Marco urbanístico y condicionantes del terreno

Está previsto que las principales modificaciones del RJUE introducidas por el Decreto-Ley 108/2026 entren en vigor el 1 de octubre de 2026.

La fecha original de entrada en vigor fue aplazada por el Decreto-Ley 155-B/2026 con el fin de permitir la preparación de los reglamentos, formularios y plataformas municipales necesarios.

Los planes territoriales y las servidumbres y restricciones administrativas que afecten a una parcela deben evaluarse conforme a sus instrumentos jurídicos vigentes. La vía para utilizar dicha información en un PIP, licencia, comunicación previa u otro procedimiento urbanístico también debe comprobarse con respecto al RJUE vigente en la fecha de presentación.

Cualquier estrategia urbanística cuya presentación esté prevista a partir del 1 de octubre de 2026 deberá revisarse de nuevo antes de su registro.

Consulte el Decreto-Ley 108/2026 y el Decreto-Ley 155-B/2026.

Al término de esta evaluación, debería ser capaz de determinar:

• si se ha identificado el inmueble correcto
• qué instrumentos de planeamiento son aplicables
• cómo está clasificado y calificado el suelo
• si el uso previsto está permitido
• qué parámetros urbanísticos resultan de aplicación
• si una parcelación, un plan de detalle o un mecanismo de ejecución condiciona el desarrollo
• qué restricciones públicas gravan o afectan a la finca
• qué administraciones públicas u organismos puede ser preceptivo consultar
• si las edificaciones existentes están legalmente reconocidas
• si los accesos y las infraestructuras son adecuados
• qué superficie es susceptible de desarrollo de forma realista
• qué cuestiones pueden resolverse mediante el diseño del proyecto
• qué cuestiones requieren una autorización o una interpretación formal
• qué cuestiones pueden impedir el desarrollo previsto
• y si el proyecto debe avanzar hacia una due diligence urbanística o un PIP.

El resultado debe distinguir entre:

• hechos jurídicos acreditados
• interpretaciones profesionales
• posturas municipales o de las autoridades
• hipótesis de trabajo
• documentación o pruebas pendientes
• y condicionantes críticos.

MÓDULO INTERACTIVO

Configure el mapa de condicionantes de la parcela

Introduzca la ubicación del inmueble y el proyecto previsto para generar un plan de análisis inicial.

Ubicación del inmueble

DATOS DE ENTRADA

• Dirección
• Municipio
• Freguesia
• Número de descripción registral
• Artículo matricial
• Coordenadas
• Subir un plano de ubicación

Tipo de inmueble

SELECCIONE UNA OPCIÓN

• Suelo urbano sin edificar
• Finca rústica o agrícola
• Edificio residencial existente
• Edificio comercial o industrial
• Inmueble de uso turístico
• Parcelación o loteamento
• Inmueble de uso mixto
• Inmueble con linderos inciertos
• Inmueble con edificaciones no documentadas

Proyecto previsto

SELECCIONE TODAS LAS OPCIONES QUE CORRESPONDAN

• Obra nueva
• Rehabilitación
• Ampliación
• Reconstrucción
• Demolición
• Cambio de uso
• Parcelación o segregación
• Obras de urbanización
• Desarrollo turístico
• Desarrollo industrial o logístico
• Proyecto de energías renovables
• Legalización
• Reventa condicionada a la tramitación urbanística

Documentación disponible

SELECCIONE TODAS LAS OPCIONES QUE CORRESPONDAN

• Certificado del Registro de la Propiedad
• Registro fiscal
• Información catastral
• Levantamiento topográfico
• Expediente urbanístico municipal
• Planos aprobados
• PIP
• Título de parcelación
• Informe urbanístico
• Informe ambiental
• Información sobre infraestructuras
• Sin información fiable

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Generar mi informe de condicionantes

Resultado indicativo

RESUMEN DE LA PARCELA

• Estado de identificación del inmueble
• Instrumentos de planeamiento aplicables
• Clasificación del suelo
• Calificación del suelo
• Evaluación inicial de usos permitidos
• Parámetros urbanísticos a confirmar
• Restricciones públicas detectadas
• Organismos a consultar
• Carencias documentales y topográficas
• Cuestiones relativas a edificaciones existentes
• Cuestiones sobre infraestructuras
• Calificación inicial de riesgo urbanístico
• Siguiente actuación recomendada

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Crear la lista de due diligence urbanística

Aviso legal de la herramienta: Esta herramienta solo proporciona una evaluación preliminar. Los resultados cartográficos pueden ser incompletos, aproximados o no estar actualizados, y no determinan los linderos de la propiedad, los derechos urbanísticos ni la eficacia jurídica de ningún plan o restricción.

Una evaluación rigurosa y fundamentada de la parcela debe estructurarse en ocho capas.

Capa 01 — Identidad del inmueble

Confirmar el terreno, los linderos, el acceso y la concordancia entre la información registral, fiscal, catastral y física.

Capa 02 — Instrumentos territoriales

Identificar todos los instrumentos de ámbito nacional, regional, especial, intermunicipal y municipal aplicables a la ubicación.

Capa 03 — Usos del suelo y parámetros urbanísticos

Determinar los usos permitidos, la edificabilidad, la altura, la ocupación, la densidad, el aparcamiento y otros requisitos cuantificables.

Capa 04 — Instrumentos de planeamiento específicos del emplazamiento

Revisar parcelaciones, planes de detalle, unidades de ejecución, convenios urbanísticos, resoluciones de planeamiento y obligaciones de urbanización pendientes.

Capa 05 — Restricciones públicas

Cartografiar RAN, REN, servidumbres hídricas, costeras, de patrimonio, naturales, de transporte, de infraestructuras y otras restricciones administrativas.

Capa 06 — Situación legal consolidada

Establecer qué edificaciones, superficies y usos están legalmente reconocidos.

Capa 07 — Capacidad física y de infraestructuras

Comprobar accesos, topografía, condiciones del terreno, servicios urbanos, drenaje y viabilidad constructiva práctica.

Capa 08 — Evolución temporal

Comprobar modificaciones, suspensiones, medidas cautelares, planes en tramitación, resoluciones con caducidad y cambios normativos.

Un proyecto no debe avanzar a partir de una capa ignorando las contradicciones existentes en otra.

El análisis urbanístico no es fiable si el inmueble objeto de estudio no se ha identificado con la suficiente precisión.

Recopile:

• certificado del Registro de la Propiedad actualizado
• registro fiscal
• información catastral, cuando esté disponible
• título de adquisición
• títulos de propiedad históricos, cuando proceda
• plano de ubicación
• levantamiento topográfico
• planes municipales
• fotografía aérea
• información sobre las propiedades colindantes
• y cualquier acuerdo previo sobre linderos o accesos.

Compare las descripciones

Compruebe si los documentos coinciden en:

• ubicación del inmueble
• superficie
• linderos
• fincas colindantes
• edificaciones
• accesos
• artículos rústicos y urbanos
• parcelas constitutivas
• e historial registral.

Las discrepancias deben investigarse en lugar de promediarse o ignorarse.

Superficie registral

La superficie que consta en el Registro de la Propiedad es relevante para el análisis de la titularidad, pero no sustituye a una medición topográfica.

Superficie fiscal

El registro fiscal cumple una función tributaria.

No determina la delimitación urbanística ni acredita que todas las edificaciones registradas sean legales.

Información catastral

La información catastral puede ayudar a la identificación, pero su disponibilidad, efectos jurídicos y precisión dependen de la zona y del sistema aplicable.

Ocupación física

Los muros, vallas, caminos, setos y la ocupación prolongada en el tiempo no coinciden necesariamente con el lindero legal.

Delimitación del desarrollo

El área que se está evaluando para el desarrollo debe estar claramente delimitada y contrastada con los títulos que acreditan la propiedad.

Si un proyecto depende de terrenos situados fuera de ese límite, identifique el derecho necesario para utilizarlos.

Un inmueble puede parecer colindante con una vía sin disponer de un acceso legal o técnico adecuado.

Confirme:

• si la vía es pública o privada
• si el inmueble cuenta con un derecho de acceso inscrito o válido de otro modo
• la anchura y el estado del acceso
• si los vehículos pueden entrar y maniobrar
• el acceso para servicios de emergencia
• el acceso peatonal
• el acceso para obras
• los requisitos de visibilidad y seguridad vial
• si la autoridad de carreteras debe aprobar una nueva intersección
• y si se requiere suelo colindante.

Un problema de acceso puede afectar a:

• el uso del proyecto
• el número de unidades
• la seguridad contra incendios
• la logística de la construcción
• el trazado de las infraestructuras
• las garantías para la entidad financiadora
• y el valor del terreno.

No posponga el análisis del acceso hasta la fase de detalle arquitectónico.

El sistema de gestión territorial de Portugal opera a escala nacional, regional, intermunicipal y municipal.

La DGT distingue entre:

• programas, que establecen marcos estratégicos y directrices políticas; y
• planes territoriales, mediante los cuales los municipios definen el uso del suelo y la ordenación territorial concreta.

Los planes municipales e intermunicipales incluyen planes directores, planes de urbanización y planes de detalle. Consulte la descripción general de la DGT sobre el Sistema de Gestión Territorial.

Programas nacionales

Estos pueden incluir:

• el Programa Nacional de Política de Ordenación del Territorio — PNPOT
• programas sectoriales
• programas especiales
• y otros instrumentos territoriales nacionales.

Pueden influir en las infraestructuras, los sistemas medioambientales, las zonas costeras, el agua, los bosques, la agricultura y la estrategia de asentamiento.

Programas regionales

Los programas regionales coordinan la estrategia territorial en un ámbito geográfico más amplio.

Pueden identificar:

• redes urbanas regionales
• corredores de transporte
• áreas económicas
• estructuras ambientales
• sistemas hídricos
• paisajes protegidos
• e infraestructuras estratégicas.

Programas especiales

Los programas especiales pueden regular áreas de importancia ambiental o territorial nacional, incluyendo:

• zonas costeras
• áreas protegidas
• embalses públicos
• estuarios
• y otros recursos sensibles.

Sus disposiciones deben verificarse junto con los planes municipales aplicables y la normativa específica.

Planes intermunicipales

Donde existan, los planes intermunicipales pueden coordinar las decisiones sobre el uso del suelo en más de un municipio.

Planes municipales

Los principales planes municipales son:

• Plano Diretor Municipal — PDM
• Plano de Urbanização — PU
• Plano de Pormenor — PP.

La versión aplicable incluye no solo el plan original, sino también sus:

• modificaciones
• revisiones
• correcciones
• suspensiones
• medidas cautelares
• y normas incorporadas de otros instrumentos territoriales.

El Plan Director Municipal, o PDM, suele ser el punto de partida para analizar el uso del suelo dentro de un municipio.

Por lo general, incluye:

• normativa escrita
• un plano de ordenación o de uso del suelo
• un plano de condicionantes
• informes justificativos
• información ambiental
• información sobre infraestructuras
• y otra cartografía municipal.

Los documentos deben leerse conjuntamente.

El plano de ordenación

El plano de ordenación puede mostrar:

• suelo urbano y rústico
• categorías de uso del suelo
• estructura urbana
• áreas de desarrollo
• infraestructuras
• estructuras ecológicas
• patrimonio
• y otras calificaciones urbanísticas municipales.

El plano de condicionantes

El plano de condicionantes puede mostrar servidumbres administrativas y restricciones de utilidad pública.

Es una fuente fundamental, pero no debe asumirse que contenga todas las restricciones vigentes ni la delimitación jurídica definitiva de cada una de ellas.

La normativa

La normativa explica el efecto jurídico de la categoría cartografiada.

Puede definir:

• usos permitidos y compatibles
• parámetros de edificación
• altura
• retranqueos
• densidad
• aparcamiento
• infraestructuras
• criterios de diseño
• obligaciones relativas al espacio público
• excepciones
• y requisitos de ejecución.

Un color en un plano tiene poco significado sin la normativa correspondiente.

Documentación complementaria

Los informes justificativos pueden explicar:

• objetivos de planificación
• métodos de cálculo
• estrategia de infraestructuras
• contexto ambiental
• movilidad
• riesgos
• y los motivos que fundamentan determinadas normas.

Deben servir de ayuda para la interpretación, pero no deben considerarse prevalentes sobre los documentos vinculantes del plan.

Un Plano de Urbanização puede establecer normas de ordenación más detalladas para un área urbana delimitada.

Puede coordinar:

• uso del suelo
• estructura urbana
• redes viarias
• espacio público
• infraestructuras
• equipamientos
• forma edificatoria
• y fases de desarrollo.

Cuando sea de aplicación un PU, no se base únicamente en la clasificación más amplia del PDM.

Un Plano de Pormenor puede regular un área más reducida con un nivel de detalle significativamente mayor.

En función de su contenido, puede definir:

• estructura parcelaria
• implantación
• alineaciones
• envolvente edificatoria
• superficies
• usos
• altura
• plantas
• espacios públicos
• infraestructuras
• demolición
• rehabilitación
• y suelo necesario para fines públicos.

Un plan de detalle puede modificar sustancialmente el nivel de certidumbre urbanística y el procedimiento urbanístico aplicable.

Revise íntegramente su contenido escrito y gráfico, así como cualquier disposición relativa a su ejecución o a la reestructuración del suelo.

El Sistema Nacional de Información Territorial — SNIT — es la plataforma nacional oficial desarrollada por la DGT para la información territorial.

Proporciona acceso a:

• instrumentos territoriales vigentes
• instrumentos en elaboración
• documentos escritos
• documentos gráficos
• modificaciones y revisiones
• metadatos
• restricciones públicas
• y herramientas de localización.

Consulte el Sistema Nacional de Información Territorial.

El SNIT es un punto de partida, no el dictamen completo

El análisis de un proyecto también debe comprobar:

• el Diário da República
• el portal municipal de urbanismo
• la normativa municipal
• el expediente municipal
• la cartografía oficial del organismo competente
• y cualquier instrumento o resolución más reciente.

No utilice la CRUS para extraer conclusiones sobre licencias

La Carta do Regime do Uso do Solo — CRUS — armoniza la información de los PDM de Portugal continental para su análisis estadístico y territorial.

La DGT señala expresamente que la CRUS no debe utilizarse para la concesión de licencias ni para determinar si una actividad cumple las normas de uso del suelo.

Debe consultarse directamente el PDM aplicable y su normativa. Consulte la guía de la DGT sobre la CRUS.

El análisis urbanístico debe responder a dos preguntas distintas.

Clasificación

¿Cuál es la clase general del suelo?

La distinción principal suele establecerse entre:

• suelo urbano
• y suelo rústico.

La terminología y el régimen transitorio deben verificarse con respecto al plan aplicable y la legislación vigente.

Calificación

Dentro de esa clase, ¿qué categoría y subcategoría son de aplicación?

Algunos ejemplos pueden incluir:

• áreas urbanas centrales
• áreas residenciales
• áreas urbanas de baja densidad
• áreas de actividad económica
• áreas turísticas
• equipamientos e infraestructuras
• áreas agrícolas
• áreas forestales
• áreas naturales
• áreas paisajísticas
• y otras categorías municipales.

La denominación exacta no determina el resultado.

Dos municipios pueden utilizar una redacción similar con normas diferentes.

Un inmueble clasificado como urbano aún puede estar:

• reservado para equipamiento público
• sujeto a un mecanismo de ejecución
• condicionado a infraestructuras
• afectado por protección patrimonial
• dentro de una zona inundable
• sujeto a requisitos de espacio público
• por debajo de la superficie mínima de parcela
• imposibilitado de obtener un acceso adecuado
• o restringido por normas de tipología edificatoria.

La clasificación urbana no constituye una licencia urbanística.

Algunos planes permiten usos definidos en suelo rústico, que potencialmente incluyen:

• agricultura
• silvicultura
• edificaciones de apoyo agrícola
• turismo rural
• desarrollos turísticos
• infraestructuras
• equipamientos
• industria vinculada a los recursos locales
• reconstrucción
• u otros usos excepcionales.

Cada posibilidad puede estar sujeta a:

• superficie mínima de la propiedad
• superficie máxima de construcción
• justificación de la necesidad agrícola o económica
• dictámenes de las autoridades
• accesos
• infraestructuras
• integración paisajística
• requisitos frente al riesgo de incendios
• RAN o REN
• y restricciones a la división o uso futuros.

El análisis debe determinar si el uso propuesto está permitido en la categoría específica y si se pueden cumplir todas las condiciones acumulativas.

Para el proyecto propuesto, clasifique cada uso como:

• uso principal permitido
• uso compatible
• uso complementario
• uso condicionado
• uso excepcional
• o uso prohibido.

La descripción debe ser precisa.

«Turismo», «residencial», «servicios» y «comercial» pueden contener, cada uno, varios usos jurídicamente diferentes.

Por ejemplo, distinga cuando proceda entre:

• vivienda permanente
• alojamiento turístico
• hotel
• apartamentos turísticos
• turismo rural
• alojamiento local
• residencia de estudiantes
• senior living
• uso sanitario
• oficina
• comercio minorista
• restaurante
• almacén
• actividad industrial
• logística
• apoyo agrícola
• y equipamiento de interés colectivo.

El proyecto arquitectónico, el modelo de negocio y la solicitud urbanística deben utilizar una terminología compatible.

En el caso de promociones de uso mixto, confirme:

• si se permite cada uso individual
• si un uso debe permanecer como principal
• si se aplican coeficientes o límites máximos
• si el aparcamiento se calcula por separado
• si se aplican normativas diferentes de acceso o de seguridad contra incendios
• si los usos pueden compartir infraestructuras
• y si la titularidad o explotación propuesta es compatible con la estructura urbanística aprobada.

No describa un modelo operativo como de uso mixto a menos que se hayan identificado los usos urbanísticos subyacentes.

Elabore un cuadro escrito de parámetros urbanísticos.

Superficie del inmueble y de planeamiento

Registre:

• la superficie total del inmueble
• la superficie dentro de cada categoría urbanística
• la superficie afectada por exclusiones
• la superficie utilizada para el cálculo de parámetros
• y la base jurídica para el denominador seleccionado.

Superficie edificable

Identifique la definición aplicable de superficie construida o edificable.

Confirme si el cálculo incluye o excluye:

• sótanos
• aparcamiento
• balcones
• terrazas
• zonas técnicas
• cuartos de instalaciones
• trasteros y almacenes
• zonas de circulación
• espacios exteriores cubiertos
• y edificaciones existentes.

Ocupación de la parcela

Identifique la superficie máxima que las edificaciones pueden ocupar sobre rasante a nivel de suelo.

Superficie impermeable

Confirme el tratamiento que reciben las edificaciones, vías, aparcamientos, piscinas, terrazas y zonas pavimentadas exteriores.

Altura

Distinga, cuando proceda, entre:

• altura de fachada
• altura total del edificio
• altura de cumbrera
• número de plantas
• plantas sobre rasante
• y plantas bajo rasante.

Densidad

Confirme si la densidad se mide por:

• unidades
• residentes
• camas
• parcelas
• u otro parámetro.

Retranqueos

Registre las distancias respecto a:

• límites de la vía pública
• linderos de la propiedad
• edificaciones colindantes
• cursos de agua
• masas forestales
• infraestructuras
• elementos protegidos
• y otros elementos relevantes.

Aparcamiento

Calcule:

• aparcamiento privado
• aparcamiento público
• plazas accesibles
• aparcamiento para bicicletas
• carga y descarga
• vehículos de servicio
• y cualquier mecanismo de reducción o sustitución permitido.

Espacios libres y paisajismo

Identifique:

• superficie permeable mínima
• espacio libre privado
• espacio ajardinado común
• requisitos de conservación del arbolado
• corredores ecológicos
• y espacios verdes públicos.

Suelo público e infraestructuras

Registre las posibles obligaciones relativas a:

• viales
• aceras
• aparcamiento público
• espacios verdes
• equipamientos
• infraestructuras
• cesiones de suelo
• compensaciones
• y cargas de urbanización.

Nunca traslade un ratio urbanístico de otro municipio sin confirmar las definiciones utilizadas por el plan aplicable.

Las edificaciones legales existentes pueden afectar a la capacidad de desarrollo disponible.

Determine:

• qué edificaciones están legalmente reconocidas
• su uso legal
• superficie aprobada
• implantación
• altura
• unidades
• si se conservarán
• si se demolerán
• si el plan contiene normas de protección o reconstrucción
• y cómo se trata la superficie existente en el cálculo urbanístico.

No descuente automáticamente cada estructura físicamente existente de la edificabilidad permitida.

Primero determine si está legalmente reconocida y cómo la trata el plan aplicable.

Una parcelación o loteamento válido puede establecer un régimen de desarrollo específico para el emplazamiento.

Obtenga:

• el título de la parcelación
• planos aprobados
• cuadro de parcelas
• modificaciones
• resoluciones municipales
• proyectos de infraestructuras
• garantías
• actas de recepción provisional y definitiva
• cesiones de suelo público
• y justificantes de obligaciones pendientes.

Compruebe:

• si el inmueble corresponde a una parcela aprobada
• el uso permitido
• superficie de construcción
• implantación
• altura
• unidades
• aparcamiento
• accesos
• infraestructuras
• zonas comunes o públicas
• y si modificaciones posteriores afectan al título.

No analice la parcela de forma aislada

El desarrollo de una parcela puede depender de obligaciones relativas a la parcelación en su conjunto, entre ellas:

• infraestructuras inacabadas
• garantías
• obras en el espacio público
• fases de ejecución
• equipamientos colectivos
• o condiciones impuestas al promotor original.

Otros instrumentos relevantes

Investigue también:

• unidades de ejecución
• contratos de urbanización
• convenios urbanísticos
• reparcelaciones
• cesiones de suelo municipal
• disposiciones de edificación obligatoria
• instrumentos de áreas de rehabilitación
• y PIP o aprobaciones anteriores.

Puede aplicarse una restricción pública incluso cuando el PDM permita con carácter general el uso propuesto.

El sistema SRUP de la DGT proporciona acceso a los instrumentos jurídicos y a la información geográfica de las servidumbres y restricciones públicas en Portugal continental.

En cuanto a la REN, la DGT advierte expresamente de que la información vectorial debe contrastarse con la delimitación municipal publicada oficialmente. Consulte la guía de la plataforma SRUP de la DGT.

Para cada restricción, registre:

• nombre
• base jurídica
• fuente cartográfica
• fecha y versión
• superficie afectada del terreno
• autoridad competente
• actuaciones prohibidas
• actuaciones condicionadas
• excepciones aplicables
• procedimiento exigido
• estudios justificativos
• plazos orientativos
• impacto en el diseño
• y riesgo residual.

La RAN protege los terrenos con valor agrícola y favorece la preservación del suelo agrícola.

No debe darse por sentado que el desarrollo u otro uso no agrícola en suelo de la RAN sea viable simplemente porque:

• la propiedad sea grande
• exista una edificación
• los terrenos colindantes se hayan desarrollado
• el municipio se muestre favorable
• o el proyecto propuesto incluya paisajismo o producción de alimentos.

El marco oficial de la RAN identifica los usos no agrícolas que solo pueden autorizarse en circunstancias excepcionales definidas. Consulte la guía sobre la RAN de la DGADR y el régimen jurídico consolidado de la RAN.

Preguntas que responder

• ¿Se encuentra el terreno total o parcialmente dentro de la RAN?
• ¿Qué delimitación oficial es aplicable?
• ¿Qué superficie exacta está afectada?
• ¿La actuación propuesta es agrícola o no agrícola?
• ¿Existe alguna excepción legal?
• ¿Debe demostrarse la ausencia de una alternativa de ubicación viable?
• ¿Qué entidad regional o nacional de la RAN es competente?
• ¿Se requiere el reconocimiento de interés público relevante?
• ¿Son posibles condiciones, compensaciones o medidas de restauración del suelo?
• ¿Sigue siendo viable el proyecto si no se puede utilizar la zona de la RAN?

Un procedimiento de la RAN no debe considerarse un mero trámite urbanístico rutinario.

La REN protege áreas con funciones ecológicas específicas y exposición a riesgos naturales.

El efecto jurídico depende de:

• la categoría de la REN
• el uso o la actuación propuestos
• el régimen jurídico aplicable
• la delimitación municipal vigente
• y cualquier mecanismo aplicable de exención, comunicación o autorización.

Consulte el régimen jurídico consolidado de la REN.

Las posibles categorías de la REN pueden referirse a:

• protección costera
• cursos de agua
• riesgo de inundación
• protección de acuíferos
• erosión
• laderas inestables
• dunas
• humedales
• y otros sistemas ecológicos.

Preguntas que responder

• ¿Qué categoría de la REN se solapa con la propiedad?
• ¿Está el límite confirmado con respecto al mapa publicado?
• ¿La actuación propuesta está prohibida, condicionada o potencialmente permitida?
• ¿Está la actuación recogida en el marco aplicable de la REN?
• ¿Se requiere una comunicación, autorización u otro procedimiento?
• ¿Requiere el proyecto medidas de mitigación?
• ¿Se está asumiendo la exclusión del terreno afectado?
• ¿Seguiría siendo viable el desarrollo sin esa superficie?

No describa la REN ni como una prohibición automática de edificación ni como un proceso de aprobación automática.

Su efecto debe analizarse para la categoría y actuación específicas.

Los inmuebles costeros pueden verse afectados por:

• programas costeros
• dominio público marítimo
• franjas de protección
• zonas de erosión e inestabilidad
• sistemas de playas y dunas
• riesgo de inundación o rebase
• normativa de recursos hídricos
• y disposiciones de los planes municipales.

La APA establece que los Programas Costeros fijan regímenes de protección para recursos costeros de importancia nacional y pueden definir actuaciones permitidas, condicionadas o prohibidas. Consulte los Programas Costeros de la APA.

No evalúe únicamente la distancia al mar

El límite relevante puede depender de:

• el programa aplicable
• los sistemas costeros cartografiados
• zonas de acantilados o erosión
• dunas
• líneas de agua
• límites del dominio público
• y zonas de protección publicadas.

Las vistas al mar no definen el régimen costero aplicable.

Un proyecto puede requerir un análisis de recursos hídricos cuando implique:

• cursos de agua
• riberas fluviales
• captación de aguas subterráneas
• pozos o sondeos
• vertidos
• aguas residuales
• drenaje
• puentes
• estructuras de contención
• ocupación del dominio público hídrico
• zonas costeras
• o turismo e infraestructuras dentro de zonas hídricas protegidas.

La APA identifica autorizaciones, licencias y concesiones como diferentes tipos de títulos de recursos hídricos, en función del recurso y del uso propuesto. Consulte la guía de recursos hídricos de la APA.

Confirme:

• el elemento hídrico
• su clasificación jurídica
• el terreno afectado
• la autoridad hídrica competente
• el título requerido
• la duración propuesta
• y la relación con el procedimiento urbanístico.

La cartografía de inundaciones debe revisarse incluso cuando el inmueble no figure como REN.

Compruebe:

• inundaciones fluviales
• inundaciones repentinas
• inundaciones costeras
• acumulación de aguas pluviales
• eventos históricos
• información municipal de emergencias
• exposición de sótanos
• evacuación
• acceso durante una inundación
• e implicaciones para el seguro.

El SNIAmb de la APA proporciona información geográfica oficial sobre riesgo de inundación para Portugal continental. Consulte el conjunto de datos de zonas inundables del SNIAmb.

La autorización urbanística no elimina el riesgo físico de inundación.

Un inmueble puede encontrarse dentro o cerca de:

• un parque nacional
• parque natural
• reserva natural
• paisaje protegido
• monumento natural
• espacio de la Red Natura 2000
• zona de protección de hábitats
• zona de protección de aves
• u otra área con estatus de conservación.

Revisar:

• los límites oficiales
• los programas de gestión
• los hábitats y especies protegidos
• las normas de uso del suelo
• las restricciones estacionales
• la iluminación
• el ruido
• el uso del agua
• los accesos
• el paisajismo
• los impactos de la construcción
• y si se requiere una evaluación de incidencia ambiental.

El hecho de que ya exista un edificio o un proyecto colindante no determina que una nueva intervención vaya a ser aceptable.

Consulte la información del ICNF sobre la Red Natura 2000 y la visión geográfica general de las áreas protegidas del ICNF.

Algunos desarrollos pueden requerir:

• una evaluación de impacto ambiental
• un análisis caso por caso
• una evaluación de incidencia ambiental
• una revisión de conformidad de la ejecución del proyecto
• un seguimiento posterior a la evaluación
• u otro procedimiento ambiental.

La necesidad de evaluación depende de:

• el tipo de proyecto
• la escala
• la ubicación
• las zonas sensibles
• los impactos acumulativos
• y los umbrales aplicables y la legislación especial.

El programa de planificación debe distinguir entre:

• la evaluación ambiental de un plan territorial
• la evaluación ambiental de un proyecto específico
• y el procedimiento urbanístico independiente.

La APA gestiona el sistema oficial de evaluación ambiental SIAIA.

Las restricciones patrimoniales pueden derivarse de:

• una clasificación nacional
• una clasificación de interés público
• una clasificación municipal
• un procedimiento de clasificación en trámite
• una zona de protección general
• una zona de protección especial
• un conjunto o sitio clasificado
• el inventario municipal de patrimonio
• vistas protegidas
• arqueología
• y la normativa de centros históricos.

La base de datos oficial de Património Cultural contiene los inmuebles clasificados, los inmuebles en proceso de clasificación y sus zonas de protección. Consulte el buscador de inmuebles clasificados.

Revise el inmueble y su entorno

Un inmueble no necesita estar clasificado individualmente para verse afectado.

Compruebe si se encuentra:

• dentro de un conjunto protegido
• dentro de una zona de protección
• junto a un inmueble clasificado
• dentro de un área arqueológica
• o dentro de una delimitación de patrimonio municipal.

Posibles implicaciones

La protección patrimonial puede afectar a:

• la demolición
• las modificaciones de fachada
• las ventanas
• las cubiertas
• los materiales
• la excavación
• la altura
• la implantación
• el impacto visual
• la señalización
• los equipos mecánicos
• el paisajismo
• y la metodología constructiva.

Arqueología

El proyecto puede requerir:

• evaluación arqueológica previa
• seguimiento
• excavaciones de prueba
• conservación
• registro
• o rediseño tras un hallazgo.

El riesgo arqueológico debe reflejarse en el programa y en la contingencia.

El desarrollo cerca de infraestructuras de transporte nacionales o regionales puede verse afectado por:

• límites del dominio público viario
• zonas no edificables
• restricciones de acceso
• visibilidad
• corredores viarios proyectados
• protección ferroviaria
• drenaje
• ruido
• vibraciones
• y aprobación de la autoridad competente.

Infraestruturas de Portugal explica que el Estatuto de Carreteras regula la protección de la red nacional de carreteras y las zonas circundantes. Consulte la guía del Estatuto de la Red Nacional de Carreteras.

Confirme:

• la clasificación viaria o ferroviaria
• la autoridad responsable
• el límite de protección actual
• si existe un corredor proyectado
• si se permite el acceso directo
• y si se requiere un estudio de transporte o tráfico.

Los terrenos cercanos a un aeropuerto, aeródromo, helipuerto o instalación de navegación pueden verse afectados por servidumbres aeronáuticas.

Estas pueden regular:

• la altura de las edificaciones
• grúas
• equipos de construcción temporales
• iluminación
• materiales reflectantes
• emisiones
• aves y paisajismo
• y otros posibles obstáculos.

La ANAC confirma que las zonas colindantes con aeródromos civiles e instalaciones de apoyo pueden estar sujetas a servidumbres aeronáuticas. Consulte la guía de servidumbres aeronáuticas de la ANAC.

La estrategia de grúas durante la fase de construcción puede requerir revisión incluso si el edificio terminado cumple con el límite de altura.

Compruebe la presencia de:

• líneas eléctricas de alta tensión
• subestaciones
• gasoductos
• oleoductos
• canalizaciones principales de agua
• colectores de aguas residuales
• enlaces de telecomunicaciones
• protección radioeléctrica
• y otros corredores de servicios.

Confirme:

• la ubicación exacta de la infraestructura
• la distancia de protección
• los requisitos de acceso
• las restricciones de edificación
• la viabilidad del desvío
• la autorización de la autoridad competente
• y la responsabilidad de los costes.

Toda línea representada de forma aproximada en un plano debe levantarse topográficamente antes de fijar la distribución.

El desarrollo rural y periurbano puede verse afectado por:

• cartografía de riesgo de incendios forestales
• zonas prioritarias de prevención y seguridad
• requisitos de gestión del combustible vegetal
• retranqueos de la edificación
• proximidad a bosques y masas forestales
• acceso para vehículos de emergencia
• suministro de agua
• resistencia constructiva
• e instrumentos municipales de gestión de incendios.

Los requisitos aplicables deben contrastarse con la cartografía y la legislación vigentes.

No confíe en un mapa antiguo de riesgo de incendios ni asuma que el mero desbroce de la vegetación resuelve el problema urbanístico.

En función de la ubicación y del tipo de proyecto, investigue también:

• servidumbres militares
• puertos
• faros y señalización marítima
• canteras y recursos minerales
• fuentes de aguas subterráneas protegidas
• infraestructuras de regadío
• presas y embalses
• cementerios
• centros educativos y sanitarios
• establecimientos peligrosos
• zonas de seguridad industrial
• instalaciones de telecomunicaciones
• áreas de protección paisajística
• patrimonio geológico
• reservas para equipamientos públicos
• y planes municipales de expropiación o infraestructuras.

Se debe adaptar una lista de comprobación nacional estándar al municipio y a la parcela.

No todas las limitaciones para el desarrollo constituyen una calificación urbanística.

Topografía

La pendiente puede afectar a:

• la superficie edificable real
• los muros de contención
• las pendientes de los viales
• la accesibilidad
• la excavación
• las vistas
• el drenaje
• y el coste de construcción.

Condiciones geotécnicas

Investigue, según proceda:

• la capacidad portante del suelo
• la presencia de roca
• las aguas subterráneas
• la inestabilidad
• los asentamientos
• la contaminación
• las antiguas explotaciones mineras
• y la contención de excavaciones.

Drenaje

Confirme cómo pueden evacuarse las aguas pluviales de la parcela de forma legal y práctica.

No dé por sentado que el agua se puede verter en:

• una vía pública
• terrenos colindantes
• un cauce existente
• o una red municipal sobrecargada.

Arbolado y vegetación

Identifique:

• árboles protegidos
• normativa municipal sobre arbolado
• alcornoques y encinas
• valor ecológico del hábitat
• exigencias paisajísticas
• y autorizaciones de tala necesarias.

Contaminación y usos previos

Los usos anteriores de tipo industrial, agrícola, almacenamiento de combustible, residuos o militar pueden generar:

• requisitos de investigación
• costes de descontaminación
• riesgos para la salud
• obligaciones de gestión de residuos
• y reticencias por parte de las entidades financiadoras.

La capacidad física debe evaluarse junto con la capacidad urbanística.

Identifique al operador y el estado actual de:

• agua
• aguas residuales
• aguas pluviales
• electricidad
• telecomunicaciones
• gas
• viario
• y recogida de residuos.

Para cada red, registre:

• si existe
• distancia a la parcela
• capacidad disponible
• punto de acometida
• refuerzos necesarios
• derechos de suelo
• parte responsable
• coste
• y cronograma.

La presencia de redes no equivale a capacidad

Una tubería, cable o carretera cerca de la propiedad no demuestra que:

• la conexión esté autorizada
• exista capacidad suficiente
• el refuerzo sea innecesario
• o el operador vaya a financiar las obras.

Obtenga información técnica por escrito cuando el proyecto dependa de la conexión.

Obras fuera de la parcela

Un proyecto viable puede requerir obras fuera de la propiedad.

Confirme:

• la titularidad del suelo
• los accesos
• las autorizaciones de las autoridades
• la responsabilidad del contratista
• las garantías
• y si la sociedad del proyecto puede obtener los derechos necesarios.

El planeamiento es dinámico.

Compruebe si algún instrumento relevante está:

• en fase de elaboración
• en proceso de modificación
• en revisión
• suspendido
• sujeto a medidas cautelares
• pendiente de publicación
• o sujeto a litigio.

Los sistemas de la DGT proporcionan información sobre los instrumentos territoriales en vigor y los procedimientos en curso, pero también deben realizarse búsquedas a nivel municipal y en el Diário da República.

Un plan futuro no es un derecho urbanístico actual

No valore el suelo partiendo del supuesto de que un plan propuesto vaya a:

• ser aprobado
• mantener su redacción actual
• entrar en vigor en una fecha determinada
• o proporcionar la capacidad de desarrollo prevista.

Un plan vigente puede no seguir disponible indefinidamente

La estrategia de adquisición debe considerar:

• los plazos de presentación
• la posible suspensión de procedimientos
• las medidas cautelares
• la revisión del plan
• la caducidad de un PIP
• la caducidad de licencias
• y la legislación transitoria.

Cuando los plazos sean críticos, obtenga asesoramiento jurídico específico para el proyecto antes de confiar en la disponibilidad continuada del régimen urbanístico actual.

Utilice las fuentes en el siguiente orden.

1. Instrumento jurídico publicado

La publicación en el Diário da República y los documentos con eficacia jurídica son la fuente principal.

2. Documentos oficiales del plan

Utilice los documentos escritos y gráficos depositados o publicados a través de los sistemas oficiales.

3. Información de las autoridades competentes

Consulte al municipio, DGT, CCDR, APA, ICNF, Património Cultural u otra autoridad competente según corresponda.

4. Levantamiento preciso de la propiedad

Contraste la información jurídica con un límite de la propiedad correctamente levantado.

5. Plataformas de consulta preliminar

Los mapas comerciales y los visores geográficos generales pueden ayudar a identificar problemas, pero no deben utilizarse como la conclusión jurídica definitiva.

6. Información informal

Las declaraciones de un propietario, agente, vecino, contratista o contacto local deben tratarse como indicios que requieren verificación.

Para cada problema identificado, registre:

Condicionante

Nombre y descripción.

Fuente

Instrumento jurídico, mapa, resolución o documento.

Área afectada

Propiedad completa, parte de la propiedad o área que requiere confirmación topográfica.

Efecto jurídico

Permitido, condicionado, restringido, prohibido o incierto.

Autoridad

Municipio o entidad externa responsable.

Acción requerida

Estudio, consulta, aprobación, comunicación, rediseño o justificación.

Impacto en el proyecto

Uso, superficie, unidades, distribución, coste, cronograma, financiación o salida.

Estado

• Confirmado
• En revisión
• Se requiere confirmación de la autoridad
• Se requiere respuesta de diseño
• Incidencia crítica no resuelta
• Cerrado

Responsable

Persona responsable de resolver la incidencia.

Fecha límite

Fecha en la que debe resolverse la incidencia.

Este registro debe permanecer activo durante la adquisición, el diseño, la financiación y la construcción.

MÓDULO INTERACTIVO

Evalúe el terreno

Asigne a cada incidencia una probabilidad y un impacto.

Probabilidad

• Improbable
• Posible
• Probable
• Ya presente

Impacto

• Bajo — modificación menor de diseño o documentación
• Moderado — estudio, aprobación, coste o retraso adicional
• Alto — reducción sustancial de superficie, uso o valor
• Crítico — el proyecto podría no desarrollarse según lo previsto

Resultado sugerido

RIESGO MENOR

La normativa aplicable es clara, los linderos están confirmados y no se han identificado restricciones sustanciales.

RIESGO GESTIONABLE

El desarrollo parece viable, pero requiere estudios definidos, aprobaciones o respuestas de diseño.

RIESGO MAYOR

Siguen sin resolverse cuestiones importantes relativas a usos, superficie, accesos, infraestructuras o autorizaciones de la administración.

RIESGO CRÍTICO

Un condicionante puede impedir el proyecto previsto o invalidar una premisa fundamental de la adquisición.

CTA DE RESULTADO

Crear el registro de riesgos

Una puntuación numérica no debe sustituir al criterio profesional. Una sola restricción crítica puede tener más peso que varios factores positivos de bajo riesgo.

El resultado final de esta fase debe ser un informe escrito conciso.

Debe incluir:

Inmueble

• identificación
• superficie
• estado de los linderos
• accesos
• y base del levantamiento.

Instrumentos aplicables

• programas nacionales y regionales
• PDM
• PU
• PP
• loteamento
• reglamentos municipales
• y modificaciones vigentes.

Situación del uso del suelo

• clasificación
• categoría
• usos permitidos
• usos compatibles o condicionados
• y usos prohibidos.

Parámetros urbanísticos

• superficie de cálculo
• superficie de construcción
• implantación
• impermeabilidad
• altura
• plantas
• densidad
• unidades
• aparcamiento
• retranqueos
• y obligaciones públicas.

Condicionantes

• RAN
• REN
• recursos hídricos
• costa
• inundabilidad
• naturaleza
• patrimonio
• incendios forestales
• transporte
• infraestructuras
• y otras restricciones.

Situación actual

• edificaciones legales
• uso autorizado
• superficies no verificadas
• y riesgo de legalización.

Infraestructuras

• accesos
• agua
• drenaje
• aguas residuales
• energía
• y necesidades de refuerzo.

Conclusiones

• envolvente edificatoria confirmada
• hipótesis
• posicionamientos requeridos de los organismos
• procedimiento recomendado
• riesgos críticos
• y siguiente decisión.

El informe debe evitar presentar las hipótesis como derechos de desarrollo garantizados.

Paso 1 — Fijar los límites de la propiedad

Cotejar los títulos de propiedad y encargar el levantamiento topográfico requerido.

Paso 2 — Obtener el expediente municipal

Identificar la situación legal existente y las decisiones urbanísticas previas.

Paso 3 — Consultar los instrumentos territoriales

Utilizar el SNIT, fuentes municipales y el Diário da República.

Paso 4 — Leer el plan completo

Revisar la cartografía, las normativas, las modificaciones y la documentación complementaria.

Paso 5 — Extraer las normas de uso del suelo

Identificar clasificación, categoría, usos y condiciones de ejecución.

Paso 6 — Calcular la envolvente urbanística

Preparar el cuadro de superficie, altura, densidad, aparcamiento e infraestructuras.

Paso 7 — Mapear las restricciones públicas

Comprobar RAN, REN, costa, agua, naturaleza, patrimonio, transporte e infraestructuras.

Paso 8 — Verificar la capacidad física

Revisar accesos, topografía, drenaje, condiciones del terreno y contaminación.

Paso 9 — Confirmar las infraestructuras

Obtener información del operador cuando el proyecto dependa de la capacidad de la red.

Paso 10 — Comprobar cambios futuros

Revisar planes en tramitación, suspensiones, medidas preventivas y régimen transitorio legal.

Paso 11 — Clasificar cada riesgo

Diferenciar entre cuestiones resueltas, gestionables, altas y críticas.

Paso 12 — Seleccionar la siguiente acción urbanística

Proceder con la due diligence urbanística, solicitar confirmación a la administración, preparar un PIP, rediseñar o detener el proyecto.

Como estimación inicial del proyecto:

• recopilación de documentación de la propiedad: 1–3 semanas
• levantamiento topográfico: 2–6 semanas
• revisión de expedientes municipales: 1–6 semanas
• revisión de instrumentos de planeamiento: 1–3 semanas
• mapeo inicial de condicionantes: 1–3 semanas
• revisión especializada medioambiental o de patrimonio: 2–8 semanas
• consultas de infraestructuras: 2–12 semanas o más
• aclaraciones con las autoridades: varias semanas o más
• informe consolidado de capacidad urbanística: 2–6 semanas tras la recepción de la información principal.

No son plazos legales.

El cronograma puede prolongarse sustancialmente cuando:

• existan discrepancias en los linderos
• los expedientes municipales históricos estén incompletos
• se solapen varios planes
• aplique RAN o REN
• pueda requerirse una evaluación ambiental
• estén involucrados el patrimonio o la arqueología
• la capacidad de las infraestructuras sea incierta
• o el proyecto dependa de un plan en tramitación.

Prevea:

• documentos del Registro de la Propiedad y títulos
• información catastral
• levantamiento topográfico
• deslinde y medición de linderos
• búsqueda de expedientes municipales
• arquitecto
• consultor urbanístico
• revisión jurídico-urbanística
• cribado ambiental preliminar
• revisión de patrimonio
• evaluación arqueológica
• estudio geotécnico
• estudios de contaminación
• estudios de tráfico y accesos
• consultas de infraestructuras
• ingeniería
• tasas administrativas
• y preparación del informe de capacidad urbanística.

El alcance debe ser proporcional a:

• el valor de adquisición
• la complejidad del proyecto
• las premisas de desarrollo
• y las consecuencias de equivocarse.

Antes de considerar el terreno como apto para el desarrollo, confirme:

Identificación de la propiedad

• ¿Se está evaluando el inmueble correcto?
• ¿Son fiables los linderos?
• ¿El acceso está disponible física y jurídicamente?
• ¿Se controlan todas las parcelas necesarias?

Instrumentos de planeamiento

• ¿Se han consultado el PDM, el PU y el PP?
• ¿Se han revisado las modificaciones y suspensiones?
• ¿Se ha analizado la totalidad del contenido escrito y gráfico?
• ¿Se han identificado los planes en tramitación?

Uso y capacidad

• ¿Está permitido el uso propuesto?
• ¿Está confirmada la metodología de cálculo?
• ¿Se pueden cuantificar la altura, la superficie, las unidades y el aparcamiento?
• ¿Se comprenden las obligaciones relativas al espacio público o a las infraestructuras?

Restricciones

• ¿Se han consultado la RAN y la REN?
• ¿Se han revisado los riesgos costeros, hídricos y de inundación?
• ¿Se han verificado las restricciones sobre la naturaleza y el patrimonio?
• ¿Se han comprobado los corredores viarios, ferroviarios, aeronáuticos y de servicios públicos?
• ¿Están identificadas las autoridades competentes?

Edificaciones existentes

• ¿Se conoce el antecedente de legalidad?
• ¿Están identificadas las superficies no autorizadas?
• ¿Está reconocido el uso actual?
• ¿Puede el proyecto propuesto apoyarse en la edificación existente?

Ejecución física

• ¿Puede el proyecto obtener un acceso adecuado?
• ¿Puede conectarse a las infraestructuras?
• ¿Son viables la topografía y las condiciones del terreno?
• ¿Es factible el drenaje?
• ¿Se requieren derechos fuera de la parcela?

Decisión comercial

• ¿Respalda la volumetría confirmada el plan de negocio?
• ¿Se ha analizado el escenario más desfavorable?
• ¿Están protegidas las premisas críticas en el contrato de adquisición?
• ¿Se requiere un PIP o la confirmación de la autoridad?
• ¿Existe un motivo claro para seguir adelante?

Si se desconoce la respuesta a una pregunta crítica, esta debe considerarse expresamente como un riesgo de adquisición o inversión.

Realizar búsquedas únicamente por dirección

Las direcciones pueden ser incompletas o incoherentes.

Utilice coordenadas, información topográfica e identificadores del inmueble.

Considerar el plano del PDM como la respuesta completa

También deben revisarse la normativa, el plano de condicionantes, las modificaciones y los instrumentos de detalle.

Utilizar el CRUS para extraer una conclusión sobre el licenciamiento

La DGT declara expresamente que el CRUS no está destinado a determinar la conformidad del licenciamiento.

Asumir que todas las capas de mapas en línea son definitivas

Las capas vectoriales pueden ser aproximadas o temporalmente incoherentes con el mapa legal publicado.

Ignorar una restricción porque no figura en el PDM

Algunas restricciones públicas surgen en virtud de legislación independiente o decisiones posteriores.

Considerar la clasificación urbana como un derecho a edificar

El uso, la superficie, los requisitos de ejecución y las restricciones siguen requiriendo un análisis.

Asumir que el turismo rural está permitido en todo el suelo rústico

Deben verificarse el PDM, la legislación turística, los accesos, las infraestructuras, la RAN, la REN y las normativas sobre naturaleza e incendios forestales.

Aplicar el índice máximo a la superficie registral total

Ciertas partes del inmueble pueden pertenecer a categorías distintas o quedar excluidas del cálculo.

Confundir la superficie de implantación con la superficie de construcción

Miden aspectos diferentes del proyecto.

Utilizar la superficie conceptual del arquitecto en el modelo financiero sin conciliarla

Deben distinguirse las superficies urbanísticas, de construcción, vendibles y del modelo financiero.

Ignorar la situación legal existente

Las edificaciones no verificadas pueden distorsionar tanto el cálculo de la promoción como el valor de adquisición.

Asumir que el municipio proporcionará las infraestructuras

Las obras de conexión, refuerzo y fuera de parcela pueden seguir siendo responsabilidad del promotor.

Basarse en el desarrollo colindante

Una propiedad colindante puede tener un plan, título, fecha, uso, excepción o historial urbanístico diferentes.

Tratar una reunión con las autoridades como una aprobación

Los comentarios informales no sustituyen a una resolución formal cuando esta sea legalmente preceptiva.

Ignorar un plan en revisión

El proyecto puede verse afectado por suspensiones, medidas preventivas o un cambio en el marco de desarrollo.

Informar únicamente del escenario urbanístico favorable

Un informe urbanístico útil debe exponer las hipótesis de partida, las interpretaciones contrarias y las consecuencias de un resultado desfavorable.

Confirme que ha:

• identificado el municipio y la freguesia
• obtenido el certificado del Registro de la Propiedad
• obtenido el registro fiscal (caderneta predial)
• revisado el título de adquisición
• verificado la información catastral
• encargado un levantamiento topográfico
• contrastado las superficies del inmueble
• confirmado los linderos
• confirmado el acceso legal
• identificado los terrenos colindantes necesarios para el proyecto
• obtenido el expediente urbanístico municipal
• identificado las edificaciones legales existentes
• identificado el uso autorizado
• cotejado la edificación física con los planos aprobados
• consultado el SNIT
• consultado el Diário da República
• consultado el portal urbanístico municipal
• identificado el PDM
• revisado el reglamento del PDM
• revisado el plano de ordenación
• revisado el plano de condicionantes
• comprobado las modificaciones y correcciones
• comprobado la existencia de un PU
• comprobado la existencia de un PP
• revisado los documentos de loteamento
• comprobado las unidades de ejecución y los convenios de urbanización
• identificado la clasificación del suelo
• identificado la categoría y subcategoría del suelo
• confirmado el uso propuesto
• identificado los usos compatibles y condicionados
• elaborado una tabla de parámetros urbanísticos
• confirmado la superficie de cálculo
• calculado la superficie de construcción
• calculado la superficie de implantación
• calculado la impermeabilización
• confirmado la altura y el número de plantas
• calculado la densidad y el número de unidades
• calculado las plazas de aparcamiento
• comprobado los retranqueos
• identificado las obligaciones de cesión de espacio público
• verificado la RAN
• verificado la REN
• comprobado los programas costeros
• comprobado el dominio público hídrico
• comprobado los cursos de agua
• evaluado el riesgo de inundación
• comprobado las áreas protegidas
• comprobado la Red Natura 2000
• comprobado la clasificación patrimonial
• comprobado las zonas de protección
• verificado los condicionantes arqueológicos
• comprobado las restricciones por incendios forestales
• comprobado las servidumbres de carreteras
• comprobado las servidumbres ferroviarias
• comprobado las servidumbres aeronáuticas
• comprobado los corredores de energía y canalizaciones
• comprobado otras infraestructuras públicas
• revisado la topografía
• revisado el drenaje
• evaluado las condiciones del terreno
• evaluado la posible contaminación
• comprobado la capacidad del suministro de agua
• comprobado la capacidad de saneamiento de aguas residuales
• comprobado la capacidad eléctrica
• identificado las obras exteriores necesarias
• identificado las autoridades competentes
• consultado los planes en tramitación
• comprobado las medidas preventivas y suspensiones
• documentado todas las hipótesis de partida
• clasificado cada riesgo
• elaborado la memoria de capacidad urbanística
• y determinado la siguiente actuación urbanística.

¿Basta el PDM para determinar qué se puede construir?

Por lo general, no por sí solo.

El PDM es una fuente fundamental, pero un análisis exhaustivo también puede requerir:

• un PU o PP
• documentos de loteamento
• servidumbres y restricciones de utilidad pública
• reglamentos municipales
• autorizaciones preexistentes
• información de infraestructuras
• y legislación sectorial específica.

¿Puedo confiar en el mapa del SNIT?

El SNIT es un recurso oficial indispensable, pero deben cotejarse los instrumentos normativos y gráficos aplicables.

La DGT recomienda expresamente contrastar determinada información, incluida la REN, con la cartografía legalmente publicada.

¿Puede utilizarse la CRUS para confirmar que un proyecto está permitido?

No.

La DGT señala que la CRUS está concebida para el análisis estadístico y territorial, por lo que no debe utilizarse para la concesión de licencias ni para determinar la conformidad con el uso del suelo.

¿El suelo urbano tiene siempre un índice de edificabilidad?

No.

El plan puede regular la edificación a través de otros parámetros, la morfología urbana preexistente, mecanismos de ejecución o planeamiento de desarrollo.

¿Se puede edificar en suelo de la RAN?

Únicamente cuando la actuación propuesta esté legalmente permitida en virtud del régimen aplicable de la RAN.

Los usos no agrícolas tienen carácter excepcional y pueden requerir un pronunciamiento o reconocimiento formal.

¿Se puede edificar en suelo de la REN?

Depende de:

• la categoría de la REN
• la actuación propuesta
• el marco normativo aplicable
• y el procedimiento preceptivo.

Es necesario realizar un análisis específico para cada proyecto.

¿El suelo fuera de la RAN y de la REN está libre de restricciones medioambientales?

No.

Aún pueden aplicarse regímenes de conservación de la naturaleza, recursos hídricos, costas, inundaciones, arbolado, patrimonio, incendios forestales y otros regímenes medioambientales.

¿Una vivienda existente demuestra un derecho residencial?

No.

La legalidad de la construcción y el uso autorizado deben confirmarse a partir de las pruebas pertinentes.

¿Puede un proyecto basarse en la superficie indicada en el Registro de la Propiedad?

No sin un análisis más detallado.

La superficie registral debe cotejarse con el registro fiscal, la información catastral y un levantamiento topográfico preciso.

¿Puede un camino privado proporcionar acceso?

Potencialmente.

El derecho legal, la adecuación física, los requisitos urbanísticos, el acceso de emergencia y los derechos de infraestructuras deben confirmarse en su totalidad.

¿Una aprobación urbanística vecina sienta un precedente?

Puede aportar información contextual, pero no crea un derecho automático.

El proyecto colindante puede tener una situación jurídica y urbanística diferente.

¿Deben consultarse las autoridades externas antes de un PIP?

Potencialmente.

La estrategia depende del condicionante, la autoridad, la información requerida y el mecanismo de consulta aplicable al PIP.

¿Qué ocurre si un PDM está en fase de revisión?

El plan vigente normalmente sigue siendo aplicable hasta que se modifique, pero deben revisarse las suspensiones, las medidas cautelares, las normas transitorias y el calendario previsto para el proyecto.

No confíe ni en el marco actual ni en el propuesto sin confirmación legal.

¿Puede una herramienta de análisis cartográfico sustituir a una due diligence urbanística?

No.

El análisis preliminar ayuda a plantear cuestiones. La due diligence urbanística verifica los documentos, los efectos jurídicos, los linderos, los requisitos de las autoridades y las implicaciones para el proyecto.

Buscador de instrumentos urbanísticos

Identifique el PDM, PU, PP, programas especiales, instrumentos de loteamento y modificaciones aplicables al inmueble.

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Buscar los instrumentos urbanísticos

Lector de PDM

Convierta los planos y la normativa del PDM aplicables en un resumen estructurado del uso del suelo.

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Consultar el PDM

Mapa de condicionantes del emplazamiento

Superponga información de RAN, REN, costa, recursos hídricos, naturaleza, patrimonio, transporte e infraestructuras.

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Mapear los condicionantes del emplazamiento

Generador de la envolvente urbanística

Calcule los parámetros de uso, superficie, implantación, altura, unidades, aparcamiento y espacios abiertos.

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Definir la envolvente urbanística

Comparador del edificio existente

Compare el inmueble físico con los planos municipales y las superficies reconocidas.

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Comprobar el edificio existente

Gestor de capacidad de infraestructuras

Registre las consultas a operadores, capacidad, puntos de conexión, refuerzos, costes y plazos.

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Monitorizar las infraestructuras

Registro de riesgos urbanísticos

Clasifique cada incidencia por probabilidad, impacto, responsable, plazo y acción requerida.

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Elaborar el registro de riesgos

Aviso legal de las herramientas: Estas herramientas ofrecen únicamente orientación organizativa preliminar. No establecen los linderos de la propiedad, no interpretan instrumentos de planeamiento con autoridad legal, no confirman derechos de aprovechamiento urbanístico ni sustituyen el asesoramiento profesional jurídico, urbanístico, arquitectónico, topográfico, de ingeniería, medioambiental o municipal.

PLANIFICACIÓN Y LICENCIAS — GUÍA 02

Due Diligence urbanística

Convierta el análisis urbanístico inicial en una investigación verificada del inmueble, el expediente municipal, las edificaciones legales, la capacidad de desarrollo, los requisitos de las autoridades y los riesgos de adquisición.

La siguiente guía explica cómo organizar el data room urbanístico, investigar los antecedentes municipales, clasificar las conclusiones técnicas y jurídicas, y vincular cada riesgo urbanístico con el contrato de adquisición, el precio, la financiación y el cronograma del proyecto.

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Determine la situación urbanística antes de comprometer capital

VVA puede prestar apoyo a inversores, promotores, propietarios de terrenos, family offices, fondos y operadores en la identificación y gestión del marco urbanístico que afecta a los emplazamientos de desarrollo en Portugal.

El apoyo puede incluir:

• due diligence jurídica y urbanística
• coordinación de titularidad y linderos
• interpretación de instrumentos territoriales
• revisión de PDM, PU y PP
• análisis de parcelación y loteamento
• evaluación de RAN y REN
• condicionantes costeros e hídricos
• procedimientos medioambientales y de conservación de la naturaleza
• cuestiones patrimoniales y arqueológicas
• restricciones viarias, ferroviarias y de infraestructuras
• revisión de antecedentes de legalidad
• investigación de expedientes municipales
• informes de capacidad urbanística
• coordinación con las autoridades
• condiciones de adquisición
• estrategia de PIP
• convenios y acuerdos de desarrollo urbanístico
• y soporte urbanístico para financiación, construcción y desinversión.

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