Die meisten portugiesischen Projekte ab einer bestimmten Größenordnung berühren mehrere Interessen: einen Grundstückseigentümer, der nicht direkt verkaufen möchte, einen Investor, der die Arbeiten finanziert, und einen Promoter, der den Prozess leitet. Wie diese Interessen vertraglich geregelt werden, entscheidet darüber, wer das Projekt steuert, wer Kostenüberschreitungen abfedert und wer zuerst bezahlt wird.
Die Struktur sollte gewählt werden, bevor bindende Verpflichtungen für das Grundstück eingegangen werden. Die Umwandlung eines Handschlags in eine Partnerschaft nach Unterzeichnung eines Vorvertrags verursacht in der Regel höhere Steuer- und Verhandlungskosten, als das Geschäft von Beginn an ordnungsgemäß zu strukturieren.
- Einbringungswege: Grundstück, Barmittel, Arbeit und Garantien
- Rechtsformwahl und Gesellschafterstruktur
- Kontrolle, zustimmungsbedürftige Geschäfte und Deadlock
- Gewinnverteilungskaskaden und Vorzugsrenditen
- Kostenüberschreitung und Verwässerungsmechanismen
- Exit, Übertragungsbeschränkungen sowie Drag- und Tag-Along-Rechte
- Steuerliche und registerrechtliche Konsequenzen
In diesem Leitfaden
01Was jeder Partner tatsächlich einbringt
Partnerschaftsverhandlungen verbessern sich drastisch, wenn Beiträge als Risikopositionen und nicht als bloße Nominalwerte beschrieben werden.
- **Grundstück.** Immobil, illiquide und nur so viel wert, wie die planungsrechtliche Situation zulässt. Bewerten Sie es anhand des Residualwerts unter einer vereinbarten Projektannahme, nicht nach dem Angebotspreis.
- **Kapital.** Bepreist nach Renditeerwartung und Seniorität. Eigenkapital nachrangig zu Fremdkapital hat einen anderen Preis als Eigenkapital, das das gesamte Vorhaben finanziert.
- **Projektentwicklung.** Zeit, Genehmigungskompetenz, Beziehungen zu Bauunternehmen und Reputationsrisiko. Wird üblicherweise teils als Vergütung und teils als Gewinnbeteiligung vergütet.
- **Garantien.** Persönliche Garantien oder Unternehmensgarantien gegenüber einem Kreditgeber sind ein echter Beitrag und sollten bepreist, nicht vorausgesetzt werden.
02Projektgesellschaft und Beteiligungsverhältnisse
Die meisten Vorhaben nutzen eine zweckgebundene Projektgesellschaft, sodass das Grundstück, die Lizenz, die Finanzierung und die Verkäufe in einer einzigen, rechtlich abgegrenzten Einheit liegen. Die Beteiligungsverhältnisse richten sich nach dem vereinbarten Wert der Beiträge, aber der Anteilsbesitz allein bestimmt nicht die Kontrolle – das tut die Gesellschaftervereinbarung.
WAS DIE VEREINBARUNG REGELN MUSS
- Zusammensetzung der Geschäftsführung, Beschlussfähigkeit und der Stichentscheid des Vorsitzenden (oder das Fehlen eines solchen)
- zustimmungspflichtige Geschäfte, die Einstimmigkeit oder eine qualifizierte Mehrheit erfordern
- Finanzierungsverpflichtungen, Benachrichtigungsfristen und Verzugsfolgen
- der Gewinn-Wasserfall (Waterfall) und der Zeitplan für Ausschüttungen
- Übertragungsbeschränkungen, Vorkaufsrechte, Drag-along- und Tag-along-Rechte
- Beilegung von Pattsituationen (Deadlock Resolution) und Mechanismen als letztes Mittel
- Regelungen bei Insolvenz, Tod oder Kontrollwechsel eines Partners.
03Der Gewinn-Wasserfall
Ein Waterfall ist schlicht die Reihenfolge, in der Gelder aus der Projektgesellschaft abfließen. Ein praktikables portugiesisches Modell bedient normalerweise zuerst das vorrangige Fremdkapital, dann Gesellschafterdarlehen, dann das investierte Eigenkapital, anschließend eine Vorzugsrendite auf dieses Eigenkapital und teilt erst danach den verbleibenden Restgewinn nach einem vereinbarten Verhältnis auf – häufig mit einer Erfolgsbeteiligung (Promote) für die Partei, die das Vorhaben leitet, sobald eine Hurdle erreicht ist.
Zwei Details führen zu den meisten Streitigkeiten: ob die Vorzugsrendite thesauriert wird (Zinseszinseffekt) und ob Vertriebskosten, Steuern sowie laufende Betriebskosten der Gesellschaft vor oder nach Prüfung der Hurdle abgezogen werden. Beides sollte in Form von Rechenbeispielen in einem Anhang festgehalten werden, nicht als Fließtext.
04Deadlock
Deadlock-Klauseln sind nur dann nützlich, wenn sie auch praxistauglich sind. Ein Kauf-/Verkaufsmechanismus (Buy-Sell), bei dem keine der Parteien über die nötige Liquidität zum Kauf verfügt, ist reine Dekoration. Praktische Optionen umfassen ein unabhängiges Sachverständigengutachten bei Bewertungsfragen, eine stufenweise Eskalation an die Hauptverantwortlichen, das Recht, nach einem festgelegten Zeitraum den Verkauf des gesamten Projekts zu erzwingen, sowie eine vorab vereinbarte Ausstiegspreisformel für kleinere Beteiligungen.
05Steuerliche und registerrechtliche Konsequenzen
Jede Struktur hat ein eigenes Profil bezüglich Grunderwerbsteuer und IVA: Die Einbringung von Grundstücken, der Tausch von Grundstücken gegen Einheiten, die Übertragung von Anteilen an einer grundstückshaltenden Gesellschaft und der abschließende Verkauf des Vermögenswerts werden steuerlich unterschiedlich behandelt, und diese Handhabung kann sich je nach Aktivität der Gesellschaft und dem zeitlichen Ablauf ändern. Legen Sie die Struktur vor der Unterzeichnung unter portugiesischer Steuerberatung fest, da eine spätere Umstrukturierung in der Regel genau jene Abgaben auslöst, die durch die Struktur eigentlich gesteuert werden sollten.
Stellen Sie schließlich sicher, dass alles, was privat vereinbart wird, dort ordnungsgemäß abgebildet ist, wo es gegenüber Dritten bindend sein muss – im Handelsregister für die Gesellschaft und im Grundbuch für Rechte an dem Grundstück.
06Häufige Fragen
Fragen, die Entwickler in dieser Phase häufig stellen.
Kann ein Grundstückseigentümer Land einbringen, anstatt es zu verkaufen?
Ja. Land kann im Austausch gegen Anteile in eine Projektgesellschaft eingebracht oder im Rahmen einer permuta-Vereinbarung bereitgestellt werden, bei der der Eigentümer anstelle von Barmitteln fertiggestellte Einheiten erhält. Beides ist üblich, hat jedoch jeweils eigene Konsequenzen bei Grunderwerbsteuer, IVA und Bewertung, und bei beiden muss die baurechtliche Situation des Grundstücks unabhängig verifiziert werden, bevor Werte festgesetzt werden.
Was sollte der Katalog der zustimmungsbedürftigen Geschäfte enthalten?
Typischerweise das Budget und jede wesentliche Abweichung davon, die Bestellung und Abberufung des Hauptbauunternehmers, jede zusätzliche Kreditaufnahme oder Besicherung, die Verkaufspreispolitik unterhalb einer vereinbarten Mindestgrenze, Änderungen des genehmigten Projekts, Ausschüttungen sowie jede Übertragung von Geschäftsanteilen oder des Grundstücks selbst.
Wie werden Kostenüberschreitungen zwischen den Partnern gehandhabt?
Über einen vertraglich geregelten Finanzierungsmechanismus: Wer wird zuerst angefragt, mit welcher Frist, zu welchen Kosten und was passiert, wenn ein Partner keine Mittel nachschießt. Ohne einen vereinbarten Verwässerungs- oder Darlehensmechanismus führt eine Kostenüberschreitung zu Nachverhandlungen im denkbar schlechtesten Moment – wenn die Baustelle im Gang ist und Finanzierungsmittel abgerufen werden.
Wird ein Joint Venture irgendwo öffentlich registriert?
Die Gesellschaft selbst wird mit ihren Gesellschaftern und Geschäftsführern im Handelsregister geführt. Die private Vereinbarung zwischen den Partnern im Allgemeinen nicht, aber jede Belastung, Vorvertragsregelung oder jedes das Grundstück betreffende Recht kann und sollte häufig im Grundbuch eingetragen werden, damit es gegenüber Dritten bindend ist.
07Offizielle Quellen und weiterführende Literatur
Rechtliche Begleitung durch VVA
Bevor Sie sich auf ein Grundstück oder Projekt festlegen
Sobald ein Grundstück oder Projekt feststeht, verlagert sich der Fokus von allgemeiner Orientierung auf die konkrete Transaktion: Eigentum, Planungsstand, Genehmigungen, Belastungen, Verträge und Haltestruktur.
Die Rechtsdienstleistungen werden von Valente Veiga & Associados erbracht.