Durchführung einer ersten Machbarkeitsprüfung für ein portugiesisches Grundstück

Eine erste Machbarkeitsprüfung dient dazu, eine einzige Frage zu beantworten: Lohnt es sich, für dieses Grundstück Geld auszugeben? Sie sollte nur wenige Stunden in Anspruch nehmen, öffentlich zugängliche Informationen sowie ein oder zwei Telefonate nutzen und sich bei Vorliegen neuer Fakten problemlos neu berechnen lassen.

Dieser Zweck bestimmt ihre Form. Präzision ist nicht das Ziel; Robustheit ist es. Ein Modell, das auf der Grundlage von zwölf erfundenen Annahmen eine Rendite auf zwei Nachkommastellen genau liefert, ist weniger nützlich als ein grobes Modell mit einem ehrlichen Downside-Szenario.

Drei Regeln sorgen dafür, dass eine Ersteinschätzung nützlich bleibt:

• Jede Erlösannahme muss auf Belegen basieren, nicht auf Meinungen
• Jede Kostenannahme muss die Posten enthalten, die gewöhnlich vergessen werden
• Das Ergebnis muss eine Bandbreite sein, die durch explizite Sensitivitätstests ermittelt wird, und keine einzelne Zahl.

Die bebaubare Fläche, nicht die Grundstücksfläche, bestimmt den Erlös. Der kommunale Plan legt die Kapazität durch eine Kombination von Parametern fest, und maßgeblich ist jeweils jener, der das kleinste Ergebnis liefert:

• der auf die Grundstücksfläche angewendete Baukoeffizient
• die maximale Grundfläche (Überbauungsfläche)
• die maximale Höhe oder Anzahl der oberirdischen Geschosse
• Abstandsflächen zu Grenzen, Straßen und Gewässern
• Fluchtlinien- und Morphologieregeln im gewachsenen städtischen Gefüge
• der Stellplatznachweis, der Fläche beansprucht und die Grundfläche einschränken kann.

Die Definitionen unterscheiden sich zwischen den Gemeinden: Ob Kellergeschosse, Balkone, Technik- und Erschließungsflächen in den Index einfließen, richtet sich nach den örtlichen Vorschriften und ist keine landesweite Konstante. Wählen Sie bei der ersten Einschätzung die kleinste plausible Hüllfläche. Optimismus an dieser Stelle potenziert sich in jeder weiteren Zeile des Modells.

Die Bruttobaufläche ist nicht das, was verkauft wird. Erschließungskerne, Flure, Technikräume, Gemeinschaftsflächen und nicht verkaufsfähige Stellplätze nehmen einen erheblichen Anteil ein. Der Effizienzgrad ist ein Entwurfsergebnis, das von der Typologie und der Erschließungsstrategie abhängt.

Die Disziplin der ersten Prüfung besteht darin, eine konservative Quote anzusetzen, sie als größte Einzelunsicherheit im Modell zu kennzeichnen und sie zu ersetzen, sobald ein Architekt einen Vorentwurf vorlegt. Wenn das Produkt separat verkaufte Stellplätze, Abstellräume oder Terrassen umfasst, sollten diese als separate Positionen bepreist und nicht in einen Einheitssatz eingerechnet werden.

Setzen Sie den Verkaufswert pro Quadratmeter anhand abgeschlossener Transaktionen für vergleichbare Produkte im selben Mikromarkt an. In Portugal bedeutet dies, nationale statistische Reihen zu Transaktionspreisen mit lokalen Maklerdaten für die jeweilige Straße, die Aussicht, das Stockwerk und den Ausstattungsstandard zu kombinieren.

Nehmen Sie explizite Anpassungen vor für:

• Produktunterschiede – Neubau gegenüber saniertem Bestand, Typologiemix, Außenflächen
• Absorption – wie viele Einheiten der Mikromarkt realistisch pro Monat aufnimmt
• den Verkaufszeitraum, der sich bei größeren Projekten weit über die Baufertigstellung hinaus erstreckt
• jegliche Annahme zum Preiswachstum, die im ersten Durchlauf bei null liegen sollte.

Ein gestaffeltes Verkaufsprogramm verändert zudem das Cashflow-Profil, was die Finanzierungskosten beeinflusst. Im ersten Durchlauf genügt es, eine realistische Absorptionsrate anstelle einer sofortigen Veräußerung bei Fertigstellung anzunehmen.

Die Baukosten werden üblicherweise als Spanne in Euro pro Quadratmeter für den Produkttyp und die Spezifikation angegeben, bezogen von einem in der Region tätigen Bauunternehmen oder Baukostenprüfer. Die Bandbreite ist entscheidend: Eine punktuelle Schätzung verschleiert die Varianz, die über das Projekt entscheidet.

KOSTEN, DIE IM ERSTEN DURCHLAUF REGELMÄSSIG WEGGELASSEN WERDEN

• Baureifmachung, Abbruch, Felsaushub und kontaminierter Boden
• Infrastruktur- und Erschließungsarbeiten außerhalb des Baukörpers
• Versorgeranschluss- und Netzverstärkungsgebühren
• kommunale Erschließungsabgaben sowie Ausgleichs- oder Flächenabtretungsverpflichtungen
• Honorare für Architektur, alle Fachplanungen, Projektsteuerung und Bauüberwachung
• Gutachten – topografisch, geotechnisch, archäologisch, akustisch, umweltbezogen
• Versicherungen, Bürgschaften und Gewährleistungen
• Marketing, Maklerprovisionen und juristische Kosten beim Verkauf
• eine Reserve für Unvorhergesehenes von mindestens zehn Prozent, die separat gehalten und nicht für Leistungserweiterungen ausgegeben wird.

Erwerbssteuern werden vor der Beurkundung gezahlt und selten finanziert. Grunderwerbsteuer und Stempelsteuer müssen mit dem Satz modelliert werden, der für die spezifische Transaktion und das jeweilige Wirtschaftsgut gilt, und die umsatzsteuerliche Position beim Bau sowie bei den späteren Verkäufen muss frühzeitig geklärt werden, da es sich ebenso um eine Cashflow- wie um eine Kostenfrage handelt.

Finanzierungskosten sind eine Funktion der Zeit. Zinsen fallen von der ersten Inanspruchnahme bis zur Rückzahlung an, über einen Zeitraum, der Genehmigung, Bau und die Verkaufsphase umfasst. Ein Projekt mit einer soliden Marge und einer achtzehnmonatigen Planungsverzögerung kann den Großteil dieser Marge allein durch Bereitstellungs- und Haltekosten verlieren.

Modellieren Sie den Ablaufplan explizit:

• Vorentwurfs- und Planungsphase
• kommunale Prüfung, einschließlich eines realistischen Puffers für Nachforderungsanträge
• Stellungnahmen externer Behörden, die ihren eigenen Zeitplänen folgen
• Vergabe und Baustelleneinrichtung
• Bauausführung
• Abnahme, licença de utilização und technische Dokumentation
• Verkauf und Vollzug der Beurkundungen.

Führen Sie das Modell mindestens dreimal aus.

• Basisszenario unter Verwendung nachgewiesener Werte und mittlerer Kosten.
• Preis-Downside: Verkaufswerte zehn Prozent niedriger.
• Ausführungs-Downside: Kosten zehn Prozent höher und die Projektdauer sechs Monate länger.

Ein tragfähiges Grundstück erreicht im Basisszenario die geforderte Marge und bleibt in beiden Downside-Szenarien liquide – nicht zwingend profitabel. Ein Grundstück, das in einem der Downside-Szenarien durchfällt, wird nicht automatisch verworfen, kann jedoch nur mit einer strukturellen Risikominderung fortgeführt werden: einem niedrigeren Grundstückspreis, einem aufschiebend bedingten Vertrag, einer Vorvermietung oder einer Phasenstrategie, die die gebundenen Ausgaben begrenzt.

Der Residualwert ist die Zahl, die die Verhandlungen leiten sollte: der maximale Grundstückspreis, der nach dem Downside-Test immer noch die Zielrendite erbringt.

• Behandlung der Grundstücksfläche als bebaubare Fläche.
• Verwendung des pauschalen Ausnutzungsindex unter Ignorierung der tatsächlich bindenden Vorgaben zu Grundfläche, Bauhöhe oder Stellplätzen.
• Annahme eines Effizienzgrades einer anderen Typologie.
• Preisgestaltung für Verkäufe anhand von Angebotspreisen statt abgeschlossener Transaktionen.
• Ausschluss von Infrastruktur-, Anschluss- und kommunalen Gebühren aus den Kosten.
• Weglassen von Finanzierungskosten oder deren Modellierung ausschließlich über die Bauzeit.
• Keine Reserve für Unvorhergesehenes oder eine Reserve, die während der Planung stillschweigend in den Leistungsumfang einfließt.
• Darstellung einer punktuellen Rendite ohne Downside-Szenario.

Eine erste Machbarkeitsprüfung, die den Sensitivitätstest besteht, rechtfertigt die nächste Ausgabentranche: eine planungsrechtliche Stellungnahme oder ein PIP, einen Vorentwurf eines Architekten, eine Kostenprüfung durch einen Baukostenprüfer und eine rechtliche Due Diligence bezüglich der Eigentumsverhältnisse. Jeder dieser Schritte ersetzt eine Annahme durch eine Tatsache, und das Modell wird neu berechnet.

Die Projektbewertung ist über den gesamten Zyklus hinweg ein lebendiges Dokument. Sie bestimmt das Gebot beim Ankauf, unterstützt das Kreditdossier bei der Finanzierung, verfolgt Abweichungen während der Bauphase und misst das Ergebnis beim Exit.