Développement résidentiel

Ce que comprend le développement résidentiel#

Le développement résidentiel peut comprendre :

• des appartements à la vente
• maisons ou maisons de ville à vendre
• logements destinés à la location (build-to-rent)
• réhabilitation et reconversion de bâtiments existants
• co-living ou autres concepts résidentiels gérés
• projets à statuts d'occupation mixtes
• logements abordables ou à prix maîtrisé
• composantes résidentielles de projets mixtes
• lotissements suivis de ventes de parcelles individuelles ou de lots individuels
• et projets d'aménagement d'ensemble développés par phases

Ces modèles ne présentent pas des caractéristiques identiques en matière d'urbanisme, de financement, de fiscalité, d'exploitation ou de sortie. Un projet destiné à la vente de lots individuels nécessite une structure juridique et de trésorerie différente de celle d'un immeuble destiné à être conservé et loué. Un produit résidentiel géré peut également requérir des services, du personnel, des installations communes et des accords d'exploitation qui n'existeraient pas dans une copropriété ordinaire.

Définir le client avant la conception#

Le cahier des charges résidentiel doit identifier le client cible sur la base d'éléments concrets plutôt que de catégories générales.

Les questions pertinentes incluent :

• L'acquéreur ou le locataire est-il local, national ou international ?
• Le bien est-il destiné à servir de résidence principale, de résidence secondaire, d'investissement ou d'hébergement géré ?
• Quelle taille de ménage est ciblée ?
• Quelles surfaces de logements sont réellement absorbées dans la micro-localisation ?
• Quelles fourchettes de prix ou de loyers présentent une profondeur suffisante ?
• Le stationnement et le stockage sont-ils essentiels pour le client ?
• Quels espaces extérieurs, équipements et services créent de la valeur ?
• Dans quelle mesure la demande est-elle sensible à l'accès au crédit immobilier ou aux taux d'intérêt ?
• Les ventes sont-elles saisonnières ?
• La sortie dépend-elle d'un groupe restreint d'acquéreurs ?

La répartition des typologies doit découler des données du marché et de l'économie du projet. Elle ne doit pas être choisie uniquement parce qu'une typologie particulière génère le prix théorique au mètre carré le plus élevé. Les unités plus petites peuvent atteindre des prix au mètre carré plus élevés, mais peuvent exiger davantage de cuisines, de salles de bains, de circulations, de gaines techniques, de places de stationnement, de compteurs et d'efforts de commercialisation. Les logements plus grands peuvent se vendre plus lentement ou nécessiter des prestations plus haut de gamme. Le mix adapté est un équilibre entre demande, efficacité, urbanisme, coûts et absorption.

Urbanisme et classification des usages#

Confirmez la situation urbanistique avant de considérer un concept résidentiel comme viable.

L'analyse doit établir :

• les plans municipaux et territoriaux applicables
• la classification du sol et l'usage autorisé
• la surface brute de construction et la surface d'implantation
• la densité, la hauteur et le nombre d'étages
• les reculs et les alignements des constructions
• les exigences en matière de stationnement
• les obligations relatives aux espaces libres privés et publics
• les obligations d'infrastructure et d'urbanisation
• les arbres protégés, le patrimoine, l'archéologie, la RAN, la REN, ainsi que les contraintes littorales, hydrologiques ou environnementales
• l'accès légal et la capacité de la voirie
• et si un bâtiment existant bénéficie d'un usage résidentiel légal et d'antécédents réguliers

La description au registre, l'inscription fiscale ou l'occupation physique actuelle ne confèrent pas en soi un droit d'aménager ou d'affecter le bien au projet résidentiel envisagé. Lorsque la situation urbanistique est incertaine, une demande d'informations préalables peut être utilisée pour tester des paramètres précis avant que le dossier complet de conception et de demande de permis ne soit préparé. La procédure légalement applicable doit être confirmée pour l'opération spécifique, la municipalité et la date de dépôt. Le permis, la communication préalable, la dispense et les autres voies d'urbanisme ne doivent pas être présentés comme des choix interchangeables.

Décisions relatives au produit et à la conception#

La conception résidentielle doit coordonner :

• l'orientation, la lumière naturelle et les vues
• l'intimité et les vis-à-vis
• les agencements intérieurs et les zones d'ameublement
• les balcons, terrasses, jardins et toitures
• l'accessibilité et les logements adaptables
• les circulations verticales et horizontales
• la stratégie de sécurité incendie et l'évacuation
• isolation acoustique
• la performance énergétique et les équipements techniques du bâtiment
• l'eau, l'évacuation des eaux, l'électricité, les télécoms et le comptage
• les locaux à ordures et zones de recyclage
• les infrastructures pour vélos et mobilités
• les accès au stationnement et les zones de manœuvre
• stockage
• les locaux techniques
• la conciergerie, la sécurité ou les espaces de services et commodités le cas échéant
• les interfaces paysagères et avec l'espace public
• et les accès pour l'entretien dans l'ensemble du bâtiment

Les décisions de conception doivent être évaluées tant au regard de la valeur apportée au client que du coût sur l'ensemble du cycle de vie. Un équipement ou service peut stimuler les ventes, mais il peut également réduire la surface vendable, augmenter le coût de construction et engendrer des charges de copropriété récurrentes. Une solution de façade ou d'aménagement paysager peut présenter un fort impact visuel tout en étant difficile à entretenir. Un système mécanique peut améliorer la performance énergétique, mais exiger une exploitation spécialisée ainsi que des réserves financières pour son remplacement.

Efficacité des surfaces#

Le modèle financier doit distinguer les différentes notions de surface.

Au minimum, consigner :

• la surface du terrain
• surface d'implantation
• surface brute de construction
• surface hors-sol et en sous-sol
• surface privative des unités
• surface intérieure vendable ou louable
• balcons, terrasses et jardins
• circulations communes
• équipements partagés
• stationnement et stockage
• installations et locaux techniques
• et toutes surfaces publiques ou d'infrastructure à céder ou à construire

La surface d'urbanisme, la surface de construction, la surface au contrat de vente et la surface d'évaluation peuvent ne pas être identiques. Chaque hypothèse financière doit préciser quelle définition de surface est utilisée.

Modèle de revenus#

Les prix demandés ne constituent pas une preuve de la valeur des ventes réalisées. Pour les projets mixtes combinant vente et conservation de patrimoine, séparez chaque flux de revenus et confirmez comment s'articuleront les coûts communs, le remboursement de la dette et la mainlevée des lots.

Financement et profil de trésorerie#

La promotion résidentielle est exposée à un décalage temporel entre les dépenses initiales et l'achèvement final des lots ou la stabilisation des revenus locatifs.

Le plan de trésorerie doit faire apparaître :

• l'acquisition du terrain et les taxes
• conception et études
• coûts municipaux et d'infrastructure
• dépenses de construction
• coûts du prêteur et de suivi
• intérêts et couverture le cas échéant
• frais de commercialisation et de vente
• acomptes et paiements échelonnés des acheteurs
• tirages d'emprunt
• prix de libération des lots
• remboursement du prêt
• retenues de garantie et responsabilités relatives aux malfaçons
• et distributions aux investisseurs

Les acomptes des acheteurs ne doivent pas être traités comme des fonds disponibles sans restriction sans avoir examiné le contrat de vente, les contrôles du prêteur, le risque de remboursement, les obligations envers les consommateurs et les jalons de livraison.

Ventes, contrats et informations destinées aux consommateurs#

Les supports marketing, plans, rendus 3D, tableaux des surfaces et descriptifs techniques doivent être contrôlés au même titre que des documents contractuels. Des descriptions discordantes peuvent susciter des réclamations d'acquéreurs, des problèmes de financement et des litiges lors de l'achèvement.

Propriété horizontale et achèvement#

Lorsque les lots feront l'objet d'une propriété distincte, le projet doit coordonner la conception approuvée et celle telle que construite avec la structure de propriété horizontale envisagée.

Paramètres de faisabilité résidentielle#

Avant d'approuver le projet, confirmez :

1. 1le terrain et le prix d'acquisition
2. 2la zone d'urbanisme et l'affectation
3. 3le tableau des surfaces brutes et nettes
4. 4la typologie des lots
5. 5stationnement et stockage
6. 6spécifications
7. 7les éléments de comparaison des ventes ou des loyers
8. 8le rythme des ventes ou des locations
9. 9le budget de construction et d'infrastructures
10. 10les honoraires professionnels et les coûts municipaux
11. 11les conditions de financement
12. 12les hypothèses fiscales
13. 13imprévus
14. 14le calendrier
15. 15et la valeur de sortie

Chaque chiffre significatif doit inclure une source, une date, une unité et une définition de surface.

Foire aux questions#