Réaliser une première étude de faisabilité sur un site portugais

Une première étude de faisabilité a pour but de répondre à une seule question : ce site vaut-il la peine d'y investir de l'argent ? Elle devrait prendre quelques heures, s'appuyer sur des informations publiques ainsi que sur un ou deux appels téléphoniques, et pouvoir être recalculée à mesure que de nouveaux éléments apparaissent.

Cet objectif dicte sa structure. La précision n'est pas le but recherché ; c'est la robustesse. Un modèle qui calcule un rendement à deux décimales à partir de douze hypothèses inventées est moins utile qu'un modèle sommaire dont le scénario pessimiste est honnête.

Trois règles permettent de conserver l'utilité d'une évaluation préliminaire :

• chaque hypothèse de revenu doit pouvoir être étayée par des éléments concrets, et non par de simples avis
• chaque hypothèse de coût doit inclure les postes habituellement oubliés
• le résultat doit être une fourchette, issue de tests de sensibilité explicites, et non un chiffre unique.

C'est la surface constructible, et non la surface de la parcelle, qui génère les revenus. Le plan municipal définit la constructibilité à travers une combinaison de paramètres, et la limite contraignante est celle qui donne le plus petit résultat :

• l'indice de construction appliqué à la surface de la parcelle
• l'emprise au sol maximale
• la hauteur maximale ou le nombre d'étages hors sol
• les reculs par rapport aux limites séparatives, aux voies et aux cours d'eau
• les règles d'alignement et de morphologie dans le tissu urbain consolidé
• le dimensionnement du stationnement, qui consomme de la surface et peut contraindre l'emprise au sol.

Les définitions varient selon les municipalités : la prise en compte des sous-sols, des balcons, des locaux techniques et des circulations dans le calcul de l'indice dépend du règlement local et non d'une règle nationale uniforme. En première approche, retenez l'enveloppe plausible la plus prudente. Tout optimisme à ce stade se répercute en cascade sur chaque ligne suivante du modèle.

La surface brute constructible ne correspond pas à ce qui est vendu. Les noyaux de distribution, couloirs, locaux techniques, parties communes et stationnements non vendables en absorbent une part significative. Le ratio d'efficacité est un résultat de conception qui dépend de la typologie et de la configuration des noyaux.

La discipline de première approche consiste à appliquer un ratio prudent, à l'identifier comme la principale incertitude du modèle, et à le remplacer dès qu'un architecte produit une première esquisse. Lorsque le produit comprend des stationnements, des caves ou des terrasses vendus séparément, ceux-ci doivent être valorisés sur des lignes distinctes plutôt qu'intégrés dans un prix unitaire global.

Déterminez la valeur de vente au mètre carré à partir des transactions conclues pour des biens comparables sur le même micro-marché. Au Portugal, cela implique de combiner les séries statistiques nationales sur les prix de transaction avec les données des agences locales pour la rue, la vue, l'étage et le niveau de finition spécifiques.

Ajustez explicitement en fonction de :

• les différences de produit — neuf par rapport à l'existant rénové, mix typologique, espaces extérieurs
• l'absorption — combien de lots le micro-marché absorbe-t-il de manière réaliste par mois
• le calendrier de commercialisation, qui, pour les projets d'envergure, s'étend bien au-delà de l'achèvement des travaux
• toute hypothèse de hausse des prix, qui doit être nulle en première approche.

Un programme de commercialisation échelonné modifie également le profil de trésorerie, ce qui impacte les frais financiers. En première approche, il suffit d'adopter un rythme d'absorption réaliste plutôt que de supposer une cession instantanée à l'achèvement.

Le coût de construction est généralement exprimé sous la forme d'une fourchette en euros par mètre carré pour le type de produit et son niveau de prestations, obtenue auprès d'une entreprise générale ou d'un économiste de la construction actif dans la région. Cette fourchette est déterminante : une estimation ponctuelle unique masque la variabilité qui décide du sort du projet.

COÛTS RÉGULIÈREMENT OMIS EN PREMIÈRE APPROCHE

• préparation du terrain, démolition, terrassement en terrain rocheux et sols pollués
• travaux d'infrastructure et d'urbanisation hors emprise du bâtiment
• raccordements aux réseaux et frais de renforcement des réseaux
• taxes municipales d'urbanisation et éventuelles obligations de compensation ou de cession de terrain
• honoraires professionnels couvrant l'architecture, l'ensemble des bureaux d'études, la maîtrise d'ouvrage déléguée et la direction de chantier
• études et diagnostics — topographiques, géotechniques, archéologiques, acoustiques, environnementaux
• assurances, garanties et cautions
• marketing, commissions d'agence et frais juridiques liés aux ventes
• une réserve pour imprévus d'au moins dix pour cent, gérée séparément et non absorbée par le périmètre du projet.

Les taxes à l'acquisition sont payées avant l'acte et sont rarement financées. Les droits de mutation et le droit de timbre doivent être modélisés au taux applicable à la transaction et à l'actif spécifiques, et la situation relative à la TVA sur la construction et sur les ventes finales doit être établie en amont, car il s'agit d'une question de trésorerie tout autant que d'un élément de coût.

Le coût de financement est fonction du temps. Les intérêts courent du premier tirage de fonds jusqu'au remboursement, sur une période englobant l'instruction des permis, la construction et la phase finale de vente. Un projet affichant une marge solide mais subissant dix-huit mois de retard d'urbanisme peut perdre l'essentiel de cette marge rien qu'en coûts de portage.

Modélisez explicitement le calendrier :

• période préalable au dépôt et phase de conception
• instruction municipale, y compris une marge réaliste pour les demandes d'éléments complémentaires
• avis des organismes extérieurs, qui suivent leurs propres délais
• passation des marchés et mobilisation du chantier
• construction
• réception, licença de utilização et dossier technique
• ventes et signature des actes.

Faites tourner le modèle au minimum trois fois.

• Scénario de référence, en utilisant des valeurs documentées et des coûts médians.
• Scénario défavorable sur les prix : valeurs de vente inférieures de dix pour cent.
• Scénario défavorable sur l'exécution : coûts supérieurs de dix pour cent et calendrier allongé de six mois.

Un site viable dégage la marge requise dans le scénario de référence et reste solvable — sans être nécessairement rentable — dans les deux scénarios défavorables. Un site qui échoue à l'un ou l'autre de ces scénarios n'est pas automatiquement rejeté, mais il ne peut être poursuivi qu'avec une mesure d'atténuation structurelle : un prix du foncier revu à la baisse, un contrat sous conditions suspensives, une pré-commercialisation locative ou une stratégie de phasage limitant les dépenses engagées.

La valeur résiduelle obtenue est le montant qui doit guider la négociation : le prix maximal du foncier permettant encore d'atteindre le rendement cible après le test de sensibilité défavorable.

• Confondre superficie de la parcelle et surface constructible.
• Utiliser le coefficient d'occupation brut en ignorant les contraintes d'emprise au sol, de hauteur ou de stationnement qui sont réellement contraignantes.
• Appliquer un ratio d'efficacité issu d'une typologie différente.
• Évaluer les prix de vente à partir des annonces plutôt que des transactions conclues.
• Exclure des coûts les infrastructures, les raccordements et les taxes municipales.
• Omettre les frais financiers, ou ne les modéliser que sur la durée des travaux.
• Absence de réserve pour imprévus, ou réserve discrètement absorbée dans le périmètre du projet pendant la conception.
• Présenter un rendement ponctuel unique sans scénario défavorable.

Une première étude de faisabilité qui résiste aux tests de sensibilité justifie la tranche de dépenses suivante : un avis d'urbanisme ou PIP, une esquisse d'architecte, une vérification des coûts par un économiste de la construction et un audit juridique des titres de propriété. Chacun de ces éléments remplace une hypothèse par un fait avéré, et le modèle est recalculé.

L'évaluation est un document vivant tout au long du cycle. Elle détermine l'offre lors de l'acquisition, étaye le dossier de financement, suit les écarts pendant la construction et mesure le résultat à la sortie.