleibenden Bewohnern nicht sicher fortgeführt werden können.

Prüfung von Beschränkungen aus Wohnungseigentum und Eigentümergemeinschaft

Betrifft das Projekt nur einen Teil eines Gebäudes, ist Folgendes festzustellen:

ob die Immobilie bereits in Wohnungseigentum aufgeteilt ist
welche Elemente Teil der Einheit sind
welche Elemente Gemeinschaftseigentum sind
Sondernutzungsrechte
Miteigentumsanteile
zulässige Nutzung
Gemeinschaftsordnung
genehmigte frühere Arbeiten
bestehende Streitigkeiten
Rückstände
Versicherung
und geplante Gemeinschaftsausgaben

Arbeiten können Folgendes betreffen:

Tragwerk
Fassade
Dach
Treppen
Aufzüge
Versorgungsstränge
Innenhöfe
Terrassen
Fenster
Eingang
oder sonstige gemeinschaftliche Teile

Ermitteln Sie, welche Genehmigungen erforderlich sind von

der Eigentümergemeinschaft
den Nachbareigentümern
der Gemeinde
den Denkmalschutzbehörden
Nebenkosten
und anderen zuständigen Stellen

Das Eigentum an einer Einheit berechtigt nicht automatisch zu einseitigen Änderungen an den gemeinschaftlichen Teilen. Wenn das gesamte Gebäude neu aufgeteilt werden soll, muss die bestehende Struktur des Wohnungseigentums möglicherweise geändert oder ersetzt werden, und die endgültigen Dokumente müssen das rechtmäßige, fertiggestellte Projekt widerspiegeln.

Führen Sie ein detailliertes Gebäudeaufmaß durch

Bestandspläne sollten ohne Überprüfung nicht als verlässliche Bauinformationen behandelt werden.

Das Aufmaß sollte erfassen:

Außengrenzen
Geschossebenen
Wandstärken
Stützen
Träger
Deckenspannweiten
Treppen
Dachgeometrie
Öffnungen
Fassaden
Leitungsführungen
Kellergeschosse
Hohlräume
Innenhöfe
Nachbargebäude
Kommunwände
und sichtbare Verformungen

Das Projekt erfordert möglicherweise

Laserscanning
invasive Bauteilöffnungen
Tragwerkssondierungen
Materialprobenahmen
Entwässerungsuntersuchungen
Kamerainspektionen
Dachuntersuchung
Holzuntersuchung
Asbestuntersuchung
Kontaminationsprüfungen
geotechnische Untersuchung
und archäologische Bewertung

Einschränkungen der Untersuchung sollten dokumentiert werden. Eine visuelle Inspektion kann nicht jeden verdeckten Zustand bestätigen.

Erstellung des technischen Zustandsberichts

Der Zustandsbericht sollte zwischen Beobachtung, Prüfung und Schlussfolgerung unterscheiden.

Tragwerk

Fundamente
tragende Wände
Holzbalkendecken
Beton
Stahl
Dachkonstruktion
Rissbildung
Bewegung
Korrosion
Fäulnis
frühere Umbauten
und nicht abgestützte Öffnungen

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Wasser und Feuchtigkeit

Dächer
Terrassen
Dachrinnen
Fassaden
aufsteigende Feuchtigkeit
Kellergeschosse
Entwässerung
Sanitärinstallationen
Kondensation
und Wassereintritt vom Nachbargrundstück

Gebäudehülle

Mauerwerk
Putz
Stein
Fliesen
Fenster
Fensterläden
Balkone
Gesimse
und dekorative Elemente

Gebäudetechnik

Elektrizität
Wasser
Entwässerung
Gas
Lüftung
Heizung und Kühlung
Telekommunikation
Brandschutzsysteme
und Zähleinrichtungen

Gefahrstoffe oder regulierte Materialien

Asbest
Blei
kontaminierter Boden
Treibstofftanks
Schimmel
und Materialien, die eine fachgerechte Entfernung oder Entsorgung erfordern

Nachbarschnittstellen

Kommunwände
gemeinsame Dächer
gemeinsame Entwässerung
Überbauungen
temporärer Zugang
Unterfangungen
Erschütterungen
und für die Bauausführung erforderliche Rechte

Jeder wesentliche Befund sollte mit einer vorgeschlagenen Maßnahme, weiteren Untersuchungen, geschätzten Kosten, Auswirkungen auf den Terminplan, dem zuständigen Berater und einer Risikovorsorge verknüpft werden.

Tragwerks- und Erdbebenrisiko

Statische Unsicherheit ist eines der Hauptrisiken bei der Sanierung.

Ein Gebäude, das stehen geblieben ist, ist nicht zwangsläufig geeignet für

zusätzliche Geschosse
neue Öffnungen
schwerere Ausbaumaterialien
neue technische Anlagen
Nutzungsänderung
Entfernung von Innenwänden
Tiefenaushub
oder aktuelle Nutzungsanforderungen

Das Tragwerkskonzept sollte Folgendes erfassen:

Bestandssystem
Lastpfade
Materialzustand
bauliche Änderungen
Bauhilfsmaßnahmen
Abbruchfolge
verbleibende Standsicherheit
Nachbarschutz
Ertüchtigung
und Monitoring

Seismische Bewertung

Das Gesetzesdekret 95/2019 schafft einen sanierungsspezifischen Rahmen für qualifizierende Gebäude und Eingriffe. Es schreibt zudem eine Bewertung der Erdbebenanfälligkeit in den durch die geltenden Vorschriften definierten Fällen vor, unabhängig vom ursprünglichen Baujahr.

Das Ergebnis kann ein Projekt zur seismischen Ertüchtigung erforderlich machen.

Kalkulieren Sie Tragwerksverstärkungen nicht als pauschalen Betrag pro Quadratmeter.

Das technische Sanierungsregime

Das portugiesische Recht erkennt an, dass die Anwendung aller für Neubauten geltenden Lösungen auf ein Bestandsgebäude technisch unmöglich, unverhältnismäßig oder für die Bausubstanz wertmindernd sein kann. Dies begründet jedoch keine allgemeine Befreiung von der Einhaltung technischer Vorschriften.

Das Gesetzesdekret 95/2019 legt Grundsätze fest, darunter

Schutz und Aufwertung des Bestandsgebäudes
ökologische Nachhaltigkeit
sowie verhältnismäßige und schrittweise Verbesserung

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Die Anwendung hängt ab von

dem Datum des ursprünglichen bauordnungsrechtlichen Verfahrens
der Gebäudenutzung
der Art der Arbeiten
dem betroffenen Gebäudeteil
und der relevanten Fachdisziplin

Die Regelung umfasst Bereiche wie

Wohnfunktionalität
statische und seismische Bewertung
Brandschutz
thermische und energetische Effizienz
Akustik
Barrierefreiheit
und Telekommunikation

Jede angepasste oder alternative Lösung muss

rechtlich zulässig,
technisch begründet,
vom qualifizierten Planer dokumentiert,
mit den anderen Fachdisziplinen koordiniert
und über das anwendbare Verfahren genehmigt oder abgewickelt werden

„Bestandsgebäude“ ist keine ausreichende technische Begründung.

Denkmal- und Kulturgüter

Ein Gebäude kann einzeln unter Denkmalschutz stehen, sich im Verfahren der Unterschutzstellung befinden, innerhalb einer Schutzzone liegen, in einem kommunalen Denkmalschutzinventar verzeichnet sein, in einem historischen Zentrum liegen, Gegenstand eines Erhaltungsplans sein oder als beitragend zu einem geschützten städtebaulichen Ensemble eingestuft sein.

Prüfen

Denkmalschutzstatus
Schutzzone
kommunale Denkmalschutzvorschriften
archäologische Sensibilität
geschützte Elemente
Fassadenvorgaben
Dachform
Materialien
Farben
Fenster
Beschilderung
technische Anlagen
Außeninstallationen
und erforderliche Abstimmungen

Das Projekt erfordert möglicherweise

historische Recherchen
Denkmalverträglichkeitsprüfung
archäologische Baubegleitung
Denkmalschutzexperte
Materialmuster
mock-ups
Dokumentation vor der Entfernung
und fachgerechte Restaurierung

Denkmalschutzauflagen können sowohl das Innere als auch das Äußere betreffen. Gehen Sie nicht davon aus, dass ein schlechter baulicher Zustand zu einem Abriss berechtigt, und entfernen Sie keine geschützten oder potenziell bedeutsamen Elemente, bevor die zuständigen Behörden und das Fachteam das Verfahren bestätigt haben.

Archäologie

Erdarbeiten in historischen Gebieten können archäologische Funde zutage fördern.

Das Risiko ist besonders relevant für

Kellergeschosse
Aufzugsgruben
Fundamente
Entwässerung
Pools
Leitungsgräben
und Tiefenaushub

Das Entwicklungsprogramm sollte Folgendes erfassen:

bekannte archäologische Sensibilität
erforderliche Vorstudien
Monitoring
Berichterstattung
behördliche Entscheidungen
Erhaltungsanforderungen
und die Auswirkungen von Funden

Ein archäologischer Fund kann eine Unterbrechung der Arbeiten oder Planungsänderungen erforderlich machen. Der Bauvertrag und das Finanzmodell sollten dieses Risiko ausdrücklich zuweisen.

Brandschutz, Zugänglichkeit, Akustik und Energie

Eine Sanierung erfordert die Abstimmung zwischen technischen Verbesserungen und dem bestehenden Gebäude.

Brandschutz

Fluchtwege
Treppengeometrie
Brandabschnittsbildung
bestehende Holzkonstruktionen
Fassaden
Mischnutzungen
Zufahrt für Rettungskräfte
Rauchableitung
Branderkennung
Brandbekämpfung
und Brandabschottung

Sofern das Regelwerk für Sanierungen alternative Analysen zulässt, muss der Brandschutzplaner die erforderliche technische Begründung vorlegen.

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Barrierefreiheit

Überprüfen Sie den Weg vom öffentlichen Raum zum Gebäude und zu jedem relevanten Bereich. Mögliche Einschränkungen sind:

Eingangsebenen
historische Treppen
enge Bausubstanz
Aufzugseinbau
Podeste
Türen
Badezimmer
und allgemeine Erschließungsflächen

Das Ziel ist eine dokumentierte, verhältnismäßige Verbesserung im Rahmen der geltenden Vorschriften und keine informelle Entscheidung, die Barrierefreiheit zu ignorieren.

Akustik

Alte Böden, Wände, Fenster und Leitungsführungen bieten unter Umständen eine mangelhafte akustische Trennung. Zu prüfen sind:

Luftschall
Trittschall
Verkehr
gewerbliche Nutzungen
Aufzüge
technische Anlagen
Entwässerung
und Schallübertragung über die erhaltene Bausubstanz

Energieeffizienz

Koordinieren Sie:

Dämmung
Feuchtetransport
Verglasung
Verschattung
Lüftung
Luftdichtheit
Wärmebrücken
Heizung und Kühlung
Warmwasser
erneuerbare Energien
und Denkmalschutzauflagen

Ein Eingriff, der ein altes Gebäude ohne ein abgestimmtes Feuchte- und Lüftungskonzept abdichtet, kann zu Kondensation und Schimmelbildung führen.

Nutzungsänderung

Die Umnutzung eines Bestandsgebäudes von Büros, Einzelhandel, Lager, industrieller Nutzung oder Tourismus zu Wohnzwecken erfordert mehr als eine neue Innenraumaufteilung.

bestehende rechtmäßige Nutzung
ob die beabsichtigte Nutzung zulässig ist
Planungsverfahren
Wohnfunktionalität
Belichtung und Belüftung
Barrierefreiheit
Brandschutz
Akustik
Energie
Stellplätze
Infrastruktur
Beschränkungen der Eigentümergemeinschaft
und Auflagen externer Behörden

Eine vorherige informelle Wohnnutzung belegt nicht zwangsläufig eine rechtmäßige Wohnnutzung. Ebenso kann ein Wohngebäude nicht automatisch ohne das erforderliche Verfahren und den entsprechenden betrieblichen Rahmen als Tourismusbetrieb betrieben werden.

Flächen- und Einheitenabgleich

Eine Sanierungsprüfung sollte Folgendes gegenüberstellen:

bestehende physische Fläche
bestehende rechtmäßige Fläche
zu erhaltende Fläche
abzubrechende Fläche
wiederaufzubauende Fläche
geplante Erweiterung
Planungsfläche
Bruttobaufläche
private Fläche
Gemeinschaftsfläche
Technikfläche
Nettoinnenfläche
und verkaufs- oder vermietbare Fläche

Werden mehrere historische Einheiten neu geordnet, erfassen Sie

bestehende Einheitenkennungen
bestehende registrierte Beschreibungen
geplante Einheiten
Zusammenlegungen von Einheiten
Teilungen von Einheiten
Flächen
Nutzungen
Miteigentumsanteile
und erforderliche Registrierungsakte

Bestehende Wände können die Nettofläche erheblich reduzieren, und neue Treppen, Aufzüge, Installationsschächte, Brandabschnitte sowie technische Anlagen verringern die Flächeneffizienz weiter. Beziehen Sie nicht genehmigte Flächen erst dann in die Projekterlöse ein, wenn deren rechtlicher Status verbindlich geklärt ist.

Definieren Sie, was erhalten bleibt

Erstellen Sie eine Erhaltungsübersicht für:

Fassaden
Außenwände
Innenwände
Böden
Treppen
Dächer
Fliesen
Stein
Putzarbeiten
Holzbauteile
Metallarbeiten
Türen
Fenster
Kamine
dekorative Elemente
und Haustechnik

Bestimmen Sie für jedes Element

Denkmalwert
Zustand
erforderliche Behandlung
temporärer Schutz
Umzug und Einlagerung
Reparaturmethode
Austauschkriterien
zuständigen Spezialisten
Qualitätsstandard
und Fotodokumentation

Eine allgemeine Anweisung, „ursprüngliche Merkmale nach Möglichkeit zu erhalten“, ist für die Preiskalkulation und Bauüberwachung zu ungenau.

Erstellen Sie den Sanierungskostenplan

Ein Kostenplan, der ausschließlich auf der Bruttogeschossfläche basiert, ist selten ausreichend.

Erwerb

Preis
IMT
Stempelsteuer
Registrierung
Rechtsberatungskosten
Gutachten
Zustandsuntersuchungen
und Finanzierungskosten

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Leerstand und Nutzung

Entschädigung
Umsiedlung
vorübergehende Unterbringung
Sicherheit
rechtliche Verfahren
und Haltekosten

Untersuchung

Bestandsaufnahme
Bauteilöffnungen
Materialprüfung
Archäologie
Kontamination
Asbest
Entwässerung
und geotechnische Arbeiten

Vorbereitende Maßnahmen

Trennung von Versorgungsleitungen
Bauhilfsmaßnahmen
Gerüstbau
Fassadensicherung
Abstützung
Schutzmaßnahmen
strip-out
und kontrollierter Abbruch

Sanierung

Tragwerksinstandsetzung
seismische Ertüchtigung
Dächer
Fassaden
Fenster
Abdichtung
Brandschutz
Akustik
Dämmung
Technische Gebäudeausrüstung
Aufzüge
Innenausbau
Konservierungsarbeiten
und Außenbereiche

Fachplanungs- und behördliche Kosten

Entwurf
Denkmalschutz
kommunale Verfahren
externe Behörden
Prüfungen
Zertifizierung
Registrierung
und Projektmanagement

Finanzierung, Vertrieb und Betrieb

Zinsen
Kreditgeber-Monitoring
Marketing
Vertriebsprovision
unverkaufte Einheiten
Eröffnungskosten
Kosten der Eigentümergemeinschaft
und Nachbetreuung

Unvorhergesehenes

Die Rückstellung für Unvorhergesehenes sollte widerspiegeln, in welchem Umfang das Gebäude untersucht wurde.

Ein Projekt, das vor invasiven Untersuchungen kalkuliert wird, erfordert einen anderen Risikozuschlag als ein Projekt mit abgeschlossener Entkernung und verifizierter Tragstruktur.

Bekannte Arbeiten sollten in den Basiskosten enthalten sein und nicht in den Rückstellungen für Unvorhergesehenes versteckt werden.

Steuerliche Anreize bedürfen der Bestätigung

Die städtebauliche Sanierung kann für Steuervorteile, ermäßigte Steuersätze oder kommunale Anreize infrage kommen, die Förderfähigkeit ist jedoch an Bedingungen geknüpft.

IMI- und IMT-Anreize

Artikel 45 des Steuervergünstigungsgesetzes enthält Anreize für qualifizierte städtische Gebäude oder autonome Einheiten, die vor mehr als 30 Jahren fertiggestellt wurden oder sich innerhalb einer ARU befinden.

Zu den gesetzlichen Voraussetzungen gehören eine qualifizierte Sanierungsmaßnahme und die Verbesserung des Erhaltungszustands um zwei Stufen auf mindestens „gut“ sowie die geltenden energetischen und thermischen Anforderungen.

eine befristete IMI-Befreiung
IMT-Befreiung für qualifizierte Erwerbe zur Sanierung, sofern die Arbeiten innerhalb der gesetzlichen Frist beginnen
und in bestimmten Fällen eine IMT-Befreiung bei der ersten Übertragung nach der Sanierung zur dauerhaften Wohnnutzung

Anerkennung, Verwendungszweck, Fristen und kommunale Verfahren müssen bestätigt werden. Einige Vergünstigungen können entfallen, wenn die Immobilie nicht für den qualifizierten Zweck genutzt wird.

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Umsatzsteuer auf Sanierungsverträge

Der ermäßigte Mehrwertsteuersatz kann für qualifizierte Sanierungsverträge gemäß den geltenden Positionen der Liste I des portugiesischen Mehrwertsteuergesetzes Anwendung finden.

Der aktuelle Wortlaut von Position 2.23 umfasst qualifizierte Gebäudesanierungsverträge in rechtlich abgegrenzten ARUs und definierte Sanierungsmaßnahmen von öffentlichem Interesse. Er sollte nicht so ausgelegt werden, dass er automatisch für jedes Bauvorhaben innerhalb einer ARU gilt.

Lage der Immobilie
Projektklassifizierung
Umfang des Bauvertrags
Vertragspartei
Verfahrensdaten
Übergangsbestimmungen
gemischte Arbeiten
getrennte Leistungen
und unterstützende kommunale Nachweise

Kommunale Anreize

Gebührenermäßigungen
Gebührenbefreiungen
Verfahrensunterstützung
Bewertungen des Erhaltungszustands
oder lokale Sanierungsanreize

Verfügbarkeit und Bedingungen variieren.

Zuschüsse und Finanzierungsprogramme

Ein möglicher Zuschuss oder ein subventioniertes Darlehen sollte erst dann als zugesagte Finanzierung behandelt werden, wenn Förderfähigkeit, Genehmigung, Betrag, Zeitplan und Auszahlungsbedingungen dokumentiert sind.

Steuer- und Förderannahmen sollten vor dem Erwerb und erneut vor dem entsprechenden Antrag, Bauvertrag oder Verkauf überprüft werden.

Strukturieren Sie den Erwerb anhand der Risiken

Der Erwerbsvertrag erfordert möglicherweise Bedingungen bezüglich:

einwandfreiem Eigentumstitel
planungsrechtlicher Vorgeschichte
Bestätigung der rechtmäßigen Fläche und Nutzung
planungsrechtlicher Machbarkeit
denkmalschutzrechtlicher Abstimmung
bestandsfreier Übergabe
Beendigung von Mietverhältnissen
Zustimmung der Eigentümergemeinschaft
Zutritt für Untersuchungen
invasiven Untersuchungen
Finanzierung
Nichtausübung von Vorkaufsrechten
Steuervergünstigungsverfahren
und Ausbleiben wesentlicher Verschlechterungen

Berücksichtigen Sie außerdem

Exklusivität
Zutritt vor dem Vollzug
Haftung für Schäden bei Untersuchungen
Mitwirkung des Verkäufers
kommunale Genehmigungen
Vollmacht
Dokumentenübergabe
Preisanpassung
Einbehalt
Anzahlungsschutz
Ausschlussfrist
und Rücktrittsrechte

Wenn der Erwerbspreis eine Erweiterung, Nutzungsänderung oder einen Leerstand voraussetzt, der noch nicht gesichert ist, sollte der Vertrag dieses Risiko ausdrücklich regeln.

Finanzierung eines Sanierungsprojekts

Kreditgeber können Folgendes verlangen:

Eigentümerstruktur
Eigentumstitel
Nachweis der rechtmäßigen Nutzung
Planungshistorie
Bauzustandsgutachten
Statikgutachten
Denkmalschutzanalyse
Belegungsstatus
Strategie zur mieterfreien Übergabe
Entwurf
Kostenplan
Reserve für Unvorhergesehenes
Planungsstatus
Bauunternehmer
Terminplan
Bewertung
Versicherung
und Exit-Nachweise

Der bauüberwachende Sachverständige konzentriert sich möglicherweise auf

Risiken durch verdeckte Bausubstanz
Standsicherheit
Bauhilfsmaßnahmen
Inanspruchnahme von Budgetreserven
Leistungsfähigkeit des Bauunternehmens
Nachträge und Leistungsänderungen
Restkosten
und Bauzeitenverzögerungen

Testen Sie ein Negativszenario, bei dem

Steuervorteile nicht verfügbar sind
sich der Leerstand verzögert
Tragwerksarbeiten zunehmen
und die Fertigstellung länger dauert als geplant

Ein Kreditgeber akzeptiert möglicherweise nicht alle prognostizierten Steuereinsparungen, Fördermittel oder den Restwert des Bestandsgebäudes in der gleichen Weise wie der Projektentwickler.

Wählen Sie die Vergabestrategie

Sanierungsrisiken lassen sich nicht immer über die Einstufung als Festpreis auf das Bauunternehmen übertragen. Das Bauunternehmen kann nur die Informationen und Risiken einpreisen, die ihm zur Verfügung gestellt wurden.

Mögliche Ansätze

vollständig durchgeplanter Pauschalvertrag
Design and Build (Planen und Bauen)
Abrechnung nach Aufmaß
Zielkostenvertrag
zweistufige Vergabe
bauvorbereitende Planungsleistungen
vorgezogenes Entkernungspaket
separates Tragwerkspaket
und Verträge für spezialisierte Konservierungsarbeiten

Die Strategie sollte Folgendes berücksichtigen

Planungsreife
invasiven Untersuchungen
Zugang
denkmalpflegerische Arbeiten
statische Unsicherheiten
spezialisierte Nachunternehmer
Terminplan
Anforderungen der Kreditgeber
und die Verantwortung für verborgene bauliche Gegebenheiten

Der Bauvertrag sollte Folgendes definieren

Informationen zum Bestand
die Verbindlichkeit von Bestandsgutachten
verborgene bauliche Gegebenheiten
Archäologie
Schadstoffe
Bauhilfsmaßnahmen
Schäden an Nachbargebäuden
Schutz zu erhaltender Bauteile
Bewertung von Leistungsänderungen
Bauzeitverlängerungen
und das Eigentum an geborgenen Materialien

Eine zweistufige oder untersuchungsbasierte Strategie kann Unsicherheiten verringern, bevor der Hauptvertrag geschlossen wird.

Temporäre Bauhilfsmaßnahmen und Bauablauf planen

Der Bauablauf kann darüber entscheiden, ob das Gebäude den Eingriff unbeschadet übersteht. Zu koordinieren sind:

bestandsfreier Übergabe
Trennung und Stilllegung von Versorgungsleitungen
Gutachten
Schadstoffbeseitigung
Entkernung
Fassadensicherung
Abstützung
Dachschutz
Abriss
Erdaushub
Tragwerksverstärkung
Witterungsschutz
Dienstleistungen
und Ausbauarbeiten

Das Projekt erfordert möglicherweise auch

Bewegungsüberwachung
Rissmonitore
Erschütterungsgrenzwerte
Zustandserfassungen der Nachbargebäude
Gerüstgenehmigungen
Sondernutzung von Straßenland
Krankonzept
geschützte Zugänge
und Notfallverfahren

Entfernen Sie tragende oder denkmalgeschützte Elemente nicht allein auf der Grundlage von Annahmen eines Bauunternehmers vor Ort.

Nachbarschafts- und Grenzwandrisiken

Sanierungen im dichten städtischen Raum können direkte Auswirkungen auf Nachbargrundstücke haben. Vor Beginn der Arbeiten:

angrenzende Eigentümer und Nutzer ermitteln
gemeinsame Grundstücksgrenzen begutachten
Zustand dokumentieren
Grenzwände/Kommunwände untersuchen
Zugangsrechte bestätigen
Grenzüberbauungen prüfen
Fundamente bewerten
Aushubrisiko bewerten
und Kommunikationsverfahren festlegen

Die Projektunterlagen sollten Folgendes behandeln:

temporärer Zugang
Gerüstbau
Überschwenken
Unterfangungen
Abdichtung
gemeinsame Entwässerung
bauliche Verbindungen
Lärm
Staub
Erschütterungen
Schäden
und Wiederherstellung

Eine fotografische Zustandserfassung hilft dabei, den Ausgangszustand vor Beginn der Arbeiten zu dokumentieren, ersetzt jedoch weder eine fachgerechte Planung noch Versicherungen oder rechtliche Vereinbarungen.

Funde und Änderungen steuern

Jeder Fund sollte in einen kontrollierten Entscheidungsprozess einfließen. Typische Funde umfassen:

verborgene Holzschäden
nicht dokumentierten Stahl
unzureichende Fundamente
verstopfte Entwässerungsleitungen
Asbest
archäologische Funde
verborgene Brunnen
instabile Fassaden
nicht genehmigte Bauten
gemeinsam genutzte Dienstleistungen
und unerwartete Nutzung

Dokumentieren

Entdeckung
sofortige Sicherheitsmaßnahmen
Untersuchung
planerische Reaktion
planungsrechtliche oder denkmalpflegerische Auswirkungen
Kosten
Terminplan
Versicherer
Kreditgeber
Auswirkungen auf Käufer oder Betreiber
Anweisung
und abschließende Lösung

Lassen Sie nicht zu, dass Notfallentscheidungen auf der Baustelle zu undokumentierten dauerhaften Planungsänderungen werden.

Qualitäts- und Denkmalschutzkontrolle

Der Qualitätsplan sollte zwischen neuen Arbeiten und erhaltenen Elementen unterscheiden. Verwenden Sie:

Musterflächen
Probereparaturen
Materialanalysen
genehmigte Reinigungsverfahren
Farbmuster
Tischler-Prototypen
Abdichtungsprüfungen
Fassadeninspektionen
Fotodokumentationen
fachgutachterliche Abnahmen
und geschützte Lagerung

Aggressive Reinigung, inkompatibler Mörtel, undurchlässige Beschichtungen oder ungeeignete Dämmung können alte Bausubstanz beschädigen. Das Leistungsverzeichnis sollte zulässige Reparaturen, Austauschmaßnahmen und optische Abweichungen definieren.

Das fertiggestellte rechtliche Produkt vorbereiten

Koordinieren Sie vor Verkauf, Vermietung oder Betrieb:

endgültige Planungsunterlagen
fachliche Erklärungen
Bestandspläne
Nutzungs- und Fertigstellungsverfahren
Energieausweise
Brandschutzdokumentation
Schallschutznachweise
Zertifizierung der Versorgungsanschlüsse
Änderung des Wohnungseigentums
Grundbuchregistrierung
steuerliche Registrierung
Freigaben der Kreditgeber
Dokumente der Eigentümergemeinschaft
und Gebäudehandbücher

Weicht das fertiggestellte Produkt von den Erwerbsunterlagen ab, ist sicherzustellen, dass jede erforderliche Änderung in den kommunalen, grundbuchlichen, steuerlichen und vertraglichen Dokumenten nachvollzogen wird. Ein saniertes Gebäude sollte erst dann als vollständig regularisiert vermarktet werden, wenn die erforderlichen Schritte abgeschlossen oder präzise als ausstehend beschrieben sind.

Verkauf einer sanierten Immobilie

Die Verkaufsunterlagen sollten Folgendes darlegen:

Gebäudehistorie
genehmigtes Projekt
erhaltene Bauelemente
Neubauteile
Flächen der Einheiten
Gemeinschaftsteile
Spezifikation
Energieangaben
Status des horizontalen Eigentums
Baustatus
Fertigstellungsbedingungen
und etwaige fortbestehende denkmalpflegerische oder betriebliche Einschränkungen

Der Vertrag sollte Folgendes regeln:

bestehende, beibehaltene Bausubstanz
Neubaumaßnahmen
zulässige Abweichungen
Materialien
Toleranzen
Fertigstellung
Käuferinspektion
Mängel
Instandhaltung
denkmalpflegerische Merkmale
und bei der Übergabe ausgehändigte Unterlagen

Verwenden Sie „vollständig restauriert“, „neu“ oder „komplett renoviert“ nicht ohne Definition des geschuldeten Leistungsumfangs. Wenn ein Unternehmer eine Wohnimmobilie an einen Verbraucher verkauft, kann das Decree-Law 84/2021 Anwendung finden, einschließlich der gesetzlichen Fristen bezüglich baulicher und sonstiger Nichtkonformitäten.

Indikativer Zeitplan

Sanierungsprogramme variieren erheblich.

Erste Planungsannahmen können Folgendes umfassen:

rechtliche und stadtgeschichtliche Prüfung: 4–10 Wochen
Aufmaß und technische Untersuchung: 4–12 Wochen
Nutzungs- und Leerstandsprozess: von Wochen bis zu mehreren Jahren
Konzept und Behördenabstimmung: 2–6 Monate
Planung, Denkmalschutz und Ausführungsplanung: 6–18 Monate oder länger
Ausschreibung und Vergabe: 2–6 Monate
Entkernung und vorbereitende Arbeiten: 1–4 Monate
Hauptsanierungsarbeiten: 10–30 Monate oder länger
Fertigstellung und Registrierung: 2–9 Monate
Verkauf, Bezug und Nachbetreuung: fortlaufend nach baulicher Fertigstellung

Dies sind kaufmännische Planungszeiträume, keine gesetzlichen Fristen.

Ein denkmalgeschütztes, bewohntes oder statisch instabiles Gebäude kann wesentlich mehr Zeit erfordern.

Der Entscheidungspunkt für die Sanierung

Fahren Sie erst fort, wenn die kritischen Annahmen überprüft wurden.

Rechtliche Ausgangslage

Sind die Eigentumsverhältnisse geklärt?
Sind Grenzen und Einheiten identifiziert?
Ist die bestehende Fläche rechtmäßig?
Ist die derzeitige Nutzung rechtmäßig?
Sind Änderungen dokumentiert?
Sind Durchsetzungsrisiken verstanden?
Sind Vorkaufsrechte identifiziert?

Belegung

Steht das Gebäude tatsächlich leer?
Sind alle Mietverhältnisse und Bewohner bekannt?
Ist die Strategie zur Besitzübernahme rechtlich umsetzbar?
Sind Umsiedlungs- und Entschädigungskosten enthalten?
Sind Bauarbeiten möglich, solange noch Bewohner im Gebäude verbleiben?

Planung und Denkmalschutz

Befindet sich die Immobilie innerhalb einer ARU?
Gibt es eine anwendbare ORU?
Steht das Gebäude unter Denkmalschutz oder ist es inventarisiert?
Ist ein Abriss zulässig?
Ist die vorgeschlagene Erweiterung realisierbar?
Ist die Nutzungsänderung genehmigungsfähig?
Sind externe Beteiligungsverfahren identifiziert?

Technischer Zustand

Wurde das Gebäude vermessen?
Wurde die Tragstruktur untersucht?
Sind die Erdbebenanforderungen bekannt?
Wurden Feuchtigkeit und Entwässerung beurteilt?
Wurden Gefahrstoffe berücksichtigt?
Sind Risiken bezüglich Kommunwänden und Nachbarschaft bekannt?
Entspricht die Risikorücklage der verbleibenden Unsicherheit?

Finanzielle Tragfähigkeit

Enthält das Budget vorbereitende Maßnahmen und temporäre Bauarbeiten?
Werden Steuervorteile unter Vorbehalt behandelt?
Wurde ein verzögerter Leerstand modelliert?
Wurden strukturelle Kostenüberschreitungen simuliert?
Kann das Projekt einen längeren Zeitplan verkraften?
Ist die Finanzierung von Kostenüberschreitungen zugesichert?

Realisierbares Endprodukt

Können die geplanten Einheiten eingetragen werden?
Ist die Begründung von Wohneigentum koordiniert?
Kann das Gebäude das geltende technische Regelwerk erfüllen?
Sind die Verkaufsbeschreibungen zutreffend?
Kann das Projekt ohne ungelöste Legalisierung abgeschlossen werden?
Gibt es eine Nachbetreuungs- und Instandhaltungsstrategie?

Wenn der Businessplan von nicht dokumentierter Fläche, sofortigem Leerstand, automatischen Steuervorteilen oder nicht untersuchter Bausubstanz abhängt, ist das Projekt nicht bereit für eine unbedingte Verpflichtung.

Häufige Fehler bei der städtischen Sanierung

1
Annehmen, dass alles physisch Vorhandene rechtmäßig ist
Bestehende Bauten müssen mit den Planungs- und Registerunterlagen abgeglichen werden.
2
Für ein angenommenes Wiederaufbaurecht bezahlen
Ein Abriss kann die Planungsgrundlage beeinträchtigen, auf die sich die Bewertung beim Erwerb stützte.
3
Die Lage in einer ARU als Baugenehmigung betrachten
Eine ARU schafft einen Sanierungsrahmen, keine automatische Genehmigung für ein bestimmtes Projekt.
4
Annehmen, dass Steuervorteile automatisch gelten
Standort, Gebäudealter, Verbesserung des Erhaltungszustands, Energieeffizienz, Nutzung, zeitlicher Ablauf und Anerkennungsverfahren können alle eine Rolle spielen.
5
Ein oberflächliches Baugutachten verwenden
Eine nicht-invasive Untersuchung kann verdeckte statische und materielle Risiken nicht präzise beziffern.
6
Das Leerstandsrisiko unterschätzen
Ein einziger verbleibender Bewohner kann die Besitzübernahme der Baustelle verhindern.
7
Die Fassade als einziges Denkmalschutzthema behandeln
Innenelemente, Dachform, Materialien, Archäologie und der städtebauliche Kontext können ebenfalls geschützt sein.
8
Neubaulösungen anwenden, ohne das Bestandsgebäude zu prüfen
Undurchlässige Materialien, ungeeignete Dämmung und schwere statische Eingriffe können Schäden verursachen.
9
Das Sanierungsregime als pauschale Freistellung betrachten
Abweichende Anforderungen erfordern rechtliche Anwendbarkeit und technische Begründung.
10
Den Preis vor der Entkernung festlegen
Das Bauunternehmen schließt möglicherweise genau die Risiken aus, von deren Einschluss der Entwickler ausgeht.
11
Die Koordinierung temporärer Bauhilfsmaßnahmen versäumen
Die Abbruch- und Sicherungsabfolge kann ebenso wichtig sein wie die dauerhafte Planung.
12
Nachbarn ignorieren
Zugang, Grenzwände, Erschütterungen, Wasser und Schadensersatzansprüche können den Zeitplan stören.
13
Vermarktung von nicht genehmigten oder unbestätigten Flächen
Für jede zugesagte Fläche sollte ein klar definierter rechtlicher und technischer Umsetzungsweg vorliegen.
14
Eintragungen bis zum Schluss aufschieben
Planungs-, Horizontaleigentums-, Steuer- und Grundbuchunterlagen müssen während des gesamten Projekts aufeinander abgestimmt werden.

Checkliste für städtische Sanierung

Bestätigen Sie vor dem Erwerb oder dem Start des Projekts, dass Sie:

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Häufig gestellte Fragen

Ist jede Altbausanierung ein Projekt der städtischen Rehabilitation?

Nein. Die rechtliche Einstufung hängt vom Gebäude, der Nutzung und den Baumaßnahmen ab. Kommerzielle Begrifflichkeiten bestimmen nicht das anwendbare planungsrechtliche oder technische Regelwerk.

Bedeutet der ARU-Status, dass ich eine Genehmigungsplanung einfacher erhalten kann?

Nicht automatisch. Die ARU und ORU können zwar einen unterstützenden Rahmen bieten, das konkrete Projekt muss jedoch weiterhin die geltenden planungsrechtlichen, denkmalpflegerischen, technischen und verfahrensrechtlichen Anforderungen erfüllen.

Garantiert der ARU-Status den ermäßigten Mehrwertsteuersatz?

Nein. Die aktuelle Mehrwertsteuerregelung gilt für qualifizierte Verträge und enthält spezifische Formulierungen sowie Übergangsvorschriften. Holen Sie vor der Preisfestlegung der Arbeiten eine transaktionsspezifische steuerliche Bestätigung ein.

Kann ich beim Kauf der Immobilie von einer IMT-Befreiung ausgehen?

Nein. Jegliche Befreiung hängt von den gesetzlichen Voraussetzungen, der qualifizierten Sanierung, der Frist für den Baubeginn, dem Anerkennungsverfahren und der anschließenden Nutzung ab. In den Erwerbsdokumenten sollten die Cashflow-Auswirkungen berücksichtigt werden, falls die Steuer vor einer Erstattung oder Anerkennung gezahlt werden muss.

Kann ich den Innenbereich abreißen und nur die Fassade erhalten?

Grundsätzlich ja, dies hängt jedoch von bauplanungsrechtlichen, denkmalpflegerischen, statischen und technischen Genehmigungen ab. Der Erhalt der Fassade kann erhebliche temporäre Sicherungsmaßnahmen erfordern und sichert nicht automatisch jedes bestehende Baurecht.

Kann ich die gleiche Fläche wie beim bestehenden Gebäude wiederaufbauen?

Nicht zwingend. Die Antwort hängt vom rechtmäßigen Bestandsgebäude, den geltenden Plänen, der Definition des Wiederaufbaus, dem Umfang des Abrisses und dem projektspezifischen Verfahren ab.

Können ungenehmigte Bestandsbauten legalisiert werden?

Möglicherweise, sofern sie den gesetzlichen Anforderungen entsprechen, die für den gewählten Legalisierungsweg gelten. Das physische Alter oder die steuerliche Erfassung garantieren keine Legalisierung.

Können Arbeiten beginnen, während Mieter im Gebäude verbleiben?

Möglicherweise, sofern dies rechtmäßig, sicher und vertraglich zulässig ist. Die Rechte der Bewohner, die Baustellensicherheit, Zugänge, Versorgungsleitungen und eine vorübergehende Umsiedlung müssen vor Beginn der Arbeiten geprüft werden.

Ist der Verkäufer verpflichtet, das Gebäude geräumt zu übergeben?

Nur dann, wenn die Erwerbsdokumente oder das anwendbare Recht dies vorschreiben. Die geräumte Übergabe sollte eine ausdrückliche vertragliche Pflicht sein, sofern sie für das Projekt wesentlich ist.

Hebt die Sanierungsregelung Barrierefreiheitsanforderungen auf?

Nein. Sie kann jedoch eine angepasste Methodik für qualifizierte Bestandsgebäude und Eingriffe vorsehen. Die Lösung muss ordnungsgemäß begründet und dokumentiert werden.

Ist eine seismische Bewertung immer erforderlich?

Die geltenden Anforderungen hängen von der Art und dem Umfang des Eingriffs sowie den einschlägigen Rechtsvorschriften ab. Decree-Law 95/2019 sieht in den durch die entsprechenden Vorschriften festgelegten Situationen eine Bewertung der seismischen Vulnerabilität und eine Verstärkung vor.

Wie hoch sollte die Reserve für Unvorhergesehenes sein?

Es gibt keinen pauschalen Prozentsatz. Sie sollte die Untersuchungstiefe, statische Informationen, den Gebäudezustand, die Zugänglichkeit, den Denkmalschutz, die Nutzung, den Planungsstand und die Risikoverteilung für verdeckte Mängel widerspiegeln.

Kann ein saniertes Gebäude als „neu“ verkauft werden?

Diese Bezeichnung sollte mit großer Vorsicht verwendet werden. Marketing und Verträge sollten klar zwischen erhaltener Bausubstanz, instandgesetzten Elementen und neu errichteten Bauteilen unterscheiden.

Tools für diesen Projekttyp

Urban History Auditor

Organisieren Sie kommunale Unterlagen, genehmigte Flächen, Nutzungen, Umbauten, Registrierungen und ungeklärte Abweichungen.

Gebäudehistorie prüfen

ARU- & Förderungs-Screener

ARU-Lage, ORU-Status, Gebäudealter, Erhaltungsanforderungen und potenzielle steuerliche Prüfpunkte überprüfen.

Sanierungsanreize prüfen

Risikokarte zum Gebäudezustand

Tragwerks-, Feuchtigkeits-, Haustechnik-, Material-, Nachbarschafts- und Untersuchungsrisiken nach Bereichen erfassen.

Gebäuderisiken kartieren

Belegungs- & Leerstandsplaner

Nutzer, Mietverträge, Kündigungen, Umsiedlung, Entschädigungen, Zuständigkeiten und Zieltermine für die Besitzübernahme organisieren.

Bestandsfreie Übergabe planen

Tool für Sanierungskosten & Unvorhergesehenes

Bekannte Arbeiten, vorläufige Positionen, verdeckte Risiken, temporäre Arbeiten, Denkmalschutzkosten und Projektrückstellungen trennen.

Sanierungsbudget erstellen

Sanierungsabschluss-Tracker

Bestandsdokumentation (As-Built), Zertifizierungen, Wohnungseigentumsteilung, Registrierung, Käuferunterlagen und Nachbetreuung koordinieren.

Sanierungsabschluss nachverfolgen

Tool-Haftungsausschluss: Diese Tools dienen ausschließlich der vorläufigen organisatorischen Orientierung. Sie bestätigen keine rechtmäßige Errichtung oder Nutzung, bestimmen keine Nutzerrechte, genehmigen weder Abriss noch Bauarbeiten, begründen keine steuerliche Förderfähigkeit, bewerten keine statische Sicherheit und ersetzen keine professionelle rechtliche, architektonische, ingenieurtechnische, denkmalpflegerische, steuerliche, bewertungstechnische oder kommunale Beratung.

Rechtliche Begleitung durch VVA

Ein bestehendes Gebäude in ein rechtlich kontrolliertes Entwicklungsprojekt überführen

VVA kann Investoren, Projektentwickler, Fonds, Family Offices, Betreiber und Grundstückseigentümer bei portugiesischen Stadtsanierungsprojekten unterstützen. Die Unterstützung kann Folgendes umfassen:

Ankaufs-Due-Diligence
Prüfung von Eigentumstiteln und Planungshistorie
ARU- und ORU-Analyse
Denkmalschutz- und Planungsstrategie
Gesetzliche Vorkaufsrechtsverfahren
Analyse belegter Gebäude
Miet- und Leerstandsstrategie
Ankaufsbedingungen
Genehmigungen der Eigentümergemeinschaft
Restrukturierung von Wohnungseigentum
Koordination von Steueranreizen
Beauftragung von Fachberatern und Planern
Sanierungs- und Bauverträge
Nachbarschafts- und Zugangsvereinbarungen
Entwicklungsfinanzierung
Betreiber- und Mietvereinbarungen
Vorverkäufe und Käuferverträge
Fertigstellung und Registrierung
Immobilienveräußerung
und Projektexit

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Projekttyp 03

Tourismus- & Resort-Entwicklung

Immobilienentwicklung mit touristischer Klassifizierung, Betrieb, Dienstleistungen, Teileigentum, Käuferrechten und langfristiger Verwaltung koordinieren.

Der nächste Leitfaden erläutert touristische Projektmodelle, Lizenzierung, Betreiber, integrierte Entwicklungen, Touristenappartements, Resorts, Ausstattungsangebote, Managementverträge und Vertriebsstrukturen für Einheiten.

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Offizielle Quellen und weiterführende Literatur

Zuletzt geprüft: 21. August 2026

Nächste obligatorische rechtliche Überprüfung: 1. Oktober 2026, im Anschluss an das geplante Inkrafttreten des Gesetzesdekrets 108/2026 und die Veröffentlichung entsprechender Vorschriften, Formulare, technischer Regeln oder Umsetzungsrichtlinien.

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