Ein bestehendes Projekt erwerben
Wie man ein genehmigtes oder teilweise gebautes Projekt prüft und bewertet, was man tatsächlich kauft.
Die Entscheidung, bei der diese Seite hilft
Ob die bestehende Genehmigung, Verträge und Arbeiten ihren Preis wert sind, und was vor Vollzug neu verhandelt werden muss.
Der Kauf eines laufenden Projekts überträgt mehr als nur Land. Man erbt eine Genehmigung mit Auflagen und Fristen, ein Design, das möglicherweise nicht zum eigenen Produkt passt, Verträge mit Planern und Bauunternehmern sowie alles, was bisher gebaut oder bezahlt wurde.
Die zentrale Prüffrage ist, ob die Genehmigung gültig, aktuell und unverändert nutzbar ist. Genehmigungen können verfallen, Auflagen unerfüllt bleiben, und Arbeiten, die abweichend vom genehmigten Projekt ausgeführt wurden, können vor Erteilung einer Nutzungsgenehmigung eine Legalisierung erfordern.
Die Preisgestaltung folgt dieser Antwort. Eine sofort baubare Genehmigung ist wesentlich mehr wert als eine, die eine Änderung erfordert, welche wiederum mehr wert ist als eine, die neu eingereicht werden muss. Teilweise ausgeführte Arbeiten können Wert hinzufügen oder eine Belastung sein, abhängig von Qualität, Dokumentation und Compliance.
Worüber Sie entscheiden
- Asset-Kauf oder Share-Deal und welche Haftungen jeder Weg mit sich bringt.
- Ob das genehmigte Projekt gebaut oder geändert werden soll und was eine Änderung an Zeit kostet.
- Welche bestehenden Verträge übertragen, neu verhandelt oder gekündigt werden sollen.
- Wie teilweise ausgeführte Arbeiten bewertet werden, einschließlich etwaiger Sanierungs- oder Legalisierungskosten.
So gehen Sie vor
- Die Genehmigung prüfen: Gültigkeit, Auflagen, Fristen und etwaige Aussetzung.
- Das genehmigte Projekt mit dem tatsächlich Gebauten vergleichen.
- Jeden Projektvertrag prüfen, einschließlich Planer, Bauunternehmer und etwaiger Vorverkäufe.
- Sanierungs-, Legalisierungs- und Fertigstellungskosten vor einem Angebot beziffern.
- Den Erwerbsweg mit rechtlicher und steuerlicher Beratung zu den übertragenen Haftungen wählen.
- Den Vollzug um die Meilensteine strukturieren, die die Genehmigung absichern.
Erforderliche Unterlagen
- Baugenehmigung und vollständiges genehmigtes Projekt, einschließlich aller genehmigten Änderungen.
- Korrespondenz der Gemeindeakte, Auflagen und Prüfprotokolle.
- Bestandsvermessung und Berichte zur Standortbesichtigung.
- Verträge mit Planern, Bauunternehmer, Lieferanten und etwaigen Vorverkaufskäufern.
- Unternehmensabschlüsse, Steuer- und Schuldenstand, sofern ein Share-Deal vorgeschlagen wird.
Checkliste
- Gültigkeit und Ablaufdaten der Genehmigung gegen die Gemeindeakte bestätigt.
- Alle Genehmigungsauflagen aufgelistet, mit Nachweis der Einhaltung oder Kosten zur Erfüllung.
- Abweichungen zwischen genehmigten und gebauten Arbeiten identifiziert und beziffert.
- Vorverkaufsverträge auf Preis, Fristen und Käuferrechtsbehelfe geprüft.
- Position des Bauunternehmers geklärt: fällige Beträge, Einbehalte, Ansprüche und Garantien.
- Versicherung, Garantien und Gewährleistungen als übertragbar bestätigt.
- Struktur des Erwerbs mit kartierten Haftungen gewählt.
Risiken und Umgang damit
Eine Genehmigung, die verfallen ist oder kurz vor einer Frist steht.
Umgang damit: Den Status direkt bei der Gemeinde verifizieren und den Vollzug an eine gültige Genehmigung binden.
Arbeiten, die abweichend vom genehmigten Projekt gebaut wurden.
Umgang damit: Einen Bestandsabgleich beauftragen und die Legalisierung vor einem Angebot einpreisen.
Vorverkaufsverträge zu Bedingungen, die nicht erfüllbar sind.
Umgang damit: Jeden Vertrag prüfen und das Risiko einpreisen oder vor Vollzug neu verhandeln.
Verborgene Haftungen bei einem Share-Deal.
Umgang damit: Finanz-, Steuer- und Rechts-Due-Diligence des Unternehmens durchführen und Garantien und Freistellungen sichern.
Häufige Fragen
- Ist der Kauf der Gesellschaft sicherer als der Kauf des Vermögenswerts?
- Keines ist von Natur aus sicherer. Ein Share-Deal kann Genehmigungen und Verträge erhalten, trägt aber die Vergangenheit des Unternehmens; ein Asset-Kauf ist sauberer, kann aber erfordern, dass Genehmigungen übertragen oder neu erteilt werden. Die Wahl erfordert rechtliche und steuerliche Beratung für das konkrete Ziel.
- Kann eine Baugenehmigung auf einen neuen Eigentümer übertragen werden?
- Eine Übertragung ist in der Regel über das Gemeindeverfahren möglich, ist aber ein prozeduraler Schritt mit Anforderungen und Zeitplan. Bestätigen Sie dies, bevor Sie annehmen, dass die Genehmigung automatisch übergeht.
- Wie sollten teilweise ausgeführte Arbeiten bewertet werden?
- Nach dem, was eine konforme Fertigstellung kostet, nicht nach dem, was ausgegeben wurde. Nicht verifizierte oder nicht konforme Arbeiten können negativen Wert haben, sobald Sanierung und Legalisierung eingepreist sind.
- Was, wenn der Verkäufer die vollständige Gemeindeakte nicht vorlegen kann?
- Behandeln Sie fehlende Dokumentation als unbeziffertes Risiko. Die Akte kann meist mit der Gemeinde rekonstruiert werden, doch vollziehen Sie nicht unter der Annahme, dass sie vollständig und konform ist.
Allgemeine Orientierung für Planungsentscheidungen. Keine Rechts-, Steuer- oder Planungsberatung für den Einzelfall.