Kauf von Bauland für die Projektentwicklung in Portugal

Die meisten gescheiterten Entwicklungsprojekte in Portugal entscheiden sich bereits, bevor auch nur eine einzige Zeichnung erstellt wurde. Ein Projekt, das überfinanziert, schlecht gelegen oder baulich nicht realisierbar ist, lässt sich meist auf einen Erwerbspreis zurückführen, der auf optimistischen Annahmen über das tatsächliche Potenzial des Standorts beruhte.

Die Asymmetrie ist struktureller Natur. Der Verkäufer besitzt das Land seit Jahren und kennt seine Historie: abgelehnte Anträge, Grenzstreitigkeiten, landwirtschaftliche Auflagen, mündlich mit Nachbarn getroffene Wegerechtsvereinbarungen. Der Käufer hat ein Inserat, ein Foto und eine Frist. Diese Informationslücke zu schließen, bevor Kapital gebunden wird, ist die Maßnahme mit der höchsten Rendite im gesamten Entwicklungsprozess.

Drei Fragen bestimmen die Entscheidung:

• was rechtmäßig auf dem Grundstück gebaut werden darf und unter welchen Bedingungen
• was es kosten wird, die Bebaubarkeit herzustellen — Infrastruktur, Sanierung, Erschließung, Planungszeit
• was das fertige Produkt wert sein wird, abzüglich des Risikos, dass sich eine der ersten beiden Antworten ändert.

Alles Folgende ist ein Weg, diese drei Fragen zu beantworten, bevor der Preis verbindlich festgelegt wird.

Der Ausgangspunkt ist der Plano Diretor Municipal (PDM) — der kommunale Masterplan, der die Flächen klassifiziert und die Regeln für jede Kategorie festlegt. Der PDM gibt darüber Auskunft, ob das Land städtisch oder rustikal ist, welche Nutzungen zulässig sind und welche Baukoeffizienten gelten. Die meisten Stadtverwaltungen veröffentlichen den Plan und sein Kartenmaterial online, und die Planungsabteilung bestätigt die Einstufung eines bestimmten Artikels auf Anfrage.

Die Klassifizierung allein reicht nicht aus. Über dem PDM liegen nationale und regionale Beschränkungen, die eine Entwicklung selbst auf Flächen untersagen oder streng reglementieren können, die im Plan als städtisch ausgewiesen sind:

• RAN — die nationale landwirtschaftliche Reserve zum Schutz landwirtschaftlich wertvoller Böden
• REN — die nationale ökologische Reserve, die Hänge, Wasserläufe, Küstenstreifen und Grundwasseranreicherungsgebiete abdeckt
• öffentliches Wassereigentum und Küstenabstandslinien
• Forst-, Naturschutz- und Natura-2000-Ausweisungen
• Dienstbarkeiten für Straßen, Schienenwege, Flughäfen, militärische Anlagen und Versorgungsleitungen
• Denkmalschutz-Klassifizierungen und deren Schutzzonen.

Jede dieser Stellen bringt eine andere Behörde in das Verfahren ein, und jede dieser Behörden gibt eine Stellungnahme nach ihrem eigenen Zeitplan ab. Ein Grundstück innerhalb eines REN-Streifens ist nicht zwingend unerschließbar, aber es handelt sich um ein anderes Projekt mit einem anderen Zeitplan und anderen Kosten für die Erlangung von Planungssicherheit.

Was eine fachgerechte Prüfung vor Abgabe eines Angebots beinhaltet

• die PDM-Klassifizierung und die geltenden Kennzahlen für jeden Artikel, aus dem das Grundstück besteht
• eine Überlagerungskarte, die zeigt, welche Beschränkungen das Grundstück betreffen und wie viel der bebaubaren Grundfläche dadurch entfällt
• die Historie früherer Anträge für das Grundstück, einschließlich Ablehnungen und der angegebenen Gründe
• die Bestätigung, ob eine bestehende Planungsgenehmigung, ein PIP oder eine Lizenz noch gültig und übertragbar ist
• eine erste Einschätzung darüber, welche externen Behörden konsultiert werden müssen.

Wenn die Antworten den Wert wesentlich beeinflussen, ist der fundierte Weg ein Pedido de Informação Prévia (PIP), bei dem die Gemeinde aufgefordert wird, zu einem definierten Entwurf Stellung zu nehmen, bevor die vollständigen Planungsunterlagen erstellt werden.

Angebotspreise für Grundstücke in Portugal leiten sich häufig davon ab, was der Verkäufer für das fertige Projekt zu erzielen hofft – ohne Abzug für das Risiko, dieses Ziel zu erreichen. Eine Residualwertanalyse kehrt die Logik um und liefert die einzige Zahl, auf die es ankommt: den Höchstbetrag, den Sie zahlen können, um Ihre Zielrendite dennoch zu erreichen.

Die Struktur ist einfach und schonungslos:

• Bruttoentwicklungswert (Gross Development Value) — verkaufsfähige Fläche multipliziert mit belegten Verkaufswerten
• abzüglich Baukosten, einschließlich Infrastruktur, Außenanlagen und Unvorhergesehenem
• abzüglich Honorare von Fachplanern, Genehmigungsgebühren und kommunalen Ausgleichsabgaben
• abzüglich Finanzierungskosten über den gesamten Haltezeitraum, nicht nur während der Bauphase
• abzüglich Erwerbssteuern und Transaktionskosten
• abzüglich der erforderlichen Gewinnmarge des Entwicklers
• der verbleibende Rest ist der Grundstückswert.

Zwei Grundsätze unterscheiden eine brauchbare Residualwertrechnung von einer rein dekorativen. Erstens müssen die Verkaufswerte aus abgeschlossenen Transaktionen im selben Mikromarkt stammen, nicht aus Inseraten. Zweitens muss das Modell mindestens dreimal durchgerechnet werden: Basisszenario, ein Szenario mit einem zehnprozentigen Rückgang der Verkaufswerte und ein Szenario mit einer zehnprozentigen Kostenüberschreitung sowie einer sechsmonatigen Planungsverzögerung. Ein Grundstück, das nur im Basisszenario funktioniert, ist kein tragfähiges Grundstück; es ist eine Wette.

Die Kosten, die bei einer ersten Grundstücksbewertung am häufigsten fehlen

• Erschließungsarbeiten und die Kosten, um das Grundstück in einen baureifen Zustand zu versetzen
• Anschlussgebühren und Netzerweiterungskosten, falls die vorhandene Kapazität unzureichend ist
• kommunale Erschließungsabgaben (TMU) sowie etwaige Pflichten zur Landabtretung oder Ausgleichszahlungen
• archäologische, geotechnische, topografische und Umweltuntersuchungen
• Abriss, Asbestsanierung, kontaminierter Boden oder Felsaushub
• die laufenden Haltekosten des Grundstücks während einer unklaren Planungsphase.

In Portugal wird Bauland in der Regel durch einen contrato promessa de compra e venda (CPCV) gesichert — einen Vorvertrag, der vor der escritura unterzeichnet wird. Im CPCV wird die Transaktion tatsächlich verhandelt; die escritura vollzieht sie lediglich.

Bei Bauland sollte der CPCV fast immer an Bedingungen geknüpft sein. Die Bedingung muss an ein konkretes, überprüfbares planungsrechtliches Ereignis gekoppelt sein — die Genehmigung eines definierten PIP, die Erteilung einer Lizenz für ein definiertes Projekt — und nicht an einen vagen Verweis auf das „Vorliegen einer Baugenehmigung“. Die Formulierung ist hier wichtiger als die kaufmännische Absicht: Eine Bedingung, die sich nicht objektiv überprüfen lässt, führt zu Rechtsstreitigkeiten.

Vertragsklauseln, die eine eingehende Verhandlung erfordern

• die Definition des planungsrechtlichen Ereignisses, das die Bedingung erfüllt, einschließlich der Mindestparameter
• das Enddatum (Long-Stop-Date) und ein Verlängerungsmechanismus für den Fall, dass die Verzögerung von der Behörde und nicht vom Käufer verursacht wird
• die Anzahlung: Höhe, ob sie gestaffelt nach Meilensteinen erfolgt, ob sie besichert ist und welche Folgen bei Nichteinhaltung eintreten
• Mitwirkungspflichten des Verkäufers — Unterzeichnung von Anträgen, Gewährung des Grundstückszugangs für Gutachten, Bereitstellung von Unterlagen
• was mit dem Bauantrag und etwaigen Genehmigungen geschieht, falls die Transaktion nicht zustande kommt
• die Garantien des Verkäufers bezüglich Schulden, Belastungen, Mietverhältnissen, Dienstbarkeiten und bestehenden Baumaßnahmen
• ob der Käufer den Vertrag vor Vollzug an die Projektgesellschaft abtreten darf.

Der Zweck dieser Klauseln besteht nicht darin, sich Vorteile zu verschaffen; es geht darum sicherzustellen, dass diejenige Partei, die ein Risiko kontrolliert, dieses auch trägt. Ein Verkäufer, der weiß, dass das Grundstück Beschränkungen unterliegt, wird sich gegen eine präzise formulierte Bedingung wehren — was für sich genommen bereits eine Information darstellt.

Vertraglicher Schutz ist nur so gut wie die zugrunde liegenden Tatsachen. Vor dem Vollzug sollte Folgendes überprüft und miteinander abgeglichen werden.

EINZUHOLENDE DOKUMENTE

• certidão permanente do registo predial für jeden Artikel mit Ausweis von Eigentum, Belastungen, Hypotheken, Pfändungen und eingetragener Fläche
• caderneta predial der Steuerbehörde mit der steuerlichen Beschreibung und Fläche
• die Nutzungsgenehmigung (licença de utilização) für bestehende Gebäude oder ein Nachweis über die Befreiung bei Bauten von vor 1951
• Bescheinigung über die Schuldenfreiheit gegenüber der Gemeinde und Bestätigung etwaiger noch offener Erschließungspflichten
• topografische Vermessung mit bestätigten Grenzen, Höhenlagen und Zufahrtspunkten
• Nachweis der rechtlichen Zufahrt zur öffentlichen Straße sowie etwaiger privater Wegerechte
• Miet-, Pacht-, Forstwirtschafts- oder Jagdverträge, die das Grundstück betreffen
• Kapazitätsbestätigungen der Versorgungsunternehmen für Wasser, Abwasser und Strom.

Weichen zwei dieser Angaben voneinander ab — eine Grenze, die nicht mit der Vermessung übereinstimmt, eine Flächendifferenz zwischen Grundbuch und Steuerregister, ein nicht eingetragener Anbau an einem bestehenden Gebäude —, muss diese Diskrepanz bereinigt, eingepreist oder vertraglich ausdrücklich zugewiesen werden. Diskrepanzen verschwinden nicht bei der escritura; sie tauchen bei der Genehmigung, bei der Bankbewertung oder beim Verkauf der ersten Einheit wieder auf.

• Rustikales Land, das als bebaubar vermarktet wird, weil sich auf einem Nachbargrundstück ein Gebäude befindet.
• Verlass auf eine mündliche Auskunft eines Gemeindemitarbeiters anstelle einer schriftlichen planungsrechtlichen Stellungnahme.
• Kauf mit einer Genehmigung, die abgelaufen ist oder nicht in der angenommenen Form übertragen werden kann.
• Nicht angegebene Wegerechte, Mietverhältnisse oder forstwirtschaftliche Verpflichtungen, die erst nach dem Abschluss entdeckt werden.
• Eine in der Urkunde ausgewiesene Fläche, die von der eingetragenen oder vermessenen Fläche abweicht und das Baufenster verändert.
• Bestandsgebäude mit nicht genehmigten Umbauten, die legalisiert werden müssen, bevor ein neues Vorhaben genehmigt werden kann.
• Anzahlungen, die bei Unterzeichnung ohne planungsrechtliche Bedingungen und ohne Sicherheiten vollständig freigegeben werden.
• Eine Residualwertanalyse auf Basis von Angebotspreisen, die zu einem Grundstückspreis führt, den das fertige Projekt nicht tragen kann.

Der Grundstückserwerb ist die erste Phase des Entwicklungsprozesses, keine separate Transaktion. Die hier gesammelten planungsrechtlichen Erkenntnisse fließen in das Machbarkeitsmodell ein; das Machbarkeitsmodell bestimmt das Gebot; die Vertragsbedingungen bestimmen den Zeitplan; und die Due-Diligence-Akte bildet das Fundament für die Einreichung der Genehmigungsunterlagen sowie später für die eigenen Prüfungen von Kreditgebern und Käufern.

Arbeit, die in dieser Phase ordnungsgemäß ausgeführt wird, muss nie wiederholt werden. Arbeit, die hier übersprungen wird, wiederholt sich in jeder nachfolgenden Phase bei steigenden Kosten.