Autoridades externas y procedimientos ambientales

Esta guía describe el régimen urbanístico portugués vigente a 21 de agosto de 2026. Está previsto que el Decreto-ley 108/2026 modifique el marco procedimental del RJUE el 1 de octubre de 2026 tras el aplazamiento dispuesto por el Decreto-ley 155-B/2026. La reforma altera la coordinación de los procedimientos municipales y los dictámenes externos. Entre los cambios previstos:

• determinados dictámenes externos no relacionados con la ubicación deberán acompañar a la solicitud
• se revisarán sustancialmente los plazos de concesión de licencias
• se restringirá el número de fases procedimentales y modificaciones del proyecto
• la comunicação prévia dependerá más directamente de una presentación completa bajo el control del solicitante
• y se aplicarán nuevos formularios obligatorios y normas de instrucción.

La legislación se aplica a los procedimientos iniciados tras la entrada en vigor de la reforma y a los procedimientos anteriores que se encuentren aún en fase inicial de validación y examen previo. Todo proyecto con una presentación, consulta o procedimiento pendiente a partir del 1 de octubre de 2026 deberá revaluarse conforme a:

• el RJUE modificado
• las normas transitorias
• la legislación ambiental y sectorial aplicable
• los nuevos formularios de presentación
• los requisitos de las plataformas municipales
• y cualquier directriz de aplicación.

Consulte el Decreto-ley 108/2026, el Decreto-ley 155-B/2026 y el resumen gubernamental de la reforma del RJUE de 2026.

Al final de esta guía, debería ser capaz de determinar:

• qué autoridades públicas pueden afectar al proyecto
• si se requiere un dictamen externo, aprobación, autorización, licencia o concesión
• si el requisito se deriva de la ubicación del inmueble, del tipo de proyecto o de la actividad prevista
• si puede tramitarse a través del procedimiento municipal
• si debe obtenerse directamente por el promotor
• si es aplicable la evaluación de impacto ambiental
• si los hábitats o especies protegidos requieren una evaluación independiente
• si el proyecto afecta a recursos hídricos o costeros
• si el inmueble se encuentra dentro de la RAN o la REN
• si aplican controles patrimoniales o arqueológicos
• si las limitaciones viales, ferroviarias o aeroportuarias condicionan el desarrollo
• qué resoluciones deben existir antes de poder presentar una comunicação prévia
• qué condiciones deben incorporarse al diseño y al presupuesto
• y si el proyecto debe continuar, rediseñarse o abandonarse.

El objetivo no es simplemente elaborar una lista de autoridades. El objetivo es identificar cada decisión con capacidad de alterar:

• el uso permitido
• la superficie edificable
• la implantación de la edificación
• la altura
• los accesos
• las infraestructuras
• el programa
• el coste
• o la capacidad de construir y explotar el proyecto.

¿Qué autoridades pueden afectar al proyecto?

1. ¿Dónde se encuentra el inmueble?

SELECCIONE TODAS LAS OPCIONES QUE CORRESPONDAN

• Centro urbano
• Suelo rústico
• Zona costera

• Río, lago o curso de agua
• Paisaje protegido
• Zona forestal
• Suelo agrícola
• Cerca de una carretera nacional o regional
• Cerca de una vía ferroviaria
• Cerca de un aeropuerto o aeródromo
• Cerca de infraestructuras energéticas o de telecomunicaciones
• Centro histórico
• Pendiente de confirmación

SELECCIONE TODAS LAS OPCIONES QUE CORRESPONDAN

• Nuevas edificaciones
• Demolición
• Excavación
• Sótano
• Acceso rodado
• Puente o paso de agua
• Captación de agua
• Sondeo
• Vertido de aguas residuales
• Intervención en cursos de agua
• Tala de árboles
• Modelado del terreno
• Obras costeras
• Gran desarrollo turístico
• Uso industrial o logístico
• Producción de energía
• Uso portuario o marina

SELECCIONE TODAS LAS OPCIONES QUE CORRESPONDAN

• RAN
• REN
• Natura 2000
• Espacio protegido
• Inmueble patrimonial
• Zona de protección del patrimonio
• Sensibilidad arqueológica
• Dominio público hidráulico
• Zona inundable
• Zona de salvaguarda costera
• Servidumbre viaria o ferroviaria
• Servidumbre aeronáutica
• Línea de alta tensión o canalización

• Condicionante por incendios rurales
• Sin afección identificada
• Cartografía incompleta

4. ¿En qué fase se encuentra el proyecto?

SELECCIONE UNA OPCIÓN

• Análisis preliminar del terreno
• Negociación de la adquisición
• Preparación del PIP
• Preparación del licenciamiento
• Preparación de la comunicação prévia
• Contratación de obras
• Obras iniciadas
• Inmueble terminado o cambio de uso

RESULTADO

• Organismos competentes potenciales
• Posibles procedimientos
• Información requerida
• Dependencias del proyecto
• Cuestiones críticas previas a la adquisición
• Estudios requeridos
• Riesgo en el cronograma
• Siguiente acción recomendada

CTA

Generar el mapa de autoridades

AVISO LEGAL DE LA HERRAMIENTA

Este módulo proporciona únicamente orientación organizativa preliminar. No confirma si es de aplicación un régimen de protección, no determina la competencia de una autoridad ni sustituye la cartografía oficial, la investigación técnica o el asesoramiento jurídico.

Comience con tres preguntas distintas

Los requisitos de las autoridades externas suelen derivarse de una o varias de estas tres fuentes.

1. Ubicación del inmueble

El terreno puede encontrarse dentro de:

• una zona de protección del patrimonio
• el dominio público hidráulico
• la RAN

• la REN
• Natura 2000
• un espacio protegido
• una zona de salvaguarda costera
• una servidumbre viaria o ferroviaria
• una zona de protección aeroportuaria
• un condicionante por incendios forestales o rurales
• u otra zona protegida por ley.

El propio desarrollo puede activar un procedimiento debido a su:

• tipología
• tamaño
• capacidad
• ocupación de suelo
• infraestructuras
• emisiones
• tráfico
• consumo de agua
• residuos
• necesidades energéticas
• o probables efectos ambientales.

La actividad prevista puede requerir autorizaciones sectoriales relativas a:

• turismo
• sanidad
• educación
• industria
• comercio minorista
• energía
• residuos
• agua
• agricultura
• puertos
• minería
• u otra actividad regulada.

Un proyecto puede verse afectado incluso cuando el elemento protegido se encuentre fuera de la propiedad. Por ejemplo, el desarrollo puede afectar a:

• un hábitat colindante
• una masa de agua aguas abajo
• el entorno de un monumento
• un nudo viario

• una superficie limitadora de obstáculos de un aeropuerto

• o la capacidad de las infraestructuras regionales.

El procedimiento municipal no sustituye a todas las aprobaciones externas

En virtud del RJUE actual, el municipio coordina determinadas consultas externas preceptivas para un procedimiento de concesión de licencia cuando el solicitante no las haya obtenido previamente. Sin embargo:

• algunos procedimientos deben ser iniciados directamente por el promotor

• algunas resoluciones no pueden incorporarse a un PIP

• algunas aprobaciones se refieren a la explotación en lugar de a la construcción

• algunas consultas deben preceder a una comunicación previa

• y algunos regímenes legales conservan sus propias solicitudes, pruebas, plazos, trámites de información pública y mecanismos de recurso.

El <u>RJUE</u> vigente distingue entre el control urbanístico municipal y los dictámenes, aprobaciones o autorizaciones legalmente encomendados a entidades externas. Nunca dé por sentado que una resolución urbanística municipal prevalece sobre otra autoridad que actúa dentro de sus competencias legales.

Dictámenes externos en el procedimiento de concesión de licencias

En el régimen actual, las entidades externas deben limitar generalmente su dictamen a las materias comprendidas en sus competencias legales. El plazo general de consulta del RJUE es de 20 días a partir del acceso al expediente, sin perjuicio de cualquier régimen especial y de las normas procedimentales aplicables. La legislación vigente establece que:

• el silencio dentro del plazo general puede surtir un efecto legal de conformidad

• un dictamen externo solo es vinculante cuando la ley le atribuya carácter vinculante

• y un dictamen vinculante debe fundamentarse en disposiciones legales o reglamentarias y recibirse dentro del plazo aplicable.

Estas normas generales no deben aplicarse sin verificar la legislación sectorial. Un régimen específico puede contener:

• plazos distintos
• efectos resolutorios especiales
• información pública obligatoria
• la prohibición de proceder sin una resolución expresa
• o normas diferentes para solicitudes incompletas.

En virtud del actual artículo 13-A, las consultas determinadas a entidades de la administración central, organismos del sector público estatal y concesionarias sobre la ubicación del proyecto se coordinan a través de la CCDR territorialmente competente. La CCDR emite la resolución coordinada y vinculante aplicable a dichas cuestiones de ubicación.

El solicitante puede obtener directamente los dictámenes, aprobaciones o autorizaciones preceptivos y presentarlos con la solicitud municipal. En virtud del actual artículo 13-B, una resolución previa puede, por lo general, seguir utilizándose cuando:

• no hayan transcurrido más de dos años
• o, si ha transcurrido más tiempo, los presupuestos de hecho y de derecho permanezcan inalterados.

Su vigencia debe evaluarse para el régimen y proyecto concretos.

Una comunicación previa debe ir precedida de todas las consultas externas preceptivas. El promotor no puede presentar una comunicación previa y esperar que el ayuntamiento recabe los dictámenes pendientes con posterioridad.

Un PIP incluye consultas externas cuando dichos dictámenes condicionen la eventual licencia o comunicación previa. No obstante, el RJUE vigente excluye expresamente la evaluación de impacto ambiental de la consulta externa realizada en el marco de un PIP.

Para cada autoridad, registre:

• nombre de la autoridad

• competencia legal
• motivo de la consulta
• superficie del inmueble afectada
• elemento del proyecto afectado
• tipo de decisión
• si la decisión es vinculante
• si es obligatoria una resolución expresa
• vía de presentación
• solicitante
• estudios requeridos
• planos requeridos
• tasa
• plazo legal
• plazo práctico
• requisito de información pública
• fecha de la decisión
• validez
• condiciones
• miembro responsable del equipo de proyecto
• y siguiente acción.

• No investigado
• Potencialmente aplicable
• Confirmado como aplicable
• Evaluación preliminar requerida
• Consulta previa solicitada
• Solicitud en preparación
• Presentado
• Información adicional solicitada
• Consulta pública
• Favorable
• Favorable con condiciones
• Desfavorable
• Caducado
• Sustituido
• No aplicable

Una hoja de cálculo que solo contenga «solicitado», «aprobado» o «pendiente» no es suficiente para una promoción compleja.

Autoridad

DATOS DE ENTRADA

• Nombre de la autoridad
• Departamento responsable
• Contacto
• Procedimiento
• Base legal

Desencadenante

SELECCIONE UNA OPCIÓN

• Ubicación del inmueble
• Características de la promoción
• Actividad prevista
• Conexión a infraestructuras
• Bien protegido
• Impacto ambiental
• Remisión municipal
• Requisito de la entidad financiadora

Decisión

SELECCIONE UNA OPCIÓN

• Dictamen
• Dictamen vinculante
• Aprobación
• Autorización
• Licencia
• Concesión
• Decisión de cribado
• Decisión ambiental
• Certificación
• Registro

Cronograma

DATOS DE ENTRADA

• Objetivo de presentación
• Plazo legal
• Margen práctico
• Fecha límite improrrogable
• Expiración de la validez

Condiciones

DATOS DE ENTRADA

• Condiciones de diseño
• Condiciones de construcción
• Seguimiento
• Mitigación
• Compensación
• Condiciones de funcionamiento

RESULTADO

• Matriz de autoridades
• Ruta crítica
• Estudios pendientes
• Dependencias de decisión
• Calendario de validez
• Aprobaciones críticas para la adquisición
• Aprobaciones críticas para la financiación

CTA

Crear el registro de autoridades

La evaluación de impacto ambiental, o AIA, es un procedimiento ambiental independiente utilizado para determinar la viabilidad ambiental de los proyectos comprendidos en el régimen jurídico aplicable. El marco nacional principal es el actual <u>Régimen de Evaluación de Impacto Ambiental.</u>

Un proyecto puede quedar sujeto al régimen debido a que:

• se encuentra dentro de una categoría de proyecto y umbral tipificados
• se ubica en una zona sensible
• se sitúa por debajo de un umbral general pero puede producir efectos ambientales significativos
• contempla una modificación o ampliación de un proyecto existente sujeta a evaluación
• o un cribado caso por caso determina que la evaluación es obligatoria.

El equipo del proyecto debe revisar íntegramente los anexos normativos y las circunstancias fácticas actuales.

No dé por sentado que una promoción inmobiliaria queda excluida por no tratarse de un proyecto industrial.

Las actuaciones de gran envergadura o ambientalmente sensibles de:

• desarrollos turísticos
• complejos vacacionales
• proyectos de desarrollo urbano
• infraestructuras
• puertos deportivos
• carreteras
• instalaciones de gestión de residuos
• proyectos energéticos
• proyectos hidráulicos
• y operaciones de remodelación del terreno

pueden requerir un cribado o una evaluación completa en función de sus características y ubicación.

Cuando la respuesta no sea automática, el proyecto puede requerir una decisión caso por caso sobre si es necesaria una evaluación ambiental completa.

Un expediente de cribado normalmente debe identificar:

• emplazamiento y proyecto
• ocupación del suelo
• superficie de construcción
• usos
• capacidad
• accesos
• tráfico
• demanda de agua
• aguas residuales
• energía
• residuos
• excavación
• eliminación de vegetación
• hábitats
• especies protegidas
• paisaje
• ruido
• calidad del aire
• patrimonio cultural
• efectos acumulativos
• y medidas de mitigación propuestas.

Un proyecto debe evaluarse en su conjunto.

No divida:

• fases
• parcelas colindantes
• infraestructuras
• unidades de alojamiento
• o componentes del desarrollo

con el objetivo de situar cada parte por debajo de un umbral legal. La autoridad competente puede considerar la totalidad del desarrollo y sus efectos acumulativos.

La guía oficial de la Agência Portuguesa do Ambiente explica que la AIA determina la viabilidad ambiental antes de que el proyecto sea licenciado o autorizado. El procedimiento puede llevarse a cabo en:

• fase de estudio previo
• fase de anteproyecto
• o fase de proyecto de ejecución.

El grado de verificación posterior depende de la fase de diseño evaluada.

Determine si el proyecto:

• automáticamente sujeto
• sujeto a cribado
• o fuera del régimen.

En proyectos complejos, la definición temprana del alcance del estudio ambiental puede reducir la incertidumbre posterior.

El EIA puede abordar:

• alternativas del proyecto
• entorno de referencia
• biodiversidad
• agua
• suelos
• clima
• paisaje

• ruido
• aire
• tráfico
• población
• salud
• patrimonio cultural
• efectos acumulativos
• mitigación
• compensación
• y seguimiento.

El proyecto, el EIA y los formularios requeridos se presentan a través del procedimiento SILiAmb aplicable y se abona la tasa correspondiente a la fase.

La comisión de evaluación puede:

• declarar el EIA conforme
• solicitar información adicional
• o proponer que no es conforme.

Una carencia sustancial de información puede dar por concluido el procedimiento antes de que se resuelva sobre el fondo ambiental.

Una vez que el EIA se considera conforme, la autoridad promueve la consulta pública.

Las directrices actuales de la APA hacen referencia a un periodo de consulta pública de 30 días en el procedimiento ordinario de AIA.

La comisión evalúa:

• los efectos del proyecto
• las opiniones de las autoridades
• la investigación sobre el terreno
• la participación pública
• las alternativas
• la mitigación
• y el seguimiento.

La Declaración de Impacto Ambiental, o DIA, puede ser:

• favorable
• favorable con condiciones
• o desfavorable.

Un proyecto sujeto a AIA no puede licenciarse ni ejecutarse sin una DIA favorable o favorable con condiciones.

Paso 9 — Verificación del proyecto de ejecución

Cuando la AIA se haya realizado antes de la fase de proyecto de ejecución, puede requerirse una verificación posterior para confirmar que el diseño final cumple con la DIA.

Esto se asocia habitualmente con la documentación del RECAPE y la correspondiente decisión de conformidad.

Deben consultarse <u>la guía de AIA de la Agencia Portuguesa de Medio Ambiente</u> y la <u>base de datos de proyectos del SIAIA</u> para conocer los procedimientos actuales y la información sobre precedentes.

Las decisiones ambientales deben trasladarse a los controles del proyecto

Una decisión ambiental favorable puede contener extensos condicionantes.

Clasifique cada condición como:

• previa a la concesión de licencias
• previa a la construcción
• de diseño
• de contratación
• de construcción
• de seguimiento
• de compensación
• operativa
• de desmantelamiento
• o de notificación.

Para cada condición, registre:

• redacción exacta
• persona responsable
• entregable requerido
• autoridad aprobatoria
• evidencias
• coste
• fecha de la planificación
• y estado de cumplimiento.

Una DIA favorable no debe registrarse simplemente como «aprobación ambiental obtenida».

Las directrices actuales de la APA establecen que una DIA tiene generalmente una validez de cuatro años y puede prorrogarse una vez por un período igual en virtud de las condiciones legales aplicables. El equipo del proyecto debe calcular:

• fecha de emisión
• requisito de inicio aplicable
• modificaciones del proyecto
• plazo límite de prórroga
• condiciones que afectan a la validez
• y si el proyecto sigue coincidiendo con la propuesta evaluada.

Un cambio en:

• la huella de ocupación
• los accesos
• la capacidad
• el desarrollo por fases
• las infraestructuras
• el uso del agua
• o el impacto ambiental

puede requerir una nueva evaluación.

No asuma que la compra de un inmueble transmite también todos los derechos ambientales ni que una DIA antigua sigue siendo válida para un nuevo proyecto.

Un proyecto que no esté sujeto a una AIA completa puede requerir aún una avaliação de incidências ambientais cuando pueda afectar significativamente a hábitats o especies protegidos.

Esto es especialmente relevante para:

• lugares de la Red Natura 2000
• áreas protegidas
• corredores ecológicos
• hábitats sensibles
• áreas de reproducción o nidificación
• y proyectos fuera de un límite protegido que puedan afectar a los valores objeto de protección.

La evaluación debe considerar:

• la ocupación directa del suelo
• la fragmentación de hábitats
• las perturbaciones
• la iluminación
• el ruido
• el tráfico
• la captación de agua
• las aguas residuales
• las aguas pluviales
• la presión de visitantes
• el riesgo de incendio
• y el desarrollo acumulativo.

Consulte la información sobre incidencia ambiental del ICNF y el marco legal vigente de la Red Natura 2000.

La primera revisión cartográfica debe identificar si el inmueble se encuentra:

• dentro de un área protegida
• dentro de un espacio Natura 2000
• cerca del límite de un área protegida
• dentro de una zona de amortiguamiento o de gestión
• o conectada hidrológica o ecológicamente con un área protegida.

Un desarrollo fuera de un espacio protegido puede, no obstante, afectarlo a través de:

• el drenaje
• las aguas subterráneas
• el ruido
• la luz
• el tráfico
• el acceso
• los animales de compañía
• la presión recreativa
• la exposición a incendios forestales
• o la pérdida de hábitat de soporte.

Los estudios ambientales pueden requerir abarcar determinados:

• estaciones
• periodos de reproducción
• periodos de migración
• periodos de floración
• condiciones de precipitación
• o condiciones de las aguas subterráneas.

Un estudio encargado demasiado tarde puede retrasar el desarrollo un ciclo estacional completo.

Un proyecto puede requerir un título de recursos hídricos cuando implique el uso o la ocupación de recursos hídricos públicos o privados.

Los posibles supuestos determinantes incluyen:

• sondeos
• captación de aguas subterráneas
• captación de aguas superficiales
• vertido de aguas residuales
• vertido de aguas pluviales
• cruces de cursos de agua
• pasos entubados u obras de drenaje
• puentes
• conducciones y tuberías
• protección de márgenes
• alteración de cauces
• limpieza o retirada de obstrucciones
• ocupación de lechos o riberas
• ocupación costera
• regadío
• infraestructuras hidráulicas
• o infraestructuras turísticas dentro del dominio hídrico público.

El título competente puede ser una:

• autorización
• licencia
• o concesión,

según el recurso, el uso, la duración y el régimen aplicable. La APA identifica estos tres tipos principales de títulos de recursos hídricos y gestiona los procedimientos pertinentes a través del sistema de licencias ambientales. Consulte la guía oficial sobre el <u>use of water resources.</u>

• ¿Se encuentra el curso de agua cartografiado en su ubicación física correcta?
• ¿Es público o privado?
• ¿Dónde se sitúan los límites legalmente relevantes del lecho, la ribera y la zona de protección?
• ¿Está la parcela dentro de una zona con riesgo de inundación?
• ¿Altera el proyecto el drenaje natural?
• ¿Es sostenible la captación de agua?
• ¿Existe conexión disponible a la red de aguas residuales?
• ¿Es legalmente viable una solución individual de tratamiento o vertido?
• ¿Cruzará un puente o un acceso una línea de agua?
• ¿Depende el proyecto de la ocupación costera o de un embalse?
• ¿Es transferible el título de recursos hídricos existente?

Las limitaciones derivadas del dominio público hídrico pueden no ser plenamente visibles a partir de:

• los títulos de propiedad
• los registros del impuesto sobre bienes inmuebles
• los vallados
• la cartografía catastral
• o la ocupación efectiva actual.

La determinación del límite legal puede requerir:

• pruebas topográficas
• cartografía histórica
• análisis de mareas o del curso de agua
• reconocimiento administrativo
• o un procedimiento formal de delimitación.

La titularidad inscrita de un vendedor no debe considerarse una prueba concluyente de que la totalidad de la superficie ocupada esté libre de derechos de dominio público hídrico.

Esta cuestión puede afectar de forma sustancial a:

• la superficie edificable de la parcela
• el acceso a la playa o al río
• los jardines privados
• las piscinas
• los viales
• las obras de contención
• y las garantías otorgadas a una entidad prestamista.

El riesgo de inundación debe investigarse de forma independiente a la presencia general de un curso de agua.

Revisar:

• mapas de peligrosidad por inundación
• planes de gestión del riesgo de inundación
• información municipal de emergencias
• episodios históricos de inundación
• drenaje local
• desarrollo urbanístico aguas arriba
• aguas subterráneas
• rebase costero
• erosión
• y proyecciones climáticas.

El proyecto puede requerir:

• cotas de suelo elevadas
• reducción de la superficie de sótanos
• paisajismo inundable
• retención
• atenuación
• infiltración
• accesos de emergencia
• medidas de evacuación
• o restricciones a usos vulnerables.

Una licencia urbanística no garantiza que el proyecto sea asegurable o financiable frente al riesgo de inundación.

Los inmuebles costeros pueden verse afectados por varios regímenes superpuestos.

Estos pueden incluir:

• programas costeros
• antiguos planes de la zona costera aún relevantes en el marco actual
• dominio público marítimo
• REN
• paisajes protegidos
• Natura 2000
• zonas de riesgo en acantilados
• erosión
• rebase costero
• jurisdicción portuaria
• y títulos de recursos hídricos.

La Agência Portuguesa do Ambiente explica que los programas costeros establecen regímenes de salvaguarda y gestión para los recursos costeros de importancia nacional y pueden prevalecer sobre los planes territoriales municipales o intermunicipales. Consulte los Programas para la Zona Costera vigentes.

• ¿Qué programa costero es aplicable?
• ¿Se encuentra la parcela dentro de una franja de salvaguarda?
• ¿La construcción está prohibida, condicionada o permitida?
• ¿Existen riesgos de acantilados, erosión o rebase costero?
• ¿Ocupa el proyecto dominio público marítimo?
• ¿El acceso a la playa es público?
• ¿Están permitidas las obras de contención o protección?
• ¿Se prevé el retroceso de la línea de costa?
• ¿Se puede asegurar y financiar la edificación?
• ¿Son legales las estructuras existentes?
• ¿Está limitada la reconstrucción tras su destrucción o por daños costeros?

Unas vistas privilegiadas al mar nunca deben considerarse una prueba de derechos de desarrollo garantizados.

La RAN protege los terrenos con aptitud e importancia agrícola.

La inclusión de un inmueble en la RAN puede restringir su uso y desarrollo no agrícolas.

En función de la propuesta, el proyecto puede requerir:

• confirmación de que el terreno se encuentra fuera de la RAN
• un uso permitido reconocido
• comunicação prévia
• un dictamen
• u otra resolución de la entidad competente de la RAN.

La vía aplicable depende de:

• la operación
• la superficie del terreno
• el impacto agrícola
• la justificación de interés público
• las ubicaciones alternativas
• y la categoría legal específica en la que se fundamente.

Consulte la información oficial de la DGADR sobre la RAN y el marco legal vigente de la RAN.

• ¿Está actualizada la cartografía oficial?
• ¿Afecta la RAN a la totalidad o a parte del inmueble?
• ¿Es compatible el uso propuesto?
• ¿Es aplicable la excepción legal a este solicitante y proyecto?
• ¿Debe justificarse la necesidad agrícola?
• ¿Existen alternativas menos perjudiciales?
• ¿Supone el proyecto la eliminación de suelo productivo?
• ¿Se exigen medidas compensatorias o de restauración?
• ¿El acceso o las infraestructuras propuestas atraviesan también la RAN?

No asuma que se puede emplazar una edificación fuera del área de la RAN si su acceso, servicios o solución de aguas residuales permanecen dentro de ella.

La REN es una estructura ecológica nacional que se aplica a áreas con particular sensibilidad ambiental, riesgo o función ecológica.

El equipo del proyecto debe identificar:

• la categoría específica de la REN
• la cartografía depositada oficialmente
• el régimen de usos compatibles aplicable
• si el uso está prohibido
• si está sujeto a comunicación
• si se requiere una autorización o dictamen
• y qué condiciones se aplican.

El mismo proyecto puede recibir un tratamiento diferente en función de si el área cartografiada atañe a:

• protección de los recursos hídricos
• erosión
• riesgo de inundación
• sistemas costeros
• recarga de acuíferos
• pendientes pronunciadas
• u otra función de la REN.

Consulte el marco legal vigente de la REN.

La conclusión de que «el inmueble está en la REN» es incompleta.

El análisis debe indicar:

• el área exacta afectada
• la categoría de la REN
• las actuaciones prohibidas y permitidas
• la vía procedimental
• la consecuencia sobre el diseño
• la autoridad requerida
• y el efecto en el modelo financiero.

Las restricciones patrimoniales pueden aplicarse a:

• monumentos clasificados
• inmuebles protegidos
• inmuebles en trámite de clasificación
• conjuntos y sitios protegidos
• zonas de protección especial
• zonas de protección general
• yacimientos arqueológicos
• y el entorno o la relación visual del patrimonio protegido.

La <u>base de datos oficial portuguesa de bienes clasificados</u> incluye sitios, monumentos, conjuntos y sus zonas de protección, tanto clasificados como en trámite.

La base de datos es una herramienta esencial de análisis preliminar, pero la revisión específica de un proyecto aún puede requerir:

• el instrumento de clasificación
• el instrumento de la zona de protección
• el plan de salvaguarda aplicable
• el inventario municipal de patrimonio
• los registros arqueológicos
• y la consulta con la autoridad competente en materia de patrimonio.

La autoridad puede evaluar:

• demolición
• excavación
• altura
• volumetría
• fachadas
• forma de la cubierta
• materiales
• color
• vistas
• paisajismo

• iluminación exterior
• señalización
• vibración
• e impacto arqueológico.

Una promoción en un inmueble colindante no clasificado puede seguir estando condicionada de forma sustancial.

El riesgo arqueológico puede derivarse de:

• yacimientos arqueológicos conocidos
• centros históricos
• antiguos emplazamientos religiosos o militares
• zonas ribereñas
• hallazgos anteriores
• sensibilidad arqueológica municipal
• o profundidad de excavación.

Entre los posibles requisitos se incluyen:

• estudio documental
• prospección arqueológica
• investigación geofísica
• zanjas de prueba
• seguimiento durante la excavación
• conservación in situ
• registro
• recuperación
• rediseño
• y elaboración de informes.

Los requisitos arqueológicos pueden afectar a:

• diseño de sótanos
• pilotaje
• cimentaciones
• zanjas de instalaciones
• demolición
• secuenciación de los contratistas
• imprevistos
• y fecha de finalización.

El contrato de construcción debe definir la responsabilidad sobre:

• hallazgos
• órdenes de paralización de los trabajos
• notificación a las autoridades
• costes de investigación
• ampliación del plazo
• y rediseño.

Un proyecto colindante con una carretera nacional o regional puede requerir la intervención de Infraestruturas de Portugal u otra autoridad vial competente.

Entre las materias potencialmente sujetas a control se incluyen:

• nuevos accesos
• modificación de accesos existentes
• obras junto a la carretera
• muros y vallados
• redes de suministros
• drenaje
• ocupación de la vía pública
• señalización
• publicidad
• estaciones de servicio
• grúas de obra
• y gestión temporal del tráfico.

Infraestruturas de Portugal identifica los accesos, las construcciones marginales, las infraestructuras, los muros, la ocupación y otras materias viales o ferroviarias como actividades que pueden requerir su licencia, autorización o dictamen. Consulte el IP Licensing Portal.

Confirme:

• titularidad de la vía
• clasificación de la carretera
• legalidad de los accesos existentes
• distancias de visibilidad
• capacidad de tráfico
• obras en intersecciones
• terreno necesario
• derechos de terceros
• mantenimiento
• y responsabilidad de finalización.

Un inmueble puede lindar físicamente con una carretera sin disponer de un derecho irrestricto a crear o intensificar el acceso.

El desarrollo inmobiliario próximo a una vía ferroviaria puede verse afectado por:

• servidumbres de protección ferroviaria
• retranqueos de edificación
• restricciones de excavación
• vibraciones estructurales
• drenaje
• ruido
• interferencias electromagnéticas
• pasos peatonales
• accesos
• grúas
• y obras por debajo o por encima de la infraestructura ferroviaria.

Puede ser necesaria una interlocución temprana cuando el proyecto conlleve:

• sótanos profundos
• muros de contención
• pilotaje
• túneles
• elevación de cargas pesadas
• o modificación de pasos existentes.

El cronograma debe prever la revisión técnica por parte del operador de la infraestructura y posibles condicionantes de protección.

Los terrenos cercanos a aeropuertos, aeródromos, helipuertos, equipos de navegación o corredores aéreos protegidos pueden verse afectados por servidumbres aeronáuticas.

Los posibles controles incluyen:

• altura del edificio
• grúas
• antenas
• iluminación
• superficies reflectantes
• humo
• paisajismo que atraiga aves

• paneles fotovoltaicos
• y equipos de construcción.

La ANAC explica que las áreas que rodean los aeródromos civiles y las instalaciones de apoyo a la aviación pueden estar sujetas a servidumbres que protegen la seguridad aérea y el funcionamiento eficiente. Las solicitudes relativas a obstáculos fijos o móviles pueden presentarse a través de su procedimiento en línea. Consulte la guía sobre servidumbres aeronáuticas de la ANAC.

Las grúas temporales deben evaluarse por separado del edificio terminado.

Los proyectos rurales y periurbanos pueden verse afectados por el Sistema Integrado de Gestión de Incendios Rurales portugués.

Es posible que la revisión deba abordar:

• clasificación del suelo
• cartografía de riesgo de incendio
• redes de gestión de combustible
• retranqueos
• gestión de la vegetación
• acceso para servicios de emergencia
• disponibilidad de agua
• evacuación
• materiales
• y restricciones durante periodos de alto riesgo.

Consulte el marco legal vigente sobre la Gestión Integrada de Incendios Rurales.

Las obligaciones de gestión de combustible y vegetación pueden generar costes operativos recurrentes tras la finalización.

Estos costes deben incluirse en:

• gastos de servicios
• presupuestos operativos de hoteles o complejos turísticos
• presupuestos de comunidades de propietarios
• mantenimiento del paisajismo
• y planificación de seguros.

La tala o retirada de árboles puede requerir autorización debido a:

• especies arbóreas protegidas

• normativas municipales sobre arbolado

• legislación forestal

• protección de hábitats

• régimen de protección del paisaje

• o condiciones de la resolución ambiental.

Una propuesta de desarrollo debe registrar:

• especies

• tamaño

• estado de conservación

• valor ecológico

• área de protección radicular

• régimen de protección

• árboles conservados

• árboles eliminados

• plantación de reposición

• y mantenimiento a largo plazo.

No desbroce ni retire vegetación antes de que se confirme la situación medioambiental y urbanística.

El desbroce prematuro del terreno puede:

• destruir hábitats protegidos

• vulnerar restricciones estacionales

• comprometer las pruebas de los estudios sobre el terreno

• y generar exposición a sanciones y medidas de disciplina.

Seguridad contra incendios y protección civil

Los proyectos pueden requerir una revisión independiente en materia de seguridad contra incendios, declaraciones de responsabilidad o aprobación en virtud del régimen aplicable de seguridad contra incendios.

La categoría del proyecto y el nivel de riesgo influyen en:

• la responsabilidad del diseño

• la intervención de las autoridades

• las medidas de autoprotección

• los planes de emergencia

• las inspecciones

• y los requisitos operativos.

Entre los aspectos relevantes se incluyen:

• accesos de emergencia
• abastecimiento de agua para extinción de incendios
• sectorización
• evacuación
• control de humos
• resistencia al fuego
• aforo o capacidad de ocupación
• e interacción con los usos colindantes.

Una aprobación municipal de arquitectura no confirma el cumplimiento de todos los requisitos de seguridad contra incendios.

Los operadores de suministros pueden necesitar aprobar o coordinar:

• electricidad
• agua
• aguas residuales
• gas
• telecomunicaciones
• energía de distrito
• y desvíos de infraestructuras.

Identifique:

• capacidad existente
• ubicación de la conexión
• refuerzo
• obras fuera del emplazamiento
• servidumbres
• terreno requerido
• plazo de entrega
• costes de conexión
• y titularidad tras la finalización.

Una indicación informal de que una conexión está «disponible en las proximidades» no equivale a:

• capacidad reservada
• una conexión aprobada
• un precio fijo
• o un compromiso de entrega.

Los proyectos pueden verse afectados por:

• líneas de transporte o distribución de electricidad
• subestaciones
• gasoductos
• oleoductos
• corredores de telecomunicaciones
• radioenlaces
• instalaciones de energía renovable
• o recursos geológicos.

Las posibles consecuencias incluyen:

• corredores de protección
• restricciones de altura
• acceso para mantenimiento
• costes de reubicación
• restricciones en los métodos constructivos
• consideraciones electromagnéticas
• y aprobación del operador.

Registre tanto las infraestructuras registradas como las no registradas descubiertas mediante:

• levantamientos topográficos
• información del operador
• registros municipales
• inspección del emplazamiento
• y revisión de títulos de propiedad.

Los proyectos en el frente marítimo pueden requerir coordinación con:

• la autoridad portuaria competente
• APA
• autoridades marítimas
• DGRM
• el municipio local
• y otras entidades sectoriales.

Los posibles procedimientos pueden referirse a:

• ocupación
• concesión
• construcción
• dragado
• navegación
• medio marino

• uso de la playa o de la línea de costa
• acceso público
• y seguridad operativa.

Un puerto deportivo, pantalán, embarcadero o estructura en el frente marítimo no debe tratarse como una ampliación ordinaria de un edificio.

El procedimiento urbanístico no autoriza por sí mismo todas las actividades previstas.

Según el proyecto, pueden aplicarse normas independientes a:

• hoteles
• apartamentos turísticos
• complejos vacacionales
• turismo rural
• campings
• atención sanitaria
• atención a mayores
• centros educativos
• restauración
• comercio minorista
• industria
• energía
• residuos
• u ocio.

El proyecto debe distinguir entre:

• la aprobación de la edificación
• la aprobación del uso
• la clasificación del establecimiento
• el registro de la actividad
• la licencia de explotación
• y la inspección.

El proyecto de arquitectura e ingeniería debe contrastarse con el régimen de explotación previsto antes de que la solicitud urbanística quede fijada.

El Licenciamento Único Ambiental de Portugal, o LUA, tiene por objeto coordinar diversos regímenes de control ambiental mediante un título ambiental único, el Título Único Ambiental.

La APA explica que el TUA puede consolidar decisiones relativas a materias como:

• evaluación de impacto ambiental
• evaluación de incidencia ambiental
• títulos de recursos hídricos
• residuos
• emisiones industriales
• emisiones a la atmósfera
• accidentes industriales graves
• comercio de derechos de emisión de gases de efecto invernadero
• y reutilización del agua.

Los procedimientos ambientales aplicables se gestionan a través del sistema SILiAmb, actuando la APA y las CCDRs en el ámbito de sus respectivas competencias. Consulte la guía oficial de la Licencia Ambiental Única.

Un TUA no significa que cada decisión ambiental:

• siga un único plazo
• se conceda automáticamente
• o sustituya al planeamiento municipal, a los derechos sobre el suelo y a las autorizaciones sectoriales de explotación.

La participación pública puede surgir a través de:

• la evaluación de impacto ambiental
• procedimientos de loteamento de gran envergadura
• instrumentos de áreas protegidas
• elaboración de planes territoriales
• programas del litoral
• u otros procedimientos sectoriales.

La consulta pública puede generar:

• alegaciones
• pruebas técnicas
• propuestas alternativas
• requerimientos adicionales de las autoridades
• modificaciones de diseño
• medidas de mitigación
• y riesgo político o reputacional.

Antes de la presentación:

• identificar las comunidades afectadas
• cartografiar los usos colindantes
• evaluar los impactos visuales y de tráfico
• preparar explicaciones no técnicas
• revisar las cuestiones de acceso a los terrenos
• constituir el equipo de respuesta
• y garantizar que los materiales públicos sean coherentes con el proyecto jurídico y técnico.

El portal oficial de consulta pública portugués es Participa.

Los posibles costes derivados de los condicionantes incluyen:

• compensación de hábitats
• seguimiento arqueológico
• obras de contención
• mejoras viarias
• adecuación de intersecciones
• drenaje
• mitigación de inundaciones
• tratamiento de aguas residuales
• refuerzo de redes de suministros
• cesiones de suelo
• paisajismo
• protección acústica
• almacenamiento de agua contra incendios
• monitorización
• garantías ambientales
• y mantenimiento a largo plazo.

Cada condición debe clasificarse como:

• coste conocido
• coste estimado
• partida provisional
• riesgo de contingencia
• coste de explotación
• o exposición no cuantificable.

Una decisión favorable con condiciones inasumibles no es un resultado comercialmente favorable.

Una modificación del diseño puede invalidar o exigir la revisión de una decisión externa. Los cambios que requieren una reevaluación pueden incluir:

• mayor superficie
• cambio de uso
• más unidades
• modificación del acceso
• excavación más profunda
• sótano de mayores dimensiones
• reubicación hacia un elemento protegido
• variación de la demanda de agua
• modificación de la estrategia de aguas residuales
• tala de árboles
• alteración de las fases
• aumento del tráfico
• cambio del método constructivo
• o modificación de la capacidad operativa.

Antes de aprobar un cambio, pregúntese:

• ¿Qué autoridad revisó el diseño original?
• ¿Qué documentos revisó?
• ¿Se mantiene el nuevo diseño dentro de los límites de la decisión?
• ¿Se requiere una nueva consulta?
• ¿Afecta el cambio a la consulta pública?
• ¿Sigue siendo válida la decisión?
• ¿Requieren consentimiento la entidad financiadora o el contrato de adquisición?

Cuando el proyecto dependa de una decisión externa, el contrato de adquisición debe contemplarlo expresamente.

Evite una condición genérica relativa a «todas las aprobaciones necesarias». Especifique:

• autoridad
• procedimiento
• resultado mínimo aceptable
• condiciones admisibles
• condiciones inaceptables
• obligación máxima de infraestructuras
• coste máximo de mitigación

• vigencia requerida
• y si se permite la impugnación o la nueva presentación.

Exija al vendedor que proporcione:

• títulos de propiedad
• licencias históricas
• informes ambientales
• acceso para realizar estudios
• correspondencia con las autoridades
• firmas
• poderes
• y una cooperación razonable.

Defina:

• quién designa a los consultores
• quién controla la solicitud
• si la propuesta puede modificarse
• si puede retirarse
• quién asiste a las reuniones
• y si el vendedor puede presentar alegaciones por separado.

Prevea tiempo suficiente para:

• estudios de referencia
• prospecciones estacionales
• consultas previas
• presentación
• información pública
• información complementaria
• resolución
• y posibles modificaciones.

Defina:

• quién asume los costes
• si el comprador puede rescindir el contrato
• si el precio se ajusta
• la titularidad de los estudios
• el uso de la decisión tras la resolución
• y la responsabilidad de restaurar los trabajos de prospección.

La entidad financiadora o el comité de inversión debe recibir el expediente administrativo completo.

Incluya:

• mapa de autoridades
• planos de condicionantes
• análisis jurídico
• solicitudes
• estudios
• correspondencia externa
• material de consulta pública
• decisiones
• condiciones
• calendario de vigencia
• calendario de costes
• registro de seguimiento del cumplimiento
• y comparativa de diseño.

• ¿La decisión es vinculante?
• ¿Está sujeta a impugnación?
• ¿Es transmisible?
• ¿Sigue siendo válida?
• ¿Cubre el proyecto financiado?
• ¿Se cumplen las condiciones previas a la construcción?
• ¿Están incluidos los costes de mitigación?
• ¿Está financiado el seguimiento ambiental?
• ¿Podría una autoridad paralizar las obras?
• ¿Se pueden ejecutar las garantías si la autorización expira?
• ¿Cubre el seguro el riesgo identificado?

Los plazos de las autoridades externas varían de forma sustancial.

Como hipótesis de trabajo preliminares:

• mapa inicial de autoridades y condicionantes: 2–6 semanas
• revisión documental ambiental y de patrimonio: 2–8 semanas
• consultas preliminares con las autoridades: 1–4 meses
• dictamen externo ordinario: 1–4 meses
• dictámenes coordinados complejos: 3–9 meses o más

• procedimiento de la RAN o REN: 2–8 meses o más
• título de recursos hídricos: 3–12 meses o más
• procedimiento de patrimonio y arqueología: 2–12 meses o más
• cribado ambiental: 2–6 meses o más
• evaluación de impacto ambiental completa: 9–24 meses o más
• estudios ecológicos estacionales: potencialmente un año completo de estudio
• verificación ambiental del proyecto de ejecución: 4–12 meses o más.

No se trata de compromisos reglamentarios.

El cronograma real depende de:

• la complejidad del proyecto
• la carga de trabajo de las autoridades
• la exhaustividad de la documentación
• los estudios
• la consulta pública
• las modificaciones del proyecto
• las decisiones interdependientes
• y la sensibilidad ambiental.

Prevea:

• análisis jurídico
• cartografía
• levantamiento topográfico
• consultoría ambiental
• ecología
• paisaje
• hidrología
• hidrogeología
• modelización de inundaciones
• estudio costero
• ruido
• calidad del aire
• tráfico
• arqueología
• patrimonio
• trabajos geotécnicos
• análisis forestal y de incendios
• tasas administrativas
• materiales para consultas públicas
• modificaciones del proyecto
• mitigación
• compensación
• seguimiento

• garantías
• y obligaciones operativas a largo plazo.

Los costes ambientales y administrativos deben desglosarse en:

• investigación
• solicitud
• adaptación del diseño
• construcción
• seguimiento
• compensación
• y explotación.

• ¿Se ha cartografiado la propiedad frente a todos los condicionantes pertinentes?
• ¿Están conciliados los mapas oficiales y municipales?
• ¿Se han tenido en cuenta los efectos en las parcelas colindantes y aguas abajo?
• ¿Está confirmada la versión cartográfica vigente?

• ¿Se ha revisado la aplicabilidad de la AIA?
• ¿Se requiere un cribado ambiental?
• ¿Es relevante la evaluación de incidencias ambientales?
• ¿Se requieren estudios estacionales?
• ¿Se han evaluado los efectos acumulativos?

• ¿Existe algún curso de agua?
• ¿Está implicado el dominio público hídrico?
• ¿Se encuentra la propiedad en riesgo de inundación o costero?
• ¿Se requiere un título de recursos hídricos?
• ¿Es de aplicación un programa costero?

• ¿Es de aplicación la RAN?
• ¿Es de aplicación la REN?
• ¿Está identificada la categoría específica?
• ¿Es compatible el uso propuesto?
• ¿Se ven afectados también los accesos y las infraestructuras?

• ¿Se encuentra la parcela dentro o cerca de Natura 2000?
• ¿Está dentro de un espacio protegido?
• ¿Existen hábitats o especies presentes?
• ¿Hay árboles protegidos?
• ¿Es probable que existan obligaciones de mitigación o compensación?

• ¿Está clasificado el inmueble?
• ¿Está pendiente de clasificación?
• ¿Se encuentra en una zona de protección?
• ¿Tiene relevancia la arqueología?
• ¿Se ha evaluado el entorno visual del proyecto?

• ¿Está aprobado el acceso por carretera?
• ¿Son relevantes las restricciones ferroviarias?
• ¿Existe una servidumbre aeronáutica?
• ¿Hay disponibilidad de redes de suministros?
• ¿Existen canalizaciones o corredores energéticos?

• ¿Qué resoluciones se obtienen a través del municipio?
• ¿Cuáles deben obtenerse directamente?
• ¿Cuáles deben preceder a la comunicación previa?
• ¿Cuáles requieren una resolución expresa?
• ¿Cuáles están sujetas a consulta pública?

• ¿Están presupuestadas todas las condiciones?
• ¿Protege al comprador el contrato de adquisición?
• ¿Es realista el cronograma?
• ¿Son válidas las resoluciones para la fecha prevista de construcción?
• ¿Ha aceptado la entidad financiadora la postura de las autoridades?

Es posible que las limitaciones y afecciones sectoriales y nacionales no sean plenamente visibles en la clasificación urbanística municipal.

Un mapa identifica una posible aplicabilidad. No siempre determina el límite preciso, la categoría o el efecto jurídico.

**Asumir que el municipio recabará todos los informes**

Algunos procedimientos deben ser iniciados o completados directamente por el promotor.

**Presentar una comunicación previa sin los informes externos**

La comunicación previa exige que las consultas preceptivas se hayan evacuado previamente.

**Asumir que un PIP incluye la evaluación de impacto ambiental**

El RJUE vigente excluye expresamente la AIA del proceso de consulta del PIP.

**Mirar únicamente dentro de los límites de la propiedad**

Las afecciones ambientales, patrimoniales, de infraestructuras y aeronáuticas pueden derivarse de elementos situados fuera de la parcela.

**Iniciar los trabajos ecológicos demasiado tarde**

No realizar los estudios en la temporada adecuada puede retrasar sustancialmente el proyecto.

**Tratar la RAN y la REN como la misma restricción**

Protegen intereses diferentes y se rigen por marcos jurídicos y procedimentales distintos.

**Asumir que la titularidad registrada excluye el dominio público hidráulico**

La inscripción registral de la propiedad no determina automáticamente la delimitación del dominio público hidráulico.

**Subestimar la arqueología**

Los hallazgos imprevistos pueden paralizar la excavación y obligar a modificar el diseño de los sótanos o de la cimentación.

**Tratar el acceso como un detalle menor de diseño**

Sin un acceso rodado legal y técnicamente admisible, el desarrollo puede resultar inviable.

**Ignorar los medios auxiliares y equipos temporales de obra**

Las grúas, el pilotaje, los desvíos de tráfico y la ocupación temporal pueden requerir autorizaciones independientes.

**Dar por aprobada una resolución condicionada**

Cada condición debe asignarse, presupuestarse y someterse a seguimiento.

Las resoluciones de organismos externos pueden tener plazos de vigencia o estar sujetas a que no se alteren los supuestos del proyecto.

Una modificación sustancial puede situar el proyecto fuera del alcance de la resolución emitida por el organismo competente.

Antes de la adquisición, la presentación o la construcción, confirme que ha:

• elaborado el mapa de organismos competentes
• obtenido la cartografía oficial actualizada de condicionantes
• revisado el plan municipal
• revisado los programas territoriales nacionales
• revisado las servidumbres administrativas
• verificado la aplicabilidad de la AIA
• verificado el cribado ambiental
• verificado la evaluación de incidencia ambiental
• verificado la Red Natura 2000
• verificado los espacios protegidos
• completado el cribado ecológico
• planificado los estudios estacionales
• verificado los árboles protegidos
• verificado la RAN
• verificado la REN
• verificado el dominio público hidráulico
• verificado los títulos de utilización de recursos hídricos
• verificado el riesgo de inundación
• verificado los programas de la zona costera
• verificado la erosión y el rebase costero
• verificado el patrimonio clasificado
• verificado las zonas de protección
• verificado la arqueología
• verificado la protección de carreteras
• verificado la legalidad de los accesos
• verificado la protección ferroviaria
• verificado las servidumbres aeronáuticas
• verificado los requisitos de protección contra incendios rurales
• verificado los corredores energéticos y de canalizaciones
• verificado la capacidad de las redes de suministro
• verificado la jurisdicción portuaria o marítima
• verificado las autorizaciones sectoriales de actividad

• identificado las consultas promovidas por el solicitante
• identificado las consultas promovidas por el municipio
• identificado las resoluciones exigidas antes de la comunicação prévia
• elaborado el registro de organismos competentes
• asignado cada solicitud
• incluido las tasas de los organismos públicos
• incluido los costes de los estudios
• incluido las medidas de mitigación y compensación
• incluido los costes de seguimiento
• establecido el registro de seguimiento de las condiciones impuestas en las resoluciones
• establecido el calendario de vigencias
• coordinado las garantías de protección en la adquisición
• coordinado las condiciones impuestas por las entidades financiadoras
• y establecido el control de cambios del proyecto.

Mapeador de organismos externos

Identifique los posibles organismos competentes en materia ambiental, patrimonial, de infraestructuras y sectorial a partir de las características del inmueble y del proyecto.

CTA

Mapear las autoridades

Selector de procedimientos ambientales

Evalúe si el proyecto puede requerir un cribado de AIA, una AIA completa, una evaluación de incidencia ambiental u otro procedimiento ambiental.

CTA

Comprobar la vía ambiental

Verificador de RAN y REN

Registre las zonas delimitadas en la cartografía, las categorías legales, los usos compatibles, el procedimiento y los efectos en el diseño.

CTA

Comprobar RAN y REN

Herramienta de condicionantes hídricos y costeros

Organice los cursos de agua, el dominio público hídrico, el riesgo de inundación, los programas costeros y los títulos de recursos hídricos.

CTA

Comprobar los condicionantes hídricos y costeros

Registro de patrimonio y arqueología

Haga un seguimiento de las clasificaciones, zonas de protección, riesgos arqueológicos, estudios, dictámenes y condiciones de construcción.

CTA

Revisar los condicionantes patrimoniales

Identifique las autorizaciones relativas a carreteras, ferrocarriles, aviación, energía, canalizaciones y redes de servicios.

CTA

Mapear las autorizaciones de infraestructuras

Asigne cada condición de diseño, preconstrucción, construcción, seguimiento y fase operativa.

CTA

Hacer el seguimiento de las condiciones de las autoridades

Supervise las fechas de emisión, fechas de prórroga, requisitos de inicio y caducidad de las resoluciones.

CTA

Proteger la validez de las resoluciones

**DESCARGO DE RESPONSABILIDAD DE LA HERRAMIENTA**

Estas herramientas únicamente ofrecen una orientación organizativa preliminar. No determinan la aplicabilidad de la evaluación ambiental, no establecen la compatibilidad con la RAN o la REN, no definen el dominio público hídrico, no confirman derechos de patrimonio ni sustituyen las resoluciones oficiales y el asesoramiento especializado.

PLANIFICACIÓN Y LICENCIAS — GUÍA 06

Controle el procedimiento desde la presentación formal hasta una resolución municipal jurídicamente utilizable.

La siguiente guía explica la validación de solicitudes, la subsanación documental, las consultas, la participación pública, la audiencia previa, las modificaciones del proyecto, los condicionantes de aprobación, las resoluciones tácitas, las impugnaciones administrativas, la tutela judicial y el seguimiento de las decisiones.

**CTA PRINCIPAL**

Continuar a Presentación y resolución urbanística

**CTA SECUNDARIO**

Volver a Urbanismo y licencias

VVA puede prestar apoyo a inversores, promotores, family offices, fondos, propietarios de terrenos y operadores en la identificación y gestión de las autorizaciones externas que afectan a los proyectos de desarrollo inmobiliario en Portugal.

El apoyo puede incluir:

• mapeo de organismos competentes y condicionantes
• análisis de procedimientos ambientales
• coordinación de AIA y de incidencia ambiental
• revisión de RAN y REN
• análisis de recursos hídricos y dominio público
• revisión de desarrollo en zonas costeras
• estrategia de patrimonio y arqueología
• autorizaciones de carreteras y accesos
• servidumbres y restricciones ferroviarias y de aviación
• análisis forestal y de incendios rurales
• coordinación de redes de suministros e infraestructuras
• estrategia de consulta a entidades públicas
• revisión de solicitudes y resoluciones
• seguimiento de condicionantes
• control de plazos y vigencia
• condiciones para la adquisición
• due diligence para entidades financiadoras
• modificaciones del proyecto
• y coordinación con el licenciamiento municipal o comunicação prévia.

**CTA PRINCIPAL**

Solicitar una revisión de organismos competentes

**CTA SECUNDARIO**

Hablar con VVA