Due diligence urbanística

Está previsto que las principales modificaciones del RJUE introducidas por el Decreto-Ley 108/2026 entren en vigor el 1 de octubre de 2026 tras el aplazamiento promulgado por el Decreto-Ley 155-B/2026.

Por tanto, la estrategia de adquisición y planificación debe distinguir entre:

• la situación jurídica aplicable a las investigaciones y solicitudes presentadas antes de esa fecha
• los procedimientos cuya incoación esté prevista a partir de esa fecha
• y los procedimientos existentes potencialmente afectados por las normas transitorias.

La due diligence completada antes del 1 de octubre de 2026 debe actualizarse antes de confiar en una vía urbanística, tramitar un procedimiento o asumir un compromiso incondicional de construcción con posterioridad a esa fecha.

Consulte el Decreto-Ley 108/2026 y el Decreto-Ley 155-B/2026.

Al final de la due diligence urbanística, el inversor debería poder elegir entre:

Continuar

Los supuestos urbanísticos clave están respaldados y no se prevé ningún problema pendiente que impida el proyecto previsto.

Continuar con condiciones

El proyecto parece viable, pero el cierre o la inversión adicional deberían depender de pruebas, aprobaciones o medidas correctoras definidas.

Revisar el precio o rediseñar

El inmueble puede seguir siendo adecuado, pero la volumetría edificable, el coste, el uso o el programa verificados difieren sustancialmente de la valoración inicial.

Reestructurar la operación

El proyecto debería desarrollarse mediante una opción, una adquisición condicionada, un cierre por fases, una compraventa de participaciones, un acuerdo de desarrollo u otra estructura debidamente revisada.

Pausar

Falta información crítica o pronunciamientos oficiales de las autoridades.

Desistir

Un problema urbanístico, jurídico, físico o de infraestructuras hace que el proyecto previsto sea inviable o comercialmente inaceptable.

El informe debe proporcionar una recomendación motivada en lugar de dejar al lector con una lista de documentos sin priorizar.

MÓDULO INTERACTIVO

Definir el alcance de la due diligence

Defina de qué depende la operación antes de decidir qué documentos e investigaciones son relevantes.

¿Qué va a adquirir?

SELECCIONE UNA OPCIÓN

• Suelo no urbanizado
• Edificio existente
• Solar para desarrollo
• Proyecto aprobado
• Parcelación
• Construcción en curso
• Promoción completada
• Inmueble en explotación
• Participaciones en una sociedad de proyecto
• Cartera mixta

¿Qué requiere la inversión?

SELECCIONE TODAS LAS OPCIONES QUE CORRESPONDAN

• Uso residencial legal existente
• Cambio de uso
• Nueva construcción
• Rehabilitación
• Ampliación
• Demolición y reconstrucción
• Múltiples unidades
• Parcelación
• Desarrollo turístico
• Explotación comercial
• Uso industrial o logístico
• Financiación de la construcción
• Venta de unidades
• Explotación a largo plazo
• Reventa tras gestión urbanística

¿Qué debe confirmarse?

SELECCIONE TODAS LAS OPCIONES QUE CORRESPONDAN

• Límites de la propiedad
• Acceso legal
• Superficie construida existente
• Uso autorizado
• Capacidad de desarrollo
• PIP válido
• Licencia o comunicación válida
• Aprobaciones de organismos externos
• Capacidad de las infraestructuras
• Capacidad para iniciar la construcción
• Capacidad para completar y utilizar
• Ausencia de procedimientos de ejecución o sancionadores
• Ausencia de contingencias urbanísticas materiales
• Transmisibilidad al comprador

Fase de la transacción

SELECCIONE UNA OPCIÓN

• Oportunidad inicial
• Oferta no vinculante
• Exclusividad
• Período de due diligence
• Contrato de promesa
• Aprobación de la financiación
• Previo a la formalización
• Revisión posterior a la adquisición

CTA PRINCIPAL

Crear mi plan de due diligence

Resultado sugerido

SU ALCANCE DE DUE DILIGENCE URBANÍSTICA

• Hipótesis críticas de inversión
• Documentos requeridos
• Investigaciones municipales
• Inspecciones y levantamientos sobre el terreno
• Verificaciones ante organismos externos
• Asesores especializados
• Protecciones contractuales críticas
• Secuencia recomendada
• Fecha objetivo de finalización
• Información pendiente

CTA DEL RESULTADO

Crear el data room urbanístico

Descargo de responsabilidad de la herramienta: Esta herramienta solo proporciona una orientación organizativa preliminar. El alcance debe ser adaptado por profesionales debidamente cualificados a la transacción, el inmueble, el proyecto y la legislación aplicable.

La investigación debe contrastar las hipótesis en las que se basaron el precio y la decisión de inversión.

Registre los siguientes aspectos requeridos:

• el uso
• la superficie de construcción
• la superficie vendible o alquilable
• el número de unidades
• la altura
• el aparcamiento
• el acceso
• las infraestructuras
• la vía de tramitación urbanística
• la fecha de aprobación
• la fecha de inicio de la construcción
• la fecha de finalización
• y la estrategia de salida.

Para cada hipótesis, indique:

• el resultado mínimo aceptable
• el resultado preferido
• la prueba o documentación requerida
• el asesor responsable
• el plazo de verificación
• y la consecuencia en caso de no confirmarse.

Ejemplo

HIPÓTESIS

El terreno admite 8.000 metros cuadrados de construcción residencial.

RESULTADO MÍNIMO ACEPTABLE

Al menos 7.200 metros cuadrados de construcción residencial sobre rasante.

PRUEBA REQUERIDA

Revisión urbanística, delimitación de linderos medida, cálculos del plan aplicable y, si se requiere, un PIP favorable.

CONSECUENCIA DEL INCUMPLIMIENTO

Ajuste de precio, rediseño, ampliación del período de due diligence o resolución.

Un informe urbanístico que no contraste la hipótesis de inversión puede ser jurídicamente informativo, pero comercialmente incompleto.

Un análisis preliminar puede identificar una categoría urbanística o una limitación potencial.

La due diligence debe verificar:

• el inmueble correcto
• el instrumento jurídico vigente
• la normativa escrita y gráfica completa
• la relación entre el plano cartográfico y los linderos medidos
• el histórico municipal
• la situación legal existente
• los requisitos de organismos externos
• y las consecuencias para el proyecto propuesto.

Conclusión del análisis preliminar

“El inmueble parece encontrarse en suelo urbano.”

Conclusión de la due diligence

“El inmueble analizado está afectado por dos categorías de planeamiento. El uso residencial parece admisible en una categoría, sujeto a los parámetros indicados. La superficie restante está sujeta a restricciones independientes y no se ha incluido en el cálculo del aprovechamiento. Se recomienda la confirmación mediante un PIP antes de que la adquisición pase a ser incondicional.”

La segunda conclusión permite fundamentar una decisión.

El data room debe organizarse por materias y no por el orden en que se reciben los documentos.

Carpeta 01 — Transacción y proyecto

• acuerdo de bases (heads of terms)
• oferta
• acuerdo de exclusividad
• contrato de promesa (CPCV)
• borrador del contrato de adquisición
• memoria de definición del proyecto propuesto
• memorando de inversión
• modelo financiero
• cuadro de superficies
• programa de desarrollo
• y necesidades de financiación.

Carpeta 02 — Inmueble y titularidad

• certidão permanente del Registro de la Propiedad actualizada
• título de adquisición
• registro fiscal (caderneta predial)
• información catastral
• planos del inmueble
• historial de titularidades
• derechos y cargas inscritos
• servidumbres
• contratos de arrendamiento
• acuerdos de ocupación
• acuerdos de deslinde
• y asientos pendientes de inscripción.

La certidão permanente oficial del Registro de la Propiedad facilita las inscripciones vigentes y las solicitudes de inscripción pendientes relativas al inmueble. Véase el servicio oficial de certificados de inmuebles.

Carpeta 03 — Informes técnicos e información física

• levantamiento topográfico
• levantamiento de linderos
• levantamiento arquitectónico del edificio
• fotografía aérea
• plano de redes de servicios e infraestructuras
• estudio de arbolado
• información geotécnica
• informes de contaminación
• información sobre drenaje
• y fotografías del emplazamiento.

Carpeta 04 — Planeamiento territorial

• normativa del PDM
• plano de ordenación del PDM
• plano de condicionantes del PDM
• PU
• PP
• programas especiales
• modificaciones
• suspensiones
• medidas preventivas
• reglamentos municipales
• y cálculos de capacidad urbanística.

Carpeta 05 — Antecedentes municipales

• licencias de obras
• comunicações prévias
• aprobaciones de arquitectura
• PIPs
• planos aprobados
• expedientes de proyectos de especialidades
• prórrogas y modificaciones
• expedientes de demolición
• documentos de uso (licença de utilização)
• actas de inspección
• documentos de fin de obra
• correspondencia con la Câmara Municipal
• justificantes de pago de tasas
• y expedientes sancionadores o de legalización.

Carpeta 06 — Loteamento y urbanización

• título de loteamento (alvará de loteamento)
• planos aprobados de loteamento
• modificaciones
• cuadro de parcelas
• proyectos de urbanización
• convenios de infraestructuras
• cesiones de suelo público
• garantías y avales
• recepción provisional
• recepción definitiva
• y obras pendientes.

Carpeta 07 — Organismos externos

• resoluciones de la RAN
• procedimientos de la REN
• resoluciones ambientales
• títulos de recursos hídricos
• resoluciones de ordenación del litoral
• dictámenes de conservación de la naturaleza
• dictámenes de patrimonio cultural
• informes arqueológicos
• autorizaciones de carreteras o ferrocarriles
• autorizaciones aeroportuarias o de aviación
• documentación de seguridad contra incendios
• dictámenes de turismo
• y respuestas de operadores de infraestructuras.

Carpeta 08 — Diseño y construcción

• proyecto de arquitectura vigente
• proyectos de especialidades
• designaciones de técnicos y profesionales
• termos de responsabilidade
• contrato de obra con el contratista
• programa de obra
• libros y registros de obra
• modificaciones del proyecto
• informes de inspección
• y pólizas de seguro.

Carpeta 09 — Finalización y explotación

• declaraciones de finalización
• pruebas y puesta en marcha
• certificación energética
• documentación sobre seguridad contra incendios
• justificación acústica
• recepción de infraestructuras
• documentos relativos al uso
• clasificación turística
• licencias de funcionamiento
• y actualizaciones en el registro de la propiedad.

Carpeta 10 — Preguntas y hallazgos

• lista de solicitud de documentos
• preguntas para el vendedor
• preguntas para el municipio
• consultas a las autoridades
• documentos faltantes
• hipótesis
• registro de hallazgos
• y requisitos para el cierre.

Para cada documento, registre:

• título
• entidad emisora
• fecha del documento
• fecha de entrada en vigor
• fecha de caducidad
• inmueble o proyecto cubierto
• versión
• si está completo
• si está firmado
• si está inscrito
• si sigue siendo válido
• si ha sido modificado
• si quedan condiciones pendientes
• y qué hipótesis de inversión respalda.

Estado del documento

Utilice:

• Recibido y verificado
• Recibido pero incompleto
• Recibido pero incoherente
• Sustituido
• Caducado
• Faltante
• Solo con confirmación del vendedor
• Se requiere confirmación de la autoridad
• No aplicable

Un nombre de archivo como “Approved Project Final” no constituye prueba de que el documento sea definitivo o esté aprobado.

La primera solicitud debe ser estructurada y proporcionada.

Solicite al vendedor que:

• identifique cada inmueble incluido en la transacción
• facilite documentos registrales y fiscales actualizados
• identifique todos los procedimientos urbanísticos
• facilite las referencias municipales completas
• declare las alteraciones en los edificios existentes
• declare las modificaciones respecto a los planos aprobados
• facilite todas las resoluciones externas
• identifique litigios y procedimientos sancionadores o de ejecución
• declare las tasas municipales impagadas
• identifique las obligaciones en materia de infraestructuras
• facilite la correspondencia con las autoridades
• identifique las solicitudes pendientes
• permita el acceso para la realización de inspecciones
• autorice las consultas municipales y ante las autoridades cuando sea necesario
• y confirme si se ha retenido algún documento relevante.

El conocimiento del vendedor no es una verificación

Una declaración del vendedor puede ayudar en la investigación, pero no sustituye:

• los documentos oficiales
• una inspección independiente
• los registros municipales
• ni la confirmación de la autoridad.

Los documentos de adquisición deben determinar el efecto jurídico de las declaraciones, revelaciones y omisiones del vendedor.

El expediente municipal es uno de los componentes fundamentales de la due diligence urbanística.

Puede mostrar:

• la aprobación original
• modificaciones posteriores
• planos aprobados
• condiciones
• proyectos de especialidades
• inspecciones
• reclamaciones
• medidas de disciplina o ejecución
• demolición
• legalización
• finalización
• y el uso reconocido.

Obtenga el historial completo

No solicite únicamente el último plano.

Solicite o investigue:

• cada número de expediente relevante
• expedientes en papel archivados
• expedientes de subdivisión vinculados
• referencias de la propiedad relacionadas
• solicitudes anteriores
• proyectos rechazados o retirados
• modificaciones
• y registros de disciplina urbanística.

Acceso y confidencialidad

El acceso a los documentos administrativos se rige por el marco legal aplicable, incluida la Ley 26/2016, y puede estar sujeto a normas relativas al acceso legítimo, datos personales, información confidencial y condición procedimental.

En la práctica, puede ser necesaria la cooperación o autorización del vendedor para una revisión eficaz y completa.

Véase la Ley 26/2016 sobre el acceso a los documentos administrativos.

Registrar lo que no estuviera disponible

Si el municipio no puede localizar parte del expediente, especifique:

• qué se solicitó
• qué se facilitó
• qué sigue faltando
• por qué es importante el elemento que falta
• si existen pruebas alternativas
• y qué protección se requiere.

La ausencia en el expediente no demuestra automáticamente ni la legalidad ni la ilegalidad.

Elabore un cronograma detallado que contenga:

• fecha de solicitud
• solicitante
• referencia del inmueble
• obras propuestas
• procedimiento
• versión presentada
• solicitudes de información adicional
• consultas externas
• aprobaciones
• condicionantes
• tasas
• inicio de las obras
• prórrogas
• modificaciones
• inspecciones
• finalización
• uso
• disciplina urbanística
• y caducidad.

La cronología debe identificar lagunas y contradicciones.

Ejemplo

1998

Aprobación inicial de la construcción residencial.

2002

Ampliación aprobada.

2008

Cerramiento físico de la terraza; no se ha localizado la aprobación correspondiente.

2016

Cambio de configuración interna reflejado en la información fiscal.

2022

Solicitud urbanística retirada.

2025

El informe técnico encargado por el vendedor incluye la terraza como superficie interior.

CONCLUSIÓN DE LA DUE-DILIGENCE

La edificación original y la ampliación de 2002 parecen estar respaldadas. El cerramiento de la terraza sigue sin verificar y no debe considerarse como superficie interior legal a menos que se obtengan pruebas adicionales o se tramite con éxito un procedimiento de legalización.

La investigación debe identificar la edificación, las obras y el uso que puedan respaldarse mediante las pruebas oportunas.

Entre las posibles pruebas se pueden incluir:

• título de edificación
• planos aprobados
• comunicación previa válida
• certificación municipal
• documentación de uso
• registros históricos
• pruebas de que la edificación es anterior al requisito de control aplicable
• y otros documentos de relevancia jurídica.

La prueba requerida depende de:

• fecha de construcción
• ubicación
• legislación vigente en aquel momento
• límites municipales de la época
• modificaciones posteriores
• y uso previsto actual.

La antigüedad no demuestra la legalidad

No dé por sentado que una edificación es legal porque:

• aparezca en fotografías aéreas antiguas
• haya existido durante décadas
• esté registrada a efectos fiscales
• esté conectada a las redes de suministros
• se haya vendido con anterioridad
• esté asegurada
• o disponga de un certificado energético.

Dichos hechos pueden constituir indicios relevantes, pero no sustituyen al análisis jurídico completo.

Encargue un levantamiento planimétrico y compárelo con los documentos legalmente reconocidos.

Revisar:

• ubicación
• implantación
• huella de la edificación
• superficie construida
• número de plantas
• altura
• fachadas
• puertas y ventanas
• balcones
• terrazas
• sótanos
• buhardillas
• anexos
• garajes
• piscinas
• muros de contención
• unidades interiores
• zonas comunes
• y uso.

Clasifique cada discrepancia

• Sin diferencia sustancial
• Tolerancia de medición que requiere confirmación
• Modificación interior
• Alteración exterior
• Construcción adicional
• Cambio de uso
• Modificación de unidades
• Invasión de linderos
• Obra potencialmente exenta de trámite
• Obra que requiere legalización
• Obra potencialmente no legalizable

El arquitecto, el técnico y el abogado deberían utilizar el mismo cuadro comparativo.

La caderneta predial proporciona información fiscal sobre el inmueble.

Puede mostrar:

• artículo fiscal
• ubicación
• titular registrado a efectos fiscales
• superficies
• descripción del uso
• antigüedad
• y valor imponible.

El servicio oficial está disponible a través del portal de registros patrimoniales de la Autoridade Tributária portuguesa.

Deben investigarse las discrepancias existentes entre el registro fiscal y los documentos urbanísticos.

Es posible que el registro fiscal deba actualizarse, pero una actualización no legaliza una situación urbanística no autorizada.

El Decreto-Ley 10/2024 eliminó la obligación de exhibir o acreditar la existencia de la ficha técnica de la vivienda y de la autorización de uso al transmitir inmuebles urbanos.

Esta simplificación de las formalidades de la transacción no confirma que:

• el edificio sea legal
• el uso actual esté permitido
• el inmueble físico coincida con los planos aprobados
• o el proyecto previsto por el comprador sea viable.

La exclusión de un documento de las formalidades obligatorias de cierre hace que la investigación independiente sea aún más importante, no menos.

Consulte el Decreto-Ley 10/2024.

Identifique el uso legalmente reconocido de cada:

• edificio
• unidad
• planta
• anexo
• zona exterior
• y componente operativo.

Compárelo con:

• la ocupación actual
• los contratos de arrendamiento
• el registro fiscal
• la actividad empresarial
• los seguros
• el material comercial
• y el uso futuro previsto.

Inconsistencias habituales

• Espacio residencial utilizado como oficinas
• Almacén utilizado como vivienda
• Garaje transformado en superficie habitable interior
• Edificación agrícola utilizada para turismo
• Local comercial utilizado como restaurante
• Una unidad autorizada dividida físicamente en varias unidades
• Sótano comercializado como dormitorio
• Zona común ocupada en régimen de exclusividad
• Actividad turística sin la clasificación o el registro preceptivos

Cada inconsistencia debe evaluarse tanto con arreglo a la normativa urbanística como a la sectorial correspondiente.

La due diligence urbanística debe reconstruir de forma independiente el cómputo del potencial de desarrollo.

No confíe únicamente en:

• el arquitecto del vendedor
• un folleto comercial
• una tasación antigua
• un PIP caducado
• un plan conceptual
• o una promoción vecina.

Confirme:

• la superficie topográfica de la propiedad
• las categorías de planeamiento aplicables
• la superficie de cálculo
• los usos permitidos
• el índice de construcción
• la implantación
• la impermeabilidad
• la altura
• las plantas
• la densidad
• las unidades
• el aparcamiento
• los retranqueos
• el dominio público
• las infraestructuras
• y la superficie legal existente.

Conciliar cuatro cuadros de superficies

El proyecto debe distinguir entre:

1. superficie urbanística;

2. superficie de construcción;

3. superficie vendible o alquilable;

4. superficie utilizada en el modelo financiero.

Deben estar interrelacionadas, pero no considerarse intercambiables.

Cálculo de escenarios a la baja

Cuando una interpretación sea incierta, modele:

• el escenario óptimo
• el escenario base razonable
• el escenario de capacidad reducida
• y el escenario desfavorable o de denegación.

El precio de adquisición no debe depender exclusivamente de la interpretación más optimista.

Para cada PIP, licencia, comunicación o autorización, confirme:

• el solicitante
• el inmueble objeto
• el alcance
• el proyecto aprobado o presentado
• la fecha de resolución
• los condicionantes
• las consultas externas
• la vigencia
• la prórroga
• las modificaciones
• las tasas
• los requisitos pendientes
• y la posibilidad de transmisión o subrogación.

El mero título de la resolución no es suficiente

Revise los planos, las condiciones y los documentos justificativos que forman parte de la resolución.

Comprobar la coherencia del proyecto

Confirme que el proyecto utilizado en:

• el modelo financiero
• la valoración
• el dossier para la entidad financiadora
• el presupuesto de construcción
• la comercialización
• y las negociaciones de adquisición

es el mismo proyecto cubierto por la resolución urbanística.

Comprobar el riesgo de caducidad

Registre:

• la fecha de caducidad actual
• el mecanismo de prórroga
• el plazo límite para actuar
• la responsabilidad de la prórroga
• las consecuencias de la caducidad
• y si el calendario de la transacción es realista.

Si el vendedor declara que una obra o edificación estaba exenta de control urbanístico, solicite:

• la base jurídica
• la fecha de construcción
• la ubicación en el momento relevante
• la descripción de la obra
• las pruebas documentales
• un dictamen profesional
• y la confirmación municipal cuando proceda.

«Exento» puede significar diferentes cosas:

• exento de licencia
• exento de comunicación previa
• exento por antigüedad
• exento en virtud de un régimen especial
• o supuestamente exento sin pruebas documentales.

Incluso cuando se acredite la exención procedimental, el cumplimiento de las normas urbanísticas y técnicas sustantivas puede seguir requiriendo análisis.

Investigue si el inmueble está afectado por:

• denuncias municipales
• inspecciones
• embargos
• órdenes de paralización de obras
• órdenes de demolición
• órdenes de ejecución de obras correctoras
• procedimientos por infracción administrativa
• multas pendientes de pago
• procedimientos de legalización
• litigios
• disputas vecinales
• o comunicaciones de las autoridades.

La legalización no está garantizada

Una infracción existente solo podrá ser objeto de legalización si:

• se cumplen las condiciones legales aplicables
• se pueden aportar las pruebas técnicas requeridas
• las autoridades externas aceptan la situación cuando sea necesario
• se completan las obras correctoras
• y el municipio aprueba o admite el procedimiento correspondiente.

Cuantificar la exposición

Registre:

• superficie afectada
• uso afectado
• obras correctoras
• costes profesionales
• tasas y sanciones
• impacto en el cronograma
• perturbaciones operativas
• impacto en la financiación
• y riesgo de demolición.

Esta cuestión debería reflejarse posteriormente en la estructura de la transacción.

Para una parcela dentro de una parcelación, verifique:

• creación válida de la parcela
• linderos de la parcela
• uso permitido
• superficie de construcción
• implantación
• altura
• número de unidades
• aparcamiento
• infraestructuras
• suelo de dominio público
• modificaciones
• y titularidad actual.

Investigue también:

• si las obras de urbanización están finalizadas
• recepción provisional
• recepción definitiva
• defectos pendientes
• garantías
• obligaciones municipales pendientes de pago
• fases incompletas
• y litigios entre el promotor, el municipio y las empresas suministradoras de infraestructuras.

Una parcela edificable puede crearse legalmente aun dependiendo de infraestructuras incompletas o de obligaciones de loteamento sin resolver.

Para cada resolución externa, confirme:

• proyecto correcto
• inmueble correcto
• autoridad competente
• base jurídica
• fecha de emisión
• vigencia
• condiciones
• seguimiento
• mitigación
• transmisibilidad
• y si las modificaciones posteriores del proyecto invalidan o exigen la revisión de la resolución.

Las posibles resoluciones incluyen:

• RAN
• REN
• recursos hídricos
• costas
• evaluación ambiental
• Natura 2000
• patrimonio
• arqueología
• seguridad contra incendios
• accesos por carretera
• ferrocarril
• aviación
• turismo
• sanidad
• energía
• y licencias industriales.

Dictámenes condicionados

Incorpore cada una de las condiciones al registro del proyecto.

No califique un dictamen de favorable sin especificar las condiciones sustanciales.

Solicite información por escrito a las entidades gestoras correspondientes cuando el proyecto dependa de:

• agua
• aguas residuales
• aguas pluviales
• electricidad
• gas
• telecomunicaciones
• accesos por carretera
• u otras infraestructuras.

Confirme:

• punto de conexión
• capacidad actual
• refuerzo
• obras fuera de la parcela
• servidumbres
• parte responsable
• garantías
• coste
• y plazos.

Estimaciones del vendedor

El presupuesto de infraestructuras facilitado por el vendedor debe identificarse como una estimación, a menos que esté respaldado por:

• información de la empresa suministradora
• proyecto de ingeniería
• presupuesto aceptado
• o compromiso contractual.

La revisión documental debe complementarse con una inspección adecuada sobre el terreno.

El equipo de inspección puede incluir:

• arquitecto
• topógrafo
• ingeniero
• consultor ambiental
• especialista en patrimonio
• gestor de proyectos
• y asesor jurídico cuando resulte conveniente.

Inspeccione:

• linderos
• accesos
• ocupación
• edificaciones
• ampliaciones
• usos colindantes
• cursos de agua
• pendientes
• vegetación
• suministros
• conexiones a la red viaria
• indicios de inundación
• inestabilidad
• contaminación
• construcción
• e indicios contradictorios con los documentos.

Registrar las limitaciones

Indique:

• las áreas a las que no se haya accedido
• los elementos ocultos
• las llaves no disponibles
• las zonas inseguras
• las limitaciones estacionales
• y las materias que queden fuera de la pericia del inspector.

Una adquisición de participaciones requiere una investigación tanto a nivel del inmueble como a nivel societario.

Además del inmueble, compruebe si la sociedad de proyecto:

• es titular de los activos pertinentes
• es la solicitante o titular de los procedimientos urbanísticos
• ha suscrito convenios urbanísticos o de desarrollo
• ha aportado garantías
• tiene obligaciones municipales pendientes de pago
• ha presentado declaraciones ante las autoridades
• está incursa en litigios o controversias
• ha contratado a los técnicos o profesionales del proyecto
• es titular de los diseños o está facultada para utilizarlos
• y puede continuar con el proyecto tras el cambio de control.

Compruebe también si:

• los contratos de financiación restringen el cambio de control
• los convenios públicos requieren consentimiento o autorización
• las subvenciones o incentivos se ven afectados
• las garantías de los contratistas o consultores continúan vigentes y disponibles
• y el vendedor retiene algún derecho esencial sobre el proyecto.

La adquisición de la sociedad no subsana los defectos de la situación urbanística subyacente.

Cualquier hallazgo de la due diligence debe traducirse en una decisión o en un mecanismo de protección.

Condición suspensiva

Se utiliza cuando el cierre de la operación no deba tener lugar a menos que ocurra un hecho determinado.

Algunos ejemplos pueden incluir:

• PIP favorable
• aprobación urbanística
• prórroga de una aprobación
• legalización
• confirmación relativa a las infraestructuras
• levantamiento o archivo de medidas de disciplina urbanística
• o emisión de una resolución administrativa preceptiva.

Compromiso del vendedor

Se utiliza cuando el vendedor deba llevar a cabo una actuación antes o después del cierre.

Algunos ejemplos pueden incluir:

• facilitar documentación
• mantener en vigor una aprobación
• abstenerse de modificar el proyecto
• cooperar en un procedimiento urbanístico
• ejecutar obras correctoras
• u obtener un certificado específico.

Declaraciones y garantías

Se utiliza para distribuir el riesgo relativo a hechos declarados, con sujeción a las negociaciones aplicables y a la revisión jurídica.

Indemnidad específica

Puede contemplarse ante una contingencia conocida e identificable frente a la cual las garantías ordinarias resulten insuficientes.

Ajuste de precio

Puede vincularse a:

• superficie de construcción verificada
• número de unidades
• coste de las infraestructuras
• coste de legalización
• u otro resultado urbanístico cuantificable.

Retención o depósito en custodia (escrow)

Puede retenerse parte del precio a la espera de que se resuelva una cuestión determinada.

El mecanismo, las condiciones de liberación y su ejecución deben quedar claramente documentados.

Fecha límite (long-stop date)

Establezca una fecha final para el cumplimiento de las condiciones urbanísticas.

Prevea:

• los plazos de la administración
• los recursos
• las prórrogas
• la cooperación del vendedor
• y las consecuencias del incumplimiento.

Derecho de resolución

Defina si el inversor puede desistir si no se alcanza un resultado crítico.

Acceso y cooperación

El comprador puede requerir derechos para:

• inspeccionar el inmueble
• consultar el expediente municipal
• reunirse con las autoridades
• preparar un PIP
• presentar una solicitud
• y utilizar los documentos del proyecto antes de la formalización de la operación.

Estos derechos deben quedar documentados en lugar de darse por supuestos.

Entre la revisión inicial y la formalización de la operación, el vendedor o el equipo del proyecto no deben realizar cambios no autorizados en:

• el inmueble
• los linderos
• la ocupación
• los contratos de arrendamiento
• el diseño del proyecto
• los procedimientos urbanísticos
• los trámites o solicitudes ante la administración
• el contrato de construcción
• el equipo profesional
• las infraestructuras
• o la sociedad del proyecto.

Exija la notificación de:

• nueva correspondencia de las autoridades
• reclamaciones
• inspecciones
• plazos
• resoluciones desfavorables
• revisiones del proyecto
• y modificaciones en los planes aplicables.

El informe de due diligence debe actualizarse si la situación fáctica o jurídica varía sustancialmente.

La entidad financiera y el tasador deben recibir la misma información urbanística verificada que utiliza el inversor.

Coteje:

• los linderos del inmueble
• la superficie legal existente
• la superficie edificable
• el uso
• el cuadro de unidades
• el aparcamiento
• el estado de las aprobaciones
• el programa de construcción
• las infraestructuras
• las condiciones
• y las fechas de caducidad.

Evitar expedientes urbanísticos paralelos

No utilice:

• un cuadro de superficies para el vendedor
• otro para la entidad prestamista
• y un tercero para el comité de inversiones

sin explicar las diferencias.

Confianza del prestamista (reliance)

Determine si los informes de los asesores:

• pueden divulgarse
• pueden ser objeto de reliance
• requieren cartas de fiabilidad (reliance letters)
• contienen límites de responsabilidad
• o precisan ser actualizados.

Hipótesis de valoración

Si la valoración asume una aprobación urbanística que aún no existe, dicha hipótesis debe ser expresa.

Utilice cuatro niveles.

Verde — Confirmado

Se ha revisado la evidencia requerida y no se ha identificado ningún problema material.

Ámbar — Gestionable

Existe un problema, pero parece susceptible de resolverse mediante diseño, documentación, provisión de costes, trámites administrativos o protección contractual.

Rojo — Crítico

El problema puede impedir el uso previsto, reducir sustancialmente el valor, retrasar el cronograma o generar una responsabilidad inaceptable.

Gris — No verificado

Falta información o no es concluyente.

Gris no equivale a verde.

Formato del hallazgo

INCIDENCIA

Describa el hecho.

EVIDENCIA

Identifique los documentos y la investigación realizada.

RIESGO

Explique la consecuencia legal, técnica y comercial.

CALIFICACIÓN

Verde, ámbar, rojo o gris.

ACCIÓN REQUERIDA

Indique qué debe hacerse.

RESPUESTA DE LA TRANSACCIÓN

Continuar, condicionar, reajustar el precio, retener, indemnizar, prorrogar o retirarse.

RESPONSABLE

Identificar a la parte responsable.

PLAZO

Indicar cuándo debe resolverse la cuestión.

Una pequeña discrepancia puede ser material si afecta a:

• el único acceso
• una vía de evacuación preceptiva contra incendios
• el uso principal del proyecto
• las garantías del prestamista
• la superficie mínima vendible
• una unidad clave
• una licencia de funcionamiento
• o la capacidad para completar la operación.

Una discrepancia mayor puede ser asumible si afecta a una zona secundaria no utilizada y puede corregirse sin alterar la tesis de inversión.

La materialidad debe considerar:

• probabilidad
• consecuencia jurídica
• consecuencia financiera
• cronograma
• financiación
• explotación
• reputación
• y salida.

El informe debe resultar comprensible para los equipos jurídico, de inversión, financiero y de proyecto.

1. Decisión ejecutiva

Indique:

• proceder
• proceder con condiciones
• reajustar el precio
• reestructurar
• pausar
• o desistir.

2. Supuestos críticos

Enumere los supuestos de desarrollo y de la transacción analizados.

3. Identificación del inmueble

Describa:

• titularidad
• linderos
• accesos
• ocupación
• e inconsistencias.

4. Situación legal existente

Identifique:

• edificaciones reconocidas
• uso
• superficies
• unidades
• y comprobaciones pendientes.

5. Marco urbanístico

Resuma:

• planes aplicables
• clasificación del suelo
• usos
• parámetros
• y requisitos de ejecución.

6. Capacidad de desarrollo

Presentar:

• envolvente confirmada o justificable
• escenario preferente
• escenario desfavorable
• e interpretaciones no resueltas.

7. Procedimientos y aprobaciones

Enumerar:

• PIPs
• licencias
• comunicaciones
• resoluciones externas
• condiciones
• y vigencia.

8. Condicionantes

Abordar:

• RAN
• REN
• medio ambiente
• aguas
• costas
• naturaleza
• patrimonio
• incendios forestales
• transportes
• e infraestructuras.

9. Disciplina urbanística y litigios

Resumir cualquier procedimiento existente o potencial.

10. Ejecución del proyecto

Abordar:

• accesos
• suministros
• obras fuera de la parcela
• consultores
• construcción
• finalización
• y uso.

11. Cuadro de conclusiones

Facilitar el registro completo en verde, ámbar, rojo y gris.

12. Protecciones de la transacción

Especificar:

• condiciones suspensivas
• manifestaciones y garantías
• compromisos
• indemnizaciones
• mecanismos de fijación de precio
• retenciones
• acceso
• y fechas límite definitivas.

13. Próximas acciones

Identificar el responsable, el documento y el plazo para cada acción.

14. Destinatarios y limitaciones

Indique:

• documentos revisados
• fuentes no disponibles
• supuestos
• alcance profesional
• limitaciones de la inspección
• y fecha del informe.

RESULTADO INTERACTIVO

Resumen de due diligence urbanística

PROYECTO

Nombre y ubicación del proyecto

FECHA DEL INFORME

Fecha y hora de la revisión actual

FASE DE LA TRANSACCIÓN

Oferta, exclusividad, contrato, financiación o formalización

ESTADO URBANÍSTICO

Examinado preliminarmente, verificado parcialmente o investigado íntegramente dentro del alcance

HIPÓTESIS PRINCIPAL DE DESARROLLO

Uso, superficie y unidades

CONFIRMADO

Conclusiones clave verificadas

CONDICIONAL

Cuestiones que requieren medidas

CRÍTICO

Hallazgos en rojo

NO VERIFICADO

Falta de pruebas

PRÓXIMA DECISIÓN

Continuar, continuar con condiciones, renegociar el precio, reestructurar, pausar o desistir

PRÓXIMA FECHA DE REVISIÓN

Fecha de actualización requerida

CTA DE DESCARGA

Descargar resumen de due diligence

El resumen debe incluir un enlace al informe completo y no debe presentarse como una certificación legal de los derechos urbanísticos.

Paso 1 — Definir las hipótesis de la transacción

Identificar de qué dependen el precio y el proyecto.

Paso 2 — Emitir la solicitud de documentación

Crear el data room estructurado y la lista de documentos pendientes.

Paso 3 — Verificar el inmueble

Revisar la información de titularidad, los registros fiscales, los linderos, los accesos y la ocupación.

Paso 4 — Obtener el historial municipal

Revisar el expediente urbanístico completo y elaborar la cronología.

Paso 5 — Comparar la situación física y la jurídica

Inspeccionar el terreno y clasificar las discrepancias.

Paso 6 — Reconstruir la capacidad urbanística

Calcular de forma independiente el uso, la superficie, la altura, las unidades, el aparcamiento y las infraestructuras.

Paso 7 — Verificar los procedimientos

Revisar PIP, licencias, comunicaciones, condiciones, tasas, modificaciones y validez.

Paso 8 — Comprobar los condicionantes externos

Confirmar las cuestiones relativas a RAN, REN, medio ambiente, patrimonio, agua, transporte y otras autoridades.

Paso 9 — Evaluar las infraestructuras

Obtener información de las compañías suministradoras y de ingeniería.

Paso 10 — Clasificar los hallazgos

Diferenciar entre cuestiones confirmadas, gestionables, críticas y no verificadas.

Paso 11 — Negociar la protección contractual de la transacción

Vincular cada hallazgo relevante a una solución contractual.

Paso 12 — Actualizar antes de la formalización

Repetir las comprobaciones críticas y verificar que la situación no ha cambiado.

Como estimación de partida:

• delimitación del alcance y solicitud de documentación: 2–5 días laborables
• revisión documental inicial: 1–3 semanas
• comprobaciones sobre el inmueble y urbanísticas: 1–3 semanas
• revisión del expediente municipal: 1–6 semanas o más
• levantamiento topográfico y comprobación física: 2–6 semanas
• revisión especializada de condicionantes: 2–8 semanas
• consultas sobre infraestructuras: 2–12 semanas o más
• informe inicial de alertas críticas (*red flags*): 1–3 semanas tras recibir los documentos principales
• informe completo: 3–8 semanas o más
• actualización previa a la formalización: 2–10 días laborables, según el alcance.

El cómputo de los plazos no debería iniciarse con la firma del contrato si la obtención de información municipal y de las autoridades competentes requiere más tiempo que el periodo contractual de due diligence.

Prevea:

• revisión jurídico-urbanística
• documentos del Registro de la Propiedad
• información fiscal y catastral
• copias del expediente municipal
• levantamiento topográfico
• levantamiento arquitectónico del inmueble
• arquitecto
• consultor urbanístico
• ingenieros
• consultor medioambiental
• patrimonio y arqueología
• estudio geotécnico
• estudios de contaminación
• consultas sobre infraestructuras
• traducción
• tasas administrativas
• y actualizaciones de informes.

El alcance debe guardar proporción con el valor en riesgo.

Reducir el presupuesto de comprobación puede ser razonable cuando la exposición es limitada, pero deben hacerse constar los trabajos excluidos y la consiguiente incertidumbre.

Antes de que la adquisición adquiera carácter incondicional, confirme:

Inmueble

• ¿Está el vendedor legitimado para transmitir el inmueble o los derechos necesarios?
• ¿Está el inmueble correctamente identificado?
• ¿Son fiables los linderos?
• ¿Se dispone de acceso físico y jurídico?
• ¿Se comprenden y delimitan los derechos de ocupación y de terceros?

Situación actual

• ¿Están respaldadas por pruebas las edificaciones existentes?
• ¿Está identificado el uso actual?
• ¿Se ha cotejado el inmueble físico con los registros municipales?
• ¿Se excluyen de la tasación las superficies no autorizadas o no verificadas?
• ¿Es viable de forma realista cualquier legalización requerida?

Capacidad de desarrollo

• ¿Está permitido el uso previsto?
• ¿Se ha verificado de forma independiente el cálculo urbanístico?
• ¿Cumple la superficie admisible con el caso mínimo de inversión?
• ¿Son viables la altura, las unidades, el aparcamiento y los accesos?
• ¿Se tratan correctamente las superficies legales existentes?

Aprobaciones

• ¿Son válidos los PIP, licencias y comunicaciones pertinentes?
• ¿Se basa la transacción en la versión correcta del proyecto?
• ¿Se comprenden los condicionantes y las tasas?
• ¿Se requieren prórrogas?
• ¿Puede el comprador acogerse a los procedimientos o continuarlos?

Condicionantes

• ¿Se han comprobado las restricciones públicas?
• ¿Están completas las aprobaciones externas?
• ¿Se han incorporado los condicionantes en el diseño y el presupuesto?
• ¿Podría algún asunto pendiente con la administración impedir el proyecto?

Infraestructuras

• ¿Está suficientemente confirmada la capacidad de las redes?
• ¿Están identificadas las obras de refuerzo y fuera de la parcela?
• ¿Se dispone de los derechos sobre el suelo?
• ¿Están incluidos los costes y los plazos en el modelo?

Disciplina urbanística

• ¿Se han revelado denuncias, inspecciones y procedimientos?
• ¿Se comprenden los riesgos de subsanación o demolición?
• ¿Están asignadas las multas, tasas y responsabilidades?

Protección de la transacción

• ¿Tienen carácter de condiciones suspensivas los aspectos críticos?
• ¿Están documentadas las obligaciones del vendedor?
• ¿Tienen un alcance adecuado las garantías e indemnizaciones?
• ¿Se contempla el ajuste de precio cuando sea necesario?
• ¿Es realista la fecha límite (*long-stop date*)?
• ¿Puede el inversor desistir si no se obtiene el resultado urbanístico mínimo?

Actualización

• ¿Se han actualizado las averiguaciones?
• ¿Ha emitido el ayuntamiento nuevas comunicaciones?
• ¿Han cambiado los planes o la legislación?
• ¿Ha modificado el vendedor el proyecto o el inmueble?
• ¿Sigue siendo vigente el informe para la decisión de cierre?

Si una premisa crítica sigue sin estar clara, el informe no debe presentar el proyecto como urbanísticamente confirmado.

Empezar sin una premisa de inversión definida

La investigación se convierte en un resumen documental en lugar de en una herramienta para la toma de decisiones.

Aceptar la estructura del data room del vendedor

Pueden quedar ocultas lagunas importantes entre carpetas desorganizadas y versiones duplicadas.

Revisar únicamente la última aprobación municipal

Los condicionantes, modificaciones y medidas de disciplina anteriores pueden seguir siendo relevantes.

Interpretar la falta de documentos como prueba de que no existen problemas

La falta de información es un riesgo no verificado.

Asumir que una venta anterior confirmaba la legalidad

La formalización de una compraventa no determina la situación urbanística completa.

Considerar el registro fiscal como superficie aprobada

La inscripción fiscal no constituye una aprobación urbanística.

No comparar la edificación con los planos aprobados

La mera revisión documental puede no detectar obras no autorizadas.

Aceptar un cuadro de superficies comercial

Las superficies comerciales, urbanísticas, construidas y vendibles pueden utilizar definiciones distintas.

Ignorar la caducidad de las resoluciones urbanísticas

Una aprobación válida puede perder su valor práctico si el calendario de la transacción o de la financiación se prolonga más allá de su vigencia.

Revisar informes externos sin sus condicionantes

Un dictamen favorable puede exigir un rediseño sustancial, monitorización o medidas de mitigación.

Asumir la disponibilidad de suministros a partir de redes cercanas

La conexión y la capacidad requieren confirmación.

Dejar las incidencias críticas para la fase de construcción

Una vez adquirido el suelo y comprometida la financiación, se puede perder la capacidad de negociación.

Recurrir a garantías en lugar de resolver un problema crítico para el proyecto

Las compensaciones económicas pueden no suplir la pérdida de la capacidad de construir o explotar.

No realizar una actualización antes del cierre

El planeamiento, las inscripciones registrales, los procedimientos y la disciplina urbanística pueden cambiar durante la transacción.

Informar de todas las incidencias al mismo nivel

Los responsables de la toma de decisiones necesitan conocer la relevancia, las consecuencias y las medidas recomendadas.

Antes de emitir el informe final, confirme que ha:

• definido el resultado pretendido del proyecto
• registrado el resultado urbanístico mínimo aceptable
• revisado el calendario de la transacción
• creado el data room
• emitido la solicitud de documentación
• registrado los documentos pendientes
• obtenido la certidão permanente del Registro de la Propiedad actualizada
• revisado las inscripciones pendientes
• obtenido la caderneta predial
• revisado los títulos de propiedad
• revisado la información catastral
• encargado el levantamiento topográfico necesario
• confirmado los linderos
• confirmado el acceso legal
• revisado la ocupación y los arrendamientos
• inspeccionado el inmueble
• registrado las limitaciones de la inspección
• obtenido las referencias de los expedientes municipales
• revisado el historial municipal completo disponible
• elaborado la cronología urbanística
• obtenido los planos aprobados
• identificado la situación legal existente
• comparado la edificación real con la aprobada
• clasificado cada discrepancia
• identificado el uso autorizado
• revisado el PDM
• revisado cualquier PU o PP
• revisado los documentos de loteamento
• revisado la normativa municipal
• comprobado las modificaciones y los planes en tramitación
• calculado de forma independiente la capacidad de desarrollo
• conciliado las superficies urbanísticas con las del modelo financiero
• analizado un escenario desfavorable
• revisado cada PIP
• revisado cada alvará
• revisado cada comunicação prévia
• comprobado la vigencia y las prórrogas
• comprobado los condicionantes y las tasas
• comprobado la RAN
• comprobado la REN
• comprobado los trámites ambientales
• comprobado los requisitos en materia de aguas y costas
• comprobado los espacios protegidos y la Red Natura 2000
• comprobado el patrimonio histórico y la arqueología
• comprobado los requisitos de prevención de incendios forestales
• comprobado carreteras y ferrocarriles
• comprobado servidumbres aeronáuticas
• comprobado corredores de infraestructuras
• solicitado información sobre las redes de suministros
• identificado las obras fuera de parcela
• comprobado los expedientes de disciplina urbanística municipal
• comprobado los procedimientos de legalización
• comprobado litigios y reclamaciones
• revisado las obligaciones de la sociedad vehículo del proyecto, cuando proceda
• revisado los contratos de servicios profesionales
• revisado los derechos de propiedad intelectual del diseño
• clasificado cada hallazgo según su gravedad
• vinculado cada hallazgo material a una medida contractual en la transacción
• identificado las condiciones suspensivas
• identificado las manifestaciones, garantías y compromisos (warranties y covenants)
• identificado cualquier indemnización o retención necesaria
• fijado fechas límite (long-stop dates) realistas
• identificado las obligaciones posteriores al cierre
• especificado todas las hipótesis de partida y limitaciones
• emitido la recomendación ejecutiva
• y programado la actualización previa a la escritura.

Generador del alcance de la due diligence

Defina las premisas del proyecto, los documentos, las investigaciones, los asesores y los plazos.

CTA

Generar el alcance de la due diligence

Generador del data room urbanístico

Cree la estructura completa de carpetas del inmueble, urbanismo, administraciones públicas, diseño y finalización.

CTA

Crear el data room

Rastreador del expediente municipal

Registre los números de procedimiento, los documentos solicitados, los documentos recibidos y los expedientes pendientes.

CTA

Hacer el seguimiento del expediente municipal

Comparador de legalidad de la edificación

Compare los planos aprobados, las superficies reconocidas, la construcción física y el uso actual.

CTA

Comparar el inmueble

Conciliador de capacidad urbanística

Compare las superficies del vendedor, arquitecto, urbanismo, tasación y modelo financiero.

CTA

Conciliar las superficies del proyecto

Registro de hallazgos y riesgos

Clasifique cada incidencia como confirmada, gestionable, crítica o no verificada.

CTA

Crear el registro de hallazgos

Generador de protecciones de la transacción

Vincule los hallazgos urbanísticos con condiciones, compromisos contractuales, garantías, mecanismos de precio y fechas límite.

CTA

Crear protecciones para la transacción

Actualización previa al cierre

Actualice inscripciones, procedimientos urbanísticos, correspondencia municipal y hallazgos críticos.

CTA

Ejecutar la actualización final

Descargo de responsabilidad de las herramientas: Estas herramientas solo proporcionan orientación organizativa preliminar. No constituyen una due diligence legal, un dictamen sobre la titularidad, un dictamen urbanístico, una valoración ni una confirmación de derechos urbanísticos, y no sustituyen el asesoramiento profesional específico para cada proyecto.

URBANISMO Y LICENCIAS — GUÍA 03

Solicitud de Información Previa — PIP

Utilice una solicitud municipal formal para comprobar la viabilidad y las condiciones de un desarrollo propuesto antes de comprometerse con el proyecto de licenciamiento completo.

La siguiente guía explica cuándo es útil un PIP, la diferencia entre una solicitud general y una más detallada, qué parámetros del proyecto incluir, cómo coordinar a las autoridades externas y cómo proteger la inversión mientras la decisión está pendiente.

CTA PRINCIPAL

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Transforme la información urbanística en una decisión de inversión

VVA puede prestar asistencia a inversores, promotores, propietarios de terrenos, family offices, fondos, entidades financiadoras y operadores en la due diligence urbanística para transacciones inmobiliarias portuguesas.

El apoyo puede incluir:

• definición del alcance de la due diligence
• revisión del data room urbanístico
• coordinación registral e inmobiliaria
• investigación del expediente municipal
• análisis de la legalidad de las edificaciones
• interpretación de PDM, PU y PP
• revisión de parcelaciones
• análisis de la capacidad de desarrollo
• evaluación de RAN y REN
• tramitaciones ambientales y de patrimonio cultural
• revisión de infraestructuras y accesos
• aprobaciones urbanísticas y su vigencia
• disciplina urbanística y legalización
• contingencias urbanísticas de la sociedad del proyecto
• informes red-flag e informes completos
• condiciones de adquisición
• declaraciones, garantías y cláusulas de indemnización
• mecanismos de precio y retenciones
• estrategia de PIP
• actualizaciones previas al cierre
• y soporte urbanístico para financiación y construcción.

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