Das Risikomanagement bei einer Projektentwicklung ist kein Register, das einmal erstellt und abgeheftet wird. Es ist der fortlaufende Prozess der Entscheidung für jedes identifizierte Risiko, ob es eliminiert, übertragen, versichert, gemindert oder bewusst in Kauf genommen wird – und der Bepreisung jener Risiken, die verbleiben.
Die schädlichsten Risikofaktoren bei portugiesischen Projekten sind selten exotischer Natur. Es sind Planungsauflagen, die verspätet eintreffen, Eigentums- und Grenzfragen, die nicht lückenlos geprüft wurden, Baugrundverhältnisse, die nicht untersucht wurden, und ein Markt, der sich während einer langen Projektlaufzeit verändert.
- Aufbau eines Risikoregisters, das aktiv genutzt und nicht nur abgelegt wird
- Planungs- und Genehmigungsrisiko
- Eigentums-, Grenz- und Drittrechte
- Baugrund, Altlasten und Archäologie
- Bauausführung und Insolvenz des Bauunternehmens
- Markt-, Vertriebs- und Finanzierungsrisiko
- Versicherungsprogramm und Garantien
- Mängelhaftung nach Fertigstellung
In diesem Leitfaden
01Ein Register, das Verhalten verändert
Ein nützliches Risikoregister enthält für jeden Eintrag: eine Beschreibung, die spezifisch genug ist, um danach zu handeln, einen Verantwortlichen, der tatsächlich Einfluss darauf nehmen kann, eine Wahrscheinlichkeit und Auswirkung, ausgedrückt in Geld und Zeit, die laufende Minderungsmaßnahme und das Datum des nächsten Entscheidungspunkts. Einträge ohne Verantwortlichen oder Datum sind bloße Dekoration.
02Die Risiken, die portugiesische Vorhaben tatsächlich stoppen
- **Genehmigungsrisiko.** Auflagen, Konsultationen externer Behörden und Einsprüche, die die Vorbauphase verlängern, während das Grundstück gehalten wird und Kosten anfallen.
- **Eigentumstitel und Grenzen.** Abweichungen zwischen der Urkunde, dem Grundbuch, dem Steuerregister und der Vermessung; nicht offengelegte Wegerechte, Mietverhältnisse oder Belastungen.
- **Baugrund.** Unvorhergesehene Bedingungen, Grundwasserspiegel, Kontamination und Archäologie auf einem Grundstück, dessen Preis auf Basis einer rein visuellen Begehung kalkuliert wurde.
- **Versorgungsanschlüsse.** Anschlusskapazitäten, Zeitpläne und Kosten für Netzerweiterungen, die häufig spät erkannt und selten ordnungsgemäß eingeplant werden.
- **Bauausführung.** Kapazität und Solvenz des Bauunternehmens, Verfügbarkeit von Arbeitskräften und Material sowie Qualitätsmängel, die bei der Übergabe zutage treten.
- **Markt.** Langsamere Absorption als angenommen, Preisrückgänge während eines langen Projektverlaufs oder eine Änderung des Käuferprofils.
- **Finanzierung.** Covenant-Bruch, Nichterfüllung von Auszahlungsvoraussetzungen, Refinanzierungsrisiko am Ende einer Kreditfazilität.
03Übertragen, versichern, mindern, akzeptieren
Jedes Risiko sollte einer von vier Behandlungsarten zugeordnet und entsprechend bepreist werden. Die vertragliche Übertragung funktioniert nur dort, wo die Gegenpartei das Risiko auch tatsächlich tragen kann; ein Festpreis von einem Bauunternehmen ohne ausreichende Bilanz zur Abfederung einer Kostenüberschreitung ist keine Risikoübertragung, sondern ein vorprogrammierter Anspruch.
Versicherungen decken plötzliche und unvorhergesehene Ereignisse ab, keine wirtschaftlichen Ergebnisse. Sie schützen nicht vor einer Marktabkühlung oder einer Planung, die zu optimistisch kalkuliert wurde. Diese Risiken werden durch Phasierung, Risikopuffer (Contingency) und dadurch gemindert, dass man sich nicht zu mehr verpflichtet, als das Vorhaben tragen kann.
04Das Versicherungsprogramm
WAS VOR DER MOBILISIERUNG ZU BESTÄTIGEN IST
- die Police nennt tatsächlich die korrekten versicherten Parteien, einschließlich aller Anforderungen von Finanzierungsgebern
- die Versicherungssumme spiegelt den aktuellen Vertragswert wider und nicht die ursprüngliche Schätzung
- bestehende Bausubstanz ist mitversichert, sofern es sich bei dem Vorhaben um eine Sanierung handelt
- Selbstbehalte sind in der festgelegten Höhe tragbar
- der Deckungszeitraum erstreckt sich über die gesamte Wartungs- oder Mängelgewährleistungsfrist
- eine Berufshaftpflichtversicherung wird von jedem Planer in angemessener Höhe gehalten und nach Fertigstellung aufrechterhalten
- Nachweise werden eingeholt und für eine Verlängerung während der Projektlaufzeit nachverfolgt.
05Garantien und Einbehalt
Vertragserfüllungsbürgschaften, Anzahlungsgarantien, Bürgschaften der Muttergesellschaft und Einbehalte decken jeweils unterschiedliche Ausfallszenarien ab. Wählen Sie diese bezogen auf den Wert, der tatsächlich im Risiko steht, und bedenken Sie, dass jede Sicherheit einen Preis hat, den das Bauunternehmen im Angebot einkalkuliert.
06Nach der Fertigstellung
Die Mängelhaftung endet nicht mit der Fertigstellung der letzten Einheit. Legen Sie fest, wer für Mängel zuständig ist, wie eine Mängelrüge erfasst wird, wie die Freigabe von Einbehalten oder Bürgschaften an den Projektabschluss gekoppelt ist und wie Garantien und Betriebshandbücher an die künftigen Eigentümer und die Eigentümergemeinschaft gelangen. Käufer beurteilen einen Bauträger danach, wie das erste Jahr nach der Übergabe abgewickelt wird.
07Häufige Fragen
Fragen, die Entwickler in dieser Phase häufig stellen.
Welche Versicherungen bestehen üblicherweise während der Bauausführung?
Typischerweise eine Bauleistungsversicherung (All-Risks) für die Bauleistungen, Baustoffe und gegebenenfalls bestehende Bausubstanz, eine Betriebs- und Bauherrenhaftpflichtversicherung für Personen- und Sachschäden Dritter, eine Arbeitgeberhaftpflicht für das Baustellenpersonal sowie die Berufshaftpflichtversicherung jedes Fachplaners. Deckungssummen, Selbstbehalte und namentlich mitversicherte Parteien sollten anhand des Vertrags überprüft und nicht einfach vorausgesetzt werden.
Wie wird das Risiko einer Insolvenz des Bauunternehmens gesteuert?
Durch Bonitäts- und Covenant-Prüfungen vor der Auftragsvergabe, durch auf das Verlustrisiko abgestimmte Bürgschaften oder Einbehalte, durch die Vermeidung erheblicher Vorauszahlungen ohne Sicherheiten, durch die laufende Pflege von Subunternehmer- und Lieferantendaten zur Übertragbarkeit von Gewerken sowie durch eine lückenlose Baudokumentation, damit im Ernstfall der Bautenstand schnell ermittelt werden kann.
Wer trägt das archäologische Risiko?
In der Praxis der Projektentwickler, es sei denn, im Vertrag ist ausdrücklich etwas anderes geregelt. Anzeigepflichten bei Funden, Baustilllegungen und die Kosten für Untersuchungen fallen üblicherweise der Partei zu, die das Projekt betreibt; daher sollten Grundstücke mit bekanntem Verdachtspotenzial untersucht werden, bevor der Terminplan davon abhängt.
Wie lange gilt die Mängelhaftung?
Vertragliche Mängelgewährleistungsfristen sind in der Regel ein festgelegter Zeitraum nach Fertigstellung, das portugiesische Recht sieht jedoch auch gesetzliche Haftungen für Baumängel vor, die über den vertraglichen Zeitraum hinausgehen und je nach Art des Mangels unterschiedliche Fristen aufweisen. Die spezifische Rechtslage für jedes einzelne Vorhaben muss mit einem portugiesischen Rechtsberater abgestimmt werden.
08Offizielle Quellen und weiterführende Literatur
Rechtliche Begleitung durch VVA
Bevor Sie sich auf ein Grundstück oder Projekt festlegen
Sobald ein Grundstück oder Projekt feststeht, verlagert sich der Fokus von allgemeiner Orientierung auf die konkrete Transaktion: Eigentum, Planungsstand, Genehmigungen, Belastungen, Verträge und Haltestruktur.
Die Rechtsdienstleistungen werden von Valente Veiga & Associados erbracht.