Examiner ce qui est acquis, les droits et restrictions qui s'y appliquent et les conditions qui doivent être remplies avant que le promoteur ne s'engage de manière inconditionnelle.
Dans ce volet
01À qui cela s'adresse
- un promoteur négociant un terrain, un bâtiment ou une opportunité de redéveloppement
- un investisseur acquérant une société de projet plutôt que le bien directement
- un propriétaire foncier apportant un terrain à une joint-venture
- un acheteur dont l'acquisition dépend de l'urbanisme, du financement ou de la libération des lieux
- un acheteur traitant avec plusieurs articles fonciers, propriétaires, héritiers ou occupants
- ou un prêteur exigeant des conditions préalables relatives à l'acquisition et aux titres de propriété avant tout déblocage de fonds.
02Quand l'intervention juridique est généralement la plus déterminante
L'examen juridique est particulièrement utile avant que l'acheteur ne signe ou n'effectue de paiement au titre de :
- conditions générales préliminaires (heads of terms)
- accords d'exclusivité
- un contrat de réservation
- un contrat de promesse d'achat et de vente
- un contrat d'achat d'actions ou de parts sociales
- un contrat de développement ou une convention d'option
- ou tout autre document restreignant la faculté de retrait de l'acheteur.
Un document qualifié de non contraignant peut néanmoins contenir des clauses contraignantes concernant l'exclusivité, la confidentialité, les frais, les dépôts de garantie, le droit applicable ou le règlement des litiges.
03Champ d'intervention potentiel
Selon la mission convenue, l'accompagnement peut inclure :
Propriété et pouvoirs
- propriété enregistrée et historique des acquisitions
- identité, capacité et représentation du vendeur
- autorisations sociales et pouvoir de signature
- questions relatives au régime matrimonial, aux successions ou à l'indivision
- procurations
- et pouvoir du vendeur de transférer l'intégralité du site ou du projet envisagé.
Identification au registre, fiscale et physique
- descriptions au registre foncier
- articles du registre fiscal et informations patrimoniales
- comparaison avec les données topographiques, cadastrales et d'urbanisme
- superficies enregistrées et mesurées
- bâtiments, fractions autonomes ou parcelles
- inscriptions et enregistrements en cours
- et démarches de rectification, réunion, division parcellaire ou bornage requises avant la signature définitive.
Les documents juridiques ne remplacent pas un relevé topographique ou un plan de bornage. Les discordances substantielles doivent être coordonnées avec les professionnels techniques compétents et les autorités d'enregistrement.
Droits, charges et occupation
- hypothèques, saisies et autres charges enregistrées
- servitudes et droits de passage
- baux, licences et droits d'occupation
- droits de préférence ou de préemption
- droit de superficie, usufruit ou autres droits réels
- droits relatifs aux infrastructures et aux réseaux de distribution
- restrictions liées au titre de copropriété ou de lotissement
- et litiges ou procédures d'exécution affectant l'actif.
Contraintes de droit public
- historique d'urbanisme et titres urbains
- usage autorisé et constructions légales existantes
- conditions de lotissement ou de division parcellaire
- classifications des plans municipaux
- servitudes publiques et restrictions administratives
- contraintes patrimoniales, environnementales, agricoles, écologiques, côtières, hydriques, routières ou d'infrastructure
- procédures de préemption municipale ou autre préemption publique
- et obligations municipales ou engagements d'infrastructure en suspens.
L'audit juridique doit s'appuyer sur les conclusions de l'architecte, de l'urbaniste, du géomètre et du conseiller en environnement lorsque ces disciplines sont requises.
Structure d'acquisition
- acquisition directe d'actifs
- acquisition d'actions ou de parts sociales dans une société de projet
- acquisition de droits contractuels relatifs au projet
- option, achat échelonné ou achat conditionnel
- apport de terrain à une joint-venture
- crédit-vendeur
- et coordination avec les conseillers fiscaux et financiers.
Une acquisition d'actifs et une acquisition de titres de participation transfèrent des risques juridiques distincts. Le périmètre approprié de due diligence, les garanties, le traitement fiscal, les exigences des prêteurs et les modalités de réalisation peuvent donc différer sensiblement.
Documents de la transaction
- confidentialité et exclusivité
- accords de principe (heads of terms)
- documentation de réservation
- promesse synallagmatique de vente et d'achat
- contrat de cession d'actions ou de parts sociales
- acomptes et modalités de paiement
- conditions suspensives d'urbanisme, de titre, de financement et d'investisseurs
- droit d'accès pour les expertises et investigations
- coopération du vendeur durant les démarches d'urbanisme
- dates butoirs (long-stop dates)
- clauses d'inexécution, de résiliation et de remboursement
- garanties, indemnisations et limitations de responsabilité
- livrables de réalisation
- et obligations postérieures à la réalisation.
Réalisation et enregistrement
- réalisation ou renonciation aux conditions suspensives
- autorisations sociales et accords de financement
- justificatifs de paiement des impôts et taxes
- mainlevée ou libération des sûretés existantes
- formalités de préemption publique
- signature de l'acte de transfert définitif
- coordination des flux de fonds
- enregistrements fonciers et sociétaires
- mise à jour du registre des bénéficiaires effectifs
- et contrôle des documents postérieurs à la signature.
04Livrables potentiels
Les livrables convenus peuvent inclure :
- rapport de due diligence juridique ou rapport sur les points d'alerte (red flags)
- état des titres et des charges
- liste des documents manquants et régularisations nécessaires
- matrice des risques coordonnée avec les conseillers techniques et d'urbanisme
- tableau des risques liés aux conditions de l'acquisition
- projets ou documents d'acquisition négociés
- outil de suivi des conditions suspensives
- liste de contrôle de réalisation et flux financiers
- et plan d'enregistrement postérieur à la réalisation.
Aucune mission n'inclut automatiquement la totalité des livrables.
05Ce qui dépend du projet
Le périmètre et le calendrier peuvent varier selon :
- la nature de la transaction (achat d'actifs ou de parts sociales/actions)
- le nombre de biens, d'articles matriciels, de vendeurs ou d'occupants
- l'ancienneté et la qualité des registres fonciers et municipaux
- l'existence de contestations ou d'imprécisions sur les limites parcellaires
- la présence d'espaces protégés ou de servitudes publiques
- l'existence préalable ou non de droits à bâtir
- la soumission de l'achat à l'obtention d'un PIP ou d'une autre décision d'urbanisme
- la nécessité d'un financement bancaire
- et l'état d'avancement du projet (déjà en construction, pré-vendu ou en exploitation).
06Ce que l'audit d'acquisition ne couvre pas
- Il ne garantit pas que l'ensemble des problèmes factuels ou matériels ait été découvert.
- Il ne remplace pas les levés topographiques, les diagnostics structurels, les études environnementales, les expertises de valorisation ou la conception architecturale.
- Il ne transforme pas une simple indication informelle de la municipalité en un droit d'urbanisme opposable.
- Il ne garantit pas la réalisation d'une condition suspensive.
- Il ne garantit ni l'obtention du financement ni la conclusion définitive de la vente.
L'analyse est établie sur la base des documents, recherches, informations et du périmètre disponibles à la date de son exécution.
07Questions fréquentes
Questions que les promoteurs posent souvent à ce stade.
L'acquisition doit-elle être conditionnée à l'obtention d'une autorisation d'urbanisme ?
Potentiellement. Lorsque la viabilité de l'opération dépend d'un usage, d'une surface, d'un nombre de lots, d'une hauteur ou d'un autre paramètre d'urbanisme précis, les documents contractuels peuvent subordonner la réalisation de l'achat à l'obtention d'une décision d'urbanisme convenue. Le résultat attendu, les pièces justificatives, la maîtrise du dépôt de la demande, l'exercice des voies de recours, la date butoir, les frais et les conséquences d'un refus doivent être explicitement définis plutôt que formulés par une simple référence générale à l'« autorisation d'urbanisme ».
La superficie inscrite au registre foncier est-elle définitive ?
Pas nécessairement. Le registre foncier, la matrice fiscale, le plan de bornage, les titres de propriété et les limites physiques sur le terrain peuvent comporter des divergences. Tout écart significatif doit être analysé avant d'engager le projet sur la base d'une surface spécifique.
Un acompte peut-il être versé avant l'achèvement de la due diligence ?
Cela est possible, mais le régime contractuel applicable à cet acompte doit être parfaitement défini avant tout paiement. L'acte doit préciser si le montant est remboursable, à quel moment il cesse de l'être, quelles sûretés sont accordées, quelles conditions suspensives s'appliquent et ce qu'il advient si le vendeur ou l'acheteur ne finalise pas la vente.
Un PIP favorable prouve-t-il le titre de propriété ?
Non. Une décision d'urbanisme et un titre de propriété traitent de questions différentes. Une issue favorable en matière d'urbanisme ne prouve ni la propriété, ni les limites, ni les accès, ni l'absence de charges, ni la capacité du vendeur à transférer l'actif.
L'acquisition de la société de projet est-elle plus simple que l'acquisition du terrain ?
Pas automatiquement. L'achat d'actions ou de parts sociales peut préserver les contrats et les droits du projet, mais expose également l'acheteur au passif historique de la société. Des vérifications préalables (due diligence) sur les plans sociétaire, fiscal, financier, social, contractuel et contentieux peuvent être requises en plus de l'audit immobilier.
La finalisation de la transaction peut-elle avoir lieu à distance ?
Potentiellement, grâce à des modalités de représentation et de signature dûment documentées. La forme, les pouvoirs, la certification, la légalisation, la traduction et les exigences des prêteurs doivent être confirmés pour l'opération en cause.
Accompagnement juridique par VVA
Avant de vous engager sur un terrain ou un projet
Une fois le terrain ou le projet identifié, l'attention passe de l'information générale à l'opération elle-même : titre de propriété, situation urbanistique, autorisations, charges, contrats et structure de détention.
Les services juridiques sont fournis par Valente Veiga & Associados.