Suministros, accesos y dominio público

Esta guía distingue entre:

- el RJUE y las normas sectoriales de suministros, recursos hídricos, carreteras, accesibilidad y dominio público vigentes a 21 de agosto de 2026;

- las modificaciones introducidas por el Decreto-Ley 108/2026, cuya entrada en vigor está prevista para el 1 de octubre de 2026 tras el aplazamiento establecido por el Decreto-Ley 155-B/2026;

- y los reglamentos municipales, normas de red, especificaciones de los operadores y resoluciones urbanísticas aplicables al proyecto concreto.

El Decreto-Ley 108/2026 modifica varias disposiciones del RJUE relativas a la evaluación de infraestructuras, consultas externas, títulos urbanísticos, inicio de obras, ocupación del dominio público, acometidas de suministros, fases de ejecución y recepción de obras de urbanización.

No se presupone la aplicación anticipada del régimen futuro. Cada proyecto debe verificarse con arreglo a la legislación vigente en las fechas pertinentes de presentación, resolución, inicio y conexión, junto con las disposiciones transitorias, reglamentos de desarrollo, formularios y requisitos de las plataformas.

Las normas de los operadores de suministros y de carreteras también pueden modificarse con independencia del RJUE. Los requisitos técnicos, formularios de solicitud, tarifas, plazos de conexión y justificantes aceptados deben comprobarse al realizar la consulta y, de nuevo, antes de celebrar el contrato correspondiente o iniciar las obras.

Al final de esta fase, debería ser capaz de determinar:

- si cada parcela de la promoción cuenta con un acceso legal y viable en la práctica;

- si el uso y la intensidad propuestos pueden ser atendidos por las infraestructuras de agua, saneamiento, pluviales, electricidad y telecomunicaciones;

- si el gas es necesario o adecuado para el modelo operativo previsto;

- qué operadores de red y autoridades públicas controlan los activos pertinentes;

- qué capacidades se han confirmado y cuáles siguen siendo meras estimaciones;

- si se requiere refuerzo, desvío, ampliación, bombeo, almacenamiento, depuración o una nueva subestación;

- si se necesitan terrenos fuera de la parcela, servidumbres, licencias o autorizaciones de terceros;

- quién diseñará, aprobará, construirá, inspeccionará, financiará, ostentará la titularidad y mantendrá cada activo;

- si se pueden prestar servicios provisionales de obra antes de las acometidas definitivas;

- qué vías públicas, aceras, carriles bici, enlaces, cruces y espacios públicos deben crearse o modificarse;

- qué autorizaciones de dominio público y de tráfico son necesarias;

- si las obras pueden ejecutarse por fases sin dejar ninguna de ellas dependiente de infraestructuras incompletas;

- cuánto tiempo pueden requerir las solicitudes, la contratación, la construcción, las pruebas, la energización y la recepción formal;

- si los costes y riesgos de conexión están incluidos en el modelo financiero;

- y si la parcela sigue siendo viable en caso de que la solución de conexión preferida no esté disponible.

El resultado debe ser un plan de ejecución de suministros, accesos y espacio público vinculado a los planos urbanísticos, el diseño de ingeniería, los derechos sobre el suelo, el programa de construcción, los documentos de adquisición, el plan de costes y las condiciones de financiación.

La herramienta del sitio web debe transformar una descripción general de la parcela en un mapa inicial de documentación probatoria y actuaciones.

Perfil del proyecto

Solicitar:

- municipio y freguesia;

- dirección de la parcela y referencias catastrales o registrales;

- tipo de proyecto y usos propuestos;

- superficie bruta de construcción;

- número de viviendas, camas, habitaciones, unidades o puestos de trabajo;

- horario de funcionamiento y perfil estacional;

- fechas previstas de inicio y finalización de las obras;

- fases de la promoción;

- y si el proyecto es un loteamento, una operación de urbanización, un único edificio, una rehabilitación o un cambio de uso.

Servicios existentes

Para cada servicio, pregunte si la evidencia consiste en:

- una observación visual;

- un levantamiento topográfico;

- información de consulta de redes de servicios;

- planos históricos;

- una declaración municipal;

- un registro del operador;

- una respuesta formal de capacidad;

- un presupuesto;

- un acuerdo firmado;

- o una conexión ejecutada y probada.

La herramienta no debe tratar estos niveles de evidencia como equivalentes.

Agua

Pregunte:

- si una red general pública linda con la propiedad;

- diámetro de la tubería, material y profundidad aproximada;

- punto de conexión propuesto;

- demanda media y punta requeridas;

- presión requerida;

- hipótesis de caudal y almacenamiento para protección contra incendios;

- si la parcela cuenta con un sondeo, pozo, manantial, depósito o red privada;

- y si existe un título de aprovechamiento de recursos hídricos o la aprobación del operador.

Aguas residuales

Pregunte:

- si existe una red de saneamiento colindante con la propiedad;

- cota, diámetro y sentido del flujo del colector;

- caudal y calidad de vertido propuestos;

- capacidad aguas abajo;

- si es posible el desagüe por gravedad;

- si se proyecta bombeo o depuración privada;

- y dónde se ubicarían el almacenamiento de emergencia y el acceso para mantenimiento.

Aguas pluviales

Pregunte:

- permeabilidad del terreno existente y condiciones de las aguas subterráneas;

- cuenca vertiente aguas arriba y vías de escorrentía superficial;

- cartografía de riesgo de inundación;

- cursos de agua, zanjas, pasos bajo calzada y puntos de vertido existentes;

- superficie impermeable propuesta;

- estrategia de infiltración, laminación y reutilización;

- punto y caudal de vertido propuestos;

- y si el vertido o las obras afectan a los recursos hídricos o al dominio público.

Electricidad y energía

Pregunte:

- potencia total solicitada;

- hipótesis de simultaneidad y demanda punta;

- tensión de conexión;

- demanda para recarga de vehículos eléctricos;

- demanda para bomba de calor y refrigeración;

- propuestas de energía fotovoltaica, almacenamiento y exportación;

- postes, cables, subestaciones y servidumbres existentes;

- demanda provisional de obra;

- y si el operador de red ha emitido condiciones técnicas o un presupuesto.

Gas y otras redes de energía

Pregunte si:

- existe una red de gas;

- la conexión es requerida por el proyecto o el operador;

- se ha evaluado una solución 100 % eléctrica;

- se proyecta combustible almacenado;

- y la solución elegida es coherente con los requisitos de seguridad, energéticos, de carbono y operativos.

Telecomunicaciones

Pregunte:

- si el proyecto requiere ITED, ITUR o ambos;

- qué redes de comunicaciones electrónicas están disponibles;

- dónde se ubicarán la interfaz de la parcela y las salas de equipos;

- si las canalizaciones cruzan terrenos de terceros;

- y si la promoción puede albergar a más de un operador cuando sea exigible o comercialmente conveniente.

Accesos y espacio público

Pregunte:

- si la parcela linda directamente con una vía pública;

- quién es el titular y administra dicha vía;

- si un acceso existente está legalmente autorizado;

- si el uso propuesto intensifica dicho acceso;

- si se requiere una nueva intersección, mejora de visibilidad o ampliación del vial;

- si se puede garantizar el acceso peatonal, ciclista, de emergencias, de residuos y de servicios;

- si se ven afectados espacios de aparcamiento público, carga y descarga, parada rápida o taxis;

- si las obras ocupan o excavan en el dominio público;

- y si se requiere una ordenación temporal del tráfico.

Derechos fuera de la parcela

Pregunte si algún trazado requiere:

- una servidumbre privada;

- una autorización de paso;

- una franja de adquisición de suelo;

- una concesión o permiso de ocupación del dominio público;

- un derecho de paso o servidumbre para redes de servicios;

- un acuerdo con colindantes;

- o una expropiación u otro mecanismo de derecho público.

Categorías preliminares de resultados

#### A — Verificado y ejecutable

La capacidad, el trazado, los derechos, las autorizaciones, los costes y el cronograma están suficientemente justificados para la fase actual del proyecto.

#### B — Conexión disponible sujeta a obras definidas

El operador ha identificado una solución viable, pero el proyecto debe financiar, diseñar o ejecutar las obras de refuerzo o de conexión identificadas.

#### C — Se requiere estudio del operador

La infraestructura está presente, pero no se ha confirmado la demanda ni la capacidad aguas abajo.

#### D — Se requiere derecho fuera de la parcela

La solución depende de terrenos, una servidumbre, una autorización vial, la ocupación de dominio público u otro derecho de terceros que aún no está asegurado.

#### E — Condicionante estratégico

La solución de conexión o de acceso puede requerir un rediseño sustancial, un refuerzo de envergadura, una ampliación del calendario o un capital adicional significativo.

#### F — Bloqueo de la transacción

No se ha establecido ninguna solución técnica o jurídicamente viable para un servicio esencial o una vía de acceso.

Aviso legal de la herramienta: El diagnóstico proporciona únicamente orientación organizativa preliminar. No confirma la capacidad de la red, ni genera un derecho de conexión, ni aprueba un acceso vial, ni otorga un título sobre recursos hídricos o de dominio público, ni verifica derechos sobre el suelo, ni sustituye el asesoramiento en materia de ingeniería, jurídica, urbanística, medioambiental, de empresas suministradoras, de la autoridad de carreteras o municipal.

El error más común en materia de infraestructuras es consignar que un servicio está «disponible» porque se observa una arqueta, un poste, un armario técnico o una tubería cerca de la parcela.

Dicha observación solo puede constatar la proximidad física.

No acredita:

- la titularidad del activo;

- si se encuentra operativo;

- su dimensión, estado de conservación o profundidad;

- su presión, tensión o caudal;

- la capacidad aguas abajo;

- el punto de conexión autorizado;

- si puede atender la demanda prevista;

- si el refuerzo ya está comprometido con otro proyecto;

- si el trazado discurre por suelo público;

- o el coste y el plazo necesarios para la conexión.

Por tanto, el promotor debe distinguir cinco cuestiones diferenciadas.

¿Existe el activo?

Confirmar mediante levantamiento topográfico, registros y, cuando sea necesario, prospecciones.

¿Quién lo controla?

Identificar el municipio, empresa municipal, entidad intermunicipal, concesionaria, operador del sistema de distribución, autoridad de carreteras, proveedor de telecomunicaciones o propietario privado.

¿Hay capacidad disponible?

Presentar una solicitud de demanda específica del proyecto y obtener la respuesta más sólida y formal disponible en la fase correspondiente.

¿Puede la parcela alcanzarlo legalmente?

Confirmar la titularidad, la condición de dominio público, las servidumbres, la autorización de apertura de viales y todas las autorizaciones de terceros a lo largo del trazado propuesto.

¿Puede ejecutarse dentro del presupuesto y del cronograma?

Identifique diseño, refuerzo, contratación, construcción, pruebas, cesión a la red, tasas, impuestos, garantías, incremento de costes y plazos de entrega del operador.

Una conclusión de viabilidad creíble responde a las cinco preguntas.

Cada afirmación sobre un suministro debe estar respaldada por evidencias fechadas.

El registro debe incluir:

- suministro;

- propietario o gestor del activo;

- fuente de información;

- plano o número de referencia;

- fecha;

- demanda prevista;

- capacidad confirmada;

- punto de conexión;

- trazado;

- obras de refuerzo;

- autorizaciones;

- derechos de terceros;

- validez del presupuesto;

- hipótesis del cronograma;

- persona responsable;

- riesgo residual;

- y siguiente acción.

Estados de evidencia recomendados

Utilice un estado controlado en lugar de texto libre.

#### Observado

El activo parece existir, pero no se ha obtenido ningún registro fiable ni confirmación por parte del operador.

#### Registrado

El activo figura en un plano oficial o del operador, pero la ubicación y la capacidad siguen sin verificarse.

#### Inspeccionado

El trazado, la cota o el activo visible se han inspeccionado o investigado, pero la capacidad de la red sigue sin confirmarse.

#### Aceptado de forma indicativa

El operador ha proporcionado una respuesta preliminar basada en los supuestos indicados.

#### Condicionado formalmente

El operador ha emitido condiciones de conexión definidas, un estudio o un presupuesto, sujetos a sus términos y a su periodo de validez.

#### Contratado

El acuerdo preceptivo está formalizado y las partes, el alcance, los costes y el cronograma están documentados.

#### Construido

Las obras están físicamente terminadas, pero pueden seguir sujetas a pruebas, certificación o recepción.

#### Operativo

El activo ha sido probado, recibido donde proceda, conectado y puesto en servicio.

El proyecto nunca debe comunicar «confirmado» sin definir cuál de estos estados se ha alcanzado.

Los operadores no pueden proporcionar información relevante sobre la capacidad si el proyecto solo facilita una superficie construida bruta o una descripción genérica del uso.

El equipo de diseño debe elaborar un cuadro de demanda coordinado que abarque cada fase y el desarrollo completado.

Demanda de agua

Incluya:

- consumo medio diario;

- demanda punta diaria y punta horaria;

- riego;

- piscinas, spas e instalaciones acuáticas;

- cocinas comerciales y lavanderías;

- agua de proceso;

- agua de reposición;

- demanda para protección contra incendios;

- y demanda para la construcción.

Carga de aguas residuales

Incluya:

- caudales medios y punta de aguas negras;

- efluentes industriales, grasas u otros requisitos de pretratamiento;

- hipótesis de infiltración;

- características de la descarga por bombeo;

- y ocupación por fases.

Demanda eléctrica

Incluya:

- carga instalada y diversificada;

- potencia solicitada;

- punta de simultaneidad;

- refrigeración y calefacción;

- agua caliente sanitaria;

- ascensores e instalaciones comunes;

- cargas comerciales y del operador;

- recarga de vehículos eléctricos;

- instalaciones de paisajismo y piscinas;

- sistemas de protección y seguridad de la vida;

- generación fotovoltaica;

- almacenamiento en baterías;

- capacidad de exportación a la red;

- y suministro de obra.

Demanda de telecomunicaciones

Incluya:

- unidades residenciales y comerciales;

- sistemas del operador;

- seguridad y control de accesos;

- sistemas de gestión técnica del edificio;

- requisitos de cobertura móvil;

- salas de equipos;

- y expectativas de redundancia.

Demanda de transporte

Incluya:

- movimientos diarios y en hora punta de vehículos;

- movimientos de residentes, huéspedes, personal y visitantes;

- entregas de mercancías;

- recogida de residuos;

- accesos de emergencia;

- autocares, taxis y VTC;

- flujos peatonales y ciclistas;

- y tráfico de obra.

Las hipótesis deben conciliarse con la solicitud de licencia urbanística, los estudios ambientales, la estrategia de sostenibilidad, las especificaciones del operador, el plan de costes y el modelo de financiación.

La estrategia del agua debe establecer la fuente, la capacidad, la presión, la calidad, la resiliencia y la responsabilidad.

Red pública de agua

Identifique a la entidad suministradora competente y solicite información específica para el proyecto relativa a:

- ubicación de la red;

- punto de acometida autorizado;

- presión y caudal disponibles;

- diámetro y material de la tubería;

- disposición de la medición;

- hipótesis para protección contra incendios;

- derechos y costes de acometida;

- requisitos de refuerzo;

- entrega de documentación técnica;

- inspección;

- y puesta en servicio.

La relación de servicio aplicable puede regirse por la legislación nacional, el reglamento de la ERSAR, el reglamento de servicio de la entidad y sus normas técnicas.

No asuma que el departamento municipal de urbanismo pueda vincular al operador del agua respecto a la capacidad o las condiciones de la acometida.

Presión y almacenamiento

Una red puede disponer de un caudal adecuado pero de una presión insuficiente para la cota de la parcela o la altura del edificio.

El diseño puede requerir:

- depósitos de rotura de carga;

- grupos de presión;

- zonas de presión;

- almacenamiento en cubierta o a nivel de suelo;

- redundancia;

- o una cota de conexión revisada.

Estos activos requieren espacio, soporte estructural, acceso para mantenimiento, control de ruido y vibraciones, gestión de la calidad del agua y responsabilidad operativa.

Agua contra incendios

La capacidad de extinción de incendios debe coordinarse con el proyecto de seguridad contra incendios y las entidades competentes.

La existencia de una red general de agua o de un hidrante público no demuestra por sí sola que se cumplan los criterios exigidos de caudal, presión, distancia y disponibilidad.

Cuando se requieran depósitos, bombas, hidrantes o sistemas dedicados, su volumen, ubicación, suministro eléctrico de respaldo, inspección y mantenimiento deben integrarse en el diseño.

Fuentes privadas

Un sondeo, pozo, manantial o captación de agua superficial no debe considerarse de libre disposición simplemente por encontrarse físicamente dentro de la propiedad.

Confirme:

- la titularidad y ubicación;

- si la captación es legal;

- el título de recursos hídricos aplicable;

- el uso y volumen autorizados;

- la calidad del agua;

- el caudal sostenible;

- la monitorización y notificación;

- los perímetros de protección;

- el coste energético y de tratamiento;

- la resiliencia frente a la sequía;

- y si la captación puede abastecer agua potable, riego, construcción u otro uso definido.

Las solicitudes de recursos hídricos pueden tener que tramitarse a través de SILiAmb o por la vía de concesión de licencias ambientales aplicable a la actividad.

Eficiencia y reutilización del agua

Las medidas de eficiencia hídrica pueden reducir la demanda de la red, pero deben evaluarse sus implicaciones de planificación, sanitarias, de ingeniería y operativas.

Las opciones pueden incluir:

- grifería y sanitarios de bajo consumo;

- detección de fugas;

- medición por uso o unidad;

- recogida de aguas pluviales;

- aguas grises depuradas;

- reutilización de aguas residuales depuradas;

- vegetación tolerante a la sequía;

- y riego controlado.

Los sistemas de agua no potable requieren una clara separación, identificación, mantenimiento y control. Un volumen estimado de reutilización no debe reducir la capacidad pública solicitada a menos que el sistema de reutilización sea viable y aceptable de forma realista.

La estrategia de aguas residuales debe establecer cómo todos los caudales fecales llegan a un destino de tratamiento autorizado.

Conexión a la red pública de saneamiento

Confirme:

- ubicación, cota, diámetro y estado del alcantarillado;

- si la red es separativa o unitaria;

- punto de conexión propuesto;

- capacidad hidráulica y de tratamiento aguas abajo;

- cantidad y calidad del vertido autorizadas;

- viabilidad por gravedad;

- método de acometida;

- arquetas o pozos de registro necesarios;

- servidumbres u obras en dominio público;

- y aprobación del operador.

Un alcantarillado colindante puede ser demasiado superficial, demasiado profundo, de sección insuficiente o encontrarse ya saturado.

Gravedad frente a bombeo

El drenaje por gravedad suele reducir la dependencia operativa, pero las cotas del terreno pueden hacer necesario el bombeo.

Una solución con bombeo debe abordar:

- bombas de servicio y de reserva;

- capacidad del pozo húmedo;

- almacenamiento de emergencia;

- alarmas y monitorización remota;

- olores y ruidos;

- corte de suministro eléctrico;

- respuesta de reserva o de emergencia;

- acceso para mantenimiento;

- trazado de la tubería de impulsión;

- presión de descarga;

- y responsabilidad a largo plazo del propietario u operador.

El modelo financiero debe incluir los costes de sustitución y explotación, no solo la instalación inicial.

Tratamiento privado

Cuando no se disponga de red pública de saneamiento, el proyecto puede contemplar un sistema de tratamiento privado.

Dicha opción requiere un análisis específico del proyecto sobre:

- viabilidad urbanística;

- licencias ambientales y de recursos hídricos;

- normas de tratamiento;

- destino del vertido o reutilización;

- condiciones del suelo y de las aguas subterráneas;

- impacto visual y de olores;

- retirada de lodos;

- acceso para mantenimiento;

- monitorización y presentación de informes;

- titularidad y competencia del operador;

- y futuras obligaciones de conexión a la red pública.

No debe asumirse que una solución séptica provisional sea aceptable para un desarrollo permanente.

Efluentes comerciales y de alta carga

Los hoteles, restaurantes, lavanderías, centros sanitarios, industrias y otros usos no domésticos pueden requerir:

- separación de grasas;

- separación de hidrocarburos;

- homogeneización;

- pretratamiento;

- puntos de muestreo;

- monitorización de vertidos;

- o una autorización independiente.

El pliego de condiciones del operador y el mix de inquilinos deben conocerse con la suficiente antelación para dimensionar y aprobar el sistema.

La gestión de aguas pluviales no es un mero ejercicio de dimensionamiento de tuberías.

La estrategia debe considerar la totalidad de la cuenca hidrográfica, las condiciones climáticas, las aguas subterráneas, los cursos de agua superficial, la calidad del agua, la erosión, la capacidad aguas abajo y la seguridad pública.

Conocer el terreno existente

Inspeccionar e investigar:

- pendientes existentes;

- superficies permeables e impermeables;

- permeabilidad del suelo;

- aguas subterráneas;

- manantiales y filtraciones;

- zanjas, obras de drenaje transversal y cursos de agua;

- drenajes y desagües existentes;

- caudales de aguas arriba que entran en el terreno;

- condicionantes aguas abajo;

- cartografía de riesgo de inundación y riesgo costero;

- y registros históricos de inundaciones.

No limite el diseño exclusivamente al límite catastral si el agua cruza dicho límite.

Aplicar una jerarquía de drenaje

En función del emplazamiento y de la normativa aplicable, evalúe:

1. reducción de la demanda y reutilización de aguas pluviales;

2. infiltración en origen o cerca del mismo;

3. conducción en superficie y drenaje sostenible;

4. laminación con vertido controlado;

5. conexión a una red pública de pluviales homologada;

6. y vertido a una masa de agua receptora legal donde esté autorizado.

La solución elegida debe ser compatible con los suelos, las aguas subterráneas, la contaminación, la estabilidad de taludes, la arqueología, el paisaje y el mantenimiento.

Laminación y superación de capacidad

El diseño debe detallar:

- hipótesis de precipitación de cálculo;

- margen por cambio climático;

- capacidad de almacenamiento requerida;

- caudal de vertido autorizado;

- método de control de caudal;

- resguardo hidráulico;

- vías de alivio por superación de capacidad;

- condiciones de fallo seguro;

- acceso para mantenimiento;

- y el propietario responsable.

Los depósitos subterráneos y las tuberías sobredimensionadas pueden consumir un espacio valioso en el sótano o en las zonas ajardinadas. Los sistemas en superficie pueden afectar a las cotas, la accesibilidad y el diseño del espacio público. Estos conflictos deben resolverse antes de fijar la distribución del proyecto.

Títulos de recursos hídricos

Las obras o usos que afecten a los recursos hídricos pueden requerir un título en virtud de la Ley del Agua y del régimen regulador del uso de los recursos hídricos.

En función de las circunstancias específicas, esto puede incluir:

- captación;

- vertido;

- construcción en un curso de agua o en sus inmediaciones;

- entubado;

- cruces;

- obras en riberas o márgenes;

- ocupación de terrenos del dominio hídrico;

- rebaje del nivel freático;

- u otro uso de recursos hídricos públicos o privados.

Una aprobación urbanística municipal no sustituye automáticamente dicho título.

Achique durante la construcción

La excavación de sótanos o las infraestructuras subterráneas pueden requerir bombeo y vertido temporales.

El plan de obra debe abordar:

- el caudal de entrada previsto;

- los asientos y los bienes o estructuras colindantes;

- el tratamiento;

- la autorización de vertido;

- la monitorización y control;

- las contingencias;

- y el efecto sobre el diseño definitivo.

El riesgo de agotamiento y achique debe investigarse antes de fijar el precio del contrato.

La demanda de electricidad está aumentando a medida que los proyectos adoptan sistemas eléctricos de calefacción, refrigeración, movilidad y funcionamiento operativo.

La estrategia de conexión debe iniciarse antes de la presentación de la solicitud urbanística cuando la demanda de potencia, el espacio para centros de transformación o el refuerzo fuera de la parcela puedan influir en la distribución.

Definir la conexión solicitada

Confirme:

- identidad del cliente y del proyecto;

- potencia solicitada;

- tensión de suministro;

- punto de conexión;

- perfil de consumo;

- demanda por fases;

- suministro provisional de obra;

- fecha de suministro definitivo;

- esquema de medición;

- requisitos de instalaciones colectivas;

- y propuestas de generación o almacenamiento.

Para demandas más elevadas, puede requerirse una solicitud de condiciones de conexión antes de la solicitud formal de conexión. Deben verificarse los umbrales actuales del operador, los formularios y la documentación justificativa en la fecha de presentación.

Posibles obras de conexión

La solución puede requerir:

- extensión de baja tensión;

- conexión de media tensión;

- un centro de transformación;

- terreno o un local para equipos de red;

- nuevas canalizaciones o cables;

- cruces de calzada;

- reubicación de postes o líneas;

- refuerzo de infraestructuras aguas arriba;

- equipos de protección y medida;

- u obras de red compartidas.

La ubicación y los requisitos de acceso para un centro de transformación pueden afectar de forma sustancial a la superficie vendible, el diseño de fachada, el paisajismo y la estrategia de protección contra incendios.

Propuesta y presupuesto de conexión

Revisar:

- hipótesis y supuestos de partida;

- punto de conexión;

- tensión;

- capacidad;

- límites de propiedad de las instalaciones;

- obras exclusivas y compartidas;

- obras a cargo del cliente;

- obras a cargo del operador;

- opciones constructivas;

- tasas e impuestos;

- período de validez;

- cronograma;

- requisitos de terrenos y servidumbres;

- pruebas y ensayos;

- certificación;

- y las condiciones para obtener el código de punto de entrega y la energización.

El proceso de E-REDES distingue actualmente entre opciones de construcción ejecutadas por el cliente, ejecutadas por el operador y compartidas. Su procedimiento publicado también identifica diferentes vías para solicitudes de conexión definitivas, de obra, de modificación, de desvío y de mayor potencia. La tramitación exacta, los plazos y las suspensiones deben confirmarse para cada proyecto.

Suministro provisional de obra

No asuma que la conexión definitiva pueda suministrar electricidad desde el primer día en la obra.

El plan del contratista debe abordar:

- la solicitud de conexión provisional;

- el plazo de entrega;

- la carga;

- el respaldo mediante generadores;

- el almacenamiento de combustible;

- el ruido y las emisiones;

- la conversión a suministro definitivo;

- y la retirada del equipamiento provisional.

Infraestructuras eléctricas existentes

Los postes, líneas aéreas, cables subterráneos, subestaciones y salas técnicas del operador pueden generar:

- distancias de protección;

- derechos de acceso;

- restricciones de edificación;

- costes de desvío;

- controles de seguridad;

- y dependencias en el calendario.

No se debe retirar un activo, construir sobre él ni considerarlo fuera de servicio sin la confirmación del operador y un proceso de desvío acordado.

Un proyecto de bajo consumo energético puede requerir aun así una capacidad de red sustancial si los perfiles de demanda y de generación no coinciden.

La estrategia debe coordinar:

- la superficie y orientación fotovoltaica;

- la integración en la edificación y el paisaje;

- la ubicación de inversores y equipos;

- las cargas estructurales;

- las medidas contra incendios y de emergencia;

- el impacto acústico;

- el almacenamiento en baterías;

- la limitación de vertido o capacidad de exportación;

- el autoconsumo colectivo;

- las comunidades energéticas, cuando proceda;

- la medición;

- y la explotación a largo plazo.

Recarga de vehículos eléctricos

El proyecto debe modelar:

- los cargadores instalados inicialmente;

- la preinstalación para futuros cargadores;

- la demanda máxima simultánea;

- la gestión de la carga;

- el suministro comunitario frente al privativo;

- la facturación;

- la accesibilidad;

- las interfaces de seguridad contra incendios;

- y la futura ampliación.

Una estimación genérica por plaza de aparcamiento puede sobrestimar o subestimar sustancialmente la acometida requerida si no se modelan los factores de simultaneidad y el control inteligente.

Resiliencia

Los hoteles, centros sanitarios, residencias de mayores, usos comerciales dependientes de datos y otras operaciones críticas pueden requerir:

- generación de respaldo;

- suministro ininterrumpido de energía;

- suministro dual o alternativo;

- sistemas respaldados por baterías;

- acuerdos de suministro de combustible o mantenimiento;

- y procedimientos de recuperación probados.

Los requisitos de resiliencia deben incluirse en el pliego de condiciones del operador y en el plan de financiación, no como una asunción tardía del contratista.

La disponibilidad de gas y las necesidades del proyecto deben evaluarse por separado.

Una tubería principal de gas cerca de la parcela no otorga derecho de conexión, capacidad ni justificación comercial.

Confirme:

- si la red de distribución de gas da servicio al inmueble;

- el operador competente;

- las condiciones de conexión;

- la presión y capacidad;

- el trazado y la medición;

- los requisitos de ventilación y seguridad;

- la demanda de los equipos;

- las hipótesis de funcionamiento y de huella de carbono;

- y si una alternativa totalmente eléctrica o renovable resulta más adecuada.

Cuando se proponga GLP, gasóleo, biomasa u otro combustible almacenado, considere:

- ubicación del almacenamiento;

- entregas;

- acceso de vehículos;

- riesgo de incendio y explosión;

- controles medioambientales;

- licenciamiento;

- emisiones;

- vecinos;

- y retirada o reconversión al final de su uso.

El proyecto no debería instalar un sistema energético heredado simplemente porque se haya utilizado en un diseño conceptual anterior.

Las promociones inmobiliarias portuguesas deben tener en cuenta el marco legal y técnico relativo a las infraestructuras de comunicaciones electrónicas en edificios y, cuando proceda, en loteamentos, urbanizaciones y conjuntos de edificios.

ITED

El ITED concierne a las infraestructuras de telecomunicaciones en edificios.

El diseño debe coordinar:

- la entrada al edificio;

- los espacios principales de distribución y equipos;

- las canalizaciones y vías internas;

- las salas técnicas y armarios;

- los requisitos de fibra, cobre y coaxial cuando proceda;

- la toma de tierra y alimentación eléctrica;

- el sellado cortafuegos;

- la accesibilidad para el mantenimiento;

- la certificación;

- y los registros conforme a obra.

ITUR

El ITUR concierne a las infraestructuras de telecomunicaciones en loteamentos, urbanizaciones y conjuntos de edificios.

La estrategia puede incluir:

- la clasificación de la infraestructura pública o privada;

- el trazado de canalizaciones;

- las arquetas y cámaras de registro;

- las interfaces con los edificios;

- el acceso de los operadores;

- la titularidad y el mantenimiento;

- y la coordinación con los viales, el paisajismo y otros suministros.

Elección de proveedores y resiliencia

El cumplimiento legal no garantiza por sí solo el nivel de servicio comercial requerido por un hotel, oficina, residencia de estudiantes u otro activo en explotación.

Evalúe:

- los operadores disponibles;

- la capacidad de la fibra;

- las rutas redundantes;

- la cobertura móvil;

- los sistemas de emergencia y seguridad;

- los requisitos de nivel de servicio del operador;

- y las consecuencias de un punto único de fallo.

El diseño debe cumplir los manuales aplicables de ANACOM, las normas de cualificación profesional y los requisitos de certificación vigentes para el proyecto.

Los residuos no constituyen una conexión de red, pero son una interfaz crítica con el espacio público y los accesos.

La planificación y el diseño operativo deben establecer:

- los flujos de residuos;

- los volúmenes previstos;

- el almacenamiento interno;

- el almacenamiento refrigerado o controlado cuando sea necesario;

- la separación y el reciclaje;

- el tipo de cubo o contenedor;

- la frecuencia de recogida;

- las dimensiones del vehículo y su radio de giro;

- las distancias de traslado;

- las pendientes y los bordillos;

- el punto de recogida público frente al privado;

- el lavado y el drenaje;

- los olores, ruidos y plagas;

- y la responsabilidad del traslado de los contenedores.

No debe darse por sentado que un vehículo de recogida entrará en terrenos privados sin la confirmación del proveedor del servicio y un diseño adecuado de los accesos, los radios de giro y el pavimento.

Los residuos de construcción y demolición están sujetos a sus propios requisitos de gestión y documentación, y deben coordinarse con el plan de obra.

El acceso debe estar tanto jurídicamente asegurado como técnicamente operativo.

Acceso directo a una vía pública

Confirme:

- que el lindero de la propiedad colinde realmente con la vía pública;

- la titularidad y la situación administrativa de la vía;

- si las franjas intermedias, arcenes, cunetas o aceras pertenecen a un tercero;

- si el acceso existente está autorizado;

- y si el uso propuesto queda comprendido dentro de dicha autorización.

La descripción registral, la representación catastral, el levantamiento topográfico y los registros de dominio público pueden no coincidir. Esta discrepancia debe resolverse antes de la adquisición o del cierre del diseño.

Acceso a través de terrenos privados

Cuando el acceso atraviese otra propiedad, revise:

- la base jurídica;

- el alcance registrado;

- el ancho y el trazado;

- los usuarios y usos permitidos;

- los vehículos y el tonelaje;

- los horarios;

- el tráfico de obra;

- las redes de servicios e infraestructuras;

- las obras de mejora;

- el mantenimiento y el reparto de costes;

- las cancelas y la seguridad;

- el seguro y la responsabilidad civil;

- los derechos de modificación del trazado;

- y la oponibilidad frente a sucesores.

Un camino histórico informal puede resultar inadecuado para una promoción inmobiliaria, incluso si se ha utilizado durante años.

Acceso existente frente a intensificación del acceso

Un acceso que dé servicio a un terreno agrícola o a una única vivienda puede no ser automáticamente admisible para una promoción de viviendas, un hotel, un local comercial o un uso logístico.

La autoridad viaria puede examinar:

- el volumen y tipo de tráfico;

- la visibilidad;

- la distancia respecto a las intersecciones;

- el entorno de velocidad;

- la pendiente;

- el drenaje;

- los movimientos de giro;

- la seguridad;

- y los efectos sobre la funcionalidad viaria.

Obtenga una confirmación específica para el proyecto.

La autoridad competente depende de la clasificación jurídica de la vía y de su régimen de gestión.

Puede ser:

- el municipio;

- Infraestruturas de Portugal;

- una concesionaria;

- otra entidad pública;

- o un propietario privado.

El nombre común o coloquial de la vía no acredita su régimen jurídico.

En el caso de vías pertenecientes a la red de carreteras nacional o afectadas por su régimen de protección, deben tenerse en cuenta el Estatuto de la Red de Carreteras Nacional y la administración viaria competente.

El análisis debe abarcar:

- la licencia o autorización de acceso;

- la zona de servidumbre y protección de la carretera;

- las limitaciones a la edificación y a la publicidad;

- la interacción con el drenaje;

- muros y movimientos de tierras;

- el diseño de intersecciones;

- la ampliación de la vía;

- barreras de seguridad;

- redes de suministros dentro del dominio viario;

- y obras u ocupaciones que afecten a la vía.

La aprobación urbanística municipal no debe considerarse un sustituto de la resolución independiente de la autoridad viaria cuando esta sea legalmente preceptiva.

La estrategia de accesos debe coordinar a todos los usuarios y las condiciones de funcionamiento.

Peatones

Prevea un itinerario continuo, seguro y accesible desde la red pública hasta los accesos y los espacios exteriores pertinentes.

Compruebe:

- anchura;

- pendiente;

- pendiente transversal;

- escalones y rampas;

- pasos y cruces;

- bordillos;

- información táctil y visual;

- iluminación;

- drenaje;

- cancelas;

- puntos de descanso;

- y conflicto con vehículos.

La normativa portuguesa de accesibilidad se aplica a los edificios, establecimientos, vías públicas y viviendas pertinentes, en función de su ámbito de aplicación y del tratamiento específico del proyecto.

Bicicletas y micromovilidad

Cuando sea preceptivo o adecuado, coordine:

- conexión con rutas externas;

- acceso seguro a la parcela;

- aparcamiento para bicicletas;

- recarga;

- instalaciones de duchas y vestuarios;

- y conflicto con vehículos de servicio y peatones.

Vehículos de emergencia

El diseño de seguridad contra incendios debe determinar:

- rutas de aproximación requeridas;

- anchura, altura, pendiente y giro;

- capacidad portante;

- proximidad a fachadas y puntos de acceso;

- zonas de emplazamiento de vehículos de emergencia;

- cancelas y desbloqueo de seguridad;

- hidrantes;

- y mantenimiento de la ruta despejada.

El paisajismo, el mobiliario urbano y la regulación del estacionamiento deben preservar la ruta de emergencia aprobada tras la ocupación.

Vehículos de residuos, reparto y servicios

Modele los tipos de vehículos reales.

Confirme:

- trayectorias de barrido;

- límites de marcha atrás;

- zona de carga;

- gálibo;

- resistencia del pavimento;

- horarios de entrega;

- espacio de espera;

- recogida de residuos;

- acceso de autocares cuando proceda;

- y separación respecto a huéspedes, residentes y peatones.

Tráfico de obra

El acceso de obra puede requerir una solución diferente a la del acceso definitivo.

Planifique:

- ruta para vehículos pesados;

- reserva de entregas;

- lavado de ruedas;

- limpieza del viario;

- cancelas provisionales;

- movimientos de grúas y transportes especiales;

- accesos colindantes;

- restricciones escolares o en horas punta;

- daños en la calzada;

- y restitución.

Un estudio de tráfico debe ajustarse al desarrollo real y no basarse mecánicamente en tasas genéricas de generación de viajes.

Puede ser necesario que examine:

- tráfico de base;

- promociones comprometidas;

- generación del proyecto por fases;

- periodos punta;

- reparto modal;

- capacidad de las intersecciones;

- demanda peatonal y ciclista;

- seguridad vial;

- transporte público;

- demanda de aparcamiento;

- operaciones de servicio;

- tráfico de obra;

- y efectos acumulativos.

Las posibles medidas de mitigación incluyen:

- rediseño de intersecciones;

- carriles de giro;

- señalización semafórica;

- obras en glorietas;

- mejora de la visibilidad;

- ensanche de vías;

- pasos de peatones;

- aceras;

- infraestructuras ciclistas;

- paradas de transporte público;

- calmado del tráfico;

- regulación del estacionamiento;

- o medidas del plan de movilidad.

Para cada medida, identifique el suelo, el proyectista, el organismo aprobador, la responsabilidad de construcción, el coste, el cronograma, las garantías y el mantenimiento futuro.

Una propuesta de mitigación no es viable si depende de suelos que el promotor no puede controlar.

El diseño del aparcamiento debe conciliar las normas urbanísticas con la operatividad y la calidad del espacio público.

Confirme:

- plazas requeridas y propuestas;

- plazas accesibles;

- asignación para visitantes, personal y operadores;

- aparcamiento para motocicletas y bicicletas;

- recarga de vehículos eléctricos;

- dimensiones y maniobrabilidad;

- pendientes y transiciones de rampas;

- altura libre;

- requisitos de ventilación y protección contra incendios;

- zonas de carga y descarga y de residuos;

- demanda de taxis, autocares y VTC;

- formación de colas dentro de la parcela;

- y gestión del aparcamiento indebido.

El espacio de parada para subida y bajada de pasajeros no debe ubicarse en la vía pública a menos que la autoridad competente lo acepte y la disposición sea conforme a la ley.

El aparcamiento o la carga y descarga en terrenos destinados a cesión pública deben coordinarse con la estrategia urbanística y de infraestructuras.

La construcción o las infraestructuras permanentes pueden requerir el uso de suelo municipal o de otro tipo de suelo público.

Entre los ejemplos se incluyen:

- andamios;

- vallados de obra;

- grúas y acuerdos de invasión de vuelo;

- contenedores de escombros;

- casetas e instalaciones temporales de obra;

- corte de calzadas o aceras;

- zanjas de redes de servicios;

- arquetas, pozos y armarios técnicos;

- rampas y bordillos rebajados;

- salientes permanentes;

- paisajismo;

- salidas de drenaje;

- y equipos de ordenación del tráfico.

En virtud del RJUE vigente, determinados requisitos de ocupación de la vía pública pueden incluirse en el procedimiento urbanístico cuando se cumplan las condiciones legales. Esto no exime de la necesidad de cumplir con la normativa municipal aplicable, abonar las tasas correspondientes, coordinarse con otros ocupantes u obtener el acuerdo de otra autoridad de carreteras o de dominio público cuando sea preceptivo.

El promotor debe determinar:

- superficie exacta ocupada;

- finalidad;

- fechas de inicio y finalización;

- itinerarios de tráfico y peatonales;

- accesibilidad;

- barreras de seguridad e iluminación;

- accesos de emergencia;

- tasas y fianzas;

- seguros;

- inspección;

- estándares de reposición;

- y procedimiento de prórroga.

No programe la excavación basándose únicamente en la licencia de obras. El proceso de apertura de calzadas, ordenación del tráfico y coordinación de redes de servicios puede tener sus propios plazos de tramitación y periodos restringidos de trabajo.

El diseño de la parcela y del espacio público debe asignar un corredor coordinado para cada red de servicio.

El plano coordinado debe mostrar:

- agua;

- saneamiento de fecales;

- pluviales;

- electricidad;

- gas, cuando proceda;

- telecomunicaciones;

- alumbrado público;

- riego;

- energía de distrito o compartida, cuando proceda;

- redes existentes;

- redes abandonadas;

- arquetas y pozos de registro;

- válvulas;

- hidrantes;

- armarios técnicos;

- subestaciones;

- árboles y zonas de raíces;

- cimentaciones y muros de contención;

- imbornales;

- mobiliario urbano;

- y accesos para futuro mantenimiento.

Resolver conflictos de cotas

La coordinación debe verificar:

- recubrimiento mínimo;

- cruces;

- distancias de separación;

- pendientes por gravedad;

- profundidad de arquetas y pozos;

- estructura de sótanos;

- alcorques;

- protección de redes de servicios;

- sección del firme de la calzada;

- y cotas de acometida en el linde de la parcela.

Un colector que funciona en planta puede fallar en sección.

Proteger el acceso futuro

Evite ubicar elementos sujetos a mantenimiento debajo de:

- edificaciones permanentes;

- terrazas privadas;

- piscinas;

- zonas ajardinadas inaccesibles;

- muros estructurales;

- o zonas que no puedan excavarse sin clausurar la urbanización.

Cuando esto no pueda evitarse, obtenga la conformidad del operador y documente el régimen de acceso y restitución.

Inspección previa a la excavación

Los registros pueden estar incompletos o ser inexactos.

El plan de obra debe incluir:

- localización de redes de servicios existentes;

- georradar u otros métodos de detección cuando proceda;

- catas;

- procedimiento de excavación segura;

- permiso de trabajo;

- asistencia técnica del operador cuando sea preceptiva;

- y un plan de actuación ante servicios no identificados.

Muchas estrategias de acometida y conexión fracasan porque el trazado técnicamente preferible cruza terrenos que no son propiedad del promotor.

Cartografiar todo el trazado

Para cada acometida o acceso, indique:

- elemento o instalación de origen;

- linde de la parcela;

- terrenos públicos y privados atravesados;

- arquetas y estructuras;

- anchura de la franja de trabajo temporal;

- zona de protección o servidumbre permanente;

- acceso de mantenimiento;

- y el punto final de conexión.

Elegir el instrumento jurídico adecuado

Según las circunstancias, el proyecto puede requerir:

- la adquisición de una franja de terreno;

- una servidumbre inscrita en el registro;

- una autorización contractual;

- un derecho de paso concedido al operador;

- un título de ocupación de dominio público;

- una autorización de afección viaria;

- una concesión;

- u otro régimen de derecho público o patrimonial.

El documento debe regular tanto la fase de obras como la explotación permanente.

Cláusulas esenciales

Defina:

- plano preciso y coordenadas;

- infraestructuras autorizadas;

- método constructivo;

- acceso para inspección, obras, supervisión y reparación;

- horario de trabajo;

- reposición o restitución del terreno;

- compensación económica o indemnización;

- seguro e indemnidad;

- reubicación del trazado;

- cesión al operador o al municipio;

- duración;

- inscripción registral;

- consentimiento del acreedor hipotecario;

- eficacia vinculante para causahabientes y sucesores;

- y resolución de controversias.

Una autorización revocable puede resultar insuficiente para un servicio esencial de carácter permanente y puede no ser aceptable para una entidad financiadora o un operador.

No recurra a la expropiación como escenario base

La expropiación o los mecanismos de imposición forzosa de derechos dependen de potestades legales, fines de utilidad pública, resoluciones del órgano competente, procedimientos reglados, plazos e indemnizaciones. Un promotor privado no debe asumir que una administración o un operador recurrirá a dichas facultades para subsanar un trazado que no esté asegurado.

El proyecto puede requerir varias autorizaciones simultáneas.

Pronunciamiento urbanístico municipal

Confirma el régimen urbanístico aplicable a las obras propuestas dentro del ámbito del procedimiento correspondiente.

Título sectorial o ambiental

Puede autorizar el aprovechamiento de recursos hídricos, intervenciones en la red viaria, ocupación de dominio público, infraestructuras energéticas, medidas de seguridad u otra actividad regulada.

Aprobación técnica de las empresas suministradoras

Confirma la conformidad con los requisitos de diseño y conexión del operador.

Contrato o presupuesto de conexión

Asigna el alcance, los costes, la validez, el cronograma y las condiciones de conexión.

Derecho sobre el terreno

Permite las obras y el acceso futuro a través del terreno en cuestión.

Aprobación de las obras

Puede incluir memorias de ejecución, permisos de excavación, gestión del tráfico, contratistas autorizados, inspecciones y puntos de control.

Puesta en servicio y contrato de suministro

Permite la realización de pruebas, la recepción, la medición, la energización o el suministro.

No debe considerarse que uno de estos documentos cumple la función de los demás, a menos que la legislación aplicable y su redacción establezcan claramente tal efecto.

Cuando varias partes contribuyan a la solución de infraestructuras, formalice el acuerdo por escrito antes de que comiencen las obras.

Es posible que un acuerdo deba contemplar:

- partes y facultades;

- planos y especificaciones aprobados;

- obras a cargo del promotor;

- obras a cargo del municipio o del operador;

- obras de terceros;

- suelo y accesos;

- programa e hitos;

- dependencias;

- costes y pago;

- incremento de costes;

- contratación;

- homologación de contratistas;

- inspecciones y puntos de control;

- modificaciones;

- pruebas;

- defectos;

- garantías;

- titularidad;

- operación y mantenimiento;

- seguros;

- responsabilidad;

- derechos de subrogación (step-in);

- resolución contractual;

- y resolución de controversias.

El RJUE permite celebrar un contrato de urbanización cuando las obras de urbanización involucren a más de una parte responsable. En función del proyecto, pueden participar el municipio, los propietarios del suelo, las empresas prestadoras de servicios públicos y otras partes interesadas.

El acuerdo debe coordinarse con el título urbanístico, los documentos de financiación, el contrato de construcción y los derechos sobre el terreno.

Una fase debe ser capaz de funcionar de forma segura y legal cuando sea ocupada.

Para cada fase, confirme:

- acceso legal;

- acceso para bomberos;

- agua potable;

- suministro contra incendios;

- red de saneamiento;

- gestión de aguas pluviales;

- electricidad;

- telecomunicaciones;

- recogida de residuos;

- alumbrado;

- itinerarios accesibles;

- aparcamiento y zonas de servicio;

- paisajismo o tratamiento provisional de los límites;

- y responsabilidad del mantenimiento.

Evitar fases bloqueadas

Una fase puede estar físicamente terminada pero resultar inutilizable debido a que:

- el acceso principal se encuentra en una fase posterior;

- la subestación no está energizada;

- la estación de bombeo está incompleta;

- el colector aguas abajo no está en servicio;

- el depósito contra incendios solo presta servicio al plan maestro completo;

- o una servidumbre temporal expira demasiado pronto.

El plan de fases debe identificar estas interdependencias.

Sistemas provisionales

Los viales provisionales, el drenaje, el suministro eléctrico, el agua, las medidas contra incendios o las instalaciones de tratamiento requieren la misma disciplina que las obras permanentes.

Defina:

- aprobación;

- capacidad;

- duración;

- seguimiento;

- mantenimiento;

- coste operativo;

- conversión o retirada;

- reposición;

- y contingencias si la siguiente fase se retrasa.

Una solución provisional no debe convertirse en una condición operativa indefinida y no autorizada.

La documentación de obra debe asignar con claridad cada interfaz de infraestructura.

Límites del alcance

Indique quién es responsable de:

- solicitudes;

- estudios y catas;

- diseño;

- observaciones del operador;

- materiales;

- apertura de zanjas;

- apertura de calzada;

- obras provisionales;

- refuerzo de red;

- obras de conexión;

- tasas;

- inspecciones;

- pruebas;

- información as-built;

- certificación;

- cesión o recepción;

- y defectos.

Evite expresiones como «todas las conexiones necesarias» sin planos, delimitación de activos y responsabilidades del operador.

Contratistas homologados

Es posible que algunas obras deban ser ejecutadas por el operador o por contratistas reconocidos o autorizados por este.

Confirme esto antes de la licitación para que:

- se contrate a la parte adecuada;

- se incluya el coste;

- el cronograma refleje la disponibilidad;

- y las garantías sean compatibles.

Desvíos

Puede ser necesario proteger o desviar las redes de servicios existentes antes de las obras de excavación o de estructura.

El plan de desvío debe identificar:

- el activo actual y los usuarios;

- la aprobación del operador;

- la continuidad provisional del servicio;

- el nuevo trazado;

- la ventana de corte de suministro;

- el aviso previo a las partes afectadas;

- las pruebas;

- el abandono o la retirada;

- y quién asume los costes imprevistos.

Daños y respuesta ante emergencias

El contrato debe establecer la notificación y respuesta inmediatas en caso de que una red de servicios sufra daños, contaminación, bloqueo o interrupción.

El promotor debe conservar registros de los incidentes, las aprobaciones de reparación y la aceptación.

La finalización física no es la finalización operativa.

El plan de puesta en marcha debe prepararse antes de que se instalen los sistemas correspondientes.

Agua

Puede requerir:

- pruebas de presión;

- lavado;

- desinfección;

- resultados de calidad del agua;

- instalación de contadores;

- inspección;

- y aceptación por parte del operador.

Aguas residuales y pluviales

Puede requerir:

- inspección visual;

- inspección con cámara CCTV;

- pruebas de estanqueidad o de presión;

- limpieza;

- pruebas de bombeo;

- pruebas de alarmas y control;

- inspección del punto de vertido;

- registros de drenaje;

- y aceptación municipal o por parte del operador.

Electricidad

Puede requerir:

- finalización de las obras de la red;

- certificación de la instalación;

- inspección;

- pruebas de protección;

- contaje;

- código de punto de suministro;

- contrato de suministro;

- y cita para la puesta en tensión.

Telecomunicaciones

Puede requerir:

- pruebas de cable y fibra;

- certificación ITED o ITUR;

- etiquetado;

- registros conforme a obra (as-built);

- instalación por parte del proveedor;

- y activación.

Viales y espacio público

Puede requerir:

- ensayos de materiales;

- comprobación de cotas y drenaje;

- pruebas de alumbrado;

- inspección de seguridad;

- revisión de accesibilidad;

- consolidación del paisajismo;

- subsanación de deficiencias;

- e inspección municipal o de la autoridad de carreteras.

El cronograma debe prever la posibilidad de pruebas fallidas, trabajos correctivos, reenvíos y la comparecencia del operador.

Cada activo terminado debe contar con un titular y un encargado de mantenimiento definidos.

Entre los posibles resultados se incluyen:

- retención de la titularidad privada;

- propiedad común por parte del condominio o comunidad de propietarios;

- titularidad del operador;

- titularidad municipal tras la cesión o recepción;

- acuerdos de concesión;

- o una delimitación mixta dentro del mismo sistema.

Confirmar la delimitación del activo

Para cada red, identifique:

- activo público o del operador;

- acometida de servicio privada;

- distribución común;

- activo del cliente individual;

- ubicación del contador;

- punto de corte;

- acceso para mantenimiento;

- y límite de responsabilidad.

La recepción no es automática

Construir con arreglo a un plano aprobado no transfiere necesariamente la titularidad.

El proceso puede requerir:

- inspección;

- resultados de las pruebas;

- planos conforme a obra (as-built);

- transmisión de terrenos;

- servidumbres;

- garantías;

- piezas de repuesto;

- manuales de funcionamiento;

- subsanación de deficiencias;

- recepción provisional formal;

- un periodo de garantía;

- y recepción definitiva.

Las obras de urbanización sujetas a recepción municipal deben coordinarse con el régimen de garantías y deficiencias explicado en la Guía 09.

Sistemas privados

Si los activos continúan siendo privados, los documentos del proyecto deben asignar:

- la titularidad;

- el mantenimiento;

- el acceso;

- el fondo de reserva;

- la sustitución;

- la respuesta ante emergencias;

- los seguros;

- la imputación de consumos y costes;

- y las medidas de ejecución contra los usuarios morosos.

Estas obligaciones deben reflejarse en los documentos de la comunidad de propietarios, arrendamiento, operador, compraventa y gestión.

El proyecto debe especificar los registros requeridos en la fase de licitación.

El paquete de cierre puede incluir:

- plano as-built coordinado;

- coordenadas y cotas topográficas;

- dimensiones de tuberías y cables;

- materiales;

- puntos de conexión;

- válvulas y puntos de corte;

- arquetas y tapas;

- certificados de ensayo;

- fotografías previas al relleno;

- datos de los equipos;

- garantías;

- manuales de operación y mantenimiento;

- contactos de emergencia;

- información de software y control;

- certificaciones;

- aceptación del operador;

- actas de recepción municipal;

- documentos de cesión de terrenos y servidumbres;

- y registro de activos.

El formato requerido, el sistema de coordenadas, el plano de referencia de nivel, la nomenclatura y el estándar digital deben acordarse antes de la construcción.

No dependa de la reconstrucción de la información sobre servicios enterrados una vez cerradas las zanjas.

Las conclusiones sobre infraestructuras y accesos deben reflejarse en la transacción inmobiliaria.

En función de la asignación de riesgos, los documentos de adquisición pueden abordar:

- título de acceso;

- capacidad de los suministros;

- cooperación del vendedor;

- derechos para realizar consultas a los operadores;

- acceso para levantamientos topográficos y calicatas;

- servidumbres fuera de la parcela;

- derechos de vertido;

- contratos de suministro existentes;

- convenios de infraestructuras;

- cesión de solicitudes y presupuestos;

- autorización de la autoridad vial;

- condiciones suspensivas;

- ajuste de precio;

- retenciones;

- resolución contractual;

- y subsistencia de las obligaciones.

Evite garantías absolutas del vendedor cuando las pruebas sean limitadas

Un vendedor puede limitarse a declarar que los servicios están «cerca». Dicha declaración no equivale a capacidad ni a aprobación de la acometida.

El comprador debe obtener justificantes directos del operador y establecer condiciones que se correspondan con el riesgo real.

Garantizar la cooperación tras el cierre

Si las solicitudes, derechos u obras no pueden completarse antes de la adquisición, exija obligaciones definidas de cooperación, firma, acceso y entrega de documentos tras el cierre.

Los suministros y los accesos son fundamentales para la bancabilidad, ya que el activo terminado no puede venderse, ocuparse ni explotarse sin ellos.

La due diligence del prestamista puede requerir:

- confirmaciones de capacidad;

- ofertas de conexión;

- título de acceso;

- autorizaciones viales y de dominio público;

- títulos de recursos hídricos;

- servidumbres;

- convenios de infraestructuras;

- plan de costes;

- cronograma;

- garantías;

- alcance del contratista;

- mecanismos de supervisión;

- vía de recepción pública;

- y justificación de que los fondos restantes son suficientes.

Coste hasta la finalización

La previsión debe incluir:

- cargos del operador;

- diseño;

- estudios;

- obras fuera de la parcela;

- derechos sobre el suelo e indemnizaciones;

- tasas de dominio público;

- gestión del tráfico;

- refuerzo de red;

- suministros provisionales;

- ensayos;

- certificación;

- garantías;

- defectos;

- coste de financiación;

- y contingencias.

Condiciones suspensivas y resolutorias

El prestamista puede exigir justificantes específicos sobre infraestructuras antes de:

- la primera disposición de fondos;

- la disposición para la construcción;

- la finalización práctica;

- la liberación de unidades;

- la explotación;

- o la amortización final.

El registro de seguimiento del proyecto debe utilizar las mismas descripciones de justificación documental que los documentos de financiación.

Los compromisos de infraestructuras asumidos durante la fase de desarrollo pueden continuar tras la finalización.

Es posible que los documentos de compraventa, arrendamiento y del operador deban declarar o asignar:

- viales y redes privadas;

- bombas, depósitos y subestaciones compartidos;

- servidumbres de mantenimiento;

- acometidas provisionales;

- futuras obras de refuerzo;

- costes de suministros;

- contadores comunitarios;

- restricciones de demanda;

- interrupciones del servicio;

- obras viales o en el espacio público;

- estado de recepción pública;

- y defectos pendientes.

La comercialización no debe prometer servicio de fibra, capacidad para vehículos eléctricos, acceso privado, aparcamiento, red de saneamiento público u otra característica a menos que esté respaldada por los documentos del proyecto y el plan de ejecución.

En el caso de activos en explotación, la capacidad de los suministros debe conciliarse con las especificaciones de servicios técnicos del operador antes de que el contrato de operación pase a ser vinculante e incondicional.

Las hipótesis sobre suministros y accesos pueden variar a medida que evoluciona el diseño.

Debe plantearse un cambio controlado si en el proyecto se modifica:

- el uso;

- el número de unidades;

- la superficie construida;

- la ocupación;

- la dotación de cocinas o lavanderías;

- las piscinas o el riego;

- la estrategia de climatización;

- la dotación para vehículos eléctricos;

- la ubicación de sótanos o cuartos de instalaciones;

- la posición de los accesos;

- el trazado viario;

- la división por fases;

- o la fecha de finalización.

La revisión del cambio debe determinar el impacto en:

- la demanda;

- la respuesta de capacidad;

- la aprobación del operador;

- la aprobación urbanística;

- el título ambiental;

- los derechos sobre el suelo;

- el presupuesto de acometida;

- la autorización de dominio público;

- el alcance de la construcción;

- las pruebas y ensayos;

- la recepción pública;

- el coste;

- y el calendario.

Una respuesta previa de un operador puede dejar de ser válida si cambian los datos o circunstancias del proyecto.

Paso 1 — Cartografiar los activos y accesos existentes

Combinar información jurídica de la propiedad, topográfica, de suministros, viaria y ambiental.

Paso 2 — Definir la demanda del proyecto

Elaborar cuadros coordinados de agua, saneamiento, electricidad, telecomunicaciones, transporte y servicios operativos.

Paso 3 — Identificar a los operadores y autoridades

Confirmar la entidad responsable de cada red, vial y zona de dominio público.

Paso 4 — Obtener respuestas preliminares de capacidad y acceso

Presentar una consulta específica del proyecto con planos e hipótesis de demanda.

Paso 5 — Comparar estrategias de conexión

Evaluar alternativas de puntos, trazados, cotas, fases, sistemas privados y opciones de refuerzo.

Paso 6 — Asegurar los derechos fuera de la parcela

Negociar terrenos, servidumbres, licencias y autorizaciones de dominio público para todo el trazado.

Paso 7 — Integrar el diseño de planificación

Reservar instalaciones, corredores, viales, intersecciones, drenaje, depósitos, subestaciones y accesos de mantenimiento.

Paso 8 — Obtener las condiciones técnicas formales

Avanzar en los estudios del operador, presupuestos, autorizaciones de carreteras y títulos ambientales.

Paso 9 — Contratar y financiar las obras

Documentar el alcance, el coste, el cronograma, las garantías, las interfaces, la inspección y la recepción.

Paso 10 — Construir y coordinar

Controlar los activos existentes, desvíos, zanjas, obras en el dominio público y servicios provisionales.

Paso 11 — Probar, certificar y conectar

Completar todas las pruebas, inspecciones, certificaciones, contratos, medición y activaciones.

Paso 12 — Transferir y cerrar

Entregar la información conforme a obra (as-built), completar la recepción o cesión y establecer la responsabilidad del mantenimiento.

Los plazos reales dependen del operador, la administración, el proyecto, la demanda, el estado de la red, los derechos sobre el suelo y la contratación.

Como hipótesis inicial de planificación, prevea por separado:

- registro y cartografía de redes de servicios: 2–6 semanas;

- consultas preliminares al operador: 2–12 semanas o más;

- estudio de tráfico y accesos: 4–12 semanas;

- investigaciones de terreno, drenaje e infiltración: 3–10 semanas;

- revisión formal del diseño de servicios o condiciones de conexión: 4–16 semanas o más;

- tramitación ante la autoridad vial o de dominio público: 4–20 semanas o más;

- título de recursos hídricos: específico del proyecto y potencialmente de varios meses;

- negociación de derechos fuera de la parcela: 1–6 meses o más;

- diseño y contratación del refuerzo de la red: 2–12 meses o más;

- obras principales de subestaciones, viales o aguas residuales: potencialmente superior al periodo de contratación del edificio principal;

- pruebas, certificación y activación: 2–8 semanas tras la finalización física, sujeto a la disponibilidad del operador y a trabajos correctivos;

- y recepción o cierre municipal definitivo: dependiente de la inspección, defectos y del régimen de garantía aplicable.

Estos periodos no constituyen compromisos legales vinculantes.

El itinerario actual de conexión pública de E-REDES incluye periodos regulados o publicados para determinados pasos y tipos de conexión, pero también identifica circunstancias en las que el proceso se suspende debido a dependencias del cliente o de terceros. Utilice la respuesta escrita vigente del operador para el cronograma del proyecto.

El plan de costes debe incluir:

- búsqueda y consulta de redes de servicios;

- levantamientos topográficos y subterráneos;

- catas de prospección;

- estudios de demanda y capacidad;

- estudios de drenaje e inundabilidad;

- estudios de tráfico;

- revisión de títulos jurídicos;

- servidumbres y adquisición de suelo;

- diseño y proyectos profesionales;

- revisión del operador y costes de conexión;

- nuevas redes generales y acometidas de servicio;

- refuerzo de red;

- desvíos de redes;

- subestaciones, depósitos, bombas y sistemas de tratamiento;

- obras viales, de intersecciones, aceras y cruces;

- alumbrado público y paisajismo;

- gestión del tráfico;

- ocupación del dominio público;

- servicios provisionales;

- procedimientos de recursos hídricos y otros trámites sectoriales;

- contratistas autorizados;

- pruebas y puesta en servicio;

- certificación;

- medición y activación;

- garantías y depósitos;

- información conforme a obra (as-built);

- subsanación de defectos y mantenimiento;

- costes financieros;

- inflación;

- y contingencia por riesgos.

Clasifique cada coste como:

- estimado;

- indicado por el operador;

- presupuestado;

- contratado;

- incurrido;

- pagado;

- provisional;

- reembolsable;

- o contingente.

Evite agrupar todas las infraestructuras en una única partida del plan de costes que no pueda conciliarse con los alcances de los operadores.

Asuma compromisos de construcción incondicionales únicamente cuando las siguientes preguntas puedan responderse con el nivel adecuado a la fase del proyecto.

Capacidad esencial

- ¿Están definidas la demanda de agua, la carga de aguas residuales y la demanda eléctrica?

- ¿Han evaluado los operadores pertinentes el proyecto real?

- ¿Está coordinada la estrategia de la red contra incendios?

- ¿Es técnicamente viable el vertido o la infiltración de aguas pluviales?

- ¿Están integrados los requisitos de telecomunicaciones?

- ¿Es compatible el modelo de explotación con la solución energética propuesta?

Trazados y derechos sobre el suelo

- ¿Se muestra cada trazado de conexión desde la infraestructura hasta la parcela?

- ¿Están identificados todos los propietarios de terrenos y las autoridades de dominio público?

- ¿Son adecuados los derechos permanentes y temporales?

- ¿Podrán los operadores acceder a sus instalaciones tras la finalización?

- ¿Se requieren autorizaciones de acreedores hipotecarios, vecinos u otros terceros?

Acceso

- ¿Dispone la parcela de un acceso legal a la vía pública adecuada?

- ¿Se ha identificado a la autoridad de carreteras competente?

- ¿Es el acceso admisible para la intensidad y las tipologías de vehículos previstas?

- ¿Están resueltos los itinerarios peatonales, accesibles, ciclistas, de extinción de incendios, de recogida de residuos y de servicios?

- ¿Se controla todo el suelo necesario para las obras de intersección o visibilidad?

Aprobaciones urbanísticas y sectoriales

- ¿Están incluidas las obras de infraestructura en el procedimiento urbanístico correcto?

- ¿Están identificadas las resoluciones de los organismos externos?

- ¿Se han identificado los títulos relativos a recursos hídricos, carreteras y dominio público?

- ¿Se gestionan y monitorizan de forma independiente las aprobaciones técnicas de los operadores?

- ¿Se han incorporado los condicionantes de las autorizaciones al diseño y a la contratación?

Ejecución

- ¿Está asignada la responsabilidad de cada instalación e interfaz?

- ¿Se requieren contratistas homologados o autorizados?

- ¿Se dispone de suministros provisionales de obra?

- ¿Se han incluido los plazos de entrega de los operadores?

- ¿Están programadas las actividades de prueba, certificación, conexión y recepción/cesión?

Costes y financiación

- ¿Están incluidos todos los costes exteriores a la parcela y de refuerzo de redes?

- ¿Se conocen la validez de las ofertas y las posibles revisiones de precios?

- ¿Se incluyen los costes de suelo, tasas, garantías, pruebas y mantenimiento?

- ¿Es la partida para imprevistos proporcional al nivel de certidumbre documental?

- ¿Puede el proyecto absorber la solución de conexión más desfavorable?

Explotación y cierre

- ¿Quién es el propietario y quién mantiene cada instalación?

- ¿Están reflejadas las redes privadas en la documentación de venta, arrendamiento, propiedad horizontal y de los operadores?

- ¿Están especificados los requisitos relativos a los planos conforme a obra (as-built) y certificaciones?

- ¿Está claramente definida la vía para la recepción provisional y definitiva?

- ¿Puede operar legalmente la promoción terminada si se retrasan las fases posteriores?

Si un servicio esencial o un acceso depende de una hipótesis no verificada y sin una alternativa viable, el proyecto no debe considerar la parcela como totalmente ejecutable.

Considerar el plano de redes como una confirmación de capacidad

Es posible que el plano solo muestre una ubicación aproximada.

Asumir que la aprobación urbanística reserva capacidad

La capacidad de los suministros suele requerir un trámite independiente con el operador y puede estar sujeta a condiciones de vigencia, pago y ejecución de obras.

Dimensionar la demanda demasiado tarde

El depósito, la bomba, la subestación, el cuarto de instalaciones o la mejora viaria necesarios podrían ya no tener cabida en la distribución aprobada.

Ignorar la capacidad aguas abajo

Una tubería en el límite de la parcela puede conectar con una red de saneamiento sobrecargada, una estación depuradora con limitaciones o una red eléctrica inadecuada.

Asegurar solo un acceso temporal al terreno

Una licencia de obras puede no otorgar el derecho permanente a explotar, inspeccionar y reparar el activo.

Asumir que una cancela existente constituye un acceso autorizado para el desarrollo

El uso histórico y un acceso visible no suponen una autorización para un uso más intensivo.

Dirigirse a la autoridad de carreteras equivocada

Una consulta municipal no puede determinar necesariamente un asunto reservado a la administración estatal de carreteras o a una empresa concesionaria.

Omitir a los peatones y a los vehículos de servicio

Un turismo puede entrar, pero el acceso para vehículos de recogida de residuos, bomberos, autocares o personas con movilidad reducida puede no ser viable.

Depender de la vía pública para la parada y descarga privada de vehículos

El uso propuesto puede requerir una autorización independiente y podría no ser aceptado.

Tratar las aguas pluviales como un simple vertido en el límite de la parcela

El proyecto puede requerir laminación, ensayos de infiltración, servidumbre de desagüe y un título de uso de recursos hídricos.

No reservar pasillos de servicios técnicos

El arbolado, las cimentaciones, los sótanos y las arquetas compiten por el mismo espacio.

Omitir los suministros provisionales de obra

Es posible que el suministro definitivo de electricidad, agua o los accesos no estén disponibles cuando el contratista inicie las obras.

Licitar antes de conocer el alcance del operador de red

Los licitadores parten de premisas dispares y las obras de acometida acaban convirtiéndose en modificaciones contractuales.

Asumir que la compañía suministradora lo construirá todo

Es posible que el promotor deba ejecutar parte de la acometida a través de un contratista homologado.

Ignorar la caducidad de los presupuestos

La capacidad, el precio y el cronograma podrían tener que reevaluarse una vez expirado el plazo de aceptación.

Equiparar el fin de obra a la conexión efectiva

Las pruebas, la certificación, el contaje, los contratos de suministro y la activación por parte del operador pueden quedar pendientes.

No culminar la recepción de infraestructuras

Los activos siguen siendo privados, las garantías continúan vigentes y la responsabilidad del mantenimiento pasa a ser objeto de disputa.

Aportar documentación conforme a obra incompleta

Las redes enterradas no se pueden localizar ni recepcionar de forma fiable tras la finalización de las obras.

Antes de fijar el presupuesto del proyecto o iniciar la construcción, confirme que ha:

- realizado un levantamiento topográfico y de redes de servicios;

- identificado todas las instalaciones y servicios existentes;

- identificado a cada operador y a la autoridad viaria competente;

- elaborado cuadros de demanda coordinados;

- solicitado información sobre capacidad específica para el proyecto;

- confirmado la estrategia de abastecimiento de agua, presión y caudal;

- coordinado el suministro de agua para la extinción de incendios;

- confirmado la estrategia de conexión al saneamiento o de depuración de aguas residuales;

- comprobado las cotas de gravedad y los requisitos de bombeo;

- realizado los estudios de drenaje e infiltración;

- cartografiado el riesgo de inundación y escorrentía superficial;

- identificado los títulos y concesiones de recursos hídricos;

- definido la potencia eléctrica y el nivel de tensión;

- obtenido las condiciones de acometida o un presupuesto adecuado a la fase;

- reservado espacio para centros de transformación, salas técnicas y contadores;

- definido los suministros provisionales de obra de agua y electricidad;

- coordinado la demanda fotovoltaica, de almacenamiento y de recarga de vehículos eléctricos;

- confirmado la estrategia de gas o combustibles alternativos;

- identificado los requisitos de ITED e ITUR;

- verificado los requisitos de los operadores y de resiliencia;

- diseñado la recogida de residuos y las operaciones de servicio;

- confirmado el acceso legal a la vía pública;

- identificado a la autoridad de carreteras competente;

- comprobado las autorizaciones de acceso existentes;

- diseñado los itinerarios peatonales y accesibles;

- coordinado el acceso ciclista, de bomberos, recogida de basuras, reparto y autocares;

- realizado el análisis de barrido de giro y de tráfico;

- definido las obras en intersecciones y las medidas correctoras;

- asegurado el suelo necesario para visibilidad, ampliaciones y trazados exteriores a la parcela;

- identificado las autorizaciones de dominio público y de apertura de zanjas;

- elaborado un plano coordinado de trazados y galerías de servicios;

- resuelto las cotas y cruces de instalaciones;

- negociado servidumbres, licencias y derechos de paso;

- asignado las responsabilidades de diseño y construcción;

- identificado los requisitos de contratistas autorizados;

- coordinado los desvíos e interrupciones de suministro;

- integrado todas las actuaciones en el procedimiento urbanístico;

- documentado los acuerdos de infraestructuras y acometidas;

- confirmado que cada fase puede funcionar de forma independiente;

- preparado los planes de pruebas y puesta en servicio;

- especificado los requisitos de certificación y documentación conforme a obra (as-built);

- confirmado la titularidad, la recepción y el mantenimiento;

- incluido todos los costes e imprevistos;

- alineado el cronograma con los plazos de tramitación de los operadores;

- reflejado las obligaciones remanentes en los documentos financieros y contractuales;

- y mantenido un registro activo y actualizado de evidencias y riesgos.

Comprobador de capacidad de suministros

Registre la demanda, el operador, el estado de las evidencias, la capacidad, el punto de conexión, el refuerzo, el coste y la siguiente acción para cada suministro.

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Comprobar la capacidad de los suministros

Mapeador de trazados de acometida

Mapee cada trazado dentro y fuera de la parcela, titular del suelo, servidumbre, autorización de dominio público y límite del operador.

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Mapear rutas de acometida

Evaluador de accesos y servicios

Compruebe los accesos peatonales, accesibles, de bomberos, recogida de basuras, reparto, autocares, ciclistas y de obra.

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Evaluar los accesos a la parcela

Generador de interfaces con el espacio público

Coordine viarios, aceras, pasos, aparcamientos, carga y descarga, drenaje, alumbrado, suministros, paisajismo y mobiliario urbano.

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Elaborar el plan del espacio público

Planificador del cronograma de suministros

Secuencie consultas, diseños, presupuestos, derechos, construcción, pruebas, certificación, activación y recepción.

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Elaborar el cronograma de acometidas

Seguimiento de puesta en servicio y recepción

Haga un seguimiento de inspecciones, ensayos, información as-built, certificaciones, aceptación del operador, transferencia de activos, defectos y cierre final.

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Seguimiento del cierre de suministros

Aviso legal sobre las herramientas: Estas herramientas ofrecen únicamente orientación preliminar sobre organización y planificación del desarrollo. No confirman capacidad, ni aprueban una conexión o acceso vial, ni constituyen una servidumbre, ni otorgan un título de recursos hídricos o de dominio público, ni certifican infraestructuras, ni sustituyen el asesoramiento jurídico, urbanístico, de ingeniería, medioambiental, de protección contra incendios, accesibilidad, suministros, transporte, operadores, autoridades de carreteras o municipal portugués.

PLANIFICACIÓN Y LICENCIAS — GUÍA 11

Modificaciones urbanísticas, prórrogas y transmisiones de proyectos

Controle modificaciones, prórrogas de plazos, cambios de titularidad y aprobaciones por fases sin perder la posición urbanística del proyecto.

La siguiente guía explica las modificaciones de licencias y comunicação prévia, las variaciones de diseño durante la obra, las prórrogas y la caducidad, los procedimientos de sustitución, los cambios de solicitante o promotor, la transmisión de derechos y obligaciones del proyecto, las modificaciones de loteamento, la ejecución por fases, la actualización de responsabilidades de los consultores, las implicaciones para prestamistas y compradores, y la documentación probatoria necesaria para conservar un historial urbanístico jurídicamente fiable.

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Transforme las hipótesis de infraestructuras en derechos y conexiones ejecutables

VVA puede asistir a inversores, promotores, family offices, fondos, entidades prestamistas y operadores en la identificación y gestión de las interfaces jurídicas, urbanísticas y contractuales que afectan a los suministros, accesos y ejecución del dominio público en Portugal.

El apoyo puede incluir:

- due diligence de suministros y accesos;

- revisión de justificantes de capacidad y acometida;

- coordinación con ingenieros, operadores y autoridades;

- revisión de servidumbres y títulos de acceso;

- acuerdos de paso y terrenos exteriores a la parcela;

- trámites con autoridades de carreteras y de dominio público;

- interfaces de recursos hídricos y medioambientales;

- convenios de infraestructuras y urbanización;

- contratos de acometida y refuerzo de redes;

- asignación del alcance de suministros en los contratos de obra;

- fases de ejecución de la promoción;

- condiciones de adquisición y distribución de riesgos;

- due diligence para entidades prestamistas;

- documentación de puesta en marcha y recepción formal;

- acuerdos de comunidad de propietarios y con operadores para infraestructuras privadas;

- y gestión de controversias o retrasos.

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