Traduire la proposition de financement en documents contractuels, sûretés, conditions et contrôles qui demeurent applicables et viables tout au long de la construction, des ventes, de l'exploitation et du remboursement.
Dans ce volet
01À qui cela s'adresse
- un promoteur négociant un financement d'acquisition ou de développement
- un investisseur apportant des fonds seniors, mezzanine ou d'actionnaires
- un emprunteur combinant dette bancaire et capitaux d'investisseurs
- un propriétaire foncier fournissant une sûreté ou un paiement différé
- un prêteur finançant un projet portugais ou une société de projet
- ou un promoteur préparant un refinancement, des mainlevées de lots ou le remboursement final.
02Quand l'intervention juridique est généralement la plus déterminante
La revue juridique doit débuter dès le stade de la term sheet, avant que l'emprunteur n'accepte des conditions commerciales qui détermineront ultérieurement :
- le calendrier d'apport en fonds propres
- les usages autorisés du projet
- la disponibilité des tirages
- les sûretés et garanties
- les obligations relatives aux dépassements de coûts
- la gestion des modifications
- les restrictions de vente ou de location
- les mécanismes de cash sweep
- les cas de défaut
- et les modalités d'exécution forcée du prêteur.
Une term sheet peut être désignée comme non contraignante alors que ses dispositions relatives à la confidentialité, à l'exclusivité, aux frais, au droit applicable ou d'autres clauses demeurent contraignantes.
03Champ d'intervention potentiel
Selon la mission convenue, l'accompagnement peut inclure :
Term sheet et contrat de crédit
- structure de l'emprunteur, du prêteur et du garant
- montant du crédit et objet autorisé
- disponibilité et maturité
- intérêts, intérêts de retard et commissions
- remboursement anticipé obligatoire et volontaire
- apport en fonds propres et calendrier des tirages
- exigences relatives au coût d'achèvement (cost-to-complete)
- covenants financiers et relatifs au projet
- comptes de projet et contrôle des paiements
- conditions de vente, de location et d'aliénation
- obligations d'information et reporting
- déclarations et engagements
- cas de défaut
- droits de cession du prêteur
- et droit applicable et juridiction compétente.
La tarification doit être examinée conjointement avec le levier financier, le calendrier des fonds propres, les commissions, les covenants, les sûretés, les droits de contrôle et les restrictions de sortie.
Ensemble des sûretés
- hypothèque sur le bien immobilier
- nantissement d'actions ou de parts sociales
- nantissement des comptes bancaires de projet
- cession ou nantissement de créances
- cession ou sûreté sur les contrats majeurs du projet
- indemnités d'assurance
- garanties et indemnisations
- procurations, notifications et accusés de réception
- enregistrement et opposabilité
- rang et priorité
- et mécanismes de mainlevée.
Une hypothèque portugaise est soumise à des formalités et à un enregistrement spécifiques. La seule signature du contrat de crédit ne suffit pas à parfaire la sûreté hypothécaire.
Garanties et soutien du sponsor
- garanties d'actionnaires ou de société mère
- garanties d'achèvement
- prise en charge des dépassements de coûts
- couverture des déficits d'intérêts
- accords à recours limité
- plafonds, expiration et mainlevée
- procédure de réclamation
- et coordination avec les engagements des investisseurs.
Les obligations garanties, l'exposition maximale, la durée et les conditions de mainlevée doivent être explicites.
Relations intercréanciers et subordination
- priorité senior et mezzanine
- subordination des prêts d'actionnaires
- blocages des paiements
- moratoire et droits de réalisation
- dispositions relatives aux reversements (turnover)
- paiements autorisés
- restrictions relatives aux avenants
- et mainlevée lors de la sortie.
La dette d'actionnaire ne doit pas être présentée comme des fonds propres admis par le prêteur, à moins que ce dernier n'ait expressément accepté son traitement et sa subordination.
Accords directs et documents de projet
- accord direct avec l'entreprise de construction
- accords directs avec l'équipe de consultants et maîtres d'œuvre
- accord direct avec l'exploitant ou le gestionnaire d'actifs
- restrictions relatives aux cessions et consentements
- droits de substitution (step-in) ou de remédiation du prêteur
- continuité à la suite d'une défaillance de l'emprunteur
- et harmonisation des droits de résiliation entre les différents contrats de projet.
Conditions préalables et tirage
- documents sociaux et autorisations de la société
- titres de propriété et documents immobiliers
- statut d'urbanisme et titres urbanistiques
- rapports d'évaluation, diagnostics et rapports techniques
- contrats de construction et contrats de consultants
- assurances
- justificatifs relatifs aux fonds propres
- signature et enregistrement des sûretés
- avis juridiques (legal opinions)
- justificatifs de tirage
- certificats de conformité
- et responsabilité pour chaque condition.
Chaque condition doit préciser les justificatifs requis, la partie responsable, les dépendances et la date cible.
Contrôles de la construction, des ventes et de l'exploitation
- budget et calendrier approuvés
- modifications et dépassements de coûts
- modifications apportées à la conception, à l'entreprise de construction ou à l'exploitant
- préventes et prix minimaux
- mainlevées de lots ou de parcelles
- baux autorisés
- suivi par le prêteur
- revenus du projet et cascade de paiements (cash waterfall)
- distributions
- et remboursement ou refinancement.
04Livrables potentiels
- liste des points juridiques du term-sheet
- documents de crédit et de sûretés
- garanties et conventions de subordination
- accord entre créanciers (intercreditor agreement)
- accords directs
- autorisations sociales et dossier de signature
- matrice des conditions préalables
- liste de contrôle des tirages et de conformité
- suivi de l'enregistrement des sûretés
- protocole de libération des lots ou de répartition du produit des ventes
- et liste de contrôle du remboursement et de la mainlevée des sûretés.
05Ce qui dépend de la transaction
- structure de l'actif, du projet et de l'emprunteur
- type de financement (senior, relais, mezzanine ou autre)
- politique en matière de ratio loan-to-cost et loan-to-value
- état d'avancement de l'urbanisme et de la construction
- juridiction du prêteur et exigences réglementaires
- accords avec les entreprises de construction et les exploitants
- engagements et garanties des investisseurs
- préventes, baux ou revenus d'exploitation
- et provenance du remboursement (ventes, refinancement, exploitation ou cession).
06Ce que l'accompagnement juridique en financement ne comprend pas
- Il ne fournit pas de décision de crédit engageante.
- Il ne garantit pas la satisfaction des conditions préalables.
- Il ne remplace pas le modèle financier, l'évaluation ou le suivi technique.
- Il ne garantit pas que le projet dispose des fonds nécessaires pour couvrir les dépassements de budget.
- Il ne supprime pas le risque d'exécution forcée lié aux sûretés ou aux garanties.
Le modèle commercial et les documents juridiques doivent utiliser les mêmes coûts, calendriers, surfaces, statuts d'urbanisme, sources de financement et hypothèses de sortie.
07Questions fréquentes
Questions que les promoteurs posent souvent à ce stade.
Un term-sheet de prêteur garantit-il le financement ?
Non. Le financement reste généralement soumis à l'approbation du comité de crédit, aux audits préalables, à la documentation, aux sûretés, aux conditions préalables et à l'absence de cas de défaut.
Le contrat de crédit peut-il être signé avant l'achèvement de la procédure d'urbanisme ?
Potentiellement. Le crédit peut être limité à l'acquisition ou aux coûts initiaux, et les tirages pour les travaux peuvent rester soumis à des jalons d'urbanisme. La structure précise dépend de la politique du prêteur et du risque associé au projet.
La signature d'une hypothèque la rend-elle effective ?
Pas à elle seule. L'hypothèque doit respecter les formalités applicables et faire l'objet d'un enregistrement. D'autres sûretés peuvent également nécessiter des notifications, des accusés de réception, des enregistrements ou des mesures de prise de contrôle.
Les prêts d'actionnaires peuvent-ils être remboursés pendant la durée du crédit ?
Uniquement si les documents de financement, le droit des sociétés, la trésorerie disponible et les exigences fiscales applicables le permettent. Les prêteurs de premier rang restreignent ou subordonnent couramment les paiements aux actionnaires.
Que se passe-t-il si les coûts augmentent ?
Les documents de financement et d'investissement doivent définir la réserve pour imprévus disponible, le test du coût d'achèvement, l'obligation d'apport de fonds propres supplémentaires, le consentement du prêteur et les conséquences d'un déficit de financement.
Les ventes de lots peuvent-elles rembourser le prêteur progressivement ?
Potentiellement. Le contrat de crédit peut prévoir un prix de mainlevée ou une cascade de distribution des produits pour chaque vente. Les conditions doivent être coordonnées avec les contrats de vente, les mainlevées d'hypothèque, le calendrier d'achèvement et le coût restant pour achever les travaux.
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