Steuern im Entwicklungszyklus in Portugal

Bilden Sie Steuern entlang des Projektzeitplans ab und nicht als einzelne Zeile in der Wirtschaftlichkeitsberechnung:

1. **Erwerb** — Grunderwerbsteuer und Stempelsteuer, zahlbar vor der Beurkundung, finanziert aus Eigenkapital.

2. **Bauphase** — Mehrwertsteuer auf jede Rechnung zuzüglich kommunaler Gebühren im Zusammenhang mit der Lizenzierung.

3. **Haltephase** — jährliche kommunale Grundsteuer auf das Grundstück und später auf unverkäufliche Bestände.

4. **Veräußerung** — Besteuerung des Gewinns und die Mechanismen der Exit-Strukturierung.

Jeder Zeitpunkt hat sein eigenes Cashflow-Profil. Die Steuer beim Erwerb ist ein einzelner großer Mittelabfluss, bevor irgendein Wert geschaffen wird. Die Mehrwertsteuer während des Baus ist ein fortlaufender Mittelabfluss über die gesamte Bauphase hinweg. Die Grundsteuer während der Haltephase ist eine geringe wiederkehrende Belastung, die jedoch erheblich wird, wenn ein Projekt ins Stocken gerät. Die Veräußerungssteuer fällt an, wenn das Geld fließt — aber nur, wenn der Gewinn im Vorfeld korrekt ermittelt wurde.

Beim Kauf von portugiesischen Immobilien fallen die kommunale Grunderwerbsteuer (IMT) und die Stempelsteuer an, die beide vor der Beurkundung beglichen werden müssen. Bemessungsgrundlage ist in der Regel der höhere Wert aus Vertragspreis oder dem steuerlichen Registrierungswert der Immobilie, und der anwendbare IMT-Satz hängt von der Einstufung der Immobilie und ihrer vorgesehenen Nutzung ab — städtisches Bauland, ländliche Grundstücke, Wohngebäude und sonstige städtische Gebäude werden nicht identisch behandelt.

PRAKTISCHE PUNKTE FÜR EINEN PROJEKTENTWICKLER

• Die Steuer ist eine Eigenkapitalposition: Sie ist vor der Beurkundung fällig und vor jeder Finanzierung für die fertiggestellten Arbeiten
• der steuerliche Registrierungswert kann den verhandelten Preis übersteigen, und die Steuer richtet sich nach dem höheren Wert
• die Einstufung des Grundstücks im Register bestimmt die Behandlung und sollte daher während der Due Diligence überprüft werden
• Befreiungen und Ermäßigungen existieren, sind jedoch an Bedingungen geknüpft, und Bedingungen können durch spätere Nutzungsänderungen verloren gehen
• Notar-, Register- und Due-Diligence-Kosten fallen neben der Steuer im Rahmen desselben Liquiditätsbedarfs vor der Beurkundung an.

Bestätigen Sie die anwendbaren Steuersätze und etwaige Vergünstigungen vor der Unterzeichnung des Vorvertrags mit einem portugiesischen Steuerberater, da die Steuerkosten im Nachhinein nicht mehr nachverhandelbar sind.

Die Umsatzsteuer ist bei den meisten Projektentwicklungen der größte steuerliche Cashflow-Posten und derjenige, der am häufigsten falsch modelliert wird.

Bauleistungen werden mit Umsatzsteuer in Rechnung gestellt. Abhängig von der Vereinbarung zwischen den Parteien und der Art der Arbeiten kann für Bauleistungen das Reverse-Charge-Verfahren gelten, wodurch die Steuerschuldnerschaft auf den Leistungsempfänger übergeht. In jedem Fall muss der Projektentwickler vor Baubeginn wissen, ob die auf Vorleistungen anfallende Umsatzsteuer abzugsfähig ist.

Diese Antwort hängt von den Ausgangsumsätzen ab: Wenn die Umsätze des Projekts umsatzsteuerpflichtig sind, ist die Vorsteuer grundsätzlich nach den allgemeinen Regeln abzugsfähig; sind die Umsätze steuerbefreit, stellt die Vorsteuer einen echten Kostenfaktor dar, der als solcher im Budget berücksichtigt werden muss. Mischnutzungsprojekte können zu einer gemischten Konstellation mit anteiliger Aufteilung führen.

UMSATZSTEUER ALS CASHFLOW MODELLIEREN, NICHT ALS NETTOBETRAG

Selbst wenn die Umsatzsteuer vollständig erstattungsfähig ist, wird sie zum Rechnungsdatum gezahlt und erst im Erstattungs- oder Verrechnungszyklus zurückgefordert. Die zeitliche Lücke bindet Betriebskapital. Bei einem Großprojekt kann die Spitzenbelastung durch die Umsatzsteuer an die Position für Unvorhergesehenes heranreichen, und Kreditgeber erwarten, dass sie separat ausgewiesen und nicht in den Baukosten versteckt wird.

Während sich das Grundstück im Eigentum befindet, wird jährlich die kommunale Grundsteuer (IMI) auf den registrierten Wert erhoben, und zwar zu einem Satz, der von der Gemeinde innerhalb der gesetzlichen Grenzen festgelegt wird. Die zusätzliche kommunale Grundsteuer (AIMI) fällt auf den kumulierten registrierten Wert der von einem Steuerpflichtigen gehaltenen Immobilien an, vorbehaltlich definierter Ausnahmen.

Für eine Projektentwicklung ergeben sich daraus drei Konsequenzen:

• für das Grundstück fallen ab dem Tag des Erwerbs und während des gesamten Genehmigungsverfahrens Haltekosten an
• der registrierte Wert wird nach Fertigstellung voraussichtlich neu festgesetzt, was die Belastung für unverkäufliche oder noch nicht verkaufte Bestände verändert
• bei einem ins Stocken geratenen Projekt summieren sich Haltesteuern und Finanzierungskosten, weshalb Verzögerungen die Belastung potenzieren und nicht nur aufschieben.

Wird eine Projektentwicklung über eine portugiesische Gesellschaft durchgeführt, fällt der Gewinn in der Regel unter das Körperschaftsteuersystem, wobei je nach Gewinnhöhe und Standort kommunale und staatliche Zuschläge anfallen können. Wird die Immobilie im Privatvermögen gehalten, gilt für den Veräußerungsgewinn eine andere Regelung.

Für den Projektentwickler stellen sich folgende praktische Fragen:

• ob das Projekt als Umlaufvermögen oder als Anlagevermögen behandelt wird, was sich auf die Gewinnrealisierung auswirkt
• welche Kosten im Vermögenswert aktiviert und welche sofort bei Anfall als Aufwand abgezogen werden
• wie Zinsen und sonstige Finanzierungskosten behandelt werden, einschließlich etwaiger Abzugsbeschränkungen
• der Zeitpunkt der Umsatzrealisierung im Verhältnis zu den Terminen der escritura für die einzelnen Einheiten
• die Verlustverrechnung, falls die Zweckgesellschaft weitere Aktivitäten ausübt.

Diese Fragen sollten nicht erst zum Verkaufszeitpunkt geklärt werden. Die zu Beginn des Projekts gewählte Rechnungslegungsmethode bestimmt die Antwort.

Sind Investoren, Kreditgeber oder Gesellschafter nicht im Inland ansässig, ergeben sich zusätzliche Aspekte: Registrierungs- und Vertretungspflichten, Quellensteuern auf bestimmte Zahlungen, abkommensrechtliche Regelungen und Meldepflichten bezüglich des wirtschaftlichen Eigentümers. Keiner dieser Punkte ist optional, und alle lassen sich bei der Gesellschaftsgründung einfacher regeln, als sie bei der Ausschüttung korrigieren zu müssen.

Beim Exit kann dasselbe wirtschaftliche Ergebnis auf zwei Wegen erzielt werden.

Ein **Asset Sale** überträgt die Immobilie. Der Käufer erwirbt ein lastenfreies Eigentum, wendet die reguläre Grunderwerbbesteuerung auf den Erwerb an und übernimmt keinerlei Vorgeschichte der Gesellschaft. Er ist im Rahmen der Due Diligence einfacher zu prüfen und daher oft leichter zu bepreisen.

Ein **Share Sale** überträgt die Gesellschaft, die Eigentümerin der Immobilie ist. Das steuerliche Profil ist für beide Parteien unterschiedlich, und der Käufer übernimmt die vollständige Historie der Einheit – Verträge, Verbindlichkeiten, steuerliche Situation, Arbeitsverhältnisse. Dies erfordert eine eingehendere Due Diligence, umfangreichere Garantien und führt häufig zu Preisanpassungen oder Einbehalten.

Der Vergleich sollte für beide Seiten als Nachsteuerbetrachtung durchgeführt werden, unter Berücksichtigung von Due-Diligence-Kosten, Garantierisiken und dem potenziellen Käuferkreis. Eine Struktur, die für den Verkäufer effizient, für den Markt jedoch unattraktiv ist, ist nicht effizient.

• die umsatzsteuerliche Position vor Baubeginn schriftlich und mit fachlicher Beratung festlegen
• Erwerbsnebensteuern und Kosten vor der escritura im Cashflow-Modell aus Eigenkapital finanzieren
• die Umsatzsteuer als separate, fortlaufende Position ausweisen und nicht erst am Ende saldieren
• IMI und AIMI für den gesamten prognostizierten Zeitplan, einschließlich eines Verzögerungsszenarios, in die Haltekosten einbeziehen
• die Rechnungslegungsgrundsätze zur Aktivierung und Umsatzrealisierung von Beginn an festlegen
• gesellschaftsrechtliche Meldungen und Angaben zum wirtschaftlichen Eigentümer durchgehend aktuell halten, da diese beim Verkauf geprüft werden
• den Exit-Vergleich vor Vermarktungsbeginn neu berechnen, nicht erst nach Eingang eines Angebots.

Steuern entscheiden selten darüber, ob eine Projektentwicklung tragfähig ist. Sie entscheiden jedoch regelmäßig darüber, ob die Finanzierungsstruktur hält und ob der in der Wertermittlung ausgewiesene Gewinn auch tatsächlich bei den Gesellschaftern ankommt.